第四章 農村社區土地重劃發展現況與預測
第一節 新竹地區農村社區土地重劃案例分析
圖 4.1 埔和農村社區地理位置及現況圖
資料來源：新竹縣政府（2006），新竹縣新豐鄉埔和農村社區土地重劃區─開發計畫書
（定稿本），及本研究整理
(三)土地與所有權概況
此社區土地總面積為 9.68 公頃，以私有地為主，面積 8.85 公 頃，佔總重劃面積之 91.39%（如表 4.1）。另外，依農村社區土地 重劃條例之規定計算，重劃範圍內原公有可抵充之面積為 0.83 公 頃。
表 4.1 埔和農村社區土地重劃範圍權屬表
項 目 筆 數
（ 筆 ）
面 積
（ 公 頃 ）
面 積 佔 重 劃 範 圍 之 比 例
所 有 權 人 數
（ 人 ）
公 有 18 0.83 8.61% 3
私 有 85 8.85 91.39% 117
合 計 103 9.68 100.00% 120
資料來源：新竹縣政府（2006），新竹縣新豐鄉埔和農村社區土地重劃區─開發計畫書
（定稿本），及本研究整理
(四)重劃前土地使用分區及編定明細
重劃區土地屬於特定農業區，主要為農牧用地及甲種建築用
新庄子
基地位置
台
15
線2
1 3 1
2
3
沿台15線房舍
基地南端農舍
台15線連棟住孛社區
地，分別佔重劃範圍的 70.16%及 21.23%，詳細的土地使用分區 及編定內容如表 4.2。
表 4.2 埔和農村社區土地重劃範圍之土地使用分區及編定表 土 地 使 用 分 區 土 地 使 用 編 定 筆 數
（ 筆 ）
面 積
（ 公 頃 ）
面積佔重劃 範圍之比例
特 定 農 業 區
甲 建 用 地 47 2.06 21.23%
農 牧 用 地 38 6.79 70.16%
交 通 用 地 5 0.37 3.77%
水 利 用 地 11 0.36 3.67%
未 登 記 2 0.11 1.17%
合 計 － 103 9.68 100.00%
資料來源：新竹縣政府（2006），新竹縣新豐鄉埔和農村社區土地重劃區─開發 計畫書（定稿本）
圖 4.2 埔和農村社區土地使用分區圖
(五)同意辦理重劃之所有權人及土地比例
埔和社區重劃範圍內私有土地所有權人共 117 位，同意進行 參加重劃者共 59 位，佔所有私有土地所有權人之 50.43%；同與 參與重劃之私有土地所有權人土地面積約 4.74 公頃，佔區內私有 土地總面積之 53.57%；皆以符合農村社區土地重劃條例之規定。
(六)重劃目標與構想
此農村重劃區開發後除了解決目前複雜的地籍權屬問題，更 可重塑社區之農業生產、自然生態及農村社區意象，重建社區生 活機能、孜全機能。其目標如下：
1.尊重既有地方特色，風貌理念及民眾參與設計。
2.符合三生之機能，創造舒適、自然、孜全之觀光生態農村社區。
3.基地之開放空間應進行全面綠美化，塑造優美的環境景觀。
4.提供居民及過往旅客必要的服務設施，建立聯外道路。
5.串聯周邊濱海生態景觀，並結合社區環境特性，引入資源適宜 性活動，吸引都會區人口前來觀光、休閒與消費。
(七)重劃後土地使用分區及編定明細
埔和農村社區重劃後將變更為鄉村區乙種建築、交通、遊憩、
特定目的事業及水利、農牧等用地，詳細土地使用分區及編定表 如表 4.3。
表 4.3 埔和農村社區土地重劃後之土地使用分區及編定表 土 地 使 用 分 區 土 地 使 用 編 定 面 積
（ 公 頃 ）
面積佔重劃範圍
之 比 例
鄉 村 區
乙 建 用 地 6.20 64.02%
交 通 用 地 1.96 20.26%
遊 憩 用 地 0.70 7.22%
水 利 用 地 0.08 0.85%
農 牧 用 地 0.20 2.09%
特 定 事 業 用 地 0.54 5.56%
合 計 － 9.68 100.00%
資料來源：新竹縣政府（2006），新竹縣新豐鄉埔和農村社區土地重劃區─開發計畫書
（定稿本）
圖 4.3 埔和農村社區變更後土地使用計畫圖
資料來源：新竹縣政府（2006），新竹縣新豐鄉埔和農村社區土地重劃區─開發計畫書
（定稿本），及本研究整理
(八)預估重劃公共設施用地負擔
此開發案開闢為農村社區使用，其主要設施及附屬設施內容 如表 4.4，總計共同負擔之公共設施用地為 3.28 公頃。
依土地分配負擔計算原則，原有建地及墓園不負擔公共設 施，全由「建築用地及墓園以外土地」負擔，故其它土地應負擔 比率為 37.05%。
表 4.4 埔和農村社區土地重劃後公共設施用地項目及面積表
公 共 設 施 用 地 面 積 （ 公 頃 ） 面積佔公共設施用地之
比 例
道 路 1.87 57.10%
公 園 0.25 7.62%
活 動 中 心 0.10 3.05%
廣 場 0.14 4.27%
綠 地 及 綠 帶 0.31 9.45%
親 水 設 施 0.04 1.22%
人 工 濕 地 0.44 13.41%
停 車 場 0.10 3.05%
灌 溉 溝 渠 0.04 1.22%
合 計 3.28 100.00%
資料來源：新竹縣政府（2006），新竹縣新豐鄉埔和農村社區土地重劃區─開發計畫書
（定稿本）
(九)預估重劃費用負擔
預估土地所有權人共同負擔的重劃費用項目如表 4.5，總費用 為 1.19 億元，其中拆遷補償費、貸款利息由土地所有權人帄均負 擔，行政業務費由政府負擔，公共設施建設之工程費於 4 年計畫 由政府補助。依農村社區土地重劃條例計算，重劃費用帄均負擔 比率約為 1.75%。
表 4.5 埔和農村社區土地重劃負擔費用表
項 目 金 額 （ 億 元 ） 備 註
行 政 業 務 費 0.02 由政府負擔。
工 程 費 0.92 由政府補助。
拆 遷 補 償 費 0.23
貸 款 利 息 0.02 貸款利息以 3%計，時程
為 3 年。
合 計 1.19
資料來源：新竹縣政府（2006），新竹縣新豐鄉埔和農村社區土地重劃區─開發計畫書
（定稿本）
二、案例二：新竹縣橫山鄉內灣農村社區
本計畫的開發單為新竹縣政府，此計畫於民國 93 年便開始進行先 期規劃，目前仍尚未執行。
(一)重劃動機
新竹縣政府為落實農村社區土地重劃四年示範計畫，因應農 村社區整體發展，以促進農村社區土地利用、加速社區建設，改 善農村社區生活環境品質，適應未來農業發展需要，恢復農村蓬 勃生機，並建設農村社區達到優質的生活環境。
(二)現況概要分析
內灣農村社區位於新竹縣內灣村，於竹 120 線鄉道與往孞石 鄉外環道路併行油羅溪之間。其交通條件十分便利，沿 120 縣道 執行可達國道 3 號竹林交流道。由於內灣村聚落有內灣支線運輸 鐵路到達，為人口主要聚集地，因此社區 1 公里範圍內之公共設 施較多，包括市場、衛生設施、教育設施、自來水系統、下水道 系統、電力、垃圾處理、郵政電信服務、警察派出所、消防站等；
劃位置更緊臨著名的休閒觀光景點，如內灣戲院、內灣派出所、
內灣車站等文化資產，與商店林立的內灣老街。
而基地內的土地使用主要以農地及聚落為主，農地主要種植 柑橘、橫山梨，聚落則以 30 年以上的 RC 樓房及鐵皮屋居多。此 外，地南方有油羅溪流經，故基地北側至東側皆為油羅溪流域之 集水範圍。
圖 4.4 內灣農村社區地理位置及現況圖
資料來源：新竹縣政府（2006），新竹縣橫山鄉內灣農村社區土地重劃區─開發計畫書
（定稿本），及本研究整理 油羅溪 親水公園
民俗館 停車場
1
2 1
2
基地現有民孛基地西側親水公園 120縣道
(三)土地與所有權概況
重劃範圍內的土地權屬大部分屬於私有地，約佔全部面積 61.30%，公有地佔 34.65%，而公私共有之土地佔 4.05%。詳細權 屬筆數與面積內容如表 4.6。
表 4.6 內灣農村社區土地重劃範圍權屬表
項 目 筆 數
（ 筆 ）
面 積
（ 公 頃 ）
面 積 佔 重 劃 範 圍
之 比 例
公 有 61 3.36 34.65%
私 有 122 5.93 61.30%
公 私 共 有 4 0.39 4.05%
合 計 187 9.68 100.00%
資料來源：新竹縣政府（2006），新竹縣橫山鄉內灣農村社區土地重劃區─開發計畫書
（定稿本），及本研究整理
(四)重劃前土地使用分區及編定明細
內灣農村社區均屬非都市土地使用範圍，使用分區為山坡地 保育區及鄉村區，使用地類別包含農牧用地、交通用地、林業用 地、水利用地、乙種建築用地、丙種建築用地、特定目的事業用 地及暫未編定用地等，詳見表 4.7。
表 4.7 內灣農村社區土地重劃範圍之土地使用分區及編定表 土 地 使 用 分 區 土 地 使 用 編 定 筆 數
（ 筆 ）
面 積
（ 公 頃 ）
面積佔重劃 範圍之比例
山 坡 地 保 育 區
丙 種 建 築 用 地 3 0.06 0.60%
農 牧 用 地 77 6.53 67.42%
水 利 用 地 3 0.05 0.54%
交 通 用 地 25 0.29 2.99%
林 業 用 地 5 0.11 1.13%
特定目的事業用地 2 0.50 5.13%
未 登 記 9 1.30 13.43%
鄉 村 區 乙 種 建 築 用 地 47 0.35 3.64%
未 登 記 16 0.50 5.12%
合 計 － 187 9.68 100.00%
資料來源：新竹縣政府（2006），新竹縣橫山鄉內灣農村社區土地重劃區─開發計畫書
（定稿本）
圖 4.5 內灣農村社區土地使用分區圖
資料來源：新竹縣政府（2006），新竹縣橫山鄉內灣農村社區土地重劃區─開發計畫書
（定稿本），及本研究整理
(五)重劃目標與構想
內灣社區之規劃原則以因應環境生態與生活美學之新環境規 劃理念，著重增進防災功能，社區機能性及空間完整性，與以社 區嶄新之新風貌，規劃原則與構想如下：
1.回歸以人與自然為主角，與交通運輸、景觀、社會化功能等並 重考量，引入永續生態的理念，達到農村社區的永續發展。
2.為提高居住環境，將提供公共廣場、停車空間、污水及自來水 處理設施，並規畫社區休閒綠帶，結合社區民俗活動廣場、綠 地開放空間、親水公園，形成社區尺度的公共活動空間，並與 內灣觀光老街之區域串聯，作為觀光休閒發展。
3.重視綠建築風潮，聚落以邁向永續社區為思考，此外以人工濕 地方式處理社區汙水。
5.創造能促進客家文化傳承產業經濟之優質生活環境。
6.針對環境敏感度較高的區域設置緩衝區及隔離綠帶。
(六)重劃後土地使用分區及編定明細
內灣農村社區重劃後將變更為鄉村區乙種建築用地、特定目 的事業用地、交通用地、水利用地及遊憩用地，詳細土地使用分 區及編定表如表 4.8。
表 4.8 內灣農村社區土地重劃後之土地使用分區及編定表 土 地 使 用 分 區 土 地 使 用 編 定 面 積
（ 公 頃 ）
面積佔重劃範圍
之 比 例
鄉 村 區
乙 種 建 築 用 地 5.02 51.89%
特 定 目 的 事 業 用 地 0.77 7.93%
交 通 用 地 2.75 28.38%
水 利 用 地 0.38 3.92%
遊 憩 用 地 0.76 7.88%
合 計 － 9.68 100.00%
資料來源：新竹縣政府（2006），新竹縣橫山鄉內灣農村社區土地重劃區─開發計畫書
（定稿本）
(七)預估重劃公共設施用地負擔
此開發案開闢為農村社區使用，其主要設施及附屬設施內容 如表 4.9，總計共同負擔之公共設施用地為 4.66 公頃，佔總開發 面積之 48.06%。
計畫區內公共設施用地依農村社區土地重劃條例，由參加重 劃土地所有權人按其土地受益比例共同擔。
表 4.9 內灣農村社區土地重劃後公共設施用地項目及面積表
公 共 設 施 用 地 面 積 （ 公 頃 ） 面積佔公共設施用地之
比 例
社區民俗館及社區活動
中 心
0.32 6.87%
警 察 局 0.08 1.72%
汙水處理設施兼沉沙滯
洪 池 0.37 7.94%
道 路 用 地 1.47 31.55%
停 車 場 1.28 27.47%
排 水 溝 渠 及 截 水 溝 0.38 8.15%
公 園 0.60 12.88%
綠 帶 0.16 3.43%
合 計 4.66 100.00%
資料來源：新竹縣政府（2006），新竹縣橫山鄉內灣農村社區土地重劃區─開發計畫書
（定稿本）