日本「長期優良住宅」

建築物平均壽命與我國相近的日本，也意識到建築物壽命偏短的問題，加上 社會少子化、高齡化，以及環保議題的背景之下，於 2008 年左右提出長期優良 住宅政策（暱稱「200 年住宅」）。而所謂的「200 年住宅」，一言以蔽之，即是「建 造優良住宅、做好維護管理、市場順利流通」。

一、建造優良住宅

在介紹「建造優良住宅」之前，傳統的住宅建築的缺失，舉例如下。

（一）設計上的缺失

普遍而言，在傳統的住宅設計方面，存在的缺失有：(1)未考慮 環境變化與耐久性的關係。隨著地區環境的變化，例如空氣污染、

二氧化碳及氯離子等對建築物有害物質的侵入，時間一久，即可能 對建築物安全產生影響。(2)家庭人口與需求的改變，傳統設計無法 配合。(3)管線、裝修、隔熱等難以更換。

（二）施工上的缺失

施工的品質管理，常為人所詬病。例如常見的場拌、場鑄的做 法，品質較難一致。另外，施工所造成的環境污染，也是一大問題。

（三）重新裝潢造成浪費

由於喜好、或原屋裝潢品質等因素，不少屋主在新購屋的時候，

常將建商所附的衛浴設備、廚房設備、磁磚等等，拆掉後重新裝潢。

此種情況時有所聞，形成浪費。

要實現「200 年住宅」的願景，首先是以「傳世」做為建造的目標。不 僅僅是傳給下一代，更要傳給數代後的子子孫孫。比起之十年之前的「百年 住宅」政策所強調「百年耐用」的耐久性及強度，此願景更延伸為「200 年

提升建築物長期品質與機能推動架構之初步研究

體與填充體（包括前述瓦斯、配管等之內裝系統）分離設計，可以達到易維 護、易更換的目的。

二、做好維護管理

即使是用心建造可耐用 200 年的住宅，如果沒有做好維護管理，建築物 老劣化的情形還是會提早發生。應於建築物興建完成後，製作長期維護管理 計畫，並據以實施定期檢查、維修等，以保持長期可用。

住宅並非僅僅留給子孫，也有很大的機率經由交易交予他人使用。若以 此角度觀之，住宅便非屬個人的資產，而是社會的資產。做好維護管理計畫 與紀錄，將建築物的履歷仔細保存，即能避免重複維修，亦能協助儘速找到 問題點對症下藥，省下可觀的維護管理支出。

三、市場順利流通

保存完整的建築物履歷，對 200 年住宅政策的推動是重要的。試想，100 年之後，建築物興建時期的相關人士均已離世，所能夠倚靠的訊息，也只有 保存下來的建築物履歷資料而已。建築物履歷資料不完整，直接影響市場買 賣流通的難易與行情。就買家的立場，若能看到建築物的興建、檢查、修繕、

所經歷的災害等等，以及設計圖說、施工內容等資料，相信買的時候一定安 心。

日本國土交通省國土技術政策總合研究所住宅研究部長大竹亮也提到 [18]，為使住宅能長壽命化，有五點是重要的：(1)物理的耐久性：包括構造 體的劣化防止，以及設施、設備的維護管理及更換等容易施做；(2)優越的基 本性能：耐震、省能等基本性能要充足；(3)良好的居主水準：確保寬裕的居 住面積，且住宅周邊環境維持良好狀態甚或提升；(4)維護計畫：有計畫的檢 修，保存必要的紀錄與資訊；(5)基礎的市場環境與制度：建立完善的中古屋 流通或整修等市場資訊及支援措施。

下表是日本針對既有建築所提出的「長期優良住宅指針」，以提升既有 住宅的效能與品質。

表 4-1 日本長期優良住宅指針

提升建築物長期品質與機能推動架構之初步研究

性能項目 概要

計畫 等，針對以下三點決定檢查的時間與內容。

(1)建築物構造體的性能相關主要的部分 (2)防止水滲入的部分

(3)供水排水的設備，

．至少每 10 年實施檢查。

（資料來源：阮怡凱等[19]）