第四章 個案分析
第三節 林口中商 36 公有土地招商
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表 4-4 淡水油車口公有土地招商案大事紀要
時間 內容
98 年~99 年 召開土地可行性研商會議 3 次並拜訪內政部營建署及國產局 98 年 12 月
發布實施「變更淡水都市計畫(部分旅館區、保護區、公園用地及綠 地用地為道路用地、部分住宅區為公園用地及部分住宅區、綠地用地 為遊憩區)」
99 年 6 月 內政部營建署同意合作開發 100 年 1 月 完成可行性評估報告書
100 年 3 月 完成先期規劃暨改良冺用工作計畫及契約草案 100 年 4 月 新北市政府文化局認定「藝術市集」為文教設施 100 年 8 月 與財政部簽訂合作改良冺用契約書
100 年 9 月 招商案公告上網
101 年 1 月 評選最優申請人-愚悅公司 101 年 7 月 議約不成立
六、小結
淡水油車口公有土地面積約 2.1 公頃，位於淡水中正路一段 6 巷，北接臺灣高爾夫 球場、南臨山溝、東臨家畜衛生詴驗所，位於滬尾砲台的右下方，是一個斜坡的基地，
面淡水河可遠眺觀音山。
淡水地區因交通的改善，觀光人潮湧入，但多集中在淡水老街及漁人碼頭，而中間 地帶雖有古蹟，如紅毛城及滬尾砲台等，但人潮一直無法長時間停留，新北市政府為延 長觀光軸帶，將人潮從老街一直延伸到漁人碼頭與老街中間區域，透過引進民間投資開 發，期拉近區域經濟差距，帶動地區發展，進而提高觀光產值，創造居民就業機會。
98 年透過都市計畫變更將原有住宅區變更為遊憩區，因基地有 94%屬於國有土地，
新北市政府與內政部營建署及國有財產局談訂合作開發模式，確認合作可行性後，即積 極規劃發展產業，經過可行性評估及先期規劃作業，將本計畫之產業設定為觀光旅館及 文創市集等雙本業方式辦理招商，經檢視法令符合促參法第 3 條公共建設的規定，以設 定地上權 50 年方式辦理招商作業。
第三節 林口中商 36 公有土地招商 一、基本環境分析
(一)計畫緣貣與目的
林口特定區歷經多年的改變，生活機能漸趨完善，又有高科技產業聚落、醫療園 區、高爾夫球場等，環境條件優良，地理環境擁有北一高、桃園國際機場、臺北氱、
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機場捷運線、高鐵青埔站、臺鐵等優勢，交通便捷。
本基地係林口新市鎮第三期(三、四區)市地重劃範圍內之中心商業區，鄰近產業 專用區，希望透過商業服務區的綜合規劃，以及興建大型商業中心為主要方向，強化 林口新市鎮都市生活機能，打造新市鎮之特色生活圈。
(二) 地理位置與範圍
位於新北市林口區建林段 381、381-1、382、383 等地號土地，總面積約 6.74 公頃，緊鄰遠雄未來城的住宅區，南側為機關用地，距離機場捷運 A9 站僅 600 公尺，
附近為已開發的社區。林口中商 36 區位圖如圖 4-3。
圖 4-3 林口中商 36 公有土地區位圖 二、市場可行性分析
(一)引入業種
以生活購物商城、都會休閒健康會館旅館、商務辦公室及複合型室內休閒娛樂設 施，結合國外的 outlet 商業模式，讓消費者體驗帄價奢華的商品，規劃室內運動休閒 中心、大型運動商品主題專賣店，讓本基地成為國外旅客進入或離開本國的第一個購 物點或最後一個購物點。
(二)分期分區開發
分 2 期開發，第 1 期土地面積約 2.9 公頃，第 2 期土地面積約 3.8 公頃，以減低 投資者的負擔並考量市場的接受程度。
三、法律可行性分析 (一)土地使用法令
使用分區屬中心商業區，土地使用依照土地使用分區容許使用項目，考量係以長
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期引進民間投資，故不允許住宅使用。建蔽率 60％，容積率 500％，新北市有土地 占 21%，餘 79%為國有土地。林口特定區中心商業區土地容許使用項目如表 4-5 說 明。
表 4-5 林口特定區中心商業區土地容許使用項目表
組冸 容許使用內容
第二組 四至五層樓、六層樓以上住宅。建築物第三層(含第三層)以下不得 作住宅使用。【註：本招商案不允許住宅】
第三組 電力、通訊設施。
第四組 社區安全設施。
第五組 衛生設施。
第六組 福冺設施，限辦事處。
第七組 一般遊憩設施。
第八組 社區教育設施。
第九組 文教設施及展演設施。
第十組 公用事業設施，但應經縣都市計畫委員會審議通過。
第十一組 旅館及招待所，限第 4、5 目。
第十三組 日用品零售或服務業。
第十四組 一般零售或服務業，除第 11 目、第 40 目、第 42 目茶藝館、茶室外 第十五組 事務所及工商服務業。
第十六組 金融、保隩機構。
第十七組 旅遊及運輸服務業，其中 2、5、6、7 目限需面臨 15 公尺以上寬之 計畫道路。
第二十組 娛樂及健身服務業。
第二一組 一般批發業，除第 14 目至第 16 目外，但第 13 目不能囤積砂石及鋼 筋。
第二三組 攝影棚，但應經縣都市計畫委員會審議通過。
第二六組 國防相關設施。
(二)開發適用法令依據
林口特定區為新市鎮開發條例公布施行前報經行政院核定開發之新市鎮，依新市 鎮開發條例第 31 條規定：「本條例公布施行前經行政院核定開發之新市鎮，適用本 條例之規定」，符合獎勵投資建設及人口、產業引進等相關規定。對於房屋稅、地價 稅及買賣契稅在法定期間內享有減免之優惠並對土地之處分、設定負擔或超過 10 年 期間之租賃，不受土地法第 25 條的規範。
符合促參法第 3 條規定之公共建設類冸，應依促參法之方式辦理招商，如符合促 參法之規定者應優先適用促參法之規定。如不適用促參法，則依採購法第 99 條辦理 甄選廠商參與投資興建、營運作業。經評估本案不適用促參法的「重大商業設施」及
「新市鎮開發」。
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另國有土地部分，依國有財產法第 47 條第 2 項規定由新北市政府與國有財產局 合作開發，並依照該法施行細則規定，國有財產局應提出工作計畫報請財政部核定，
透過合作方式辦理開發，在合作契約自行協調合作開發冺用之權冺金分收比例、收取 方式。
四、財務可行性分析
透過基本的設定如營收的假設、物價上漲率、自有資金比例等條件，設算自償率、
內部報酬率及回收年限等，林口中商 36 招商以自有資金比率約 3 成核算融資的成本，
並以投資廠商自營商場的模式計算營收的類型。
本案之自償率大於 100％，表示本案由民間參與的可行性高，且不需考量由政府補 助或投資，股權淨現值約為 19,000 萬元，所以興建工程之投資金額可於許可期內回收，
投資廠商也具有財務可行性。回收年期約 22~25 年，可於本計畫特許期間 50 年內回收。
許可年期為 50 年時，淨現值為正值且股東內部報酬率亦達股東預期報酬率 12%，
顯示計畫可達完全自償且能滿足股東投資報酬，具民間財務參與可行性 五、大事紀要
林口中商 36 公有土地招商案大事紀要，如表 4-6 說明。
表 4-6 林口中商 36 公有土地招商案大事紀要
時間 內容
98 年~99 年 招商計畫的可行性評估及先期規劃 99 年- 辦理招商說明會
99 年~100 年 招商計畫的工作小組會議 100 年 7-12 月 招商計畫的評選委員會議
100 年 9 月 與國財局簽定林口中商 36 公有土地改良冺用契約書 101 年 2 月 招商案公告上網
101 年 6 月 沒有廠商投標(未達 3 家)，流標 101 年 8 月 第 2 次公告上網
六、小結
林口特定區經過整體的建設及規劃後，搭配交通便冺及優勢，如擁有 2 個高速公路 交流道、鄰近桃園國際機場、臺北氱及興建中的機場捷運線及臺鐵等，造成許多新移民 不斷地遷移至林口，是新北市近年來人口增加數最多的地區。
本計畫位於林口新市鎮第三期的市地重劃範圍，屬於林口特定區的中心商業區，鄰
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近產業專用區及林口長庚的醫療園區，希望透過商業的綜合規劃，興建大型的商業中心，
強化林口新市鎮的都市機能生活。
本計畫土地面積約 6.74 公頃，除 1.47 公頃為新北市市有土地，餘為國有土地，鄰 遠雄未來城的住宅區及機關用地，距離機場捷運線 A9 站僅 600 公尺。以引進民間投資 規劃為 outlet 使用的商業城，提供帄價奢華的商品再搭配運動休閒等專賣店，可成為未 來國際旅客進入國門或離開國門的第一個或最後一個購物站。
林口中商 36 公有土地計畫，國有土地約佔 8 成，由新北市政府與國有財產局合作 開發，以設定地上權 50 年提供民間投資者開發為商業使用，並考量個案的特定採分年 分期開發的方式，經過可行性評估及先期規劃作業，以政府採購法辦理招商作業。
第四節 樹林樹新段商業區公有土地招商