第二章 文獻回顧
第三節 密度管制
容積管制，為間接規範都市發展密度的一項工具（Bertaud and Brueckner, 2005），因容積率無法直接地控制人口密度。由於容積管制之方式，主要為限制 建築物樓地板面積的供給，因此，當實施容積管制後將減少該建築物之樓地板面 積供給，於地租不變的前提下，單位樓地板面積的價格將會上漲，而若消費者所 得並未增加，亦即維持相同的所得水準時，消費者會選擇購買較少的樓地板面積
（Kono, Kaneko and Morisugi, 2010）。因此，容積管制無法直接地透過限制樓地 板面積的供給，達到控制人口密度的目的。 持（Richardson, 1977; Diamond and Tolley, 1982）。都市為人口高密度集中的地區，
雖然其公共設施可及性高，並能提供充分的就業機會與方便的購物，但另一方面，
高人口密度會產生負的外部性（Joshi and Kono, 2009）。而密度「過高」，將造成 環境品質的衰退以及增加交通的壅塞（Bertaud and Brueckner, 2005）。
雖然高密度會製造許多都市問題，但過去有學者主張，透過適當地規劃，密 度 亦 會 產 生 正 的 效 應 ： 由 研 究 中 都 市 土 地 市 場 的 空 間 均 衡 模 型 （Spatial Equilibrium Models），可反映出密度產生正的外部性，因在模型中，密度越高可 減少通勤距離，因而降低多數文獻中提到的都市問題—交通擁擠（Wheaton, 1998）。這種主張與新都市主義（New Urbanism）（Song and Knaap, 2003；Gordon and Vipond, 2005）和緊密都市（Compact City）（Jenks, Burton and Williams, 1996；
Burton, 2000）的理念相同，皆強調提高市中心密度可縮短通勤距離，並能避免
‧
與生產者（住宅供給者，即開發商）利益最大化之長期均衡的結果（Mills, 1967;Muth, 1969）。此概念以 Alonso 的競租理論為基礎，假設所有就業皆集中於中 心商業區，而對於通勤的方便性，消費者將產生競租行為，因此靠近市中心的 住宅區土地價格較高。以消費者的觀點，較高的住宅價格使其購買較少的樓地 板面積，以維持相同的所得水準；而於生產者的角度，較高的土地價格增加了 房屋的生產成本，因此必須增加樓地板面積以增加開發利益；由消費者與生產 者互動的結果，使靠近市中心的居住密度增加（Yacovissi and Kern, 1995）。這 樣的觀點，可解釋為居住密度應受到區位條件（與市中心距離）的影響，亦即 區位條件佳的地區，居住密度應較高，反之亦然。而區位條件除與市中心距離 外，尚包括可及性的概念，亦即對於各項公共設施的可及性，亦可能影響該地 區居住密度的高低。因此，高密度應位於對都市公共設施有大量需求之地區
（Bertaud and Brueckner, 2005）。
而Harrison and Kain（1974）持不同意見，認為居住密度並非絕對受到區 位的影響，而是決定於該住區開發的時機。由於居住密度主要受到開發當時的 人口、所得水準、建築技術等因素影響，而這些因素隨著時間的增加將產生變 化，但居住密度並無法立即作調整。Yacovissi and Kern（1995）提出類似的觀 點，認為房地價能反映出可及性高低，然而居住密度和房地價並無顯著的關係。
由於房地價會隨著時間變動，其能反映當時的區位條件，但無法立即改變居住 密度的高低，直到拆除重建或再開發有利可圖時。因此，實例中的居住密度與 房地價的關係可能並不顯著（McDonal, 1979）。然而，當房地價上漲時，會增 加待開發土地（可能為拆除重建或再開發之地區）之土地使用強度。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
19
又，基於保護自然資源的觀點，Arendt（1997）的研究認為最重要的課題 為發展密度的決定。其研究中主張，決定合適的發展密度，應有下列三項標準：
1. 現有維生設備之容受力（Capacity）。
2. 該區的可及性（如至就業、商業、服務性設施的距離）。
3. 自然環境的限制。
(二) 密度管制相關課題
關於密度管制，主要的爭議在於最適開發密度的決定，亦即，都市土地應 鼓勵高密度開發或低密度開發。以下分別闡述兩派不同意見之見解：
1. 主張低密度開發
由於人口高密度集中，產生許多負的外部性，如交通擁擠、公共設 施不敷使用等，增加社會成本（Social cost）（Wheaton, 1998）。而為避 免上述問題，實施限制人口成長之政策，如禁止人口遷移或增加課稅，
無法將外部性問題內部化（Joshi and Kono, 2009）。因此，基於這樣的 觀點，許多國家的土地使用政策皆鼓勵低密度開發（Wheaton, 1998）。
2. 主張高密度開發
低密度的開發將限制都市可供發展的量體，在供給量有限的情形下，
都市發展會不斷向外圍擴張。Bertaud and Brueckner（2005）即認為，
許多錯誤的政策，導致人口不斷向都市外圍移動，如此增加了通勤成本 以及土地資源的消耗。因此，許多新都市主義與支持緊密發展的學者，
皆主張應提高都市發展的密度。
‧
量體（Noble et al., 1993），並藉由隔離不同的土地使用，如綠帶隔離政策（Greenbelt Law），使負的外部性最小，以及劃定都市成長界線，以限制都市於空間上的擴 張（Bertaud and Brueckner, 2005）。容積管制為土地使用管制則規範項目之一，是控制住宅環境品質的一項重要