建設公司投資性質

建設公司其主要營業型態為土地開發，藉由委託營造廠商興建出售房地方式，來賺 取利潤。較常見建設公司投資興建型態方式如下[40]:

一、自地自建

所謂自地自建，指建設公司向地主購進土地，再委託營造廠商建屋出售。通常 建設公司頇負擔較高的資金成本，若開發成功，賺取利潤也可能很大。故建設公司 會在營運資金較充裕、融資管理通暢及對土地開發有較大信心下，採用此投資興建 方式，其交易流程圖如圖 3.2 所示:

建設公司

營造廠

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工程合約

房地買賣合約 房地代銷包銷

合約 代銷包售

圖 3. 2 自地自建交易流程關係圖 二、合建分屋

由建設公司與地主合作建屋，建設公司負責監督營造廠商興建房屋，地主則提 供建築用地。建設公司以所興建房屋與地主交換其所持有部分土地，交換完後，建 設公司與地主均持有土地及房屋。其交易流程圖如圖 3.3 所示:

建設公司

營造廠

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工程合約

房地買賣合約 房地代銷包銷

合約 代銷包售

地主

房地代銷包銷 合約 合建分屋

合約

房地買賣合約

圖 3. 3 合建分屋交易流程關係圖 三、合建分售

指建設公司與地主合作建屋，建設公司負責監督營造廠商建屋，地主則提供土 地。與合建分屋不同，不進行房屋及土地交換，而是建設公司出售房屋，地主出售 土地。採用此投資興建型態與合建分屋大致相同，惟地主傴出售土地，並無營業稅 及營利事業所得稅，而在合建分屋型態下，除非符合自用住宅建屋條件，否則地主 頇設籍課稅，負擔營業稅、營利事業所得稅及綜合所得稅。其交易流程圖如圖 3.4 所 示:

建設公司

營造廠

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工程合約

土地買賣合約 房屋代銷包銷

合約 代銷包售

地主

土地代銷包銷 合約 合建分售

合約

房屋買賣合約

圖 3. 4 合建分售交易流程關係圖

四、合建分成

由建設公司與地主合作建屋，設建公司負責監督營造廠商建屋，地主則提供土 地，並賺取售地所得。此種型態一般會支付地主合建保證金。與合建分售主要差別 在形式上，土地並非由地主單方售出，而由建設公司與地主聯名出售房地，再將所 得依合約由雙方收取。其交易流程圖如圖 3.5 所示:

建設公司

營造廠

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工程合約

房屋代銷包銷

合約 代銷包售

地主

合建分成 合約

房屋買賣合約

圖 3. 5 合建分成交易流程關係圖

五、共同投資興建

由多家建設公司或數位地主共同合作建屋。此種興建型態常因建設公司無法獨立興 建，而合作對象願意出資，並按合約出資比例分享利潤或承擔損失。其交易流程圖 如圖 3.6 所示:

建設公司

營造廠

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聯合委任

代銷包售 聯合開發

房地買賣合約

建設公司

房地買賣合約 聯合委任

圖 3. 6 共同投資交易流程關係圖 六、委託興建

地主委託建設公司代為規劃興建，建設公司除代收相關興建成本外，並收取一定成 數管理費。其交易流程圖如圖 3.7 所示:

建設公司

營造廠

地主

工程合約

委託興建合約

圖 3. 7 委託興建交易流程關係圖