第五章 市有非公用土地活化系統模擬模式
第三節 市有非公用土地活化動態模擬模式之建立
明晰系統限制、系統邊界及系統參數推估之後，本研究建構之市有非公用土 地活化利用系統模擬模式將以多元因果回饋環路方式解釋系統內部現象，將變數 間因果關聯性圖像化，作為建模者傳達心智模式之方式；並進一步透過變數的操 作性定義，以系統動態流圖探討模式中各變數間之函數關係及參數設定，建構市 有非公用土地系統模擬模式。
一、指標因果回饋分析
因果關聯性研究是系統動態學之基礎。確定變數間的因果關聯有助於固定模 式邊界；其次，因為所有事件間的關係不外是「若--則」或「愈--愈」的邏輯關 係，因此，藉由因果關係回饋環明示系統內各種回饋迴路及其因果關係，確定模 式的結構性框架，透過多元回饋環路之正負決定系統的行為趨勢，本研究以產業 經濟、土地供給與土地需求為核心，將市有非公用土地活化利用界定為四個子系 統，彼此間交互回饋影響，成為一個複雜的系統。
根據這些觀點及本研究所定義的系統意義與目的，從影響市有非公用土地活 化的變數探討各子系統內部組成的因果關係環路，進而建構各子系統的系統動態 模擬模式，然後藉由系統間相鏈結的變數將子系統予以連結成一個代表市有非公 用土地活化利用系統整體的模擬模式。以下各針對各子系統動態模擬模式說明，
其下列所稱之土地為高雄市有非公用土地。
(一) 土地供給系統
土地供給子系統因果回饋圖 5-8，土地供給量增加土地存量亦增加，其供給 量又包括閒置土地面積及占用土地面積，當土地占用面積增加時，供給量減少，
因此影響土地剩餘量，則反之。另一部分為土地價格，當土地價格高的情況下愈 影響土地交易量，則土地存量減少，導致投資需求變低，形成一個回饋環，則反 之。在此，我們將需求總量視為產業之需求，即在二級產業需求、三級產業需求、
投資需求三者求取。
圖 5-8 土地供給因果環路圖
土地需求總量 土地存量
土地供給量
土地交易量 +
- 土地剩餘量
- +
+ 土地供需比 土地價格 - +
投資需求
+ 占用土地面積
-
-
閒置土地面積
+
(二) 土地需求子系統
土地需求子系統因果回饋圖 5-9，市場上對於需用土地的動機各有不同，即 土地需求與產業發展息息相關，因此將產業經濟為土地需求驅動力。當產業人口 增加時，產業家數增加，則產業用地亦增加，因此土地需求量增加，形成一個回 饋環路圖。另一為投資需求量，二、三級產業在產業家數不斷的增加，因此用地 面積不足的情況下，對於土地的需求提升，投資需求增加，則土地需求量增加。
土地價格欲影響了投資需求，當土地底價高時，則投資需求減少，當景氣愈好時，
則標脫率愈高。前章說明，目前土地以「只租不售為原則」，又禁止 500 坪以上 土地標售，大面積土地目前在市場上又不易取得下，產業為土地驅動力時，對於 高雄市有非公用土地的需求量增加且能活化閒置土地之利用。過去研究得知市有 非公用土地的所在區位環境良好下，能促進產業開發且能帶來可觀之收益，因此 促進地方經濟活絡提升土地之需要，配合其產業建置與發展，政府獲得開發收益 及促進土地使用價值，減少閒置土地。
圖 5-9 土地需求因果環路圖 土地需求總量
總產業需求
二級產業需求
三級產業需求
二級產業 用地面積
二級產業家數 三級產也用地面積
三級產業家數 土地投資率
標脫率
+ + +
+ +
+ 土地存量
土地供需比
土地價格變動
土地價格 + +
+
-+
(三) 產業經濟子系統
產業子系統的因果回饋圖 5-10，本研究係為產業經濟為主要驅動力，促使 土地使用進行探討，當二、三級產業就業人口提高時，二、三級產業家數增加，
則二、三級產業產值亦增加，則產業用地面積增加，對於土地需求增加。本研究 視產業為土地之驅動力，當失業率過高的情況下對於土地需求則下降，則 GDP 成長率提高時，表示產業經濟活絡程度高因此對於土地需求增加，不僅促進土地 價值，亦能提升閒置土地活化利用減少閒置面積，促進土地活化利用進而帶動地 方發展。
圖 5-10 產業經濟因果環路圖 產業總產值
二級產業產值
人級產業 就業人口 三級產業產值
三級產業 就業人口
失業率 GDP 成長率
+ +
+
+
- -
-
+
(四) 政策法制子系統
政策法制子系統的因果回饋圖 5-11，透過利用土地之政策，解決高雄市內 市有非公用土地的現況，並針對現況所提出以下解決政策，對於高雄市有非公用 土地的活化利用係有正面之關係，設置開發基金可加速推動高雄市都市建設，有 效運用土地的出售收入，投資促進地區發展土地。財產委託經營，對於閒置土地 有效管理進而增加財產收益。閒置、占用、低度利用土地處理原則及訂定低度使 用或占用管理規定，則可提高土地利用及經濟效益，挹注財政之收益，並可以改 善市容景觀及提升生活品質。資產規劃以效率最大化為原則，其活化資產效益避 免資源重複規畫、誤用而導致土地資產閒置或低度使用之情形，上述政策能提升 市有非公用土地之存量，並促進土地有效利用價值。
圖 5-11 政策法制子系統因果環路圖 土地存量
土地總需求量
訂定市有 非公用開 發辦法 市有非公用
土地財產委 託經營
訂定低度使 用或不用管
理辦法
閒置或低度 利用土地處
理原則
設置開發基金
-
+ +
+
+
-
土地需求總量
二、系統動態模擬流程圖建置
(一) 市有非公用土地供給系統動態流程
市有非公用土地供給系統選取指標七項，分別為：土地存量、土地價格、土 地價格變動、土地供需比、土地價格變動乘數。
圖 5-13 市有非公用土地供給動態模擬流程圖
包括 2 個積量、3 個率量、4 個輔助變數及 1 個常數項。由於本子系統主要 在於分析市有非公用土地供給狀態及價格的變動趨勢，故此將不討論政策對於非 公用土地供給限制影響問題，其政策影響係數為後面章節進行情況模擬。在土地 供給動態模式中(圖 5-13)，將土地存量為一積量，率量為供給量之閒置土地面 積及占用土地面積加總。則另一積量為土地價格，由於資料的限制，土地價格利 用公告地價變動為率量，當期價格變動量為前期價格與價格變動乘數之積，在此 視市有非公用土地為一市場，當市有非公用土地市場之供需比愈高時，價格乘數 愈小，其可能出現負斜率，因此價格會出現未升反降的趨勢。
土地存量
政策影響係數
土地供給量
閒置土地面積
土地供需比
占用土地面積
土地價格 土地價格變動
土地價格 變動乘數 供需比表函數
土地需求總量
(二) 市有非公用土地需求系統動態流程
土地需求系統選取指標 10 項，分別為：土地需求量、總產業需求、二級產 業需求、三級產業需求、二級產業家數、三級產業家數、二級產業面積、三級產 業面積、土地交易量、投資需求、標脫率。
圖 5-14 市有非公用土地需求動態模擬流程圖
市有非公用土地需求動態模式，為 10 個輔助變數。由於本子系統主要在於 分析市有非公用土地需求狀態，故此將不討論政策對於市有非公用土地需求限制 影響問題；投資需求量、二級產業需求、三級產業需求三者之總和後為土地需求 量。
土地需求總量
二級產業需求
三級產業需求
土地投資需求 標脫率
三級產業 用地面積
三級產業家數
二級產業 用地面積
二級產業家數 總產業需求
(三) 產業經濟系統動態流程
產業經濟系統選取指標九項，分別為：總產值、三級產業產值、三級產業勞 工數、三級產業用地面積、二級產業產值、二級產業勞工數、二級產業用地面積、
失業率、GDP 成長率。
圖 5-15 產業經濟動態模擬流程圖
包括 3 個積量、6 個率量、7 個輔助變數。由於本子系統主要分析產業經濟 對於高雄市整體未來發展，並對於市有非公用土地的需要。高雄市產業主要以二 級產業為主，但三級產業有逐年增加的趨勢，故本研究將由二級產業與三級產業 等兩者進行經濟子系統的建置。本子系統以產業產值為系統存量，亦即產業產值 來自於二級產業產值與服三級產業產值之加總，並以產值的增加與減少作為率 量。
二級產業業產值
三級產業增加 三級產業減少
三級產業勞工數
三級產業勞動率 三級產業勞
工生產率
三級產業產值
二級產業增加數 二級產業減少數
二級產業勞工
二級產業勞動率 勞工
二級產業勞 工生產 失業率 率
總產業產值
總產值增加 總產值減少
GDP
表 5-3 市有非公用土地活化利用系統主要變數
子系統 積量 率量 外生變數8 內生變數9
非公用土地供 給子系統
土地存量 公告地價
土地供給量 土地交易量 土地價格變動
閒置土地面積 占用土地面積
市有非公用土地供 需比
非公用土地需
求子系統 ─
─
投資率 標脫率 產業用地面積 二級產業家數 三級產業家數
產業需求量 二級產業需求 三級產業需求
產業經濟子系 統
二級產業產值 三級產業產值
二級產業勞工 三級產業勞工
失業率 GDP 成長率 資料來源:本研究整理
圖 5-16 市有非公用土地系統動態模擬流程模式圖