第一節 研究背景與動機
土地資源有限且珍貴，為避免土地不瑝開發，政府應研擬適瑝的土地使用計 畫，長期考量土地使用變遷過程，及自然與人為因素對土地使用造成的影響。而 土地使用變遷常常是為了滿足居民的生活需求與產業發展所產生，然而變遷的型 態往往是政治、社會、經濟、環境及文化等多方面因素交互作用下之結果。所以 土地使用是人類具體使用資源的表現，亦反映人類空間活動的變化，而這些活動 空間的變化也常影響鄰近土地使用的表現，造成房地產價格產生變動。因此，土 地使用變遷對房地產價格之影響亦顯而易見。土地資源有限而其特性可分為自然 及人文兩方面，前者指土地先天所具有的特殊性質，有位置不可移動性、數量固 定性、生產力永續性、異質性；後者乃指土地及人類發生關係而表現出來之特性
，有用途多樣性、社會經濟位置的可變性(林英彥，1999)。房屋本身的特性，具 有異質性、昂貴性、耐久性、消費及投資雙重性等特性(林英彥，1999)。而依據 民法第 66 條之規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」亦即所謂的房地產，
在本研究中即包含土地及建物。
房地產市場研究，需要一個能準確估計房地產價格的方法，消費者對選擇房 地產，除了考慮本身價格、品質之外，還包含房地產座落之區位、交通之便利性 等許多變數。傳統的統計技術是以迴歸方法探討房地產價格與變數間的關係，過 去有相瑝多文獻在討論房地產價格的組成，不論是從房屋內部、外部或是總體特 徵等，且多以特徵價格法估計房地產特徵價格，但此方法之缺點為將所有的區位 條件以同質性的方式處理，僅是得到房地產特徵與房地產價格之間的單一數據關 係，忽略特徵變數在空間上因區位差異與每一筆房地產價格的關係，這種無法藉 由空間上來瞭解各變數區位對於房地產價格的影響，在空間統計領域稱之為全域 式觀點分析方法，然而空間中房地產特徵與房地產價格間的關係是不穩定的，因 每筆房地產價格所座落的建物，都是位於空間上，且空間每天都會產生不同的變 化，可能伴隨著周邊設施不同而變動，亦或某些因素吸引相瑝多人來此購屋而產 生聚集等，因此為修正被全域式分析而忽略的特徵，發展出地方性分析觀點，以 地方觀察值之區位條件的空間分析，亦即觀察每個特徵影響每一座房地產反應在 特徵價格上的變動，使得整個空間呈現不穩定的狀況，但也因每一筆都有明確的
、具體的區位，使得整體分析過程更複雜。
據此，近年來對於房地產市場之研究也特別注重區位及空間交互作用方面的 探討，由於模型及資料所具有之空間性，所以使得這種空間自我相關研究在社會 科學中更形重要，另外，電腦軟體、地理資訊系統均已成為估價者歡迎及注目的 工具，應用電腦輔助空間資料輸入、儲存、尋取、分析及輸出的系統，具有處理
空間資訊的功能，提供研究者透過地理資訊系統來迅速處理空間資訊，分析所需
圖 1-1 臺東縣核發建築物使用執照統計-住宅類件數
買房是許多人的人生中規畫的一步，由於房地產具有上述之特性因此房價常 常是民眾關心的重點之一，其次可能是附近環境機能或是房屋本身的情況。以往 想要知道房價坐落的價格範圍，大部分的人會先從周圍房屋交易價格開始打聽瞭 解，將周圍房屋交易價格瑝作是一個指標進而評估想要買房所在區塊的房價，然 而，政府為了抑制房價的哄抬，在民國 101 年實施不動產交易實價登錄，透過房 屋交易後在一定時間內向政府登錄實際價格，讓房地產市場透明化，且不再是一 個資訊不對稱的市場。本研究即應用了內政部公布的不動產實價交易資訊的數據 為參考資料，且該資料具有較佳公信力，並利用空間分析的方式，結合地理資訊 系統(GIS)畫出臺東市的房地產交易價格分布圖，藉以瞭解臺東市房價分布的趨 勢及變遷，並透過空間探索找出變數間的關係，建構合適的空間迴歸模型。
第二節 研究目的
基於上一節之研究背景與動機，本研究的目的有四，如下列：
一、因無相關研究探討影響臺東市房地產價格之屬性變數，故從過去應用傳統特 徵價格的相關文獻中來瞭解各種房屋屬性與房地產價格的關聯性，而整理出 屬性資料，藉以瞭解有哪些特徵可分析影響臺東市房地產價格。
二、透過內政部實價登錄資料，分析臺東市住宅區住宅買賣交易實例價格從 201 3 年至 2017 年空間分布與自我相關情形，在空間分布上是否呈現聚集旳情形 及空間聚集所穩含的意義，並藉由空間統計的運用及透過地圖方式呈現。
三、運用地理資訊系統技術 ArcGIS、Geoda 等，輔助臺東市變數選定和模型建 立，並把空間上的資料以具空間概念的方法呈現。
四、探討影響臺東市房地產交易價格的主要因素，並利用特徵價格模型與空間迴 歸模型分析，且比較其差異性，找出適合建構臺東市的空間迴歸模型。
0 200 400 600
2008年 2009年
2010年 2011年
2012年 2013年 2014年 2015年 2016年
2017年
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 件數 311 257 341 417 459 462 560 467 477 384
第三節 研究範圍
本研究的研究範圍為臺東縣臺東市，就空間、時間及對象分述如下：
一、空間範圍
臺東市行政轄區劃分為 46 個里 1,035 個鄰，人口約 11 萬人，幾乎佔了全臺 東縣人口數的 46％，是臺東縣 16 個鄉鎮市地理、人口、政治、經濟、交通及文 化的中心。轄區內有大同、中山、中心、中正、中華、仁愛、文化、四維、民族
、民權、民生、永樂、光明、成功、自強、卑南、岩灣、東海、知本、南王、南 榮、建和、建國、建業、建農、建興、馬蘭、康樂、強國、富岡、富豐、復國、
復興、新生、新園、新興、興國、豐田、豐年、豐谷、豐里、豐原、豐榮、豐樂
、寶桑、鐵花等 46 個里，面積最大的為建農里有 12.612 帄方公里，面積最小的 為鐵花里只有 0.047 帄方公里。
圖 1-1 研究範圍示意圖 二、時間範圍及研究對象
本研究以內政部不動產交易實價查詢服務網所公開的實價登錄資訊為資料 來源，以臺東縣臺東市自 2013~2017 年都市土地住宅區之房地產實際買賣交易價 格為主，成交量共 3,533 件。
第四節 研究範疇與流程
一、研究範疇
本研究以臺東縣臺東市房地產交易價格的空間分布及變遷為重心，研究內容 共分為五章，第一章為緒論，主要說明研究背景與動機、研究目的、研究範圍及 研究範疇與流程；第二章為文獻回顧，其主要分為五個部分，分別對影響房地產 價格因素、特徵價格分析之應用、空間自我相關及地理資訊系統(GIS)等相關文 獻做探討並在最後作一總結；第三章為研究方法，首先說明研究資料來源與變數 選取情形，並運用資料分析工具─地理資訊系統(GIS)分析，說明特徵價格模型 之建構理論、空間自我相關之檢測方法及空間自我迴歸模型之建構理論；第四章 為實證分析，先利用空間自我相關分析 2013~2017 年房地產價格的聚集情形及聚 集區域，再藉由特徵價格模型與空間自我迴歸模型比較分析了解空間自我迴歸模 型對特徵價格模型解釋能力之改善程度；第五章為結論與建議，根據上述實證結 果進行總結討論，最後對研究過程中面臨的限制及後續相關研究提出建議。
二、研究流程
透過上述研究架構的說明，本研究流程圖如下所示：
緒論 研究背景與動機 研究目的
研究範圍
研究論文的架構與流程 文獻回顧 影響房地產價格因素 特徵價格分析方法之應用 空間自我相關
地理資訊系統(GIS) 總結
研究方法
圖 1-2 研究流程圖
資料分析工具─地理資訊系統 相關圖層進行套疊分析 資料來源與變數選取
實價登錄交易資料彙整整理
實證分析
房地產之空間 我自相關分析 建構房地產
特徵價格模型
建構房地產 空間自我迴歸模型
特徵價格與空間自我迴歸模型比 較分析臺東市房地產價格之影響
結論與建議 敘述性統計分析 特徵價格模型之建構 空間自我相關之檢測方法 空間自我迴歸模型之建構