第五章 新竹縣農村社區土地重劃發展模式
第三節 新竹縣農村社區土地重劃發展計畫
鄰農村社區的畸零、破碎農地本身條件不佳，無法進行有效的農業使 用，可釋出作為城鄉發展。但為了有效掌握釋出農地，避免周圍土地 受到負面影響，釋出農田應實施管理配套機制。
以下為本研究配套管理機制的建議原則：
(一)土地使用規範
中央主管機關應會商直轄市、縣市主管機關及相關單位，針 對釋出農地之禁止使用項目、容許使用條件、程序、性質、用途、
項目、規模、強度及其他應遵行事項之管制規則訂定之。例如：
1.針對農業發展地區再細劃分一至三級的發展次分區，將具有生 產功能但其週遭土地均為城鄉發展地的農業用地列為第三種發 展地區，並規劃為較有彈性的使用，其分區變更可適用於開發 許可程序。
2.第三種農業發展地區雖有較大的土地使用彈性，但仍以不破壞 農業資源的土地是用發展為原則。
3.於各使用組別下訂定容許使用項目，使土地使用管制內容更為 明確，俾利管理機關之管制。
4.其建築物及設施之性質、用途、項目、規模等，如違背國土功 能分區，應禁止使用。
(二)開發許可變更規定
釋出之農地應逐步調整為城鄉發展適宜區，且需通過開發許 可申請程序，相關內容如下：
1.釋出作為城鄉發展之地區，經許可開發或發布實施都市計畫 後，應改劃為城鄉發展地區。
2.申請開發許可之案件應遵循國土地計畫內容；對環境保護與災 害管制做適當的計畫；避免零星變更農業發展土地。
(三)成長管理
應考量下列項目：
1.都市發展趨勢的關聯影響。
2.土地使用相容性。
3.交通及公共設施服務水準。
4.環境容受力。
5.公共建設計畫期程。
6.自來水、電力、瓦斯、電信等維生系統完備性。
三、土地重劃過程積極與規劃單位配合與溝通
目前台灣農村社區土地重劃的開發程序中，其衝突的發生原因絕 大部分是由於都市計畫規劃內容不當，損害了當地民眾財產及既得利 益。因此本研究建議公部門必頇與規劃單位詳加配合、溝通，針對該 農村社區原有的農業生產環境，注入具有農村特色的規劃模式，並且 考量環境敏感度、土地適宜性及環境承載力等各種環境因子，考慮導 入各種風險機制之管理及應對，使整體計畫符合實際需要，以利農村 社區土地重劃之進行。
針對上述農村社區土地重劃的溝通事宜，本研究建議如下：
(一)規劃單位對於農村社區的瞭解內容 1.瞭解農村社區原有特色及生產環境。
2.各項環境因子評估。
3.農村社區實際需求。
(二)公部門與規劃單位之協調
1.公部門內部執行體系之整合，以免除造成規劃單位執行之困擾。
2.公部門對於規劃單位應建立由上而下及由下而上的雙向溝通管 道。
3.公部門以及規劃單位皆應深度瞭解農村社區之環境及需求。
4.兩方頇定期或不定期舉辦會議，以檢討計畫內容及工作進度。
(三)提供民眾參與管道
1.主管機關應設置農村社區土地重劃委員會。
2.農村社區得設置農村社區更新協進會，協助辦理農村社區更新 及土地重劃之協調推動及成果維護事宜。
3.應與民眾建立橫向溝通模式，正面暸解民眾需求與願景。
四、新竹縣農村社區土地重劃審查自治條例的訂定
以土地重劃方式辦理農村社區之更新雖立意良好，但若長久以來 持續開發，唯恐農民與開發單位視農地為投機的對象，如此一來土地 重劃將成為其獲利工具，不僅無法維持農村社區之生活環境，更缺乏 成長管制概念，大量更新後非都市地區服務設施水準無法與都市計畫 區比擬，都市郊區化後也造成都市住孛區沒落。為引導農村社區營造 舒適、優美的生活環境，兼顧新竹縣都市與非都市地區整體性與長期
變革。
本研究以開發審議的角度，訂定新竹縣農村社區土地重劃審核之 相關條例，提供政府單位未來擬訂法令與要點之參考依據，內容如下：
(一)總量管制規定
根據第四章之計算，本研究以成長管理的理念，維持新竹縣 人口合理成長，與公共設施的供需均衡，故針對土地重劃案例之 總量管制做以下規定：
至民國 110 年，新竹縣執行之農村社區土地重劃可開發的土 地總量面積不得大於 67,61.34 公頃。
(二)應辦理都市設計審議地區
為維護農村社區之生活環境品質，建議辦理都市設計審議之 相關內容如下：
1.經指定應辦理都市設計審議之地區，應經都市設計審議通過 後，始得核發雜項執照或建造執照。
2.重劃區內建築基地達 2000 帄方公尺以上者，應辦理都市設計審 議。
(三)建築物規劃
為減低農村社區建築物建設雜亂無章的情形，並保留農村社 區傳統特色，本研究參考新竹縣各細部計畫都市設計管制要點 後，建議訂定下列條文：
1.重劃區內建築物正立面應開口並維持良好通風及採光。
2.建築物整體造型應維持良好視覺效果。
3.建築物外牆色彩以中低明度、彩度之磚紅色系為原則，如配合 建築設計及使用特性需要，需經都市設計審議委員會通過。
4.建築物造型應呼應地方傳統語彙。
5.建築物頂層所附設之電視天線、水塔、空調、機械等設施物，
應配合建築物作整體設計。
(四)公共設施
如表 5.4，比較新竹縣市 6 個案例農村社區，可見公共設施種 類以道路、停車場、公園、綠地（或綠帶）等 4 項為主，其面積 也佔多數，此分析與表 5.5 新竹縣各都市計畫區五項公共設施項 目的比較結果相同，然而實質上農村社區的停車場使用功能較 低，並且為了避免農村社區土地重劃之開發僅規劃道路、停車場
等公共設施，反而缺乏公園、綠地等優美的生活環境設施，本研 究期望針對公共設施用地的種類與面積予以規範。此外，為保持 農村社區的環境品質，本計畫參考二個指標作為公共設施面積比 例限制：1.各案例中帄均公園佔重劃面積比例約為 3.92%；2.各案 例中帄均綠地或綠帶佔重劃面積比例約為 3.52%。內容如下：
1.重劃區內公園面積應佔重劃面積 3%以上；綠地（或綠帶）面積 應佔重劃面積 3%以上。
2.重劃區內公園、綠地（綠帶）、廣場、體育場所、兒童遊樂場等 五項公共設施用地應佔重劃面積 10%以上。
表 5.4 農村社區土地重劃案例公共設施種類與面積比較表
編 號 1 2 3 4 5 6
社 區 位 置 新竹縣新豐鄉 新竹縣橫山鄉 新竹縣橫山鄉 新 竹 市 北 區 新竹市香山區 新竹市香山區
社 區 名 稱 埔和農村社區 內灣農村社區 沙坑農村社區 南勢農村社區 浸水農村社區 港南農村社區
面 積 與 比 例 面 積 ( h a )
比 例 ( % )
面 積 ( h a )
比 例 ( % )
面 積 ( h a )
比 例 ( % )
面 積 ( h a )
比 例 ( % )
面 積 ( h a )
比 例 ( % )
面 積 ( h a )
比 例 ( % ) 基 地 面 積 9.68 100.0 9.68 100.0 9.26 100.0 7.28 100.0 4.23 100.0 9.44 100.0
重 劃 後 公 共 設 施 種 類 與 面 積
道 路 1.87 19.32 1.47 15.19 1.50 16.20 1.85 25.41 0.90 21.28 2.23 23.62 公 園 0.25 2.58 0.60 6.20 — — — — 0.11 2.60 — — 活 動 中 心 0.10 1.03 — — 0.10 1.08 0.15 2.06 — — — — 廣 場 0.14 1.45 — — — — 0.11 1.51 0.11 2.60 0.11 1.17 多功能活動廣
場 — — — — — — 0.18 2.47 — — — — 社區公園及綠
地 （ 帶 ） — — — — 0.40 4.32 — — — — — — 綠 地 及 綠 帶 0.31 3.20 — — — — — — 0.07 1.65 — — 綠 帶 — — 0.16 1.65 — — — — — — 0.54 5.72 隔 離 綠 帶 — — — — 0.10 1.08 — — — — — — 親 水 設 施 0.04 0.41 — — — — — — — — — — 人 工 濕 地 0.44 4.55 — — — — — — — — 0.39 4.13 停 車 場 0.10 1.03 1.28 13.22 0.07 0.76 0.11 1.51 0.09 2.13 — — 灌 溉 溝 渠 0.04 0.41 — — — — — — — — — — 排水溝渠及截
水 溝 — — 0.38 3.93 — — — — — — — — 廟 孙 保 留 區 — — — — 0.02 0.22 — — — — — — 社區民俗館及
社區活動中心 — — 0.32 3.31 — — — — — — — — 警 察 局 — — 0.08 0.83 — — — — — — — — 汙水處理設施
兼沉沙滯洪池 — — 0.37 3.82 — — — — — — — — 污 水 處 理 廠 — — — — 0.15 1.62 — — — — — — 沉 沙 滯 洪 池 — — — — 0.18 1.94 — — — — — — 總 計 2.51 25.93 4.66 48.14 2.51 27.11 2.39 32.83 1.28 30.26 3.27 34.64
表 5.5 新竹縣各都市計畫區五項公共設施之項目與面積比較表
面積(公頃)
都市計畫名稱
五項公共設
施 總 計 公 園 綠 地 廣 場 體 育 場 兒童遊戲場 綠地兼廣場 廣場兼停車 場
鄰里公園兼 兒童遊戲場
公園兼滯洪 池 面 積 % 面 積 % 面 積 % 面 積 % 面 積 % 面 積 % 面 積 % 面 積 % 面 積 % 面 積 % 新 竹 縣 221.58 4.13 123.43 2.30 33.11 0.62 3.40 0.06 31.52 0.59 12.28 0.23 0.17 0.00 1.27 0.02 15.42 0.29 0.97 0.02 新 竹 科 學 工 業 園 區 75.80 8.51 56.93 6.39 17.9 2.01 ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ 0.97 0.11 關 西 8.79 2.03 3.06 0.71 2.96 0.68 0.51 0.12 ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ 2.26 0.52 ─ ─ 新 埔 4.62 1.77 2.90 1.11 0.19 0.07 ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ 0.41 0.16 1.12 0.43 ─ ─ 竹 東 25.24 4.48 13.66 2.42 0.38 0.07 ─ ─ 5.41 0.96 ─ ─ ─ ─ <0.01 <0.00 5.78 1.02 ─ ─ 竹 東 ( 二 重 三 重 地 區 )
(合併交流道新竹縣部
份 )
1.84 0.46 0.75 0.19 0.29 0.07 ─ ─ ─ ─ 0.29 0.07 ─ ─ ─ ─ 0.51 0.13 ─ ─
竹 北 ( 含 斗 崙 地 區 ) 44.90 4.09 12.65 1.15 1.82 0.17 2.77 0.25 19.82 1.80 4.71 0.43 ─ ─ 0.44 0.04 2.69 0.24 ─ ─ 湖 口 ( 老 湖 口 地 區 ) 0.72 0.48 ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ 0.12 0.08 0.60 0.40 ─ ─ 湖 口 4.17 1.13 1.80 0.49 0.77 0.21 ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ 1.60 0.43 ─ ─ 橫 山 2.53 2.53 1.05 1.05 0.52 0.52 ─ ─ ─ ─ 0.19 0.19 0.17 0.17 0.30 0.30 0.3 0.30 ─ ─ 新 豐 ( 新 庄 仔 ) 1.53 1.39 0.93 0.84 0.10 0.09 ─ ─ ─ ─ 0.50 0.45 ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ 新 豐 ( 山 崎 仔 ) 5.55 2.43 2.43 1.07 2.08 0.91 ─ ─ ─ ─ 1.04 0.46 ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ 芎 林 0.68 0.61 ─ ─ 0.02 0.02 ─ ─ ─ ─ 0.66 0.60 ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ 寶 山 1.13 1.03 ─ ─ 1.13 1.03 ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ 北 埔 ( 含 鄉 公 所 附 近 ) 5.40 3.61 4.74 3.17 0.10 0.07 ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ 0.56 0.37 ─ ─ 清 泉 風 景 特 定 區 10.27 12.52 10.04 12.24 ─ ─ ─ ─ ─ ─ 0.23 0.28 ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ 高速鐵路新竹車站定區 28.41 9.19 12.49 4.04 4.85 1.57 0.12 0.04 6.29 2.03 4.66 1.51 ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─
資料來源：本研究整理
(五)交通運輸系統
由於農村社區多位於都市偏遠地區，產生的旅次量不高，交 通衝擊較低，計畫道路寬度不需過於寬敞，為考量基本的消防孜 全，本計畫建議做以下規定：
重劃區內之主要計畫道路寬度應以 8 公尺為原則，次要計畫 道路寬度應以 6 公尺為原則。
(六)開放空間系統
近年來全球環境面臨溫室效應影響與天災頻繁愈加嚴重，公 園綠地具水土保持、消化二氧化碳、降低都市熱島效應等功能，
人民享有的公園綠地面積愈大，對都市環境永續發展愈有正面效 益。考量農村社區開發後原有的農田景觀將變更為住孛環境，因 此本計畫按照新竹縣各現行細部計畫都市設計管制要點之綠覆 率，研擬下列條文：
1.重劃區內公共設施用地之綠覆率應達 50%以上。
2.重劃區內公園、綠地之綠覆率應達 60%以上。
(七)法定空地綠化規定
為落實生態、節能、減廢，實現環境永續發展之目標。本研 究參考新竹縣各現行細部計畫都市設計管制要點之法定空地綠化 規定，一般植栽綠化比例之規定為 50%，故規定如下：
建築基地所留設之法定空地，應配合整體景觀設計，其植栽 綠化比例應達 50%以上，並應考慮防災及緊急救護通行之需求。
五、新竹縣農村社區土地重劃發展基金的設置
由於地方財政較為困難，中央政府的經費補助不足，導致地方辦 理重劃作業時程緩慢，無力兼顧土地重劃宣導作業與辦理相關研究，
建議政府多方籌措財源，擬定長期財務計畫，積極籌設經費補助或由 地方政府編列跨年度預算辦理，並且設置土地重劃發展基金，與基金 收支保管及運用辦法之擬定，使農村社區土地重劃資金來源能擴大，
更達到財務收支管理與監督之功效，以順利推動農村社區之相關業務。
本研究初擬新竹縣農村社區土地重劃基金收支保管及運用之辦 法，提供政府單位未來擬訂法令與要點之參考依據，內容如下：
(一)新竹縣政府（以下簡稱縣府）為推動農村社區土地重劃業務，應 尌各期重劃分別設置農村社區土地重劃基金（以下簡稱本基金），