第四章 立法建議
第二節 房地交易所得實價課稅之必要性與可行性
房地交易所得按實際交易價格課徵所得稅，乃符合量能課稅原則之要求而具 有必要性，且可配合實價登錄制度以掌握實際交易價格，即使所出售之房屋及土 地係於未實施實價登錄時期購入者，其原始取得成本之計算問題上亦有解套，故 實務上具有可行性，詳述如下：
第一項 實現量能課稅原則而具必要性
依稅捐法定主義，稅捐債務法係羈束行政，主要法條結構由課稅要件及法律 效果所組成，課稅原因事實具備課稅要件時，即應依稅法規定之法律效果，產生 稅捐債務303。是故，適用稅法時須先認定課稅原因事實，而事實之闡明與證據之 評價，則須由稅捐稽徵機關依論理與經驗法則，達到「形成心證」判斷事實之真 偽304。基於稅捐債務法具有干預行政之特性且採取職權調查主義，不同於民事訴 訟以優勢證據為已足，課稅原因事實之闡明原則上須達到高度蓋然性之程度，而 稅捐稽徵機關就課稅原因事實依直接證據（如帳簿、憑證）經證明達到高度蓋然
303 葛克昌（2014），〈藉稅捐簡化以達量能平等負擔──核實、實價與推計課稅之憲法基礎〉，葛 克昌、湯貢亮、吳德豐（編），《核實課徵、實價課稅與推計課稅暨台灣 2013 最佳稅法判決》，頁 194-195，臺北：元照。
304 葛克昌，同前註，頁 203。
性之可能，並符合量能平等負擔原則者，即稱之為核實課稅305。又因稅捐限於以 金錢給付，課稅對象若為實物、勞務、行為或事實，在認定事實、適用稅法時，
原則上須先換算成金額（例外有以數量作為課稅標準者，稱為從量稅），此種金 額，或依直接證據經證明具高度蓋然性，或換算與量能平等負擔相近者，則稱之 為實價課稅306。核實課稅與實價課稅乃由量能平等負擔原則發展而來307，要求確 實掌握納稅義務人之經濟負擔能力，以據之平等課予稅捐，且原則上應嚴格落實 核實課稅與實價課稅，蓋稅捐本質為無對待給付的公法之債，先天上受量能平等 要求最為強烈308。
目前實務上原則以公告土地現值作為土地增值稅稅基之計算基礎，係因過去 並無掌握實際交易價格之有效方法，乃基於稽徵經濟之考量，建立按公告土地現 值計算課徵此一原則，以杜絕層出不窮之高價低報亂象，惟公告土地現值產生方 式具有許多缺陷，導致公告土地現值偏低於市價，從而亦低於買賣雙方之實際交 易價格，據之計算出的土地增值稅亦過低而與量能平等負擔原則不符，公告土地 現值制度實造成量能課稅原則對稅捐稽徵經濟原則過度退讓。而在今日已有實價 登錄制度足以掌握實際交易價格之情況下，依本文主張廢除土地增值稅，對個人 房屋及土地交易所得合併課徵所得稅時，即應本於量能課稅原則之要求，房屋及 土地交易所得均須實價課稅，以前後兩次交易之實際價格減除相關費用後為所得 額，核實課徵所得稅。
第二項 配合實價登錄制度而具可行性
本文認房地交易所得應按實際交易價格課徵所得稅，此一主張在實務上可配 合實價登錄制度，使稅捐稽徵機關得以掌握實際交易價格，故具有可行性。以下
305 葛克昌，前揭註 303，頁 203-204。
306 葛克昌，前揭註 303，頁 204-205。
307 葛克昌，前揭註 303，頁 205。
308 葛克昌，前揭註 303，頁 221。
先介紹我國目前之實價登錄制度，再討論該制度之優點與尚可改善的缺失，並對 其如何運用於個人房地交易所得實價課稅提出建議。
第一款 我國現行實價登錄制度之內容
為促進不動產交易資訊透明化，改善我國長久以來不動產資訊不對稱情形，
以避免不當哄抬房價，遏止人為炒作不動產價格，健全不動產交易市場，並作為 政府推動居住正義措施之一環，我國立法院乃於 2011 年 12 月 13 日修正通過「平 均地權條例」、「不動產經紀業管理條例」與「地政士法」等三法309，因均要求實 價申報登錄而合稱為「實價登錄地政三法」，同年月 30 日經總統公布，並經行政 院院臺建字第 1010135254 號令發布定自 2012 年 8 月 1 日施行，故實價登錄制度 已於 2012 年 8 月 1 日正式開始實施，並於同年 10 月 16 日對外開放實價揭露服 務310。雖實價登錄制度涵蓋範圍亦包括不動產租賃以及預售屋買賣案件，惟本文 探討主軸係個人房地交易所得課稅，故以下僅介紹不動產買賣案件之實價登錄規 範。
平均地權條例第 47 條第 2 項、不動產經紀業管理條例第 24-1 條第 1 項、地 政士法第 26-1 條第 1 項分別規定權利人（買受人）、不動產經紀業者、地政士應 於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交 案件實際資訊。又為避免重複登錄，於平均地權條例第 47 條第 3 項規定此三者 的申報登錄責任之優先順序，即買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申 報登錄；買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，且未委託地政士申請登記 者，應由不動產經紀業申報登錄；買賣案件既未委託地政士申請登記，亦未委由
309 與實價登錄制度有關之修法如下：「平均地權條例」修正第 47、87 條，新增第 81-2 條；「不動 產經紀業管理條例」修正第 29 條，新增第 24-1 條；「地政士法」修正第 59 條，新增第 26-1、51-1 條。詳細條文內容請參見前揭註 119、120、121。
310 劉維真（2012），〈居住正義的課題──實價登錄或實價課稅〉，《臺灣環境與土地法學雜誌》，
卷 1 期，頁 9；王進祥（2013），〈誰說沒在實價課稅？〉，《當代財政》，31 期，頁 69；內政部地 政司，《實價登錄 Q&A》，頁 1、12，載於：
http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnews.asp?cid=1465&mcid=2177。
不動產經紀業居間或代理成交者，始由權利人負申報登錄之義務311。
若申報登錄不實或逾期未申報登錄之情形發生，平均地權條例第 81-2 條、
不動產經紀業管理條例第 29 條第 1 項第 2 款及第 2 項、地政士法第 51-1 條亦定 有相關罰則，當違反義務人係權利人時，經主管機關限期改正而未改正者，處新 臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並限期改正，屆期未改正者，應按次處罰；
當違反義務人係不動產經紀業者或地政士時，則直接處新臺幣三萬元以上十五萬 元以下罰鍰，並限期改正，屆期未改正者，應按次處罰。
由上可知，所謂實價登錄，並非僅指實際交易價格之登錄，而係指「成交案 件實際資訊」之登錄312，又依「不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦 法」第 3 條規定，買賣案件須申報登錄之「成交實際資訊」包括「交易標的」（登 記收件年字號、建物門牌、不動產標示、交易筆棟數等資訊）、「價格資訊」（房 地交易總價、土地交易總價、建物交易總價、車位個數、車位類別、車位總價、
有無管理組織、交易日期等資訊），以及「標的資訊」（土地移轉面積、建物移轉 面積、使用分區或編定、建物現況格局等資訊），且交易總價如係土地與建物分 別計價者，應分別登錄，如係合併計價者，僅須登錄房地交易總價即可，而不必 拆分房地價款。是故，價格以外之必要資訊亦須申報登錄313。
關於主管機關所受理之買賣案件申報登錄資訊如何提供利用，平均地權條例 第 47 條第 5 項、不動產經紀業管理條例第 24-1 條第 4 項、地政士法第 26-1 條第 3 項均規定該資訊除涉及個人資料外，得供政府機關利用並以區段化、去識別化 方式提供查詢；「不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法」第 12 條進
311 劉維真，同前註，頁 12。
312 王進祥（2012），〈論我國不動產稅制之改革及其影響〉，《財產法暨經濟法》，30 期，頁 124。
313 內政部地政司，前揭註 310，頁 3。
一步規定：「直轄市、縣（市）主管機關受理申報登錄之買賣案件實際資訊，經
第二款 我國現行實價登錄制度之評析
以下分別說明我國現行實價登錄制度之優點及缺點：
第一目 制度之優點
我國現行實價登錄制度的優點有二，分述如下：
一、立法所選擇之義務人無故意申報登錄不實之動機
「實價登錄地政三法」規定向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資 訊之義務人係權利人（買受人）、不動產經紀業者、地政士等三者，此三者在現 行規範制度下均無故意申報登錄不實之動機：
（一） 權利人（買受人）
除了前述權利人申報登錄不實，限期改正而未改正，有平均地權條例第 81-2 條罰鍰規定，降低權利人故意申報登錄不實之誘因外，另有刑法第 214 條使公務 員登載不實罪規定減少其動機。蓋依最高法院 73 年臺上字第 1710 號判例意旨，
刑法第 214 條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪，須一經他人之聲明或申報，
公務員即有登載之義務，並依其所為之聲明或申報予以登載，而屬不實之事項者，
始足構成，若其所為聲明或申報，公務員尚須為實質之審查，以判斷其真實與否，
始得為一定之記載者，即非本罪所稱之使公務員登載不實，以此角度觀察實價登 錄制度之立法，主管機關對申報人申報登錄資料並無實質審查之義務，又各主管 機關係於申報人完成申報登錄後，始抽查核對登錄資料之正確性，尚非實質審查
317，故權利人若故意申報登錄不實，將該當刑法第 214 條使公務員登載不實罪。
317 內政部地政司，前揭註 310，頁 13。
再者，目前實價登錄雖未結合實價課稅，然若依本文見解，以實價登錄之實 際交易價格作為房地交易所得實價課徵之計算基礎，權利人即不願配合出賣人低 報房地交易價格，以減少出賣人所應繳納之稅負，蓋此舉將造成權利人將來再行 出售時之稅負增加，因買賣雙方將形成此種自動勾稽作用，即難以勾串造假逃漏
再者，目前實價登錄雖未結合實價課稅，然若依本文見解，以實價登錄之實 際交易價格作為房地交易所得實價課徵之計算基礎，權利人即不願配合出賣人低 報房地交易價格，以減少出賣人所應繳納之稅負，蓋此舉將造成權利人將來再行 出售時之稅負增加，因買賣雙方將形成此種自動勾稽作用，即難以勾串造假逃漏