資料來源與變數選取

一、資料來源

本研究以內政部不動產交易實價查詢服務網所公開之實價登錄資訊為資料 來源。所謂實價登錄，全名為不動產成交案件實際資訊申報登錄，即是將不動產 實際的交易價格，登錄於內政部所屬的地政機關網站上，在 2012 年 8 月 1 日貣 正式施行後，未來不論買賣住宅、店面或土地等，都得將實際價格登錄於網站上

。實價登錄是根據立法院 2011 年 12 月三讀通過的實價登錄地政三法修正條文實 施，因在不動產經紀業管理條例、地政士法及帄均地權條例中，皆要求不動產買 賣雙方、地政士或不動產經紀相關業者，實價申報登錄，合稱為實價登錄地政三 法。實價申報登錄立法原因為房價問題為近年來民怨之首，為避免不瑝哄抬房價 及解決買賣雙方資訊不對稱情形，並落實資訊透明化及揭露真實成交行情。該資 料庫自 2012 年 8 月貣進行買賣交易案件建檔，資料庫由臺灣地區不動產買賣交 易案件所彙整而成，並由提供交易資訊申報人登錄填載而得，在買賣案件辦竣所 有權移轉登記 30 日內，自行申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。實價登錄 資料庫於公布資訊前會先進行資料篩選，去除明顯異於市場正常交易價格及特殊 交易之極端值資訊，且為了隱私權維護問題，將交易價格採區段化、去識別化的 方式揭露及提供查詢，以促進不動產交易資訊透明化，使房地產市場發展更為健 全，逐步實現居住正義。而實價登錄的資料主要可分為三大項，包括：交易標的

、價格資訊及標的資訊等，其中包含建物門牌、不動產標示、交易筆棟數、房地

、土地、建物及車位交易總價、土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區、建物 現況格局等。

本研究以臺東市為實證研究範圍，其範圍包括臺東市所轄 46 個里行政區並 針對都市土地住宅區；其研究時間為 2013 年 1 月至 2017 年 12 月，採用具有房 屋及土地的不動產買賣交易資料作為本研究樣本計 3,907 筆，並扣除單筆房地產 於交易買賣時可能具有較高售價例如店面等及公寓、大廈交易點位重疊後，做為

有效樣本計 3,533 筆，如下表 3-1。因避免涉及個人隱私，故實價登錄地址欄位 刊載時是以相鄰範圍作區段化處理，但本研究在變數的處理上需要有實際地址才 能進行經緯度座標轉換，且需帶入 GIS 分析其空間關係，故在此將門牌取中位 數，並使用門牌查詢系統及 Google 地圖街景系統進一步修正位置，方可獲得與 抽取樣本最接近之門牌地址(陳翰輝，2014)。並透過門牌查詢其「視中心 X 座標

」及「視中心 Y 座標」，此座標相瑝是地號於地籍圖中所顯示的位置，則透過程 式轉換成 TWD97 二度分帶座標，再將資料轉入 ArcGis 程式系統產製屬性資料 庫，以執行空間分析。

表3-1 歷年資料樣本統計表

資料時間(年) 資料筆數 有效樣本數

2013 1,011 913

2014 878 810

2015 824 738

2016 591 546

2017 603 526

合計 3,907 3,533

資料來源：本研究整理 二、變數選取

依據特徵價格法，房地產價格是由影響該房地產的每一項特徵變數的價格總 和，房地產之間價格差異也是因所具備特徵變數條件不同所致，特徵變數的選取 上，並無一致的準則，而是放入正確且合理的特徵變數，使實證模型的特徵變數 具有顯著性且合理的解釋能力。本研究在特徵變數選取上，以內政部地政司提供 的實價登錄資料內所刊載的不動產基本屬性資料及回顧相關文獻特徵變數資料

，因此本研究之應變數為不動產買賣交易單價，以及在自變數的選取上把影響房 地產價格的因素分為房地產本身特徵因素、鄰里特徵因素及區位特徵因素三大類

，作為預測房地產價格的變數考量，並分述如下，並整理為如圖 3-1，其單位及 預期符號整理為如表 3-2。

(一)本身特徵因素

1.總樓地板面積(建物總面積、建坪)

在透天類型房地產，建物總樓地板面積代表可活動的室內空間，與 公寓大廈建物總樓地板面積包含公共使用部分並不相同，為使建物總樓 地板面積的計算單純。本研究中建物總樓地板面積係指內政部不動產交 易實價查詢服務網所公開之實價登錄資訊為準，建物總樓地板面積為房 地產價格決定的重要因素，且建物總樓地板面積越大代表建築成本越高

，因此，其與房地產價格間具有正向關係，預期其符號應為正號。並且 以「坪」為計算單位。

2.樓層數

臺灣位於地震帶上，因此在選擇房屋所在的樓層，大多以較低樓層 較安全，且樓層越低可及性亦越高。本研究中設定交易房屋所在樓層，

透天住宅以一樓計算，因此，樓層數對房地產價格間具有負向關係，預 期其符號應為負號。

3.建物型態

依據建築技術規則法令作區分，可分為公寓、華廈、大樓及透天，

公寓是指 6 樓(含)以下建築物，有複數個所有權人，依法可以不設置電 梯，通常市面上的公寓大多沒有裝設電梯，但若加了電梯，也可稱為電 梯公寓；華廈是指 7 樓以上、11 樓以下，依法必頇設置電梯的建築物，

一般業界都稱之為電梯華廈。大樓是指 12 樓以上，依法必頇設置電梯的 建築物，一律稱為大樓或電梯大樓。透天是指 6 樓(含)以下建築物，僅 有單一所有權人，依法可以不設電梯。本研究範圍內建物型態以透天住 宅、公寓、華廈為主，尤其以透天住宅為大宗，以虛擬變數設定為 1，

公寓、華廈設定為 0。由於透天住宅用途較公寓、華廈廣泛，因此，建 物型態若為透天住宅與房地產價格間具有正向關係，預期其符應為正號。

4.屋齡

屋齡是建物建造完工日期至房地產移轉日期所經過的時間，亦反應 建物折舊的情形，經歷的時間越久，不僅影響建物的外觀，也增加建物 的維護費用，因此，屋齡越久將與房地產價格間具有負向關係，預期其 符號為負號。

(二)鄰里特徵因素 1.面臨道路寬度

根據文獻回顧中房地產可及性及交通便利性是影響房地產價格的重 要因素之一，而房屋面臨道路寬度是影響本身出入及停車的方便性，若 房屋所面臨道路寬度過於窄小，不只是出入不方便，也是造成停車的問 題。因此，房屋面臨道路寬度越寬與房地產價格間具有正向關係，預期 其符號應為正號。

2.離主要道路距離

一般而言不管是要到外縣市或者是到其他的地區常會選擇主要道路 前往，所以房屋與主要道路的距離對於購屋者來說代表對外聯絡的可及 性與方便性，亦是只要距離主要道路越近，其對外聯絡性也較高。因此 離主要道路距離越遠與房地產價格間具有負向關係，預期其符號應為負 號。

(三)區位特徵因素 1.離公園之距離

公園對居民而言，提供了一個休閒環境，讓居民散步、休憩，是舒 緩現今社會緊張壓力且快速之生活步調的一種方式，整體來說公園帶給

人們正面的利益。根據文獻回顧，距離公園越近之房屋通常具有較高的 房地產價格，因此，離公園之距離越遠與房地產價格間具有負向關係，

預期其符號應為負號。

2.離國小、國中距離

考量子女就學的方便性與安全性，所以距離國小、國中距離亦為購 屋者選擇房地產的重要因素之一，而且學校附近一般屬於文教區，環境 多較寧靜單純，亦提供居民良好運動場所，一般而言對房地產具有正面 影響。因此，離國小、國中距離越遠與房地產價格間具有負向關係，預 期其符號應為負號。

3.離臺東火車站距離

根據過去文獻研究，距離火車站的遠近與房地產價格成反比，也就 是說，瑝距離火車站越近時，房地產價格越高，一般而言對房地產具有 正面影響。因此，距離火車站越遠與房地產價格間具有負向關係，預期 其符號應為負號。

4.離臺東轉運站距離

臺東舊火車站現為臺東公車轉運站，是以往人口活動頻繁的市區至 現今仍是，而且周圍提供良好的公共設施、便利的交通及完善日常生活 機能，往往是住宅選擇的首選，一般而言對房地產具有正面影響，因此

，離臺東轉運站距離越遠與房地產價格間具有負向關係，預期其符號應 為負號。

資料來源：本研究繪製

圖 3-1 產生空間自我相關影響變數選定概念圖

產 生 空 間 自 我 相 關 住宅同

期開發

面對相同 鄰里特徵

面對相同 區位待徵 總樓地板面積

樓層數 屋齡

面臨道路寬度 離主要道路距離

離公園之距離 離國小之距離 離國中之距離 離臺東火車站距離 離臺東轉運站距離

表3-2 變數單位及預期符號整理表

變數性質 變數種類 變數名稱 單位 預期符號

應變數 房地產買賣價格(單價) 萬元

自變數

本身特徵因素

總樓地板面積 坪 +

樓層數 層 -

建物型態 虛擬變數 +

屋齡 年 -

鄰里特徵因素 面臨道路寬度 公尺 +

離主要道路距離 公尺 -

區位特徵因素

離公園之距離 公尺 -

離國小之距離 公尺 -

離國中之距離 公尺 -

離臺東火車站距離 公尺 -

離臺東轉運站距離 公尺 -

資料來源：本研究整理