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中 華 大 學

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Academic year: 2022

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(1)

中 華 大 學

碩 士 論 文

建設業房屋銷售管理系統功能之研究 A Study on System Functions of House Sales Management System for Construction Industry

系 所 別:營建管理學系碩士班 學號姓名:E09616006 陳尚鋒 指導教授:蕭 炎 泉 博 士

中華民國 100 年 1 月

(2)

摘 要

近年來經濟不景氣及加入 WTO 後,緊接而來的各種國際競爭壓力,使得位居傳 統產業龍頭的建築產業,面臨前所未有的挑戰。綜觀全球產業發展趨勢,資訊技術的 應用帶動了國內外各產業在管理上的進步與發展,電子化技術發展至今,已漸趨成熟;

下一世紀的競爭將會是透過運用資訊、網路應用及電子化等腦力企業競爭的時代。

房屋銷售管理系統是一個公司不可缺少的部分,它的內容對於公司的決策者和管 理者來說都至關重要,隨著科學技術的不斷提高,電腦科學日漸成熟,其強大的功能 已為人們深刻認識,它已進入人類社會的各個領域並發揮著越來越重要的作用。它不 只能提供一套正確的房屋銷售及客戶管理的工具,協助做好管理客戶資料、銷售房屋 及土地之坪數、客戶貸款資料、各期需收之款項、房屋交屋點交項目、客戶追加減項 目、交屋維修項目等工作,並可以提高房屋銷售服務品質,避免漏收款項之錯誤,可 以提高公司的競爭力。

本研究經由專家問卷調查,將建設業開發房屋銷售系統功能歸納為基本資料模組、

房屋資料模組、客戶資料模組、客戶繳款模組、裝修維修模組、交屋事項模組及資料 列印模組等七大模組,並針對七項主要模組分解出三十三項次要模組,並透過專家問 卷後驗證得知十六項必備模組,以及九個次要模組與八個選擇性模組提供後續程式開 發使用。

關鍵字:建設公司、房屋銷售、系統功能開發

(3)

ABSTRACT

After joining WTO and economic downturn for the recent years, the pressure from international competition has make the construction industry facing unprecedented challenges. Looking at the development of global industry trends, the application of information technology has driven the progress and development for management. So far the electronic technology development has been matured. The competition in the next century will be through the use of IT, web applications and e-business.

Housing sales management system is an indispensable part of the construction company. The content for the company is critical to both policy makers and managers.

With the continuous improvement of science and technology, computer science is widely used by the world. Its powerful functions has been deeply understood and has entered the human society in various fields and is playing an increasingly important role. It does not only provide a proper home sales and customer management tools, help to manage customer information, amount of sales of houses and land, the customer loan data, amount to be received each period, house delivery items, addition and reduction items of customer, and repair items for house delivery. This can improve the quality of house sales service, avoidomission of money collection, and improve the competitiveness of the company.

The questionnaire proposed by the experts has been used in this study to induce the house sales system into seven modules. They are basic information module, housing data module, customer information module, customer payment module, maintenance module, house delivery module and data printing module. These seven major modules has been decomposed into thirty-three secondary modules. The expert questionnaire has validated sixteen essential modules, nine secondary modules and eight optional modules which can been used by program development.

Keywords: Construction Company, House sale, Development of System Functions

(4)

誌 謝

本人於研究期間,承蒙恩師 蕭炎泉教授於求學期間在論文架構撰寫上 之指導與教授,提供最適切的指引,不致於使學生迷失方向,謹此致上最 深忱之敬意與謝意。而口詴委員吳卓夫教授、 韓道昀 教授對本研究之建 議及修飾,亦得以讓論文更加充實。

在研究所期間,承蒙建築學院院長 吳福祥教授、研究所所長 楊智斌教授、

余文德教授、鄭紹材老師、石晉方老師、楊錫麒老師於學識上之不吝教導,

並提供寶貴意見,俾使學生受益良多。

而研究過程進行中,所有百忙中熱心提供本研究寶貴意見與詳細資料之 業界先進,是本研究得以順利完成研究論文的重大功臣之一,學生於此表 示最由衷的謝意。

在研究的生涯中要感謝,所有在職生同窗以及所有學弟妹,於求學期間之 幫助,亦感謝女友俞君的照顧與關心。

最重要的是要感謝我的家人及文祺叔叔,謝謝爸爸、媽媽栽培我成長,

並在求學階段給我許多建議,希望未來能夠成為一個令你們感到驕傲的孩

子。

(5)

目 錄

表 目 錄 ... vi

圖 目 錄 ... ix

第一章 緒論 ... 1

1.1 研究背景與動機 ... 1

1.2 研究目的 ... 2

1.3 研究限制與範圍 ... 2

1.4 研究方法 ... 3

1.5 研究流程 ... 4

第二章 文獻回顧 ... 5

2.1 我國營建業概況 ... 5

2.2 營建業導入軟體系統化 ... 8

2.2.1 房屋仲介網站探討 ... 11

2.3 德爾菲法之介紹 ... 14

2.3.1 德爾菲法的優缺點 ... 14

2.3.2 德爾菲法操作步驟 ... 15

第三章 建設業房屋銷售系統現況探討 ... 17

3.1 建設公司投資性質 ... 20

3.2 建設公司生命週期 ... 24

3.3 房屋銷售系統 ... 26

3.4 房屋預售制度 ... 27

第四章 建設業開發房屋銷售系統評估架構 ... 29

4.1 系統評估模式主要模組之整理分析 ... 29

4.1.1 系統評估模式主要模組之建立 ... 29

4.1.2 系統評估主要模組之結果分析 ... 32

4.2 系統評估模式次要模組整理與分析 ... 38

4.2.1 系統評估模式次要模組之初步建立 ... 38

4.2.2 評估模式次要模組之適切性調查結果 ... 40

(6)

4.2.3 次要項目修正 ... 49

第五章 建設業房屋銷售系統架構重要度分析 ... 51

5.1 德爾菲問卷調查 ... 51

5.1.1 第一次問卷擬訂 ... 51

5.1.2 第一次問卷分析 ... 54

5.1.3 第二次問卷發放驗證數據 ... 75

5.2 問卷結果分析 ... 79

5.3 專家驗證 ... 82

5.4 驗證結果 ... 84

第六章 結論與建議 ... 87

6.1 結論 ... 87

6.2 建議 ... 88

參考文獻 ... 89

附錄一 評估架構主要項目專家調查問卷 ... 92

附錄二 評估架構次要項目專家調查問卷 ... 96

附錄三 德爾菲問卷內容 ... 104

附錄四 驗證訪談內容 ... 112

附錄五 驗證專家名單 ... 114

(7)

表 目 錄

表 2. 1 近五年營造業商家數統計 ... 6

表 2. 2 近五年營造業廠商資本額統計表 ... 7

表 2. 3 國內重要房仲業者網站比較 ... 13

表 4. 1 主要模組專家訪談專家背景表 ... 32

表 4. 2 第一次主要層面問卷結果之基本資料模組 ... 33

表 4. 3 第一次主要層面問卷結果之房屋資料模組 ... 33

表 4. 4 第一次主要層面問卷結果之客戶資料模組 ... 34

表 4. 5 第一次主要層面問卷結果之客戶繳款模組 ... 34

表 4. 6 第一次主要層面問卷結果之裝修變更模組 ... 35

表 4. 7 第一次主要層面問卷結果之維修資料模組 ... 35

表 4. 8 第一次主要層面問卷結果之交屋事項模組 ... 36

表 4. 9 第一次主要層面問卷結果之公設管理模組 ... 36

表 4. 10 第一次主要層面問卷結果之資料列印模組 ... 37

表 4. 11 次要模組專家訪談專家背景表 ... 40

表 4. 12 基本資料層面次要模組適切性調查結果 ... 41

表 4. 13 房屋資料模組次要項目適切性調查結果 ... 43

表 4. 14 客戶資料模組次要項目適切性調查結果 ... 44

表 4. 15 客戶繳款模組次要項目適切性調查結果 ... 45

表 4. 16 裝修維修模組次要項目適切性調查結果 ... 46

表 4. 17 交屋物件模組次要項目適切性調查結果 ... 47

表 4. 18 資料列印模組次要項目適切性調查結果 ... 48

表 5. 1 基本資料層面問項表 ... 51

表 5. 2 房屋資料層面問項表 ... 52

表 5. 3 客戶資料層面問項表 ... 52

表 5. 4 客戶繳款模組問項表 ... 52

表 5. 5 裝修維修層面問項表 ... 53

表 5. 6 交屋物件模組問項表 ... 53

(8)

表 5. 7 資料列印模組問項表 ... 53

表 5. 8 第一次專家問卷各主模組帄均及重要度表 ... 71

表 5. 9 第一次問卷分析表基本資料模組 ... 72

表 5. 10 第一次問卷分析表房屋資料模組 ... 72

表 5. 11 第一次問卷分析表客戶資料模組 ... 73

表 5. 12 第一次問卷分析表客戶繳款模組 ... 73

表 5. 13 第一次問卷分析表裝修維修模組 ... 73

表 5. 14 第一次問卷分析表交屋物件模組 ... 74

表 5. 15 第一次問卷分析表資料列印模組 ... 74

表 5. 16 第二次專家問卷各主模組帄均及重要度表 ... 75

表 5. 17 第二次問卷分析表基本資料模組 ... 75

表 5. 18 第二次問卷分析表房屋資料模組 ... 76

表 5. 19 第二次問卷分析表客戶資料模組 ... 76

表 5. 20 第二次問卷分析表客戶繳款模組 ... 76

表 5. 21 第二次問卷分析表裝修維修模組 ... 76

表 5. 22 第二次問卷分析表交屋物件模組 ... 77

表 5. 23 第二次問卷分析表資料列印模組 ... 77

表 5. 24 問卷結果標準差分析之基本資料模組 ... 77

表 5. 25 問卷結果標準差分析之房屋資料模組 ... 78

表 5. 26 問卷結果標準差分析之客戶資料模組 ... 78

表 5. 27 問卷結果標準差分析之顧客繳款模組 ... 79

表 5. 28 問卷結果標準差分析之裝修維修資料模組 ... 79

表 5. 29 問卷結果標準差分析之交屋物件模組 ... 79

表 5. 30 問卷結果標準差分析之列印資料模組 ... 79

表 5. 31 模組問卷結果分析 ... 79

表 5. 32 問卷結果表 ... 81

表 5. 33 驗證專家資料 ... 82

表 5. 34 主要項目歸類表 ... 84

(9)

表 5. 36 程式開發次要模組表 ... 85 表 5. 37 程式開發選擇性模組表 ... 86

(10)

圖 目 錄

圖 1. 1 研究流程圖 ... 4

圖 2. 1 營建業 COgo-ERP 管理資訊系統架構圖 ...

9

圖 2. 2 實施德爾菲法的兩個階段 ... 16

圖 3. 1 建設公司開發流程圖 ... 19

圖 3. 2 自地自建交易流程關係圖 ... 20

圖 3. 3 合建分屋交易流程關係圖 ... 21

圖 3. 4 合建分售交易流程關係圖 ... 21

圖 3. 5 合建分成交易流程關係圖 ... 22

圖 3. 6 共同投資交易流程關係圖 ... 23

圖 3. 7 委託興建交易流程關係圖 ... 23

圖 3. 8 建設公司個案進行流程圖 ... 24

圖 4. 1 主要模組架構圖 ... 30

圖 4. 2 基本資料模組次要項目適切性調查結果橫條圖 ... 42

圖 4. 3 房屋資料模組次要項目適切性調查結果橫條圖 ... 43

圖 4. 4 客戶資料模組次要項目適切性調查結果橫條圖 ... 44

圖 4. 5 客戶繳款模組次要項目適切性調查結果橫條圖 ... 45

圖 4. 6 裝修維修模組次要項目適切性調查結果橫條圖 ... 46

圖 4. 7 交屋模組次要項目適切性調查結果橫條圖 ... 47

圖 4. 8 資料列印模組次要項目適切性調查結果橫條圖 ... 48

圖 4. 9 修正後主要及次要評估項目 ... 50

圖 5. 1 使用者資料設定重要度 ... 54

圖 5. 2 系統資料設定重要度 ... 55

圖 5. 3 備份設定重要度 ... 55

圖 5. 4 使用單位設定重要度 ... 56

圖 5. 5 預售屋項目設定重要度 ... 56

圖 5. 6 成屋項目設定重要度 ... 57

(11)

圖 5. 8 事件處理人設定重要度 ... 58

圖 5. 9 反應事件設定重要度 ... 58

圖 5. 10 棟別樓層資料設定重要度 ... 59

圖 5. 11 房屋型號設定重要度 ... 59

圖 5. 12 車位資料設定重要度 ... 60

圖 5. 13 公共設施設定重要度 ... 60

圖 5. 14 客戶資料設定重要度 ... 61

圖 5. 15 備證資料設定重要度 ... 61

圖 5. 16 貸款銀行設定重要度 ... 62

圖 5. 17 預收款設定重要度 ... 62

圖 5. 18 預收款明細設定重要度 ... 63

圖 5. 19 繳款通知單查詢重要度 ... 63

圖 5. 20 催繳通知單查詢重要度 ... 64

圖 5. 21 室內裝修變更明細設定重要度 ... 64

圖 5. 22 建材型號資料設定重要度 ... 65

圖 5. 23 室內變更相關備註資料設定重要度 ... 65

圖 5. 24 維修明細設定重要度 ... 66

圖 5. 25 維修明細查詢重要度 ... 66

圖 5. 26 交屋物件維護重要度 ... 67

圖 5. 27 交屋確認維護重要度 ... 67

圖 5. 28 交屋過戶設定重要度 ... 68

圖 5. 29 不動產經紀人設定重要度 ... 68

圖 5. 30 列印郵件標籤重要度 ... 69

圖 5. 31 列表機設定重要度 ... 69

圖 5. 32 列印特定賀卡重要度 ... 70

圖 5. 33 管理資料列印重要度 ... 70

圖 5. 34 客戶資料列印重要度 ... 71

(12)

第一章 緒論

1.1 研究背景與動機

近年來經濟不景氣及加入 WTO 後,緊接而來的各種國際競爭壓力,使得位居 傳統產業龍頭的建築產業,面臨前所未有的挑戰。綜觀全球產業發展趨勢,資訊技 術的應用帶動了國內外各產業在管理上的進步與發展,電子化技術發展至今,已漸 趨成熟;下一世紀的競爭將會是透過運用資訊、網路應用及電子化等腦力企業競爭 的時代[1]。

國內的建設公司極盛時共有一萬四千多家,到現今真正仍在實際運作營業家數 約為 1000 家左右,未營運的建設公司當中,多數已停業或目前無推案業務在進行,

傴有的近千家也都在辛苦地支撐著,多半以目前未售完之餘屋為主力銷售。在這波 不景氣現象中,為何會有如此大幅度的差異變化,其原因不外乎是成長過程中,沒 有做好配套措施,內容包括土地開發地點、產品規劃、銷售服務、施工品質及售後 服務等所引起的效應[2]。

房屋銷售管理系統是一個公司不可缺少的部分,它的內容對於公司的決策者和 管理者來說都至關重要, 隨著科學技術的不斷提高,電腦科學日漸成熟,其強大的 功能已為人們深刻認識,它已進入人類社會的各個領域並發揮著越來越重要的作用。

它不只能提供一套正確的房屋銷售及客戶管理的工具,協助做好管理客戶資料、銷 售房屋及土地之坪數、客戶貸款資料、各期需收之款項、房屋交屋點交項目、客戶 追加減項目、交屋維修項目等工作,並可以提高房屋銷售服務品質,避免漏收款項 之錯誤,可以提高公司的競爭力。

為解決建設公司於售屋系統上所需之需求,本研究將針對房屋銷售軟體之功能 探討及系統分析作進一步之研究。

(13)

1.2 研究目的

為解決建設業售屋系統之需求性,提升建設業工作效率及進度,本研究具體之 研究目的包括:

1. 透過問卷調查探討房屋銷售軟體之系統功能,包含各項作業之功能、各功 能內容、頇處理之資料等。

2. 經由專家訪談驗證房屋銷售系統之功能及架構,以供軟體開發之用。

1.3 研究限制與範圍

本研究研究範圍與限制如下所述:

一、 研究範圍:

針對目前國內建設公司售屋系統需求性之探討,其範圍包涵管理客戶資料、銷 售房屋及土地之坪數、客戶貸款資料、各期需收之款項、房屋交屋點交項目、客戶 追加減項目、交屋維修項目等工作。

二、 研究限制:

本研究以建設公司自售開發使用之售屋系統作為研究限制,並以系統分析該系 統功能需求性。

(14)

1.4 研究方法

本研究使用之研究方法及原因如下:

一、文獻回顧法

使用文獻回顧及市場調查,收集國內外相關文獻,針對建設業售屋系統,房屋 銷售之應用進行調查分析,作為了解發展建構之動機參考,配合功能與市場需求,

建構確實之設計流程,以選用合適之分析與開發工具。

二、問卷調查

本研究針對既有建設業售屋系統分析之專家進行問卷調查,運用問卷方式,檢 視是否有符合售屋系統之系統需求。

三、專家訪談:

針對系統功能需求尋求專家進行訪談,以確定系統功能、介面需求、資料格式 列印型態等功能。

(15)

1.5 研究流程

本研究的研究流程如圖 1.1 所示:

確立研究範圍及方法 確立研究動機及目的

相關文獻回顧

國內售屋系統探討

國內建設業售屋流程探

問卷設計調查

建立系統需求性分析

結論與建議

緒論

文獻回顧

案例現況 調查

問卷發送、回收

專家驗證

No

驗證分析

結論與 建議

圖 1. 1 研究流程圖

(16)

第二章 文獻回顧

2.1 我國營建業概況

根據營造業法中第三條指出「經向中央係指經向中央或直轄市、縣(市)主管 機關辦理許可、登記,承攬營繕工程之廠商。營繕工程係指土木、建築工程及其相 關業務」;在其於營造產業部分,也包含了,綜合營造業、專業營造業、土木包工業,

然而綜合營造業又分為甲、乙、丙三等制[3]。

根據政府採購法第七條中指出,「本法所稱工程,指在地面上下新建、增建、改 建、修建、拆除構造物與其所屬設備及改變自然環境之行為,包括建築、土木、水 利、環境、交通、機械、電氣、化工及其他經主管機關認定之工程」[4]。

王明德等學者認為,學界與業界對於營建產業的定義不一,多半是單指營造廠 商而言,並不包括其上下游之企業或個體。在西方營建發展史中,先期是以「建築 業」(Building Trades)一詞代表,然而十八世紀工業革命後,由於政府提供的基礎 建設大幅增加,於是逐漸以「營造業」(Construction Industry)取代之。隨著經濟發 展演進、技術創新與民眾需求的增加,營造業的生產過程日趨複雜,因而產生專業 分工,各掌管部分生產流程,達到最終產品的品質需求。本研究報告將整個營建產 業,從提出營建需求起,直到該產品廢棄拆除為止,過程包括有材料生產製作、工 法技術開發、安裝施作勞務、機具租賃買賣、乃至於工程承攬施工等,其所參與運 作的相關個體均列為討論範圍,主要團隊包括有營造廠、工程顧問公司、建築師事 務所、建築開發公司以及材料設備業,下面簡易說明之[5]。

(1) 營造業

係指承攬營繕工程之營造廠商,「營造業法」依據經營特性,將之區分為「綜合 營造業」、「專業營造業」及「土木包工業」。

(2) 建築開發業

又稱「建設公司」、「建商」或「不動產投資業」,係指從事不動產開發、住宅、

大樓及其他建築投資興建、租售業務等企業,工作範圍從土地資金取得、監督及驗 收施工、銷售租賃、甚至後續的物業管理等。

(17)

(3) 工程技術業

根據「技師法」及「工程技術顧問公司管理條例」之解釋,技師與工程顧問乃 受命於業主,工作事項包含規劃及可行性研究、基本設計、細部設計、協辦招標與 決標、施工監造、專案管理等相關技術;另外「建築師法」說明建築師職責為辦理 建築物及其實質環境之調查、測量、設計、監造、估價、檢查、鑑定等各項業務,

並得代委託人辦理申請建築許可、招商投標、擬定施工契約及其他工程上之接洽事 項。

(4) 材料設備業

提供營造業於興建建物之過程中所需的材料、機具、施工技術的上游供應者。

所有產業成員中,只有營造業與不動產業底下之建築開發業、營造材料設備商 隸屬製造業外,其餘全歸屬服務產業;就實際生產流程而言,營造業及建築開發業 為統籌資金、材料、人力、技術之主要管理者,並透過一連串規劃流程與管理方式,

按圖說與規範施工,並完成興建該建物之職責與責任,屬於勞力與資本密集之產業,

重視的是資金流量、建物品質以及興建時程之控管。

根據營建署最新統計,若不計營造業法施行後未換證照之舊制營造業家數,截 至 97 年底營造業廠商家數計有 14,556 家,其中丙等綜合營造業 6,108 家,占 42.0%

最多,土木包工業 5,115 家占 35.1%次之,甲等綜合營造業 1,814 家,占 12.5%

再次之,乙等綜合營造業 1,276 家,占 8.8%第四,專業專業營造業 243 家占 1.7%

最少[6]。其近五年營造業商家數統計詳細內容如表 2.1 所示,近五年營造業廠商資 本額統計表如表 2.2 所示:

表 2. 1 近五年營造業商家數統計

年度 總計家數 甲等營造廠 乙等營造廠 丙等營造廠 專業營造業 土木包工業

民國 93 年 2004 8822 1617 1257 5948 - -

民國 94 年 2005 8979 1642 1284 6053 - -

民國 95 年 2006 13706 1665 1300 6124 146 4471 民國 96 年 2007 14202 1671 1328 6194 215 4794 民國 97 年 2008 14556 1814 1276 6108 243 5115 本年較上年增減(%) 2.49 8.56 -3.92 -1.39 13.02 6.7

資料來源: [6]

(18)

表 2. 2 近五年營造業廠商資本額統計表

年度 總計家數 甲等營造廠 乙等營造廠 丙等營造廠 專業營造業 土木包工業 民國 93 年 2004 29978443 25319459 2253720 2405264 - - 民國 94 年 2005 30150982 25327982 2297940 2525060 - - 民國 95 年 2006 45154007 24817423 2358011 2652684 14874722 451167 民國 96 年 2007 47414886 24990339 2452292 2757487 16721176 493592 民國 97 年 2008 50181983 25917799 2296623 2856717 18574841 536003

本年較上年增減(%) 5.84 3.71 -6.35 3.6 11.09 8.59

資料來源: [6]

2.1.1 營建業特性

由於營造業具備了橫越工商業的領域且又具有專案的特質行業,因此依據研究 訪談及相關文獻歸納出,營建業具有特性如下所示[7]:

一、承擔風險高

所謂風險,即是專案發展中及施行中遭遇潛在困難之可能,因從工程提案建造 至全部完工期間,可能有的風險有專案的支援不足、缺乏稱職的專案人員、代理人 舞弊、技術性問題、資金缺乏、政治干預或物價上漲等情況,一般而言工程專案執 行期間越長,所需承擔的風險就越高,尤其是專案採用未嘗詴過的設計及施工方法。

二、組織內人員的流動性大

因業務來源不穩定,且營造廠組織大部份的人力均分配在每個差異很大的工程 專案中,因工作地點不定,由於營造廠是以專案為單位,對於產品生產或是人力資 源的分配投入,幾乎是以專案為主,而在專案結束,人力資源就會因以新的專案而 作重新分配。

三、工程重複性

營造業的產物雖然是依照合約生產,並無法預定生產。但是不論是建築工程或 者土木工程,其產品屬高重覆性產物,如高層建築之標準層、道路、鐵路之土建工 程部分,除了少數造型特殊、非標準層及較新的施工方式外,大部份的工程建造都 十分需要仰賴經驗、技術良好的工程人員完成。

(19)

2.1.2 營建業生命週期管理

營建管理將營建工程分建築物之生命週期管理按執行之流程大致可分成下列幾 個階段[8]:

一、工程構想階段(conceptual phase)

二、規劃設計階段(planning & design phase) 三、招標發包階段(bidding & contracting phase) 四、施工階段(construction phase)

五、運作及維護階段(operation & maintenance)

營建工程界似乎全力重視前面四階段,以建築物新建工程為要務。當建築物經 規劃、設計、施工完成驗收,移交業主後,其任務即告終止。惟最近已漸推廣之 BOT 工程方式,營建工程的工作範圍才進入第五階段。

2.2 營建業導入軟體系統化

資訊科技(Information Technology,IT)的應用帶動了國內外各產業在經營管理上 的進步與發展,加上政府產業自動化及電子化政策的推動及國際市場競爭的白熱化,

使得各產業不得不重新思考,如何透過創新、改良及降低成本來提升本身的競爭力,

以因應整個大環境的變遷。營建工程進行,全程的生命週期相當長且投入經費大,

專業分工細且介面複雜,為求工程順利推動執行,所以營建管理資訊化已是必然的 趨勢。因此,營建產業如何將資訊科技(Information Technology, IT)應用到企業 的經營,以即時快速反應(Quick Response,QR)掌握商機提升競爭力是當前重要 的新課題[9]。

行政院於民國七十八年繼「中華民國生產自動化推行計畫」後,民國八十年度 起實施為期十年之「中華民國產業自動化計畫」,並將營建自動化納入我國推行自動 化的一環;民國八十八年六月三日行政院於二六三一次會議中通過「產業自動化及 電子化推動方案」,方案中明訂自民國八十七年七月一日起至民國九十三年十二月三 十一日止,以五年六個月的時間積極推動製造業、商業、農業及營建業等重要產業 之供應鏈及需求鏈的電子商務,提升產業競爭力;其中營建業部分預計將組成供應 鏈體系十至十五個,帶動一千家中小企業導入電子化作業能力[10]。

(20)

國內目前有多家科技公司專替營造相關產業提供相關資訊系統,在偉盟系統有 針對營造業開發專屬連貫之系統[11]:

營建業 COgo-ERP 管理資訊系統,是偉盟專為營造業與建設業積極永續經營所 設計之專業 ERP 軟體系統。整體作業系統簡潔、容易掌握,對於作業人員的需求更 加精簡,整體作業時間大幅縮短,可提升營造建設之服務品質與大幅降低營運成本。

該公司其主要依系統所需要資料收集、輸入系統中,方便經營資訊整合及做到多公 司、多工地之管理整合功能。近來配合 INTRANET 或 INTERNET 網路普及,提供 WEB Service 連線整合到全省各地工地與房屋銷售現場,完成工地電子化,銷售現 場電子化,客服叫修電子化,營建供應鏈系統等等。

營建業 COgo-ERP 管理資訊系統擁有完整的解決方案,為可降低公司管理成本,

具備了強大的決策支援分析系統,以精準掌握最新資訊,使公司主管做出正確的決 策,達到八大循環內稽內控的原則。近來並配合營建署政策推動營建電子化,承包 公共工程委員 PCCES 預算與電子標單系統,完成營建業達到上中下游資訊整合與電 子流程整合目標。

該公司所開發之整合性系統系統架構圖 2.1 如下:

(21)

另外,在南華大學所探討的線上房屋銷售系統,系統範圍包括管理端與使用者 端兩部分,使用者可以一般訪客身分瀏覽房屋相關的基本資料,若想進一步獲取詳 細的資訊及個人化服務則必頇先加入會員。加入會員後,使用者可隨時更新個人資 料以便管理者提供更適當的服務,另可透過網站留下欲代售之房屋資料,委託本系 統代為銷售。購屋方面本系統提供法拍屋及二手屋等成屋供客戶選擇,使用者只需 至房屋列表頁面點選條件進行搜尋出有興趣之房屋來觀看更詳細的資訊。也另提供 代客標屋服務。除了購屋置產外,使用者並可一併利用本系統之協同商務功能搜尋 適合自己的服務,一切和購屋有關之行動皆可利用本系統一次完成。並提供留言版 供客戶互相交流資訊。該系統為了達到全面客製化服務分別建立三個子系統:銷售 系統、服務系統、資訊系統[12]。

(22)

2.2.1 房屋仲介網站探討

首先,房屋仲介一直以來就被歸為傳統的服務仲介業,在因應網際網路的來臨 後,房屋仲介業勢必也必頇做一些改變;對於此種改變,黃文昇(1998)認為傳統 通路結構中的參與者彼此是獨立的個體,此種傳統層級式的組織架構特性,往往資 訊流通速度緩慢,各層級間存在很大的資訊不對稱。然而,在網際網路上,卻由於 資訊的傳遞是由網路來進行,允許資訊搜尋者在多種資訊來源間自由跳躍,促使資 訊流得以脫離物品流的束縛;在另一方面,卻也促使生產者直接上網接觸顧客,得 以去除過去層層中間商的流通成本;這種自由流動且豐富的資訊網路,卻也造成資 訊過量,常會增加生產者與消費者彼此間的搜尋成本,所以會出現資訊中間商或虛 擬中間商,專門負責聚集、蒐集、整理資訊,呈現與提供有效的資訊服務。

目前全球資訊網正以驚人的速度成長,每天都出現新的網站、新的網頁。國內 建築房地產界包括仲介公司、建設公司、建築師事務所、營造廠,都唯恐落於人後,

趕著上網路,除少數網站較有看頭外,大部分網站目前以廣告居多。

以美國的經營型態而言,房仲業網站提供了 (1)文件管理系統

(2)網站需求查詢 (3)多媒體光碟片供給 (4)整體資源的呈現 (5)來店上網預覽

(6)人員筆記型電腦上線 (7)擴展國際市場

(8)電子 DM 行銷系統等多項功能

以進行與消費者間的互動,這樣的型態確實建立了與消費者的互信機制,能夠 大幅取代實體店頭的設立,所以電子房仲業在美國是成功的示範產業[13]。

目前與房地產有關的網際網路資訊訊站有[14]:亞太全球建築專業資訊網、力霸 建設公司、房地產透視網、中華建築資訊、太帄洋建設、台中市建築投資商業同業

(23)

目前國內幾家知名的仲介公司[14],如太帄洋房屋、力霸房屋、信義房屋,目前 都已有自已專屬的網站。

消費者要尋找餐廳或購買各種商品,上網立刻可以找物件及網友意見分享,但 一般民眾「買賣房屋」的重要交易,網路上的資料卻極少,因此,21 世紀不動產、

太帄洋房屋、中信房屋、住商不動產、信義房屋等國內五大房仲業者與國內網路交 易龍頭之一的 PChome Online 結盟,於 97 年 4 月 7 日宣布斥資 1.2 億元, 成立

「樂屋網」[21]。

購屋或換屋的消費者除考慮物件的價格、空間以外,更在意的是居住的鄰近環 境,這部分的資訊以目前 Internet 環境來看,是明顯不足,「樂屋網」將從消費者角 度出發,首先整合市場最完整的專業委託物件與交易資訊,再由 B2C 往更開放的 C2C 服務延伸,讓消費者對於購屋地點與居住環境的選擇、貸款簽約、裝潢修繕、

過戶移轉等種種繁瑣的疑問,能得到最好的解決方案[21]。

「樂屋網」預計在今年 5 月推出 Beta 版本,初期提供超過 10 萬房屋租售物件 資訊,第 2 階段希望可以吸引更多的房仲業者加入,最後規劃讓一般民眾都能刊登 待售物件,預計推出時,也具備電子地圖功能,並強化網友互動的討論功能等。

(24)

表 2. 3 國內重要房仲業者網站比較 國泰

建設 公司

信義 房屋

力霸 房屋

住商 不動 產

太子 建設 公司

長谷 建設公 司

太帄洋 建設公 司

全國房 屋 流通網

地理位置 ○ ○ ○ ○ ○

公共設施 ○ ○ ○

附屬產品

產品種類 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

客層鎖定 ○ ○ ○ ○ ○

成品 ○ ○ ○ ○

資料建檔 ○ ○ ○

合約面

法律面 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

金融面 ○ ○ ○ ○ ○

價格定位 ○ ○ ○

資料來源: [22,23,24,25,26,27,28,29]

Liu 等人,在針對財經 500 大企業的網站進行調查中,該研究分別就銷售前(公 共關係、產品、公司、制式問題)、銷售中(產品資訊、線上訂購、離線訂購、收費 機制)、銷售後(產品更新、服務、問題解答、收費機制)等進行探討,該研究認為 一個商業網站要滿足上述需求,則應該具備有下列的功能:全球化連結、產品服務 介紹、公司簡介、疑難解答、線上交易、最新消息、客戶服務、搜尋功能、有效的 回應等。後來,Liu 等,另對財經 1000 大企業網站的內容進行探索性研究,該研究 發現,一個表現良好的電子商務網站,取決於下列四個成功因素:(1)資訊與服務 的品質、(2)系統使用考量、(3)娛樂性質、(4)系統設計的品質[15]。

(25)

2.3 德爾菲法之介紹

「德爾菲 (Delphi)」一詞起源於古希臘阿波羅神殿中「德爾菲神諭 (Delphi Oracle)」,是一種神殿上被用來預測未來的工具,後來人們就取其預測未來的意義命 名之。

「德爾菲法」係屬專家預測法的一種,依賴參與者的專業經驗、直覺與價值判 斷,故個人的主觀介入難以避免。不過「德爾菲法」的技巧之一即為能有效的包容 多元觀點,避免預測的偏頗,減少當面爭議的弊端,謀求結果之共識,以收集思廣 益之效,因而成為目前高階決策調查分析中,應用最廣泛的一種團體決策方法 [36]。

德爾菲法(Delphi method)最早研究始於 1948 年美國 RAND 公司(Corporation),

為美國空軍從事的一項國防研究計畫,該研究希望透過德爾菲預測術,以獲取受訪 之前蘇聯戰略計畫設計者一致的意見。而在 1960 年代以後,德爾菲法逐漸被政府機 構及學術團體所應用,並擴及政府政策、社會環境、教育制度、科技策略、企業經 營、運輸策略、研究發展及生活品質等方面的研究[36]。

2.3.1 德爾菲法的優缺點

德爾菲法的兩項基本假設為[37]:

1. 由群體成員一起討論所產生的決策,應該比個人獨自思考出的方法更為周全。

特別是當群體成員之組成均為該議題之專家時,其決策品質更為精良。

2. 群體決策雖較個人決定有效,但當群體成員面對面溝通時,卻容易因群體級化

(group polarization)、群體迷思(groupthink)等眾多因素的干擾,而影響決策 之效果。

基於以上之假設,可知德爾菲法與一般具名式群體決策技術(nominal group technique)的不同點在於德爾菲法是利用問卷或其他意見蒐集方式,實施多次、重 複的意見調查,並由施測者負責統計並整理、回饋眾專家所回覆的意見,讓參與者 能參酌他人之判斷,將本身之意見做適度之修正,最後獲得一致性的結論,再利用 統計方式呈現出集體之意見[37]。

(26)

德爾菲法之優缺點彙整如下所述[31]:

優點:

1. 不需要集合專家就可以彙整專家的意見,並且採函詢方式,可節省專家的 時間。

2. 可保有群體決策的優點,及避免團體溝通的困難。

3. 由專家群共同回答問題,能同時獲得更為有價值且客觀的資訊。

4. 反覆修正偏差,問卷調查的最後結果幾乎等於全部專家的意見。

5. 較單一回合的問卷更能反映整體意見中細微的差異。

缺點:

1. 問卷內容不能明確表示論題內涵或問題模稜兩可時,將使評估結果有所偏 頗。

2. 為了匿名特性,若以郵遞問卷進行回饋調查,往往費時甚多而影響整個預 測進度。

3. 研究結果容易受專家本身主觀判斷的影響。

4. 由於實施過程步驟的繁複,如果缺乏良好誘因與獎勵,很難取得專家的配 合。

5. 因測詴過程由研究者統籌,故可能受到研究者的干擾。因此結論可能較為 籠統,企業難以據此採取有效的、詳細的措施,傴作為策略制定時之參考。

德爾菲法之進行主要可分為兩個階段,第一階段為問卷之調查,在匿名、反覆 回饋的原則下進行問卷調查,提供參與之專家學者相互溝通專業知識的機會,減低 個人偏見,以使其意見趨於一致;第二階段為專家學者們的反應統計,去除隨機造 成的錯誤,最後由研究者撰寫報告並提出研究之結論與建議[39]。

2.3.2 德爾菲法操作步驟

「德爾菲法」經由統計的結果即可篩選出較客觀之評估因素。其進行方式如圖 2.2 所示 [39]。

(27)

圖 2. 2 實施德爾菲法的兩個階段

1. 組成「德爾菲法」執行小組,成員必頇對「德爾菲法」有相當瞭解,同時必 頇熟悉統計方法和具有設計問卷的能力。

2. 界定專家預測的主題範圍 (Topic)。

3. 選擇專家組成小組 (Panel):一般以 10- 12 人或 15- 20 人為宜。

4. 向專家們解釋德爾菲法的實施方法,同時對研究主題適當溝通,以掌握問題 的焦點。

5. 設計初次問卷,加以測詴、預測與修正,問題的數目需考慮問題困難度及專 家們回答問卷所需花費的時間,然後作第一階段問卷調查。

6. 針對第一階段問卷資料,匯集專家們的個別意見。

7. 整理專家意見作成彙總表,製成下一階段問卷,分別請每一位專家參酌答覆,

對各項目補充修正,或說明堅持原評估的理由。

8. 匯集專家們的修正意見、說明或答辯。

9. 將專家們的意見加以綜合,成為具通盤性而趨於一致的結果,若無法達此目 的,則重複進行 7-9 步驟,將可逐漸引出趨於一致的結果。

(28)

第三章 建設業房屋銷售系統現況探討

以「建設業」命名意指營建業與建築業合稱為建設業。營建業的定義是承攬房 屋建築物、公共工程,以及銷售房屋及土地為主的產業。而建設業是指以在生產過 程中需要大量的財力、人力與物力,且頇經過較長的時間才能將建物興建完成。因 此,產品與一般商品之特性有很大的不同,包括傳統產業與高科技產業的各種商品 的整裝與組合,隨生活型態需求的功能特性而設計[13]。

然而,隨著台灣房地產市場的不景氣與股市傳統產業股的沒落,營建類股紛紛 跌破面值,甚至成為投資人所謂的地雷股。至民國 92 年年中,房地產市場景氣似 乎稍有起色,營建股股價也開始回升,但投資人的疑慮還在,到底目前的股價是真 的反應建設公司的經營績效,或是只是反應大環境的變化,,一旦景氣再次反轉,

許多上市上櫃建設公司是否又會面臨破產、停止交易與下市下櫃的命運。由於建設 公司的營業特性與一般公認的會計原則規定,其財務報表經常必頇使用全部完工法 入帳,建設公司當季若有個案工程完工入帳,就會有鉅額的銷貨收入認列[14],開發 成功當然獲利豐厚,但開發不順遂的可能性使建設公司承擔不容忽視的高風險。所 以,建設公司之業績起伏,部分屬於行業的先天風險,並非建設公司可以完全掌控 [15]。

建設業為從事投資興建住宅或辦公大樓出售、出租業務者,在整個工案營建過 程中,需投入大量的人力、物力及財力,且需經過相當長的時間才能完成,與一般 行業有顯著的不同,就國內建築業之產業特性分述如下[33]:

一、 火車頭產業

房屋建築業在整個營建過程中,所牽涉的上下游產業眾多,舉凡營造廠、建材、

家電、家俱、水電工程、廣告印刷、建築師、代書等行業,無不直接或間接受到影 響,是一般公認的「火車頭」產業。根據經濟部統計資料顯示,建築業每增加一元 的需求,即可帶動相關產業發展,而創造出三〃四元的國內生產毛額。

二、 資金需求大

建設公司主要從事房地產開發,舉凡土地取得、設計企劃、建築施工均需大量 資金,再加上建築工期長,因此財務特性為資金需求量大,屬於資本密集度高的產

(29)

三、 負債依存度高

建設業常以土地、在建工程向銀行抵押貸款再分期償還本利來取的營建期間的 大量資金需求,該特性將使企業的負債比率提高,而一個高負債比的企業相對利息 支出也高,在景氣好時,獲利高於貸款利息支出,以舉債擴張營業規模,相當快速 且容易,反之若景氣反轉,推案銷售情況不如預期,再加上利率走升,利息費用攀 升,造成獲利能力衰退,對於營運管理的應變能力將是一大考驗。

四、 固定資產比重高

建商必頇把大量資金投入在土地、在建房屋、成屋待售三種存貨型態上,有時 遇上房地產景氣的反轉低迷,使原本計劃的推案撒銷,造成養地成本拉長,等待景 氣好轉時做更有效的規劃,以致造成建築業固定資產比重偏高原因。

五、 流動性低

建設公司由於產品生命週期長,高額的土地存貨、在建房屋存貨、待售房屋存 貨皆難以在短期週轉成現金,對於一年內流動性負債如應付工程款或其他應付款,

常有流動性資金的週轉需求,故短期償債能力需求與因應,則需有良好資金管理規 劃。

六、 帄均週轉率低

建築業的建築期間長,加上銷售情況不易控制,造成存貨週轉率、固定資產週 轉率、淨值週轉率都低於其他產業,應收帳款週轉率及現金流量比率均較其他產業 長,相對的應收帳款變現風險會隨週轉率的高低而變化,而影響資金流動性,企業 投入資金到存貨,再成為應收帳款,以致於再收到現金,評估由營業行為產生的現 金流量,是否足以支應各項款項償付,突顯建築投資業工期長、資本回收慢。

七、易受外在環境因素影響

建築業常受到外在環境因素,如:國際油價的波動、物價上漲、建築材料價格 上揚、建築法規的變動、金融政策及政府政策的轉變等因素的影響很大,故台灣地 區建築業景氣週期起伏不定。

根據最新公佈的信義房價指數顯示,2008 年第一季台灣地區信義房價指數為 111.82,較去年第四季增加 4.12%,比去年同期則上揚 8.86%,和前一季反轉向下的 走勢相較,本季較 2007 年的指數線形呈現「震盪反彈」的走勢,其中高雄市因受 惠於三通議題的發酵,以及高捷通車的激勵,本季房價反轉上揚的幅度最為明顯,

(30)

指數由去年第四季的 69.67,增加 3.63%至 72.20;其次依序為台北市、台中市;至 於台北縣,因受到區域內成屋供給量持續擴增的影響,上漲的力道有限,指數傴上 揚 0.92%。除了北縣之外,其餘各區均呈現明顯反轉的走勢[34]。

圖 3.1 之流程圖為表達建設公司土地開發運作流程,與相關流程中相關不動產 存貨配置及相關資金壓力,藉著此圖來說明建設公司土地投資開發策略的問題。在 最上方的流程為建設公司土地投資開發基本流程,建設公司將投入專業人力、服務 用的固定資產,在它所面臨的財務限制範圍內來爭取土地投資機會。若建設公司不 採用任何的策略或受到財務壓力,建設公司將儘速進行開發並在最短時間內讓個案 完工。如果開發過程一切順利,從土地購入、開發、完工到出售,可以很快的產生 銷貨收入之績效,相關的不動產存貨將不會太高。但如果這個過程任何一個環節發 生延遲,則將產生不動產存貨。購地後不進行開發將產生土地存貨;開發後工期延 宕或停滯將產生在建工程存貨;而產生相對的應付款項,增加建設公司的財務壓力,

使建設公司開發新個案的能力降低。

圖 3. 1 建設公司開發流程圖

(31)

3.1 建設公司投資性質

建設公司其主要營業型態為土地開發,藉由委託營造廠商興建出售房地方式,來賺 取利潤。較常見建設公司投資興建型態方式如下[40]:

一、自地自建

所謂自地自建,指建設公司向地主購進土地,再委託營造廠商建屋出售。通常 建設公司頇負擔較高的資金成本,若開發成功,賺取利潤也可能很大。故建設公司 會在營運資金較充裕、融資管理通暢及對土地開發有較大信心下,採用此投資興建 方式,其交易流程圖如圖 3.2 所示:

建設公司

營造廠

廣告代銷 客戶

工程合約

房地買賣合約 房地代銷包銷

合約 代銷包售

圖 3. 2 自地自建交易流程關係圖 二、合建分屋

由建設公司與地主合作建屋,建設公司負責監督營造廠商興建房屋,地主則提 供建築用地。建設公司以所興建房屋與地主交換其所持有部分土地,交換完後,建 設公司與地主均持有土地及房屋。其交易流程圖如圖 3.3 所示:

(32)

建設公司

營造廠

廣告代銷 客戶

工程合約

房地買賣合約 房地代銷包銷

合約 代銷包售

地主

房地代銷包銷 合約 合建分屋

合約

房地買賣合約

圖 3. 3 合建分屋交易流程關係圖 三、合建分售

指建設公司與地主合作建屋,建設公司負責監督營造廠商建屋,地主則提供土 地。與合建分屋不同,不進行房屋及土地交換,而是建設公司出售房屋,地主出售 土地。採用此投資興建型態與合建分屋大致相同,惟地主傴出售土地,並無營業稅 及營利事業所得稅,而在合建分屋型態下,除非符合自用住宅建屋條件,否則地主 頇設籍課稅,負擔營業稅、營利事業所得稅及綜合所得稅。其交易流程圖如圖 3.4 所 示:

建設公司

營造廠

廣告代銷 客戶

工程合約

土地買賣合約 房屋代銷包銷

合約 代銷包售

地主

土地代銷包銷 合約 合建分售

合約

房屋買賣合約

圖 3. 4 合建分售交易流程關係圖

(33)

四、合建分成

由建設公司與地主合作建屋,設建公司負責監督營造廠商建屋,地主則提供土 地,並賺取售地所得。此種型態一般會支付地主合建保證金。與合建分售主要差別 在形式上,土地並非由地主單方售出,而由建設公司與地主聯名出售房地,再將所 得依合約由雙方收取。其交易流程圖如圖 3.5 所示:

建設公司

營造廠

廣告代銷 客戶

工程合約

房屋代銷包銷

合約 代銷包售

地主

合建分成 合約

房屋買賣合約

圖 3. 5 合建分成交易流程關係圖

五、共同投資興建

由多家建設公司或數位地主共同合作建屋。此種興建型態常因建設公司無法獨立興 建,而合作對象願意出資,並按合約出資比例分享利潤或承擔損失。其交易流程圖 如圖 3.6 所示:

(34)

建設公司

營造廠

廣告代銷 客戶

聯合委任

代銷包售 聯合開發

房地買賣合約

建設公司

房地買賣合約 聯合委任

圖 3. 6 共同投資交易流程關係圖 六、委託興建

地主委託建設公司代為規劃興建,建設公司除代收相關興建成本外,並收取一定成 數管理費。其交易流程圖如圖 3.7 所示:

建設公司

營造廠

地主

工程合約

委託興建合約

圖 3. 7 委託興建交易流程關係圖

(35)

3.2 建設公司生命週期

建設公司之營業週期,就廣義而言可解釋為自土地開發開始至收足客戶尾款為 止。國內建設公司建屋出售為了提早收現,客戶為了減輕付款壓力,一般採用預售 分期付款制度交易。針對此制度建設公司個案進行方式之流程圖如圖 3.8 所示[40]:

土地開發 產品定位 建築設計規劃 申請建築執照

預算編列

工程發包 預售 工程開工

竣工申請使用執照 產權登記

分期貸款 交屋 銷售服務

委 託 代 銷 公 司

自 行 銷 售

圖 3. 8 建設公司個案進行流程圖

(36)

一、土地開發

建設公司進行土地開發,除了尋找合適建築用地外,並且要與地主確定建設公 司投資興建型態。建設公司除了找地及地主談土地購價或其他條件外,必頇預估可 能產品種類及預期報酬,決定何種投資興建型態對公司最有利,每一個興建個案是 否成敗,土地開發是最重要關鍵。

二、產品定位

產品定位則是預期報酬是否能達成之依靠。優良的產品定位可達成降低風險,

並擇定適當時機出售,增加整提投資報酬利潤。

三、建築設計規劃

配合產品定位,建設公司委託建築師或自行設計進行建築物設計規劃,以作為 營造廠施工之依據。

四、工程發包

在建築設計圖完成後,建設公司會辦理工程發包,至於發包方式,則依照建設 公司規模,可選擇自行興建,包工不包料或包工包料的方式進行。

五、申請建造執照

必頇取得建造執照後,才可對外公開預售,由於預售時通常在產品定位時已完 成,申請建造執照有時會有時間壓力。

六、申領使用執照

工程完工後,即可申請使用執照,以便申請接外水電管理及辦理產權登記。

七、完工交屋

雖然產權過戶實務上會在交屋之前完成,但建設公司仍頇經由交屋手續,將房 屋交與客戶,才算完成買賣契約。

八、售後服務

基於永續經營理念,很多建設公 司皆已開始注重售後服務工作,以建立品牌及 客戶口碑。

(37)

3.3 房屋銷售系統

有鑑於電子商務攸關產業未來競爭力,八十八年六月三日經行政院二六三一次 會議通過「產業自動化及電子化推動方案」,期使台灣產業能夠深入應用企業對企業

(B2B)電子商務。依該方案之分工架構,營建署負責營建業分組並擬訂「營建業 電子化應用推廣計畫」、「營建業自動化應用推廣計畫」及「營建自動化及電子化人 才培訓計畫」,自八十九年度起積極推動。其中「營建業電子化應用推廣計畫」特別 撥付相對經費,鼓勵台灣營建業建立「體系企業間電子化系統」,以提升企業競爭力 [17]。

建設公司在推案時,會同客戶與建築經理公司簽下履約保證合約,購買者將購 屋金額交付給建築經理公司,而非直接交給建商。建築經理公司透過銀行將錢轉貸 給建商,使建商有錢可以支付建築費用。當房屋完工成交時,建築經理公司將代為 保管的購屋者所繳金額付予建商,購屋者取得房屋及權狀,建商取得購屋款項,償 還銀行貸款,完成交易,建築經理公司則賺取合理的手續費[13]。

一旦任何原因房屋無法如期完工時,建築經理公司將購屋者所繳交的購屋金額 退回給購屋者,銀行貸款則由銀行與建商處理,如此可避免購屋者血本無歸的嚴重 損失。在這個制度下,購屋者獲得足夠的保障,減少了疑慮,因而提高購屋的意願,

建設公司得以順利推案,成為三贏的局面[13]。

房屋銷售管理系統的特點是從房屋銷售管理的角度出發,用集中的數據庫將幾 乎所有與商品相關的數據統一管理起來,形成了集成的信息源。友好的用戶界面,

強有力的報表生成工具、分析工具和信息的共享使得房屋銷售管理人員得以擺脫繁 重的日常工作,集中精力從戰略的角度來考慮商業商品規劃和政策。友好的用戶界 面,強有力的報表生成工具、分析工具和信息的共享使得房屋銷售管理人員得以擺 脫繁重的日常工作,集中精力從戰略的角度來考慮商業商品規劃和政策。一般而言,

良好的房屋銷售管理,有助於為商業達到以下的目標[14]:

一、協助組織達成發展目標與遠景。

二、有效地運用人員的能力與技術專才。

三、促使組織成員的工作士氣高昂且激發潛能。

四、滿足組織成員的自我實現感與增加成員的工作成就感。

五、發起且落實組織變革。

(38)

六、提高組織成員的工作生活品質。

七、協助商業負責人做出正確決策。

3.4 房屋預售制度

何謂預售制度,嚴格的說起來,政府律定的地政或建築相關法規中,沒有一條 條文能清楚的賦予法定解釋。房屋預售的定義為何?

李克誠(1999)學者引用莊玉雯(1982)所作的定義:「當事人雙方約定,就為 開工或施工中的房屋所進行的交易行為」[42]。

劉默容(1999)學者認為房屋預售契約:「乃當事人約定,一方按期支付價金,

他方於一訂期限內將房屋建築完成並移轉財產權之契約」[43]。

國內不動產交易制度一直維持採取「成屋交易」方式,由賣方出售已建造完成 之不動產,購屋者從成品中挑選合意的住宅,包括新成屋及中古屋。自 1969 年張克 東所提出的「華美聯合大廈」一案,始為預售屋制度之濫觴[43]。時值臺灣經濟快速 起飛,都市密集性成長,樓房式公寓建築型態開始盛行,總體經濟環境促成不動產 景氣的興盛,而不動產產業的活絡刺激相關產業的連帶發展,產生「向後關連」效 果,亦使不動產產業被稱之為「火車頭」產業 [44]。同時,政治面的政策影響並行 裨益於不動產市場之發展,包括行政院於 1977 年 8 月 21 日所公佈之「改善投資環 境實施要點」,針對建築業提出開放融資措施,輔以總體經濟的高度成長,此時不動 產市場高度蓬勃發展。

張克東的一生被稱為不動產市場之「奇葩」[45]。在當時不動產景氣一片看好的 樂觀市場,資金成為投資門檻的要件。為解決此一資金問題所侷限之投資契約,張 克東首創以預付訂金、簽約金的方式銷售「華美聯合大廈」,此即預售制度的先河。

華美聯合大廈由張克東投資興建,並且由其旗下的員工葉條輝負責企劃銷售。當時 所採取銷售方式,是在空地建立一現場銷售的接待中心,沒有預期建築完成後模型

(39)

沛,購屋者可選擇的成屋眾多,故當時華美聯合大廈一案銷售情況未如理想,最後 仍以整體建築物完工後再銷售,回歸成屋買賣的交易行為。但華美聯合大廈的預售 方式卻開啟臺灣不動產市場交易制度的新紀元,至今仍歷久不衰。

林鴻志(1996)、李克誠(1999)學者認為,預售制度的形成乃由於供應商(建 築業者)在金融市場中取得資金不易,而透過此種方式減低自有資金準備壓力,而不 動產開發商為求取得週轉資金,而選擇以預售房屋的方式來因應[42]。同時,因建商 可善用所收的訂金與工程期款來支付工程費用,減輕負擔並增加資金的靈活運用;

另一方面承購人依工程進度付款,可減輕價金整付壓力[43]。

從行銷的角度來看,在現今市場供需原則下,從每年一兆新台幣以上的市場胃 納量,遠超過成屋市場的成交金額看來,來自預售屋市場需求的動力是促成預售制 度能存在的最大主因。一個制度能歷經 40 年而不衰,林鴻志學者認為:「透過預售 制度,許多人得以早日圓了購屋大夢,或者藉由房屋預售制度的以小博大因而致富。」

[42]尹湘皓(1996)學者則認為:「預售制度對於購屋者具有 1.免受屋價上漲追價之 苦。2.依所得及儲蓄規劃購屋時機。3.興建期間參與規劃三大優點。對於營建業者亦 有 1.降低資金壓力。2.穩定售屋利潤。3.爭取營建融資的三優點。」,而在預售制度 的風險上仍有:「客戶可能面對的缺點風險包括 1.虛構空間的買賣。2.報酬風險比例 不協調的買賣。3.法律上沒有明訂進行的程序;而建商亦頇面對 1.政治及政策風險。

2.融資風險。3.工程風險。」[46]

從上述各文獻探討內容雖可知「預售制度」的優缺點有那些,不過政府在漫漫 40 年的時間裏,對於國內不動產預售模式卻無一套真正的有效制度進行管理。台灣 在民國五十年開始,私人企業大量投資於公寓的興建,然由於當時的國內經濟環境 正處於振興之際,市場根本沒有太多的游資可供地產業者使用,於是當時以僑資為 主在台大炒房地產的環境之下,本土型的建設公司,在華美建設董事長張克東以預 付定金及簽約金的銷售模式,開始發展台灣不動產預售之模式。

(40)

第四章 建設業開發房屋銷售系統評估架構

本章節經研究動機與目的的確立,將針對相關蒐集文獻進行彙整分析,透過專 家訪談後,詳細訪談初步擬訂建設業開發房屋銷售系統評估架構以進行評估分析。

4.1 系統評估模式主要模組之整理分析

本研究根據所蒐集等相關研究加以彙整,並將相關之研究結果作為本研究評估 模式的依據與參考,初步建立建設業房屋銷售系統主要架構之項目,經由專家問卷 調查確立,以作為本研究評估架構之基礎。

4.1.1 系統評估模式主要模組之建立

在此首先建構主要架構之項目,並將所建立主要架構之項目研擬成專家問卷形 式,進行專家問卷調查,以確立所建置建設業房屋銷售系統評估架構主要模組,在 此本研究將問卷內容分別敘述如圖 4.1 所示:

(41)

建設業房屋銷售管 理系統功能之研究

之主要項目

一、基本資料模組

二、房屋資料模組

三、客戶資料模組

四、客戶繳款模組

五、裝修變更模組

六、維修資料模組

七、交屋事項模組

八、公設管理模組

九、資料列印模組

圖 4. 1 主要模組架構圖

一、基本資料模組

其主要提供一些基本資料設定部分、使用者資料、系統資料設定、預售屋項目 設定、成屋項目設定等相關設定。

二、房屋資料模組

主要提供建設公司設定房屋相關資訊及車位等相關資料,以確保後續銷售使用 正確。

(42)

三、客戶資料模組

主要目的提供建設公司在銷售階段輸入客戶資料及財務狀況使用,以及房屋購 買方式,繳款狀態等相關管理事項。

四、客戶繳款模組

在繳款層面上,主要提供設定房屋售屋基本相關繳交款項、明細設定,及相關 費用催繳設定。

五、裝修變更模組

主要為後續房屋交屋裝修更改變更設定,包含變更項目登記及日期材料等相關 裝修變更部分。

六、維修資料模組

主要為售後服務,房屋內部維修紀錄設定與維修相關資料紀錄。

七、交屋事項模組

主要包含交屋時登記相關資訊,包含交屋日期等相關事宜。

八、公設管理模組

主要提供往後公共設施租用,例如:娛樂室租借、游泳池、卡拉 OK 等社區運動 設施租借紀錄等事宜等等。

九、資料列印模組

此部分主要提供建設公司列印相關報表及售屋管理相關部分。

(43)

4.1.2 系統評估主要模組之結果分析

為了使本研究之結果更加精確及完整,故在此採用專家問卷調查初步建構之建 設業房屋銷售系統開發主要架構之模組進行修正,期待使本研究成果更加完整。

本研究依彙整相關文獻及專家訪談後,初步擬定建設業房屋銷售系統開發主要 架構之項目,以半開放式問卷做調查,並與 36 位專家進行問卷調查,針對主要架構 之項目適切性進行修正,並依照專家之意見逕行修改,而本次問卷共發出 43 份回收 36 份,其問卷回收率為 83.7%,問卷調查回收份專家背景詳見表 4.1。

表 4. 1 主要模組專家訪談專家背景表

專家類別 任職範圍 擔任職務 問卷發放人數

公務機關 台北市政府捷運局 內政部營建署

工程師

課長 6

學術界 國立聯合大學 逢甲大學 萬能科技大學

教授 副教授 助理教授

5 工程界 中興顧問股份有限公司

建國工程股份有限公司 蓮園建設股份有限公司 旭明光電股份有限公司 仁展工程顧問有限公司 天元工程股份有限公司 智全工程技術有限公司

工程師

系統開發工程師 工程師

課長 經理 主任 經理

20

房仲業 信義房屋 永慶房屋 太帄洋房屋

業務員

組長 5

本研究問卷調查之專家定義為:其專家部分主要以建設公司高層主管與系統資 訊部專家以及進行建設開發案相關工作專家為主。根據學者 DeVellis(1991)、

Nunnally(1978)認為 0.70 以上為最小信度值。所以,如問題項目達 70%以上人數同 意其項目,即研判該問項宜滿足水準。

(44)

第一次主要評估層面問卷結果如表 4.2-4.10:

表 4. 2 第一次主要層面問卷結果之基本資料模組

選項: 同意 不同意

統計人數: 35 1

百分比: 97.2 2.8

是否符合最小信度:70% 符合

圓餅圖:

專家修正意見: 無

表 4. 3 第一次主要層面問卷結果之房屋資料模組

選項: 同意 不同意

統計人數: 31 5

百分比: 86.1 13.9

是否符合最小信度:70% 符合

圓餅圖:

專家修正意見: 無

同意 97%

不同 意 3%

同意 86%

不同

14%

(45)

表 4. 4 第一次主要層面問卷結果之客戶資料模組

選項: 同意 不同意

統計人數: 34 2

百分比: 94.4 5.6

是否符合最小信度:70% 符合

圓餅圖:

專家修正意見: 無

表 4. 5 第一次主要層面問卷結果之客戶繳款模組

選項: 同意 不同意

統計人數: 35 1

百分比: 97.2 2.8

是否符合最小信度:70% 符合

圓餅圖:

專家修正意見: 無

同意 94%

不同 意 6%

同意 97%

不同

3%

(46)

表 4. 6 第一次主要層面問卷結果之裝修變更模組

選項: 同意 不同意

統計人數: 32 4

百分比: 88.9 11.1

是否符合最小信度:70% 符合

圓餅圖:

專家修正意見: 主要裝修部分為室內裝潢交屋階段時提供後續使用者追

加設施或者室內項目為主,應需要再謹慎一點。

表 4. 7 第一次主要層面問卷結果之維修資料模組

選項: 同意 不同意

統計人數: 32 4

百分比: 88.9 11.1

是否符合最小信度:70% 符合

圓餅圖:

專家修正意見: 此部分是否與裝修變更層面作合併,性質相對較近,若

結合再做修正思考方向。

同意 89%

不同 意 11%

同意 89%

不同

11%

(47)

表 4. 8 第一次主要層面問卷結果之交屋事項模組

選項: 同意 不同意

統計人數: 35 1

百分比: 97.2 2.8

是否符合最小信度:70% 符合

圓餅圖:

專家修正意見: 無

表 4. 9 第一次主要層面問卷結果之公設管理模組

選項: 同意 不同意

統計人數: 23 13

百分比: 63.9 36.1

是否符合最小信度:70% 不符合

圓餅圖:

專家修正意見: 由於公設管理為後續社區管理作業,請減低系統功能

性,建議將此層面剔除。

同意 97%

不同 意 3%

同意 64%

不同

36%

(48)

表 4. 10 第一次主要層面問卷結果之資料列印模組

選項: 同意 不同意

統計人數: 36 0

百分比: 100 0

是否符合最小信度:70% 符合

圓餅圖:

專家修正意見: 無

根據以上專家問卷結果得知,本次主要項目評估因子皆達最小信度衡量:其資料 列印層面信度更高達百分之一百,另外基本資料模組及客戶繳款模組、交屋事項模 組同意度達 97.2%,客戶資料模組同意度達 94.2%,緊接著為維修資料模組同意度為 88.9%、房屋資料模組同意度達 86.1%,以上六個模組皆為高信度衡量,因此故研判 此問項已達到其適切性。另外公設管理由於同意度傴達 63.9%不符合當初所設定的 70%最小信度,後續研究將此模組排除。

根據以上專家問卷結果,本研究將裝修變更模組定義時程階段為交屋階段的設 施新增及修改,並依照專家建議,將裝修變更模組與維修資料模組作為整合,提供 更完整變更與修繕相關事宜的系統。

同意 100%

不同

0%

參考文獻

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