影響房地產價格因素

把房地產視為商品與其他任何商品無異，是使用價值和交換價值的統一體。

根據馬克思主義經濟學的勞動價值理論和價格理論，從總體上看，房地產價格的 基礎仍然是價值，基本上也是房地產價值的貨幣表現，但有其特殊性。因為房地 產與其它一般商品的價格形成相比，有著不同的特點。房地產價格是一個複雜的 經濟範疇，包括土地價格及房屋建築物價格，房與地是不可分割的一體，房地產 價格是這個一體的價格。房屋建築物是人類勞動的結果，具有價值，這與一般商 品價值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品，並不完全是勞動產品，原始 土地是自然界的產物，其所以具有價格是因為土地壟斷引貣的地租資本化。所以

，房地產價值包含了房屋建築物價值和土地自然資源價值及土地中投入勞動所形 成的價值，房地產價格就是這種綜合性特殊價值的貨幣表現。

因此要考慮購買房地產無論是自住或投資，都是我們一生中最重要事情之一

，不僅要考慮房地之大小、格局、交通、附近環境公共設施及區位…等因素，且 在追求舒適生活環境空間之時，也相對必頇承受沉重之經濟負擔。近年來影響房 地價格因素，區位、地段與附近環境應屬重要原因之一，如果區位、地段與附近 環境條件相瑝不理想，即使在價格上給予更大折扣，也未必能博得購屋人之青睞

。

一、影響房地產價格變數分類：

影響房地產價格的因素相瑝繁雜，包含總體環境因素、個別環境因素等。前 者主要利用經濟因素探討總體環境對房地產價格之影響，包括：所得、國民儲蓄

、貨幣供給、供給面、交易數量、貸款利率…等(吳森田，1994)；後者則比較偏 重受區域環境與房地產本身條件之影響，包括：公共設施可及性、位置、環境、

交通便利性、居住密度、住戶特性、住宅類型、用途、坪數、房間數、屋齡、樓 層數…等(張梅英，1992；許文昌，1992；卓輝華，1999；李鴻毅，2001)。另外 陳幸宜(2003)整理了影響房地產的因素大概可歸納為六大類：

(一)經濟因素，如所得、利率等；

(二)社會文化因素，如人口成長率等；

(三)住宅區條件，如交通便利性、外部環境等；

(四)政治因素，政局穩定與否等；

(五)房屋本身特質，如坪數、屋齡、建材、樓層等；

(六)政府政策因素，如都市計劃管制等。

二、不動產估價師為評估房地產價格之分類：

不動產估價師常頇尋找影響房地產價格之因素，因此頇蒐集市場資料(卓輝 華，2007)，亦參考不動產估價技術規則之規定，包含一般因素資料、區域因素 資料和個別性因素資料，茲分述如下：

(一)一般因素資料：指對於房地產價格水準發生全面影響之自然、行政、社會

、經濟等共同因素。

1、自然因素包含地質狀態、地理上位置關係、氣象狀態…等。

2、行政因素包含土地使用計畫、土地使用管制、土地及農地政策…等。

3、社會因素包含生活水準、人口分布與遷徙、家庭結構…等。

4、經濟因素包含經濟成長、國民所得、物價變動、利率水準…等。

(二)區域因素資料：指影響近鄰地區房地產價格水準之因素。

1、大眾交通工具方便程度。

2、道路系統完善程度。

3、停車空間配置與設計。

4、市場、學校、公園之近便程度。

5、附近嫌惡設施之影響程度。

6、其他。

(三)個別性因素資料：指房地因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素。

大致分成土地及建物兩項：

1、土地：

(1)實質條件，如鄰接道路、地形、高度…等。

(2)法令限制，如建蔽率、容積率、分區使用之規定…等。

(3)地方市場習慣，如路角或路衝之增值或減值…等。

2、建物：

(1)住宅本身，如建築物之結構、維護…等。

(2)住宅周圍環境，如社區基本設施及衛生…等。

三、其他學者之分類：

另有學者(范垂爐，1991)將國內外文獻對於討論房地產特徵(變數)做綜合性 的整理分類，包含戶的特徵、棟的特徵、個體鄰里特徵、環境特徵、其他…等。

房地產價格解釋變數的討論林林總總，本研究亦整理了學者們在不同時間提 出不同的影響房地產價格之變數，如表 2-1。

表2-1 影響房地產價格變數整理表

(續)表 2-1 影響房地產價格變數整理表

(續)表 2-1 影響房地產價格變數整理表

2003 A hedonic valuation of urban green areas

1. 房屋大小

2006 Impacts of urban environmental elements onresidential housing prices in Guangzhou (China)

1. 樓層