第五章 市有非公用土地活化系統模擬模式
第四節 高雄市有非公用土地活化利用系統模擬
本研究經相關文獻篩選出重要指標後，以系統動態學方法建構出市有非公用 土地活化利用系統動態模擬模式。模式中的指標變數，將利用高雄市歷史資料數 據，並採取修正模式的操作步驟、修正指標的範圍大小、修正模式的運算方程式 等方法，將數據帶入程式中加以執行，以探討與檢驗模式的效度。最後運用於情 境模擬，觀察變數對高雄市有非公用土地發展的衝擊與影響為何，進一步提供高 雄市有非公用土地實際管理時有效之參考依據，以達成高雄市有非公用土地永續 發展的目標。
一、高雄市市有非公用土地活化利用模式檢驗
本研究採用高雄市有非公用土地 2008 年至 2013 年之歷史資料數據，經由 模式運算求得方程式中相關變數之模擬值，並以這 6 年實際資料為模擬結果之主 要驗證對象。由於市有資產開發係以人為驅動情況下，並根據其相關活動建構子 系統，故存有部分質性行為不易量化的現象，以及部分官方資料無法取得之問題。
因應相關問題，本研究對於歷史資料由 2008 年開始統計，則由其開始統計之年 份進行模擬與驗證。
(一) 模式模擬效度的驗證
由本研究運用系統動態模式進行模擬，其與一般計量模式的不同之處，在於 系統動態模式著重於長時間的變化趨勢，而非單項指標變數的數值變化。也因此 本模式無法如其他計量模式般，以嚴謹之統計值進行檢定的工作。故本研究在模 式效度的驗證上，將依循謝長宏（1987）所提出的方法：穩定性、震盪的型態、
時相關係與週期的長短，從歷史數據資料的觀察值，與模式模擬的模擬值兩者間 之變化趨勢予以相互比較，以判斷模式效度的高低。
茲將模式中各主要存量之歷史值與模擬值的比較整理如表 5-7 至 5-10。其 中平均誤差最小為產業總產值，僅 2.3%；產業家數 3.3%；土地存量 5.93%；誤 差最高為非公用土地公告地價 13.93%，整體平均誤差為 13.21%。以下即針對本 模式的各子系統，分別進行歷史值與模擬值的比較，以下稱之土地為高雄市有非
(二) 土地存量
圖 5-17 為高雄市有非公用土地存量效度圖，本研究所使用 2008 年至 2013 年歷史資料，2008 年高雄市有非公用土地存量為 14.18 公頃，至 2013 年為 31.34 公頃，約增加 121%。在 2011 年因縣市合併之關係大幅增加為 27.04 公頃，縣市 合併前到合併後土地存量成長幅度約 90.69%。本研究模擬之高雄市有非公用土 地存量至 2008 年起即為逐漸年增加，至 2013 年所模擬之土地存量與高雄市實際 存在之土地存量相當，平均成長率 11.6%（參見圖 5-17）。
表 5-4 高雄市有非公用土地存量
時間(年) 實際值(土地存量) 時間(年) 模擬值(土地存量) 2008 14.18 2008 14.18 2009 14.46 2009 16.83 2010 15.42 2010 19.36 2011 27.04 2011 23.34 2012 36.16 2012 27.34 2013 31.34 2013 30.10 資料來源:高雄市財政局
圖 5-17 高雄市有非公用土地存量效度關係圖
40
30
20
10
0
2
2
2
2
2
1 1
1
1
1
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Time (year) Unit: 公頃
土地存量 歷史值 1 1 1 土地存量 模擬值 2 2
土地存量
2
(三) 公告地價
10圖 5-18 為高雄市有非公用土地公告地價效度圖，本研究使用 2008 年至 2013 年歷史資料，2008 年高雄市有非公用土地公告地價為 15.37 億元，在 2009 年降 為 14.92 億元約減幅約 2.93%，看出當年政府因運用閒置土地面積的減少反應在 公告地價上，從 2010 至 2012 年公告地價持續成長至 18.74 億元，在 2013 年公 告地價降為 16.40 億元，下降幅度為 12.49%，係因土地占用面積減少之關係所 致。本研究所模擬公告地價出現偏離的現象，因系統內價格乘數的影響，因此導 致歷史值與模擬值的偏離，至 2013 模擬值為 30.97 億元。公告地價為政府部門 土地出租乘上百分之 5%為土地租金收入，因此就土地租金收入而言，從 2008 年 至 2013 年政府租金收入為 5.03 億元（參見圖 5-18）。
表 5-5 高雄市有非公用土地公告地價
時間(年) 實際值(億元) 時間(年) 模擬值(億元) 2008 15.37 2008 15.37 2009 14.92 2009 17.68 2010 16.26 2010 20.34 2011 18.92 2011 23.40 2012 18.74 2012 26.92 2013 16.40 2013 30.97 資料來源:高雄市財政局 *價值以高雄市財政局公告地價計價
40
30
20
10
0
2
2
2
2
2
1 1
1 1
1
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Time (year) Unit: 億元
公告地價 歷史值 公告地價 模擬值
公告地價
(四) 產業家數
圖 5-19 為高雄市產業總數效度圖，本研究使用 2008 年至 2013 年歷史資料，
2008 年高雄市產業家數為 26,830 家，至 2010 年皆呈現穩定成長趨勢約成長 3.36%，但在 2011 年因縣市合併關係，產業家數大幅增長至 34,040 家漲幅程度 為 25.14%，至 2013 年產業家數為 36,748，整體平均增長 5.65%。就目前高雄現 況來看，過去產業轉型的關係，二級產業有逐漸減緩的趨勢，而服務業及金融業 則有增加之趨勢，這樣的變化透顯出高雄市正往典型都市型產業發展的趨勢，總 產業家數模擬數據結果來看十分接近（參見圖 5-19）。
表 5-6 高雄市產業總數
時間(年) 實際值(家) 時間(年) 模擬值(家) 2008 26,830 2008 26,830 2009 27,201 2009 28,124 2010 27,731 2010 30,100 2011 34,040 2011 33,201 2012 34,732 2012 35,490 2013 36,748 2013 38,121 資料來源:高雄市統計年報
圖 5-19 高雄市總產業效度關係圖
40,000
35,000
30,000
25,000
20,000
2
2
2
2
2
1 1
1 1
1
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Time (year) Unit: 家
總產業家數 歷史值
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 總產業家數 模擬值 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
總產業家數
(五) 產業總產值
圖 5-20 為高雄市產業總產值效度圖，本研究使用 2009 年至 2013 年歷史資 料，其資料取得的限制，故使用 2009 年為起始值，2009 年至 2013 年產業總產 值為 4,189 億元，漲幅約 33.9%，模擬值為 4140 億元（參見圖 5-20）。
表 5-7 高雄市產業總產值
時間(年) 實際值(億元) 時間(年) 模擬值(億元) 2009 3,128 2009 3,128 2010 3,994 2010 3,792 2011 4,198 2011 3,971 2012 4,108 2012 4,011 2013 4,189 2013 4,140 資料來源:高雄市經濟發展局
圖 5-20 高雄市產業總產值效度圖
本模式以一年間隔為資料時間間距，為提高模擬之精確度，數據的模擬運算 時間亦設定為一年。觀察 5-17 至 5-20 可知，模擬所得之發展趨勢皆與歷史趨勢
產業總產值 6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
2 2 2 2
1 1 1 1
2009 2010 2011 2012 2013
Time (year) Unit: 億元
產業總產值 歷史值
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
產業總產值 模擬值 2 2 2 2 2 2 2 2 2
二、高雄市有非公用土基本模擬分析
750,000
500,000
250,000
0 ammount 400,00 0 300,00 0 200,00 0 100,00 0 0 Occupation area Vacant area
(二) 公告地價
由圖 5-22 高雄市有非公用土地公告地價模擬趨勢圖可知，公告地價在 2008 至模擬結束 2019 年呈現逐年上漲的趨勢，在 2008 年公告地價為 15.37 億元至 2009 年上漲至 17.68 億元約成長 15%，至模擬結束時間為 71.81 億元，結果顯示 未來高雄市有非公用土地公告地價逐年成長的情況下，故高雄市有非公用土地的 土地租金為公告地價乘上百分之五為土地租金，由此看來對於政府財政收入也有 漸增加的趨勢，也顯示未來土地價值也越來越高的情況。
圖 5-22 高雄市非公用土地公告地價變動趨勢圖
80
60
40
20
0
2008 2009 2011 2013 2015 2017 2019 Time (year)
Unit: 億元
公告地價
demand Current Current trading volume
400 325 250 175 100 auction success rate 200,000 150,000 100,000 50,000 0
"Non-public Land total demand ammount"
0.006 0.0045 0.003 0.0015
02007 2012.5 2018
Time (年
industry demand ammount 1.3 M
1.25 M 1.2 M 1.15 M 1.1 M industry population 500,000 475,000 450,000 425,000 400,000 service population 800,000 775,000 750,000 725,000 700,000
2007 2012.5 2018
Time (年
2010 1.5M
1M
500,000
0
2008 2009 2011 2013 2015 2017 2019 Time (year)
Unit: 平方公尺
土地需求量
(四) 產業經濟
service industry value increase 400,000
350,000 300,000 250,000 200,000 service industry labors 600,000 550,000 500,000 450,000 400,000 service labor productivity
1 0.75 0.5 0.25
02007 2012.5 2018
Time (年
Current industry value increase
80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 industry labor productivity
1 0.75 0.5 0.25 0 industry labors 200,000 175,000 150,000 125,000 100,000
2007 2012.5 2018 Time (年
進行情境模擬如下圖所示。
三、情境模擬與政策試驗
本模式在通過基本測試後，應深入測試模式在不同情境下的行為表現。找出 改善系統行為的政策介入點。
(一) 政策輸入─政策介入測試
11當高雄市有非公用土地存量占用面積歷年逐漸增加的情況來看，透過政策一 導入政策法制內進行策略模擬，來看影響市有土地的存量。模擬設置政策影響係 數設為高政策介入下為 1.3%(100%+30%)及低政策介入下為 0.7%(100%-30%)所模 擬出結果為如下圖
1. 高政策輸入：土地係數+RAMP12(1.3 , 2008 , 2019) 2. 低政策輸入：土地係數+RAMP(0.7, 2008 , 2019)
圖 5-25 政策法制試驗下市有非公用土地存量趨勢
11 根據歷年來統計資料高雄市有非公用土地占用面積占總面積約 30%，因此本研究在高政策介入 下土地係數設為(100%+30%)=1.3，低政策介入為(100%-30%)=0.7。
土地存量 200
150
100
50
0 3 3 3 3 3 3 3 3
3 3
3
2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
1 1 1
1 1 1 1 1 1 1 1
2008 2010 2012 2014 2016 2019
Time (year) Unit: 公頃
原模式:s1
1 1 1 1 1 1 1 1 1 低政策介入:s2
2 2 2 2 2 2 2 2 高政策介入:s3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
表 5-8 情境政策試驗模擬結果
項目 時間 政策─政策法制介入 原模式
(年) 高政策介入 低政策介入
土地存量
2008 14.18 14.18 14.18 2015 53.63 42.25 40.34 2019 113.10 78.56 53.24 在高政策輸入時，透過政策法制的手段提升市有非公用土地的存量，將政策 影響係數設為 1.3%，市有土地存量至 2019 年為 113.1 公頃，比原模式增加 59.86 公頃，主要解決土地占用面積以至於增加市有土地存量，供未來利用。在低政策 輸入時，將政策影響係數設為 0.7，至 2019 年市有非公用土地存量為 78.56 公 頃，比原模式增加 25.32 公頃。由此可知政策介入的大小，亦影響整體市有非公 用土地的存量。二、 小結
在情境模擬中透過政策的輸入，模擬模式顯示，政策介入下的情況比原模式 來的佳。本模式透過政策法制的手段，提升高雄市有非公用土地的供給量，在產 業需求量大的情況，對於政策手段介入，提升供給量由此一來可以促進土地有效 活化利用，再者可以增加市府財政收益來源，最後對於產業之需要可以增加產業 用地及帶動高雄市未來產業發展促進地方經濟，基於本模擬模式的建立，模擬出 高雄市有非公用土地未來發展策略及活化利用以解決目前所遇到市有非公用土 地課題。