第二章 文獻檢閱
第二節、 影響公共住宅推動過程之核心因素探討
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勢群體居住問題，但提出此構想之後，立即引發爭議，帝寶周邊住戶拉起白布條 抗議；此外，位於臺北市內湖區政府擬於當地興建公共住宅，卻面臨居民強烈反 對，臺北市政府最終只好被迫放棄興建（陳慧君，2011）。
一般民眾對公共住宅想像來自於早期政府興辦住宅的形象，以臺北市為例，
早期政府推動可負擔住宅過程產生一些課題，如出租國宅管理維護不當、容易滋 生犯罪與社會問題，淪為附近居民眼中的鄰避設施（黃麒睿，2015），使民眾對 於政府所興辦住宅存有負面觀感，而對公共住宅產生標籤化（曾意辰，2015；黃 麒睿，2015），民眾擔憂興建公共住宅會影響當地生活品質與產生社會問題，認 為公共住宅應該要興建於郊區（曾意辰，2015；徐韻涵，2011）。
五、面對社區反彈所採取因應對策
政府該如何消彌民眾對政府早期所興辦之住宅所存有負面刻板印象、減少社 會上爭議，同時降低附近居民反對與抗拒程度相當重要且關鍵（黃怡潔、江穎慧、
張金鶚，2017），如政府可將公共住宅結合社區營造、實施混居制度、聘請著名 設計師以高規格設計公共住宅、結合社區回饋機制、舉辦說明會、在地居民溝通 等方式以設法緩解地方上反對興建公共住宅的阻力（李子瑋，2013；劉浩學，2013；
曾意辰，2015；呂庭吟，2015）。
綜上，自從 2010 年推動公共住宅至今，為何「公共住宅鄰避情結」議題始 終存在，導致政策推動過程受阻；然而學術上探討此議題的相關文獻多數僅以一 小節或一段落論述政府推動會面臨「公共住宅鄰避情結」，未深入針對公共住宅 鄰避情結進行深入探討，凸顯本研究有深入研究的必要性與重要性。
第二節、影響公共住宅推動過程之核心因素探討
壹、房地產價格扮演關鍵角色
公共住宅作為解決城市之中居住問題的重要政策，然實際於地方上規劃執行 過程卻面臨周邊居民反對與抗爭，其擔憂公共住宅興建會造成房價下跌，造成自
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身所擁有房地產價值貶值，以下將以「房地產特性與價值」及「公共設施能促進 周圍不動產價格增值」兩個面向加以檢視，深入探討何以公共住宅的推動過程，
房地產價格扮演關鍵角色：
一、房地產特性與價值
首先，房地產價格視為整體區域生活品質的代表，若區域生活品質因交通、
犯罪、噪音等其他因素受影響，將會反映於房地產價格（Davison, Legacy, Liu, Han, Phibbs, Van den Nouwelant, Darcy, & Piracha, 2013），其除了具有使用價值（居住 使用）之外，也兼具交換價值（潛在的交易價格）的特性（亦即房地產具商品化 特質）；而交換價值是多數住戶衡量其房地產價值的主要依據，其中「住宅寧適 性」被視為判斷不動產價值重要準則之一，因此區域內興建建物或公共設施威脅 到當地附近「住宅寧適」，一旦降低「住宅寧適」，將連帶使附近居民房地產價值 減損，而引起地方上居民反對與抗拒（李永展，1995）。
再則，影響房地產價格的原因相當多，第一，「房屋特性及結構」相關因素，
如屋齡、樓層位置、建物類型、建築面積、建築內部品質、房屋坪數等；第二，
「房屋本身條件」，如建築基地位置、管理維護、建築材料、建築外觀等；第三，
「房屋周圍生活環境」，如交通（道路街道寬度）、噪音、居住環境等、區位因素
（例如與市中心的距離）、治安、公共設施、嫌惡性設施、鄰里住戶、土地使用 混合度等；第四，總體經濟面因素（GNP、物價指數）、金融面因素（貨幣、利 率）以及其他建商特徵、交易狀況等因素（林祖嘉、林素菁，1993；林素菁，2004；
林秋瑾、楊宗憲、張金鵬，1996）。
另外，承前節內容所述，臺灣住宅體系是建立於自由市場機制之上，住宅政 策長期以「提高房屋自有率」「住者有其屋」作為目標，依賴市場機制解決住宅 問題（陳怡伶，2013），政府設法儘可能不直接干預住宅市場，致使住宅市場形 成高度的投機領域，形成以市場導向的政策走向，加上國人與社會輿論過度解讀
「有土斯有財」的觀念，導致使民眾認為進入購屋市場成為住宅政策唯一方向，
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甚至，社會輿論對「有土斯有財」觀念的曲解，產生「買房才是對的」想法，加 上媒體訊息及親友間傳遞「買房才是正確」的價值觀，導致原本屬於中性的租屋 或購屋住宅抉擇方式，缺被扭曲成極化社會壓力，使臺灣的住宅自有率不斷地提 升（花敬群，2011）。
此外，更重要的是臺灣的房地產持有稅及交易稅過低加上不動產耐久性及增 值性，致房子從原來居住使用，卻變成投資工具、房屋淪為炒作對象與產生住宅 商品化現象，造成房價逐年攀升與高漲（張金鶚，2016），且臺灣的房屋產權結 構將近 6 成家庭只有 1 間房子以及 2 成家庭家庭擁有 2 間以上的房子，因此大 多數擁有房屋之家庭隨著房價上漲表面上雖然資產增值，惟必須繳交因增值而來 房屋稅與地價稅等持有成本（張金鶚，2016），因此房地產價格變成是多數擁有 房屋之民眾所關切的焦點，尤其臺北市更是全臺房價最高地區，持有房屋民眾當 然希望自身房地產能夠增值。
二、公共設施能促進周圍不動產價格增值
承上所述，民眾當然希望自身房地產能夠增值，而公共設施能對周圍房地產 增值，不論居住於城市或鄉村的民眾理想居住環境，第一優先考慮因素為「交通 方便」；第二考慮因素為「接近學校、工作地點」；第三考慮因素為「接近公園綠 地」，公園、綠地對於民眾而言是相當重要的且有這方面的需求（張俊彥，2000）； 此外，民眾也相當重視住宅附近的出入道路，如主要交通幹道及巷弄通道等，通 常理想居住環境條件應該是交通進出方便（徐昌春，1988）。
一般認為公園是居民選擇理想居住環境最常被提及的公共設施，公園綠地對 於居住環境帶來便利性與寧適性的正面效益（李永展、何紀芳，1996）。尤其當 公園綠地不足時，附近居民基於休閒遊憩戶外空間不足，因此對公園的需求就會 比較強烈，則接受公園設置的意願也相對比較高（李永展、何紀芳，1996）。
此外，伴隨著民眾開始重視居住生活品質之提升，若能提供良好的公共設施 與環境品質，則有助於提升周圍的不動產價格，尤其公園綠地等屬於休閒類型公
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共設施對於住宅價格的影響日漸重要，若居住的周邊環境公園綠地設施品質愈好，
則附近的住宅價格愈高（李春長、游淑滿、張維倫，2012）。
經由上述分析可知，住宅區位、交通方便、生活機能方便等方面為民眾理想 居住環境，尤其公園綠地對民眾而言是相當重要且有此需求，能帶來許多正面效 益，甚至進而帶動周邊房地產增值，因此有置產房屋之居民會希望周邊附近能興 建公園，以確保其所持有的房地產價值能增值而不減損，因而民眾期待其居住周 邊能蓋公園綠地。
貳、民眾對可負擔住宅存有刻板印象
從前小節檢視我國可負擔住宅政策發展過程中，可以發現早期政府所興辦的 住宅面臨許多課題與困境，尤其是管理維護困難以及建築品質不佳等問題，導致 其生活環境與居住品質不易維護，久而產生環境髒亂、社會問題、違約糾紛等問 題出現，導致民眾對早期政府所興辦之住宅觀感不佳，產生既定負面刻板印象。
由於民眾對早期政府所推動的可負擔住宅存有刻板印象，而將此認知投射於 公共住宅，導致即使擁有高度民意支持的公共住宅政策，但實際推動政策過程卻 遭遇周邊居民反對與抗拒，地方上視其為鄰避設施，面臨相當大的反對阻力（李 子瑋、李長晏，2013）。
首先，在管理維護方面，因過去這些可負擔住宅的權責機關眾多、事權分散、
缺乏整合，致使管理維護不易，進一步讓當地居住環境日益惡化，影響居住生活 品質（華昌宜，1996）；同時針對弱勢群體採特定區域集中居住與管理，形成弱 勢集中的現象，無法解決弱勢脫貧的問題（黃怡潔、江穎慧、張金鶚，2017）。
再則，針對住宅規劃設計方面，早期推動可負擔住宅之住宅設計品質欠佳、
小坪數室內居住面積、建築物鄰棟間距狹窄、缺乏開放空間與公共設施（沈孟穎、
傅朝卿，2015），且又未能配合整體住宅計畫做考量，土地使用複雜、缺乏嚴謹 的土地使用分區管制規定、建築物營運管理不佳、無衛生下水道的規劃，產生噪 音、環保、擁擠的問題，形成低品質的居住環境；且建築外觀充斥鐵窗、建築空
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間單調間接影響到市容（米復國，1998）。然而早期所興辦的可負擔住宅究竟各 自面臨到那些問題與挑戰，以下茲就臺北市政府推動國民住宅、平價住宅、整建 住宅作說明：
一、國民住宅所面臨的課題9
首先，國民住宅為臺北市公共住宅中量體最大的且政策執行期間相當久，以 出租國宅為例，多數承租戶為暫住使用、住戶流動性很高，造成則住宅維護水平 低、房屋折舊率也比較高，隨著時間推移，屋齡日益老舊、不易翻新（黃怡潔、
江穎慧、張金鶚，2017；林萬億，2003）。
再則，探討國民住宅的建築規劃與設計上，為了達到容納最多戶數同時也能 降低興建成本，因此常規避相關法規，不僅格局空間規畫擁擠、室內設計不良，
造成住宅設計品質欠佳，小坪數、無公共設施、高密度住宅、建築物鄰棟間距狹 窄等現象；同時因預算有限之下，所選擇的承包商也素質不一致，承包商拖延工 期、中途倒閉或解約、偷工減料情形時有耳聞，造成施工品質不良、導致建築物
造成住宅設計品質欠佳，小坪數、無公共設施、高密度住宅、建築物鄰棟間距狹 窄等現象；同時因預算有限之下，所選擇的承包商也素質不一致，承包商拖延工 期、中途倒閉或解約、偷工減料情形時有耳聞，造成施工品質不良、導致建築物