敘述性統計分析

一、房地產買賣價格及交易量

本研究以內政部不動產交易實價查詢服務網所公開之實價登錄資訊為資料 來源，收集 2013 年至 2017 年臺東市房地產買賣價格及交易量。

(一)房地產買賣價格

表 4-1 為臺東市 2013 年至 2017 年房地產價格統計分析，可得知房地產價 格帄均數有逐年遞增趨勢，另由表 4-2 之房地產價格區間分配表，得知歷年房 地產價格以每坪 5 萬~15 萬元居多，值得注意的是每坪 15 萬元以上有逐年遞 增趨勢，尤其在 2016 年及 2017 年分別占 19.05%及 26.04%，顯見臺東市的房 地產行情有上漲的現象。

表4-1 歷年房地產價格敘述性統計表(萬元/坪) 年

項目 2013 2014 2015 2016 2017 帄均數 8.99 10.38 11.36 11.83 13.01 標準差 3.36 3.63 5.27 4.35 5.78 最小值 1.74 1.80 2.16 2.55 1.03 最大值 29.05 46.73 63.59 35.09 72.45 交易件數 913 810 738 546 526

表4-2 歷年房地產價格之單價區間分配表(%) 年

項目 2013 2014 2015 2016 2017 5 萬元以下 10.19 4.44 4.74 2.38 1.90 5 萬~10 萬 53.78 42.22 39.02 32.42 24.52 10 萬~15 萬 32.53 46.67 41.60 46.15 47.53 15 萬~20 萬 2.19 5.19 11.38 15.02 20.15 20 萬~25 萬 0.88 1.11 1.90 2.38 3.61 25 萬~30 萬 0.44 0.25 0.41 0.73 1.14 30 萬~35 萬 0 0 0.27 0.55 0.19 35 萬元以上 0 0.12 0.68 0.37 0.95 合計 100 100 100 100 100

(二)房地產買賣交易量

表 4-3 及圖 4-1 為臺東市 2013 年至 2017 年每月房地產交易量統計表，可 知交易量多集中在 10 月至 12 月，另由表 4-4 及圖 4-2 臺東市 2013 年至 2017 年各里交易量，得知多集中在光明里、新生里、豐谷里及豐榮里。藉由 ArcGIS 展示功能產製歷年房地產買賣實例分布圖檔，更清楚明瞭其分布情形，如圖 4-3 所示。

表4-3 歷年每月房地產交易量統計表(筆) 月份

年份 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 總計 2013 87 37 60 73 69 76 61 56 60 76 159 99 913 2014 50 53 61 76 48 52 49 47 50 99 106 119 810 2015 45 27 54 49 59 55 39 48 39 76 106 141 738 2016 27 17 38 29 25 30 30 28 54 84 90 94 546 2017 58 48 44 41 56 52 39 40 36 35 40 37 526

圖 4-1 歷年每月房地產交易量統計表

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2013 87 37 60 73 69 76 61 56 60 76 159 99 2014 50 53 61 76 48 52 49 47 50 99 106 119 2015 45 27 54 49 59 55 39 48 39 76 106 141 2016 27 17 38 29 25 30 30 28 54 84 90 94 2017 58 48 44 41 56 52 39 40 36 35 40 37

0 20 40 60 80 100 120 140 160 180

表4-4 歷年臺東市各里房地交易量統計表(筆)

圖 4-3 歷年房地產買賣實例分布情形

二、房地產本身特徵因素 (一)總樓地板面積

由表 4-5 歷年建物總樓地板面積統計表可知本研究範圍內之帄均總樓地板 面積為 37.64~43.93 坪，歷年最大面積區間為 122.03~179.47 坪間，最小面積區 間為 0.18~9.82 坪間。

表4-5 歷年建物總樓地板面積統計表(坪) 年

項目 2013 2014 2015 2016 2017 帄均數 43.80 43.92 41.34 37.64 43.93 標準差 20.93 21.10 18.95 17.38 21.37 最小值 1.43 5.88 4.22 9.82 0.18 最大值 145.29 179.47 122.03 128.01 122.03 交易件數 913 810 738 546 526 (二)樓層數

由表 4-6 歷年樓層統計表可知本研究範圍內之帄均樓層為 1.99~2.19 層，

係因臺東市住宅區住宅大多以透天樓房為主。

表4-6 歷年樓層數統計表(樓) 年

項目 2013 2014 2015 2016 2017 帄均數 1.99 1.97 2.19 2.06 1.99 標準差 2.04 2.13 2.26 2.17 2.04 最小值 1 1 1 1 1 最大值 13 15 14 13 13 交易件數 913 810 738 546 526 (三)建物型態

由表 4-7 歷年建物型態分配表可知臺東市住宅區住宅買賣交易實例以透天 樓房為最大宗。

表4-7 歷年建物型態分配表(%) 年

項目 2013 2014 2015 2016 2017 透天樓房 70.32 74.69 64.91 67.58 67.68 公寓、大廈 29.68 25.31 35.09 32.42 32.32 合計 100 100 100 100 100

(四)屋齡

本研究範圍以新建住宅設定為第 1 年，由表 4-8 歷年建物屋齡統計表可知 帄均屋齡為 19.82~26.92 年間，歷年最大屋齡以 2014 年之 62 年最高，且臺東 市每年皆有新成屋推出。另由表 4-9 歷年新成屋分配表可知 2013~2015 年新成 屋都在 15%以上，2016 年之後有漸緩的趨勢。

表4-8 歷年建物屋齡統計表(年) 年

項目 2013 2014 2015 2016 2017 帄均數 19.92 19.82 22.59 26.92 23.27 標準差 13.05 13.48 12.89 12.85 13.53 最小值 1 1 1 1 1 最大值 58 62 55 55 58 交易件數 913 810 738 546 526

表4-9 歷年新成屋分配表(%) 年

項目 2013 2014 2015 2016 2017 新成屋 19.50 23.95 16.40 8.79 10.46 中古屋 80.50 76.05 83.60 91.21 89.54 合計 100 100 100 100 100

三、鄰里特徵因素 (一)面臨道路寬度

依據市區道路及附屬工程設計標準規定，汽車道寬度依設計速率訂定，於 快速道路者，不得小於 3.25 公尺；於主要道路及次要道路者，不得小於 3 公 尺；於服務道路者，不得小於 2.8 公尺。服務道路是指提供都市內社區人車 出入或至次要道路之聯絡道路 且其雙向通行道路寬度 12 公尺以上者，應 留設人行道空間。由表 4-10 可知歷年臺東市房地產其坐落位置所面臨道路路 寬帄均為 8.33~8.84 公尺，顯示臺東市住宅區住宅以服務道路居多。另由表 4-11 可知研究範圍內面臨道路路寬 8 公尺以下占 55%以上，顯見若未來遷入人口增 加將造成交通及停車問題。

表4-10 歷年面臨道路寬度統計表(公尺) 年

項目 2013 2014 2015 2016 2017 帄均數 8.63 8.84 8.62 8.33 8.83 標準差 4.98 5.61 5.22 5.53 5.27 最小值 2 2 2 2 2 最大值 40 40 40 40 40 交易件數 913 810 738 546 526

表4-11 歷年面臨道路寬度分配表(%) 年

路寬 2013 2014 2015 2016 2017 4 公尺以下 9.75 9.14 11.79 17.40 6.65

4~8 公尺 46.88 46.91 45.53 44.69 50.38 8~12 公尺 25.08 23.33 22.09 17.40 25.48 12~20 公尺 16.32 17.65 18.97 17.58 14.07 20 公尺以上 1.97 2.96 1.63 2.93 3.42

合計 100 100 100 100 100

(二)離主要道路距離

以步行、汽車或公共運輸等方式，使得房地產易於通達的特性稱為可及 性，而通常房地產的可及性愈高，則其價值亦愈高。由表 4-12 及 4-13 可知 歷年臺東市房地產買賣交易實例離主要道路距離帄均為 16.08~91.47 公尺，而 200 公尺以下佔約 88.5%~100%之間，顯示臺東市房地產買賣交易集中在離主 要道路距離 200 公尺以下。

表4-12 歷年至主要道路距離統計表(公尺) 年

項目 2013 2014 2015 2016 2017 帄均數 91.47 90.99 46.95 16.08 34.25 標準差 80.21 79.22 53.44 14.50 32.96 最小值 2.42 2.50 2.51 2.43 4.62 最大值 488.00 744.50 307.21 131.95 274.46 交易件數 913 810 738 546 526

表4-13 歷年至主要道路距離分配表(%) 年

項目 2013 2014 2015 2016 2017 100 公尺以下 63.86 63.95 88.08 99.82 96.01 100~200 公尺 24.64 25.93 8.54 0.18 3.80 200~300 公尺 9.31 8.15 3.25 0 0.19 300 公尺以上 2.19 1.98 0.14 0 0

合計 100 100 100 100 100

四、區位特徵因素 (一)離公園之距離

由 表 4-14 可 知 歷 年 臺 東 市 房 地 產買 賣 交易 實 例 至 公 園距 離 帄均 為 1,415.11~1,681.70 公尺，而 2,000 公尺以下佔約 72.22%~78.52%，顯示現今居 民在選擇房地產區位時，會考慮公園提供了一個休閒環境帶來的正面外部性利 益。

表4-14 歷年至公園距離統計表(公尺) 年

項目 2013 2014 2015 2016 2017 帄均數 1,574.42 1,415.11 1,681.70 1,644.90 1,553.54 標準差 1,724.90 1,543.74 1,831.51 1,765.86 1,602.02 最小值 60 90 87 87 87 最大值 11,100 9,400 9,600 10,300 9,400 交易件數 913 810 738 546 526

表 4-15 歷年至公園距離分配表(%) 年

項目 2013 2014 2015 2016 2017 1,000 公尺以下 47.65 50.37 47.83 48.72 44.30 1,000~2,000 公尺 28.70 28.15 24.39 24.54 30.23 2,000~3,000 公尺 7.78 11.48 10.84 10.44 12.17 3,000 公尺以上 15.88 10.00 16.94 16.30 13.31 合計 100 100 100 100 100

(二)離國小之距離

學校除了提供子女就學的方便性及安全性之外，亦提供居民良好的運動場 所，一般而言對房地產價格具有正面影響。由表 4-16 及表 4-17 可知歷年臺東

市房地產買賣交易實例至國小距離帄均為 778.19~963.31 公尺，最近距離為 3~44 公尺，最遠距離為 2,400~6,000 公尺，而 500~1,000 公尺居多佔約 36.99%~45.68%。並由表 4-18 及表 4-19 可知歷年臺東市房地產買賣交易實例 至國中距離帄均為 1,636.70~1,779.86 公尺，最近距離為 71~110 公尺，最遠距 離為 4,700~7,100 公尺，而 1,000~2,000 公尺居多佔約 36.05%~39.35%，根據內 政部建築研究所針對少子化社會空餘教室利用方式之探討研究報告，國民小學 之服務半徑不超過 600 公尺設置為原則；國民中學之服務半徑不超過 1,500 公 尺設置為原剛，顯示就臺東市而言學校分布密度並不高。

表4-16 歷年至國小距離統計表(公尺) 年

項目 2013 2014 2015 2016 2017 帄均數 963.31 872.73 791.45 778.19 839.09 標準差 745.05 535.63 501.25 493.65 461.68 最小值 3 3 44 20 16 最大值 6,000 3,400 3,300 4,200 2,400 交易件數 913 810 738 546 526

表4-17 歷年至國小距離分配表(%) 年

項目 2013 2014 2015 2016 2017 500 公尺以下 21.36 20.86 30.22 27.66 21.29 500~1,000 公尺 41.40 45.68 36.99 44.51 43.92 1,000~1,500 公尺 23.22 22.22 23.98 19.96 25.86 1,500~2,000 公尺 4.16 4.94 5.01 5.13 5.70

2,000 公尺以上 9.86 6.30 3.79 2.75 3.23 合計 100 100 100 100 100 (三)離國中之距離

表4-18 歷年至國中距離統計表(公尺) 年

項目 2013 2014 2015 2016 2017 帄均數 1,779.86 1,766.44 1,773.48 1,636.70 1,705.33 標準差 1,081.33 1,019.24 1,090.86 905.28 999.41 最小值 100 71 110 86 86 最大值 7,100 6,100 5,700 4,700 5,700 交易件數 913 810 738 546 526

表4-19 歷年至國中距離分配表(%) 年

項目 2013 2014 2015 2016 2017 1,000 公尺以下 25.08 24.44 26.15 28.94 25.10 1,000~2,000 公尺 38.34 36.05 36.31 37.91 39.35 2,000~3,000 公尺 27.16 28.15 25.07 25.27 27.95 3,000 公尺以上 9.42 11.36 12.47 7.88 7.60

合計 100 100 100 100 100

(四)離臺東火車站之距離

一般而言，火車之易行性較公車及汽車為高，而臺東縣行政區屬狹長型，

故至所轄各鄉村及其他縣市尤以火車較為方便。由表 4-20 可知歷年臺東市房 地產買賣交易實例離臺東火車站之距離帄均為 5,942.53~6,429.03 公尺，最近距 離為 300~500 公尺，最遠距離為 17,300~18,100 公尺，這是因為建農里、建興 里、建和里及知本里距離臺東火車站較遠，但因臺東火車站班次較為聚集，故 仍多至臺東火車站搭車較為便利。另由表 4-21 可知歷年臺東市房地產買賣交 易實例以距離臺東火車站 6,000~9,000 公尺最多。

表4-20 歷年至臺東火車站距離統計表(公尺) 年

項目 2013 2014 2015 2016 2017 帄均數 6,065.28 5,942.53 6,251.42 6,429.03 6,168.16 標準差 2,766.26 2,758.12 2,890.13 2,937.75 2,710.44 最小值 400 350 300 300 500 最大值 17,400 17,400 17,400 18,100 17,300 交易件數 913 810 738 546 526

表4-21 歷年至臺東火車站距離分配表(%) 年

項目 2013 2014 2015 2016 2017 3,000 公尺以下 12.71 12.47 10.70 8.06 10.84 3,000~6,000 公尺 36.14 39.75 38.62 37.00 35.74 6,000~9,000 公尺 46.99 44.20 45.66 49.63 50.00 9,000 公尺以上 4.16 3.58 5.01 5.31 3.42

合計 100 100 100 100 100

(五)離臺東轉運站之距離

一般而言，火車站多為人口活動頻繁的市中心，不論是商業區、住宅區，

甚至行政區皆以火車站為範圍聚集。而臺東火車站於 2001 年 5 月 31 日廢止，

改為現今的臺東轉運站，故至今仍是人口活動頻繁的市中心，房地產仍是以此 為聚集。由表 4-22 可知歷年臺東市房地產買賣交易實例離臺東轉運站之距離 帄均為 3,222.70~3,456.78 公尺，最近距離為 62~400 公尺，最遠距離為 13,400

~15,000，因建農里、建興里、建和里及知本里距離臺東轉運站較遠。另由表 4 -21 可知歷年臺東市房地產買賣交易實例以距離臺東轉運站 3,000 公尺以下為 最多。

表4-22 歷年至臺東轉運站距離統計表(公尺) 年

項目 2013 2014 2015 2016 2017 帄均數 3,277.82 3,377.11 3,456.78 3,316.48 3,222.70 標準差 2,475.51 2,430.21 2,760.81 2,810.97 2,349.51 最小值 350 62 190 400 290 最大值 14,300 13,800 15,000 15,000 13,400 交易件數 913 810 738 546 526

表4-23 歷年至臺東轉運站距離分配表(%) 年

項目 2013 2014 2015 2016 2017 3,000 公尺以下 65.83 64.69 61.92 66.12 65.02 3,000~6,000 公尺 21.14 23.09 25.20 21.98 26.62 6,000~9,000 公尺 9.20 8.77 7.86 6.59 4.94

9,000 公尺以上 3.83 3.46 5.01 5.31 3.42 合計 100 100 100 100 100