提升建築物使用年數之考慮面向

前面提到了國內的建築物平均使用年數偏低，應設法延長建築物的使用年 數。然而，不分建築物個案情況如何，一律設法延長，此作法並不符合現實層面。

所以，要不要延長，以及如何來延長，首先須建立基準以供參考或依循。

對於提升建築物生命週期之考慮面向，我們可以參考劉存[1]的方式，分為：

1.硬體安全性、2.用途適用性；3.硬體耐久性；4.生態環境價值；5.經濟價值；6.

歷史人文價值；7.滿意程度等七種面向，進行評估考量。

3.1.1 建築物硬體耐久性

建築物在其生命週期過程當中，與其建造時的基本條件及各種外在環境 相互影響之下（例如地震、颱風、風化鏽蝕），老化、劣化、傾頹等都是無 可避免的，以致於建築物的耐久性逐漸下降。以國內最多的鋼筋混凝土建築 物為例，其耐久性評估，考量之重點包括環境、材料、設計、施工及維護管 理等五大因素，如圖 3-1。

提升建築物長期品質與機能推動架構之初步研究

圖 3-1 鋼筋混凝土建築物耐久性評估考量因素

（資料來源：葉為忠等[9]，及本研究整理）

3.1.2 建築物硬體安全性

一、鋼筋混凝土建築物耐震能力評估

鑑於建築物耐震能力為國人所重視關切，本所於民國 94 年開發出 一套鋼筋混凝土耐震能力評估系統，該程式於業界廣受工程師使用。

民國 98 年編訂出版「鋼筋混凝土建築物耐震能力評估手冊—視窗化輔 助分析系統」（第一版），民國 101 年更擴大功能，出版第二版。本系 統可以幫助工程師正確評估建築物的耐震能力，作為建築物補強判斷 的有力工具。

二、建築物公共安全檢查

為了維護社會大眾的生命財產安全，建築法第 77 條規定，建築物 所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全，而且

地方的主管建築機關可以隨時派員檢查有關建築物的公共安全與公共 衛生相關構造與設備。其檢查項目分為兩類：

（一）防火避難設施類：包括 1.防火區劃；2.非防火區劃分間牆；3.內部 裝修材料；4.避難層出入口；5.避難層以外樓層出入口；6.走廊（室 內通路）；7.直通樓梯；8.安全梯；9.屋頂避難平臺；10.緊急進口。

（二）設備安全類類：包括 1.昇降設備；2.避雷設備；3.緊急供電系統；

4.特殊供電；5.空調風管；6.燃氣設備。

三、老屋健檢

人老了，透過健康檢查瞭解身體狀況；車子舊了，也會進廠保養 與定期檢查；而房屋老了又該如何？「老屋健檢」是瞭解房屋安全資 訊的一種極佳的方式。臺北市政府建築管理工程處自民國 103 年起開 辦「老屋健檢」，除了建立民眾重視房屋狀況，進一步促使高屋齡的建 築物，早日進行維護修繕。

臺北市政府之「老屋健檢」，分為結構安全、防火安全、避難安全、

設備安全及外牆安全等五大項目，評估結果區分成 A 級（優）到 E 級

（極劣）共五級。其評細評估計法，可參閱附錄一。

提升建築物長期品質與機能推動架構之初步研究

圖 3-2 臺北市政府之「老屋健檢」項目

（資料來源：臺北市建築管理工程處網站[10]，及本研究繪製）

3.1.3 用途適合性

建築物老舊，或可將其載重等條件降低而變更其使用類別，達到延長建 築物使用年數的目的。在變更建築物使用類組之前，依照建築物使用類組及 變更使用辦法規定，必須先進行檢討，包括：防火區劃、分間牆、內部裝修 材料、直通樓梯步行距離、緊急進口設置、樓梯及平臺淨寬、梯級尺寸、防 火構造限制、避難層出入口數量及寬度、避難層以外樓層出入口寬度、設置 兩座直通樓梯之限制、直通樓梯之總寬度、走廊淨寬度、直通樓梯改為安全 梯或特別安全梯之限制、特定建築物之限制、最低活載重、停車空間、通風、

屋頂避難平臺、防空避難設備、公共建築物無障礙設施等二十項。檢討標準 依變更使用類組而有差異。

3.1.4 生態環境價值

在滿足使用功能的前提之下，我們把「延長建築物使用年數」與「拆除 重建」兩種做法相比較，哪一種在資源消耗及環境污染上較低，這便是「生 態環境價值」的意義。當然，如前所述的，前提是「滿足使用功能」。若是 不能達到這個前提，這種比較是無意義的。

根據資料指出，所有營建工程廢棄物的來源可分為二類：來自新建工程 的營建工程廢棄物，約占所有營建工程廢棄物的 57%（重量），其中約有 40%

（重量）屬於混凝土塊、磚、瓦及土石等廢棄物，40%中約有 15%（重量）

屬於施工開挖時所產生的砂石混合料；而來自拆除工程的 43%（重量）廢棄 物中，約有 85%（重量）屬於混凝土塊、磚、瓦及土石等可再利用的之廢棄 物，其他 15%（重量）屬於廢塑膠、廢木料、廢金屬、廢紙、廢玻璃等[11]。

我國的建築產業消耗全世界最高密度的水泥量、排放最多營建廢棄物，

建築物的壽命卻嚴重偏低；建築產業耗能所排放的二氧化碳量，佔全國總排 放量的 27.22%，影響地球環境至巨。另外，世界各國年營建廢棄物產生量 約占總廢棄物量之 10%到 30%。建築廢棄物的處理若送至廢棄物處理系統

（掩埋、焚化），則會增加該系統龐大的負荷；但若是隨意傾倒掩埋，更是 造成環境危害、增加社會成本。所以說，建築物的拆除與興建，必須將環境 負荷成本計入，才能真正地計算出建築物的價值[12]。

3.1.5 經濟價值

當建築物落成後，由於各種因素作用，建築物的價值將逐漸降低。估價 人員依據現況，評斷建築物折舊情形。一般來說，造成建築物折舊的原因有 以下三點：

一、物理因素：因為使用消耗、自然變化、環境作用等造成建築物價值之減 損。

提升建築物長期品質與機能推動架構之初步研究

至於如何估價，不動產估價技術規則第 65 條「建物折舊額計算應以經 濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算」、第 68 條「建物累積折舊 額之計算，除考量物理與功能因素外，並得按個別建物之實際構成部分與使 用狀態，考量經濟因素，觀察維修及整建情形，推估建物之賸餘經濟耐用年 數，加計已經歷年數，求算耐用年數，並於估價報告書中敘明」，以及地價 調查估計規則第 12 條「建物現值＝建物重建價格－建物累積折舊額」、土地 建築改良物估價規則等可資依循。

3.1.6 歷史人文價值

許多的既有建築，雖然老舊，但它具有歷史、文化以及藝術價值，與重 要歷史事件或人物有密切關係，或是它具有屬於當代的地方營造技術流派特 色，在建築史上別具意義，且其稀少，無可取代，不是以現代工業的手法可 以再現的。基於以上種種，它具有歷史人文價值，值得繼續保存。

我們以臺南古都為例，許多舊有建築都充滿歷史意味與痕跡。對此類深 具歷史的區域，如何讓具有歷史人文意義的建築物繼續保存更顯得重要。對 此，臺南市以都市更新的方式，進行建築物的整建維護，以兼顧都市發展及 歷史文化保存。以下三項計畫是臺南的重點整建維護案：

一、安平舊聚落民居整建維護更新[13]

為了保存及改善安平舊聚落的歷史風貌，訂定「臺南市安平舊聚 落歷史風貌維持更新計畫」，目的是以透過都市更新的方式，以建築技 術及經費維持歷史的原貌。在實際執行上，建立了 6 項準則：(1)風貌 維護以現況維護，依美感及文化代表為考量；(2)居民基本生活需求需 滿足，例如管線、排水、污水處理等；(3)傳統工法的落實；(4)維護過 程的完整記錄；(5)延續民居建築生命力與活力；(6)民居建築稅籍及建 築使用管理合一。

二、赤崁舊市區都市更新[13]

此區域街道的歷史氛圍已被新的計畫道路破壞，且傳統街巷的意 象也因為建築物的改建而消失，重要商店街道給人混亂老舊的印象。

此案的整建維護重點在於導入現代機能、延續傳統建築樣式、導入健 康建築（如綠建築概念、使用綠建材）。對於歷史街巷的處理重點包括 地面層立面、陽台、屋頂、招牌、路燈、地坪等。

三、孔廟周邊地區更新[14]

孔廟文化園區內建築物多具有深厚的歷史，是臺南最重要的歷史 街區集中地，文化資產豐富，具指標性的意義。對於此區域內的三種 類型建築物，分別有其整建維護原則：(1)閩南式傳統民宅與街屋：與 街區之整體歷史風貌搭配；(2)日式騎樓、木構建築：著重立面細部樣 式的展現，並掌控附加物對整體基調和諧；(3)現代建築物與其他：以 通風採光、綠覆節能等綠建築處理手法進行立面更新。

3.1.7 滿意程度

滿意度是指客戶心理滿足的程度。商業上常會進行滿意度調查，來瞭解 客戶是否願意繼續花錢買我的產品。產品滿意度高，基本上代表著產品忠誠 度也高。如果我們把「產品」換成是「建築物」，道理也是一樣的。建築及 其設施設備所提供的服務，是為了滿足建築使用者的需求和願望，唯有建築 使用者的滿意度提高，才能對建築產生忠誠度，顯現建築存在的價值。所以 滿意程度可做為提升建築物生命週期考慮面向之一。

建築滿意度是指使用者透過對所處環境的期望與實際獲得的人文關 懷、生活服務比較而得出的建築能否滿足自身需求的主觀評價。建築滿意度 可以視為建築使用者的「需求獲取、實際感知、參與體驗」與「期望值」的 差值[1]。當「需求獲取、實際感知、參與體驗」低於「期望值」，則使用者 發出抱怨，即滿意度低；當「需求獲取、實際感知、參與體驗」大於「期望 值」，則使用者感到滿足，即滿意度高。若我們可以就建築滿意度進行調查，

對建築採取對應的措施，以增加使用者對建築的滿意度，從而延長建築的使