第二章 文獻回顧
第一節 理論基礎
國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
7
第二章 文獻回顧
本章文獻回顧分成五個部份：第一節為與本研究相關之理論介紹，包括競租理論、
特徵價格理論以及Tiebout 的「以足投票」；第二節、第三節、第四節分別回顧、
歸納整理地價、密度管制與容積管制相關之文獻，並探討其與區位可及性的關係；
最後一節統整前四節回顧之內容並作出結論，以作為本研究後續之參考。
第一節 理論基礎
本節介紹競租理論、特徵價格理論以及Tiebout 的「以足投票」理論。首先，
競租理論說明可及性（與市中心距離）對都市地價與居住密度於空間分佈的影響；
其次，特徵價格理論為建立本研究實證模型之基礎，該理論可解釋不動產特徵變 數（如區位可及性）與不動產價格之間的關係；最後，以Tiebout 的「以足投票」
理論，支持本研究以區位可及性決定人口分佈之觀點。
一、 競租理論（Bid-Rent Theory）
Von Thünen（1826）於其農業區位理論中主張：土地有相同的肥沃度，土地 價格的高低係由於區位的不同，其差額源於運輸成本，而此即為決定地價之主要 因素。
Alonso（1964）以此觀念為基礎，提出競租理論，並以競租曲線說明地價是 由市中心區向外圍降低。此理論推論，在無政府管制下，亦即土地價值在沒有任 何外在限制因素時，以單核心都市（Monocentric City）而言，地租高低將由土地 市場機制所決定。土地價格採取競租方式，價高者得，且地租與距離成反比，亦 即，與市中心距離增加時，消費者所願意支付之土地價格將會下降。而離市中心 近者，如商業區，經濟使用價值較高，使用收益高，願意負擔地租愈高。因此，
隨支付租金能力之高低，可決定土地利用方式，產生不同土地利用型態。
Alonso 的基本模型，主要探討居民對於居住區位的選擇，以可及性（與市 中心距離）與居住空間大小兩者之替代關係為考量因子。其理論內容之效用函數 以二個因素組成：居住基地面積（S）、土地以外之財貨消費（Z）。住戶有所得
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
8
（Y）限制，所得支出於土地成本、通勤費用與其他財貨。模型假設都市型態為 單核心，所有就業均集中於中心商業區（Central Business Distric, CBD）；而都市 內的土地為平坦且同質的；且住戶追求最大效用，並受到所得限制，住戶依其效 用決定消費組合：
Max. U（Z, S）
s.t. Y=Z+R（r）．S + T（r）………（式 2-1）
U：效用
Z：土地以外之財貨消費 S：居住基地面積
Y：所得
R（r）：r 區位的單位地價 T（r）：r 區位的通勤費用
利用上述模型可求出地租與通勤費用之替代關係，亦可求出土地之競租函數，
所導出的競租價格曲線，如圖2-1。此一曲線說明地價會由市中心向外圍減小，
除此之外，其研究同時指出住宅密度亦有隨著與市中心距離的增加而下降的趨勢，
而基地面積則自市中心向外遞增，而且所得越高，住家離市中心越遠。因此，土 地價格與人口密度，與市中心距離間應為一條負斜率之曲線。
1: CBD: Central Business District, 市中心商業區
圖2- 1 無規劃管制下之地價曲線 地價
CBD1 距離
‧
二、 特徵價格理論（Hedonic Price Theory）
為探討不動產交易價格與該不動產之可及性屬性的關係，本研究以特徵價格 用理論（Utility Theory）與競租理論的概念，建立完整的特徵價格理論架構。有 別於過去的研究，Rosen 將生產者與消費者納入分析：於不動產市場中，生產者 追求利潤最大，消費者追求效用最大；而市場的均衡價格，則反映房屋屬性於不 動產市場中所隱含的價格（Implicit Market Price）。應用特徵價格分析時，有下 列基本假設：
(五) 不考慮二手市場（Second-hand Market）的存在，即所有財貨皆無被轉 售的可能，以避免問題複雜化。
‧
Tiebout （1956）認為，在居住遷徙自由的前提下，人們透過遷徙行為表達 其對地方公共財的偏好型態，此種選擇的過程即為「以足投票」。該理論主要探 討地方公共財之服務水準與租稅結構的差異，並認為居民會依據偏好的不同，透 過空間的移動表示其選擇。Tiebout 的推論之假設前提如下：
(一) 消費投票者（Consumer-voters）有完全的機動性，能自由移動至其偏 好地區並獲得最大滿足。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
11
務。如此在地方財政自治化與自由遷徙的條件下，地方將能決定最適公共財數量 與人口規模，達到最適的資源配置。
由於本研究欲以區位可及性高低作為決定人口分佈（容積率）的依據，而 Tiebout 的理論可解釋區位可及性影響人口分佈之原因。該理論認為居民選擇居 住地區的考量為地方的租稅結構與公共設施服務水準，其中，公共設施服務水準 之高低，決定於每人享有公共設施數量或面積的多寡。因此，公共設施服務水準 高的地區，表示該地區每人享有較多數量或面積較大的公共設施，若加入可及性 的觀點，由於該地區有充足數量或面積的公共設施，則可解釋為此地區對於公共 設施的可及性較高。在「以足投票」的理論下，居民的選擇會符合其偏好，而能 吸引較多人遷入的地區，可能有較高的公共設施服務水準，即該地區之公共設施 可及性較高。因此依據Tiebout 的理論可推論，（公共設施）可及性高的地區，能 符合多數人選擇居住區位之偏好，將吸引較多居民的遷入，該地區之密度相較於 其他地區為高，而容積率的訂定亦應較高。