特徵價格分析方法之應用

學者對於房地產價格之研究，有採用特徵價格法、條件評價法(胡海豐，

2015)…等分析方法，但學者廣泛地以特徵價格分析方法分析以及建構房地產價 格預測模型，藉以分析影響房地產價格因素對房地產價格之影響，特徵價格法由 Rosen 於 1974 年所提出，又稱 Hedonic 模型法和效用估價法。因房地產是由眾 多不同的特徵組成，而房地產價格是由所有特徵帶給人們的效用來決定。但是各 特徵數量及組合方式不同，從而使得房地產的價格產生差異。如果能將房地產的 價格影響因素分解，找出各個影響因素所隱含的價格，在控制房地產的特徵(或 品質)數量固定不變時，就能將影響房地產價格變動的特徵(品質)因素拆離，適時 反映純粹價格的變化(吳璟、鄭思齊、劉洪玉，2007)。而特徵價格分析方法是利 用多元迴歸方程式解釋因變數與自變數因果關係的方法(黃紹東，2004)。即是以 迴歸方法將房地產各屬性隱含價格(Implicit Price)分離(楊宗憲，1996)。傳統迴歸 分析分為線性迴歸及非線性迴歸二種：線性迴歸，其校估方式是以最小帄方法 (Ordinary least squares，簡稱 OLS)、最大概似法(Manximum likelihood estimation，

簡稱 MLE)、複迴歸線性模型(Multiple linear regression，簡稱 MLR)；非線性迴歸，

其校估方式有直接估計法、變數轉換法。過去學者的研究也從簡單的線性模型逐 漸變化為非線性模型，是更希望解釋房地產的市場價格與其主要影響變數之間的 關係(黃于祐，2008)。

特徵價格函數同時把誤差項假設為獨立且呈常態分配，分別假設樣本間彼此 獨立，且房地產價格在空間上是沒有交互作用的，彼此不受影響；另外假設房地 產價格與影響因素間的關係在研究區域內是均質的，即研究區內的房地產價格影 響特徵對房地產價格的影響是相同的，把誤差項假設成變異相同，不會隨空間變 化而受到影響（黃紹東，2004）。

上述的假設都是沒有考慮到空間變化來推估具有空間變化的房地產價格及 屬性的特徵價格，把整個特徵影響因子視為靜態的模型進行，也把誤差項視為獨 立且相等的常態分佈，並沒有考慮同一地區內鄰近房地產價格對本身的房地產價 格可能會產生相互影響的情形，且傳統的統計技術難以解釋空間性的資料，並忽 略 有 某 些 影 響 變 數 為 空 間 特 徵 (Spatial feature) 而 存 在 空 間 相 依 性 (Spatial dependence)與空間異質性(Spatial heterogeneity)等不穩定(non-stationarity)的情形(

黃于祐，2008)。

另外，也有學者提到在大部分情況下，建構模式的假設最大問題是在一個特 定範圍的橫斷面資料下為彼此獨立，這個假設是不適合的(Anselin，1988)。傳統 房地產估價方法忽略了每一筆價格在形成時，會受到鄰近房地產價格影響，是基 於替代原則的市場交易，瑝消費者為了追求最大的效用，根據類似地區或近鄰地 區分析，選取類似不動產來推估本身之房地產價格，而產生效用均等的替代作用

，進而形成了相同或類似不動產聚集且聚集範圍內房地產價格彼此間相互影響，

就某種程度而言，房地產價格會呈現某種同質聚集性(張秀玲，2001)。針對上述

之情形，將於後續討論空間統計分析時提出相關研究驗證。

(續)表 2-2 特徵價格法相關文獻整理表

(續)表 2-2 特徵價格法相關文獻整理表

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Impacts of urban environmental elements onresidential housing prices in Guangzhou