研究限制與建議

(六)綜上得知：

1、從 2013 年至 2017 年影響變數為建物型態時可知，若為透天住宅相對於 公寓、華廈會有比較高的應變項程度，可見消費者比較青睞透天住宅；

而離臺東轉運站距離每增加 1 公尺則減少 0.0004~0.0007 萬元，可見消費 者比較喜歡居住在離市中心近的地方。從 2013 年至 2016 年影響變數為 總樓地坂面積時可知，每增加 1 坪則減少 0.030~0.0547 萬元，可見消費 者不喜歡購買坪數過大的住宅。從 2013 年至 2015 年影響變數為屋齡時 可知，每增加 1 年減少 0.0751~0.1170 萬元，可見在 2016 年、2017 年消 費者較不重視屋齡的狀況。而在 2014 年影響變數為離臺東火車站距離時 最顯著，每增加 1 公尺則減少 0.0002 萬元

2、從 2013 年至 2017 年，透過 R²值對房地產價格的解釋能力，可知空間模 型即空間落遲模型及空間誤差模型對特徵價格模型解釋能力皆有改善，

改善程度為 0.21%~1.79%。又一般是以 AIC 值來進行總體配適度檢定，

AIC 值是正值，而且值愈小表示迴歸方程式愈佳，由此可知，空間模型 的迴歸方程式較佳，可改善空間自我相關造成的估計偏差。

第二節 研究限制與建議

一、本研究以臺東市為實證研究範圍，以內政部不動產實價查詢服務網所公開之 實價登錄資訊為資料來源，由於該資料庫自 2012 年 8 月貣進行買賣交易案 件建檔，故本研究收集 2013 年至 2017 年之住宅區房地產買賣交易實例，且 為了維護隱私權，將交易價格採區段化、去識別化的方式提供揭露及提供查 詢，因此，在門牌的修正上及在空間屬性資料建檔很耗費時間，也無法探討 購買者的社經資料以茲分析。而影響房地產價格變數的因素林林總總，其中 也會參雜個人主觀因素，因無正確門牌及購買者的社經資料，故在影響臺東 市房地產價格變數的選取上，只能客觀選取可查詢的資料易有不足及偏頗之 處。建議政府在不妨礙隱私權的情況下，適度揭露房地產買賣交易實例門牌 及購買者社經資料或後續研究者可詴著從民間房仲業界調查的結果取得購 買者社經資料。

二、本研究在收集影響臺東市房地產價格的特徵變數上，因在時間及資料取得的 限制上，無法深入探討更多影響臺東市房地產價格特徵變數資料，尤其是對 總體因素的探討，例如：房貸利率、臺東市各里人口分布密度等；甚至其他

，例如：鄰避設施等，亦無對自變數進行相閞分析，可能對研究結果的迴歸 模型上有較不佳的解釋能力。建議後續研究可延伸研究期間，更深入觀察其 特徵變數資料，繼而建立預測力較佳的房地產價格模型，使研究結果更具有 說服力。

三、本研究因實價登錄資料從 2012 年 8 月貣進行買賣交易案例建檔，所以只探 討 2013 年至 2017 年臺東市房地產價格空間分布及變遷。建議後續研究者可 延伸研究期間及研究廣度，將整個臺東縣皆納入研究範圍。

三、本研究為瞭解臺東市房地產買賣交易實例空間分布狀況，在建立點位圖徵檔 時，因技術關係只能建立 X、Y 的 2 度空間資料，無法建立 X、Y、Z 的 3 度空間資料，以至於無法詳細探討臺東市公寓及大廈分布狀況。建議政府或 民間 GIS 開發公司能研發 3 度空間的應用軟體。

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