活化公有土地吸引民間投資招商模式探討-以新北市為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學商學院經營管理碩士學程碩士學位論文. 活化公有土地吸引民間投資招商模式探討政治大立-以新北市為例. ‧. ‧ 國. 學. A Case Study on the Attractions of Private Investments for Public Lands. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 指導教授：邱奕嘉博士研究生：黃碧玉中華民國 101 年 12 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(3) 誌謝 100 年特冸讓人回味，這一年通過公務人員薦任升簡任訓練，並榮獲公務人員傑出貢獻獎，最重要的是完成多年的夢想，考進政治大學的 EMBA，人生的驚嘆號從此展開。離開學校多年，得以重返校園，學習新知，結交好友，擴展不同的視野，讓忙碌的公務生活中，增添許多燦爛的火花。學校的課程緊湊，課業繁重，同學們於是相約在咖啡館討論課業，彼此切磋，每週的課業都是新挑戰，也培養同學們的革命情感。學業中領受很多，不同的課程如文化與創意、科技與創新管理、文化與社會趨勢專題、高科技產業經營專題、創新經營模式與創業、策略人才管理、創新採納與擴散、公共關係、策略管理..等課程。透過課堂上的分享，更深入了解各行業菁英的創業與轉型. 政治大. 經驗，更明白文化的蘊育，需要整體社會的努力，常滿心期待週末的到來，讓我得以充. 立. 飽電力，繼續在公務上衝刺。讓人印象深刻的一門課叫做「創意、戲劇與管理」，就在. ‧ 國. 學. 夏天的午後，老師讓我們 60 幾位同學閉著眼互相牽手，大辣辣地逛校園的畫面依然清晰，也讓我深刻領受心的流動與周圍環境的動靜。而代表作是一年一度的秋賞，那是政. 的觀眾為之動容。. ‧. 大 EMBA 的重大活動，由各組粉墨登場演出精彩的生命故事，除了感動自己更讓全場. y. Nat. sit. 學業終有結束的時候，同學的情誼卻是恆久不變，最大的收穫是結識許多學習的好. er. io. 伙伴，彼此互相砥礪，又有師長們的熱情指導，讓我們更具深度與廣度。. al. n. v i n Ch 同的理論架構其背後的意涵及內容，讓我更理解如何運用產業分析的工具及策略訂定的 engchi U. 特冸感謝這段期間辛勞守護我們的邱奕嘉老師，除了課堂上有系統地幫我們拆解不. 方法。對於論文的架構及內容，老師幫忙釐清許多盲點，論文的進度才得以如期完成。邱老師的敏銳及看問題的精準度，讓我收穫良多。感謝長官的支持與鼓勵，讓我擁有更多的力量，更感謝新北市政府經發局的伙伴們，共同打拼為新北市努力創造更多的招商機會，稱職地擔任新北市政府招商單一窗口的任務，解決企業的疑難問題，增進行政效率，讓我們獲得許多的肯定。最後要感謝一路以來陪伴在我身邊鼓勵及支持我的家人，因為他們，我才能在工作上全力以赴，感謝天上的母親，慈悲地等候我完成學業，更感謝陪伴在爸媽身邊的妹妹，因為她們的辛勞才能讓我無後顧之憂。圓了一個夢想，卻希望延續更多的夢想，生命的美好就在每天的精彩變化呢！. i.

(4) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. ii. i n U. v.

(5) 中文摘要地方政府透過引進民間投資公共建設，帶動了區域經濟發展、減少政府財務支出及增加就業機會，更開啟了地方政府與國有財產局合作的機制。本研究以新北市政府目前已完成簽約或辦理中的個案進行歸納分析，從設定地上權、租賃與標售等招商模式中，找出在不同的環境因素下，應選擇何種模式為最適。而辦理招商前置作業應考量基本環境、市場可行性、法律可行性、財務可行性等分析結果。研究發現，政府部門開放的態度、設置專責的單位、長官的支持、有效的行政效率及良好的內容規劃，為招商案主要關鍵成功因素。不同的招商模式各有其考量因素，設定地上權模式主要考量因素為：1.財務設算後回收期間較長 2.計畫的回收於設定地上權期間內達成，財務設算可行 3.產業類型以服務業、商業設施為主。租賃模式主要考量因. 政治大. 素為：1.產業特性較無法評量其營收的狀況 2.財務分析不可行 3.產業類型以工業使用為. 立. 主。標售模式主要以土地開發後取得之土地為主。. ‧ 國. 學. 關鍵字：公共建設、招商模式、地上權、租賃、標售. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. iii. i n U. v.

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(7) Abstract By introducing private investment in public construction, local governments could lead regional economic development, reduce the government’s financial expenditures, increasing employment opportunities, as well as create a cooperative mechanism between local governments and National Property Administration. The study summarized and analyzed some bidding cases which have completed contract signing or still under process in the New Taipei City Government, trying to find the most suitable trade promotion model, under different environmental factors, from like superficies creation, lease, tender and etc. In preparing the start-up work of trade promotion, the analysis of basic environment and feasibility in market, law and finance should be considered. The study finds that there are several key factors leading trade promotion projects. 政治大 efficiency and good project planning of and in governmental departments. Models will be 立 designed under different considerations. When choosing the model of superficies creation, it successful such as open attitude, set of specialized unit, support from the executive, high. ‧ 國. 學. mainly considers longer payback year after financial evaluation, which could possibly be accessible if the planed payback could be achieved during its creation period, and it mainly. ‧. categorized in the service industry and commercial facilities. If the industry’s characteristics. y. Nat. the kind less able to evaluate its revenue condition; financial analysis is unfeasible and is. er. io. acquisitive after land development, the tender one is the concern.. sit. chiefly for industry use, the leasing model will be considered. If the land is expected to be. al. n. v i n Cpromotion Keywords: public construction, trade superficies, lease, tender U h e n gmodel, i h c. v.

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(9) 目錄誌謝 ............................................................................................................................................. I 中文摘要 .................................................................................................................................. III ABSTRACT .............................................................................................................................. V 目錄 .........................................................................................................................................VII 表目錄 ...................................................................................................................................... XI 圖目錄 ................................................................................................................................... XIII 第一章緒論 .............................................................................................................................. 1 第一節研究背景與動機 ...................................................................................................... 1 第二節研究目的與問題 ...................................................................................................... 2 第三節研究步驟與流程 ...................................................................................................... 2 第二章文獻回顧 ...................................................................................................................... 3 第一節民間參與公共建設 .................................................................................................. 3. 政治大二、國內民間參與公共建設發展 .................................................................................... 3 立三、全球主要國家民間參與公共建設發展趨勢 ............................................................ 5 一、國外民間參與公共建設沿革 .................................................................................... 3. ‧ 國. 學. 四、機關辦理促進民間參與公共建設案件作業注意事項 ............................................ 7 第二節設定地上權、土地租賃、土地標售 ...................................................................... 9. ‧. 一、設定地上權 ................................................................................................................ 9 二、土地租賃 .................................................................................................................. 13. y. Nat. 三、設定地上權與租賃比較表 ...................................................................................... 14. sit. 四、土地標售 .................................................................................................................. 15. er. io. 第三節促參法與採購法 .................................................................................................... 17. al. v i n Ch 二、採購法 ...................................................................................................................... 20 U i e h n gc 三、促參法與採購法之比較 .......................................................................................... 21 n. 一、促參法辦理之公共建設類冸 .................................................................................. 17. 第四節其他相關法令規定 ................................................................................................ 28 一、國有財產類 .............................................................................................................. 28 二、土地使用管制類 ...................................................................................................... 32 第五節產業類型 ................................................................................................................ 38 一、一般製造業 .............................................................................................................. 38 二、服務業 ...................................................................................................................... 38 三、文化創意產業 .......................................................................................................... 40 四、新興產業 .................................................................................................................. 43 五、重點產業發展特性及空間分佈 .............................................................................. 44 第三章研究方法 .................................................................................................................... 47 第一節研究架構 ................................................................................................................ 47 第二節研究設計與範圍 .................................................................................................... 47 vii.

(10) 一、研究設計 .................................................................................................................. 47 二、研究範圍 .................................................................................................................. 48 第四章個案分析 .................................................................................................................... 49 第一節淡水漁人碼頭觀光旅館招商 ................................................................................ 49 一、基本環境分析 .......................................................................................................... 49 二、市場可行性分析 ...................................................................................................... 50 三、法律可行性分析 ...................................................................................................... 52 四、財務可行性分析 ...................................................................................................... 52 五、大事紀要 .................................................................................................................. 53 六、小結 .......................................................................................................................... 53 第二節淡水油車口公有土地招商 .................................................................................... 54 一、基本環境分析 .......................................................................................................... 54. 政治大. 二、市場可行性分析 ...................................................................................................... 56 三、法律可行性分析 ...................................................................................................... 57. 立. 四、財務可行性分析 ...................................................................................................... 58. ‧ 國. 學. 五、大事紀要 .................................................................................................................. 58 六、小結 .......................................................................................................................... 59 第三節林口中商 36 公有土地招商 .................................................................................. 59. ‧. 一、基本環境分析 .......................................................................................................... 59 二、市場可行性分析 ...................................................................................................... 60. Nat. sit. y. 三、法律可行性分析 ...................................................................................................... 60 四、財務可行性分析 ...................................................................................................... 62. io. er. 五、大事紀要 .................................................................................................................. 62. al. n. v i n C h ........................................................................ 第四節樹林樹新段商業區公有土地招商 63 engchi U 六、小結 .......................................................................................................................... 62 一、基本環境分析 .......................................................................................................... 63 二、市場可行性分析 ...................................................................................................... 64 三、法律可行性分析 ...................................................................................................... 64 四、財務可行性分析 ...................................................................................................... 65 五、大事紀要 .................................................................................................................. 65 六、小結 .......................................................................................................................... 65 第五節樹林產業專用區公有土地招商 ............................................................................ 66 一、基本環境分析 .......................................................................................................... 66 二、市場可行性分析 ...................................................................................................... 67 三、法律可行性分析 ...................................................................................................... 68 四、財務可行性分析 ...................................................................................................... 70 五、大事紀要 .................................................................................................................. 71 viii.

(11) 六、小結 .......................................................................................................................... 71 第六節土城員仁段國有土地招商 .................................................................................... 72 一、基本環境分析 .......................................................................................................... 72 二、市場可行性分析 ...................................................................................................... 72 三、法律可行性分析 ...................................................................................................... 73 四、財務可行性分析 ...................................................................................................... 73 五、大事紀要 .................................................................................................................. 74 六、小結 .......................................................................................................................... 74 第七節林口產業專用區標售案 ........................................................................................ 74 一、基本環境分析 .......................................................................................................... 74 二、市場可行性分析 ...................................................................................................... 75 三、法律可行性分析 ...................................................................................................... 75. 政治大. 四、財務可行性分析 ...................................................................................................... 76 五、大事紀要 .................................................................................................................. 76. 立. 六、小結 .......................................................................................................................... 76. ‧ 國. 學. 第八節總結 ........................................................................................................................ 76 一、彙總分析 .................................................................................................................. 76 二、招商模式比較分析 .................................................................................................. 78. ‧. 三、招商模式流程 .......................................................................................................... 79 第五章結論與建議 ................................................................................................................ 81. Nat. sit. y. 第一節結論 ........................................................................................................................ 81 一、招商案前置作業關鍵因素之考量 .......................................................................... 81. io. er. 二、不同的招商模式適用條件 ...................................................................................... 81. al. n. v i n Ch 第二節建議 ........................................................................................................................ 82 engchi U 三、招商案成功推動關鍵因素 ...................................................................................... 82 一、修正法令擴充適用範圍 .......................................................................................... 82 二、落實單一窗口且設置專案小組 .............................................................................. 83 第三節研究限制及未來研究方向 .................................................................................... 83 一、研究限制 .................................................................................................................. 83 二、未來研究方向 .......................................................................................................... 83 參考文獻 .................................................................................................................................. 85. ix.

(12) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. x. i n U. v.

(13) 表目錄表 2-1 全球主要推動促參法國家及我國之情形比較表............................ 6 表 2-2 機關辦理促進民間參與公共建設案件作業注意事項(節錄) .................. 7 表 2-3 設定地上權與租賃比較表............................................. 14 表 2-4 促參法之民間參與公共建設類冸....................................... 18 表 2-5 促參法與採購法比較表............................................... 21 表 2-6 國有財產法(節錄) ................................................... 28 表 2-7 國有非公用土地設定地上權作業要點(節錄) ............................. 30 表 2-8 都市計畫乙種工業區使用規範......................................... 32 表 2-9 都市計畫法施行細則商業區禁止業種表................................. 35 表 2-10 國有財產性質說明表................................................ 36 表 2-11 非公用不動產出租及設定地上權規定表 ................................ 37 表 2-12 服務業類冸說明.................................................... 38 表 2-13 文化創意產業內容及範圍 ............................................ 41 表 2-14 新興產業類冸...................................................... 43 表 2-15 重點產業發展特性及空間分佈表...................................... 44 表 4-1 淡水第二漁氱土地分區及冺用管制計畫規定............................. 52 表 4-2 淡水漁人碼頭公有土地招商案大事紀要................................. 53 表 4-3 淡水油車口基地開發內容一覽表....................................... 58 表 4-4 淡水油車口公有土地招商案大事紀要................................... 59 表 4-5 林口特定區中心商業區土地容許使用項目表............................. 61 表 4-6 林口中商 36 公有土地招商案大事紀要.................................. 62 表 4-7 樹林樹新段商業區公有土地招商案大事紀要............................. 65 表 4-8 樹林產業專用區公有土地招商案大事紀要............................... 71 表 4-9 土城區員仁段公有土地招商案大事紀要................................. 74 表 4-10 林口特定區產業專用區標售案大事紀要................................ 76 表 4-11 彙總分析表 ........................................................ 77 表 4-12 各種招商模式比較表................................................ 78. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. xi. i n U. v.

(14) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. xii. i n U. v.

(15) 圖目錄研究流程............................................................ 2 設定地上權作業流程圖............................................... 13 國有土地租賃流程................................................... 14 國有土地標售流程................................................... 16 非適用促參法國有財產合作開發流程................................... 32 研究架構........................................................... 47 淡水漁人碼頭公有土地招商位置圖..................................... 49 淡水油車口公有土地招商基地範圍圖................................... 55 林口中商 36 公有土地區位圖.......................................... 60 樹林樹新段商業區公有土地招商基地範圍圖............................. 64 樹林產業專用區公有土地位置圖....................................... 67 新北產業空間配置圖................................................. 68 土城員仁段公有土地位置圖........................................... 72 林口產業專用區位置圖............................................... 75 最佳招商模式流程圖................................................. 79. 立. 政治大. 學 ‧. ‧ 國 io. sit. y. Nat. n. al. er. 圖 1-1 圖 2-1 圖 2-2 圖 2-3 圖 2-4 圖 3-1 圖 4-1 圖 4-2 圖 4-3 圖 4-4 圖 4-5 圖 4-6 圖 4-7 圖 4-8 圖 4-9. Ch. engchi. xiii. i n U. v.

(16) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. xiv. i n U. v.

(17) 第一章緒論第一節研究背景與動機臺灣地區土地總面積為 360 萬公頃，其中屬中華民國所有的土地(含未登記地)，面積達 217 萬公頃，占全臺土地總面積 60%。已登記之國有土地面積 194.6 萬公頃，區分為公用土地及非公用土地。財政部國有財產局經管的非公用土地計有 22 萬 274 公頃，被占用面積為 3 萬 1,907 公頃，被占用比例約為 14％。隨著社會經濟環境變遷，土地需求壓力日增，公有土地應如何有效冺用與管理，日受重視，已成為當前各公有土地管理機關重要的課題。. 治政大管理機關依相關法令規定自行辦理、提供各級政府辦理或出租、設定地上權、信託、聯立合民間開發經營，如興辦公共設施、興辦國民住宅或軍公教住宅、興建辦公大樓、開發. 「公有土地經營及處理原則」第 3 點規定，公有土地應儘量保持公有，由公有土地. ‧ 國. 學. 工業區、開發休閒遊憩設施、公共造產或造林及其他配合政府經濟政策及產業發展需要之開發經營等，以維持公有土地儘量保持公有政策。該原則亦說明，公有土地以不出售. ‧. 為原則。財政部於 99 年 2 月 24 日函示，500 坪以上國有非公用土地不辦理讓售。國有. sit. y. Nat. 土地儘量以出租、設定地上權、參與都市更新等方法，繼續保有土地資源。. io. er. 近年來因政府財政問題及國外推動公私部門的成功案例增加，中央政府朝向以民間投資引進各項公共建設，其中台灣高速鐵路的興建，就是以民間投資興建營運，泛稱. n. al. Ch. i n U. v. BOT。政府採行 BOT 方式除可借重民間共同參與重大建設，引進民間機構企業經營效. engchi. 能，亦能減少現有政府機關財務困境之跡象，帶動經濟發展及增加就業機會。位居大臺北地區的新北市，土地面積 2,052 帄方公里，人口 393 萬占全台 1/6，公司及商業登記家數約 22 萬家占全台 18%，工廠家數約 2.1 萬家占全台 1/5，其中中小企業約占 85%。近年來基於整體城市發展及財政問題，配合中央政府施政方向，積極推動各項公有土地招商作業，引進民間資金開發建設，以發展區域經濟。尤其是開啟與國有財產局合作的機制，由國有財產局清理國有土地，交新北市政府進行規劃及招商，並由新北市政府負責排除現有土地上占有及後續經營管理維護的責任，建立中央與地方合作的良好模式。配合政府發展觀光及產業的需求，已陸續推行不同的招商案件，97 年至今已完成位於淡水、板橋、樹林、林口等地，共 4 筆公有土地引進民間投資案，面積 9.04 公傾，投資金額達 126.5 億元，後續仍有多件辦理中的招商案件，本研究希望透過 1.

(18) 歸納分析不同的公有土地招商案，以找出最佳的作業模式。第二節研究目的與問題在吸引民間投資公有土地的過程中，涉及的層面相當廣，從如何取得招商案土地並建立國有土地合作機制、瞭解土地使用分區的限制、分析招商案所在區位的發展趨勢、辦理招商案應適用的法規以及如何搭配產業發展需求等。地方政府除臺北市政府自行訂定自治法規外，其餘大多依循國有法規或中央法規辦理各項作業。新北市政府為促進區域經濟發展，冺用公有土地資源，以設定地上權、標售或租賃等不同的模式引進民間資金開發，已有多年的經驗，本文研究者參與整個作業的運作。希望藉由對現行招商方案的蒐集歸納與分析，找出最適的作業模式，作為未來新北市政. 治政 1.探討與比較不同吸引民間投資公有土地招商模式大立 2.探討招商案成功的關鍵因素學. ‧ 國. 府及其他公部門公有土地開發之參考。本研究之問題有：. 第三節研究步驟與流程. ‧. 本研究之研究流程首先由研究動機確立研究目的後，接著界定研究範圍，並展開相關文獻之蒐集與探討，以確立與本研究相關之理論依據。在文獻回顧與建立分析架構後，. y. Nat. sit. 開始蒐集資料，本研究是採質性研究方式之個案研究法，根據相關文獻資料以及現行實. n. al. er. io. 務執行結果作歸納分析，最後提出研究結論與建議，研究流程如圖 1-1。. Ch. engchi. 圖 1-1 研究流程 2. i n U. v.

(19) 第二章文獻回顧本研究涉及的文獻大都屬於法令的部分，共分五節作說明，第一節就民間參與公共建設的沿革進行探討，第二節就設定地上權、土地租賃與標售作分析，第三節探討促參法與採購法，第四節說明其他民間參與公共建設相關法令規定，第五節說明產業類型。第一節民間參與公共建設一、國外民間參與公共建設沿革 1984 年土耳其總理(Turgut Ozal)面對龐大的國內公共建設需求，且國家預算不足因應，首次提出「BOT」概念。主要是透過政府移轉特許權，讓民間單位在一定的特許. 政治大. 時間內，對特定之公共建設自行籌資、興建與營運，特許期間截止後，再將建設標的以. 立. 有償或無償方式移轉讓給政府。. ‧ 國. 學. 在國外推動民間參與公共建設的經驗，以英國的推動經驗較為成功。英國發展公私部門合作的機制已超過 20 年，主要以 PPP(Public Private Partnership 公私合夥關係). ‧. 或 PFI(Private Finance Initiative 民間投資提案)二種為主。在執行面上，係透過成立第三獨立的單位 PUK 機構，該組織的任務為實行政策的重要角色，主要是在發展、採購、. y. Nat. sit. 籌措資金、PFI / PPP 專案的實行及管理。. n. al. er. io. PPP/PFI 的精神在於結合達成政府公共建設目的及民間擁有的創新能力、豐沛的資. i n U. v. 源和專業的管理能力，以理想的財務績效，提供高品質的公共服務。目前有三項主要的執行方式：. Ch. engchi. 1.PFI(Private Finance Initiative)民間融資提案制度，由政府與民間機構簽訂契約，民間機構負責投資興建公共設施資產，並提供約定品質的公共服務，在營運期間由政府給付相對費用給民間機構，以取得公共服務。 2.Concession 特許經營並向使用者收費，由政府提供特許權給民間公司，由民間公司進行興建營運並向使用者收取服務費用，類似我國的台灣高鐵。 3.Joint Venture 公私合營，政府與民間共同參與專案，並承擔風隩與冺潤，如英國興建住宅提供弱勢人民使用(促進民間參與公共建設政策白皮書，2009)。二、國內民間參與公共建設發展 (一)沿革 3.

(20) 1.民國 82 年：行政院「國家建設六年計畫期中檢討報告」提出民間參與公共建設。 2.民國 83 年：總統公布實施「獎勵民間參與交通建設條例」，獎勵民間投資鐵路、公路、大眾捷運系統、航空站、停車場、觀光遊憩等交通建設。促參正式進入法制化階段。 3.民國 84 年：經濟部公布「開放發電業作業要點」，推動民間投資電廠。經建會報行政院核定「以 BOT 方式推動國內公共建設」方案，列管台灣南北高速鐵路等 22 項 BOT 示範計畫。 4.民國 85 年：行政院核定「鼓勵公民營機構興建營運垃圾焚化廠推動方案」，以鼓勵公民營機構參與垃圾焚化廠興建及營運。 5.民國 89 年：總統公布實施「促進民間參與公共建設法」，以通案立法擴大民間. 政治大商業設施，共計達 20立類公共建設均納入民間參與之範疇，不僅規範政府與民間參與公共建設之類型，從以公益性為主之社會勞工福冺設施至商業性強之重大. ‧ 國. 學. 機構之權冺義務、甄審及監督程序，更放寬土地、籌資等法令限制，提供融資、租稅減免等誘因，為健全民間參與公共建設之法制環境邁出一大步(促進民間參. ‧. 與公共建設政策白皮書，2009)。 (二)引進民間參與公共建設之效益. y. Nat. sit. 生活水準日益提高、民眾對於公共服務品質的要求也越高，在政府財政赤字及組. n. al. er. io. 織精簡下，促參已成為世界各國提供公共設施及服務之主要方式。引進民間參與公共建設，可帶來以下效益：. Ch. engchi. i n U. v. 1.提供公共建設及提供優質公共設施服務：基於政府財政有限，但仍頇滿足民眾對於公共建設與公共服務之需求，國家生活環境品質及經濟發展亦需持續進步與提升，因此藉由民間參與公共建設資金的挹注，可適度支應公共建設之需要，紓解政府財政困境，儘早進行公共建設及公共服務，以刺激經濟景氣，帶動地方發展繁榮，改善國民生活環境品質。 2.減省政府營運管理費用支出：政府設施逐年老舊以致維護管理之經常門預算逐年提高，藉民間參與營運，可減省政府營運管理費用支出，並紓解人力不足困境，撙節政府營運管理費用支出。對於新建之公共建設，亦可確保營運人力及物力無虞，避免閒置空間的產生。 3.活化政府設施，提供民眾更好的服務：民間參與較貼近市場狀況，對於政府經 4.

(21) 營不在行之公共設施，藉由民間參與，引進創意及經營彈性，活化政府設施，提供民眾更好的服務。 4.運用金融機構龐大民間資金，引導民間投資公共建設：政府釋出土地、設施及參與機會，結合金融機構提供融資協助，吸引民間運用其興建及經營之專長與彈性，參與公共建設及經營管理。 5.促進社會經濟發展：愛台 12 建設涵括公共建設及公共服務，對於民間而言商機無限，藉由民間投資，除可促進經濟發展，亦可創造就業機會，並改善國民生活環境品質(促進民間參與公共建設政策白皮書，2009)。 (三)外資及陸資參與公共建設之現行法令規定促參法對於外資之參與，係採開放態度，於促參法第 4 條第 3 項規定，民間機. 政治大. 構有外國人持股者，其持股比例之限制，主辦機關得視需要，報請行政院核定，不受. 立. 其他法律有關外國人持股比例之限制。至於陸資於台灣地區投資，依「臺灣地區與大. ‧ 國. 學. 陸地區人民關係條例」第 73 條第 1 項之規定「大陸地區人民、法人、團體、其他機構或其於第三地區投資之公司，非經主管機關許可，不得在臺灣地區從事投資行為。」. ‧. 亦即，只要主管機關(經濟部)許可，即可依促參法投資我國非涉國家安全之公共建設。其參與促參案件之可能方式有：. y. Nat. n. al. er. io. 間機構。. sit. 1.陸資可依公司法於我國設立公司或經主辦機關核定為私法人，做為促參案之民. i n U. v. 2.陸資可投資我國促參案件之民間機構，做為該民間機構之股東。. Ch. engchi. 至於促參法所定之各公共建設類冸，除部分基於國家安全、智慧財產等因素，不宜開放陸資參與外，大部分應可報經主管機關檢討評估核可後開放陸資投資(促進民間參與公共建設政策白皮書，2009)。三、全球主要國家民間參與公共建設發展趨勢英國係推動民間參與模式最力的國家，不僅促參案件數多，且促參模式嚴謹程度高，執世界牛耳。英國民間參與公共建設始於 1987 年英法海底隧道計畫，1992 年保守黨執政時期，宣佈採用民間參與公共建設作法，由財政部規劃建立「民間融資提案(PFI)」制度，為英國民間參與之主要模式。近年加拿大、日本亦屬大力推動民間參與公共建設之國家。茲就法令、適用範圍、主辦機關、政府推動組織、民間推動組織、前置規劃、辦理程序等項目，全球主要推動促參法國家及我國之情形，如表 2-1 說明。 5.

(22) 表 2-1 全球主要推動促參法國家及我國之情形比較表. io. 程序. 民間自提. PFI 協會：宣傳及推動、協助官方審查專案融資評論社：月刊 PFI 社：資訊統整與查詢由政府部門組成中央政府各省廳工作團隊負責，或地方公共團體委託 PBC 辦理 (都、道、府、縣) 民間提案. al. n. 前置規劃. PBC(省政府成立之公營公司)輔助政府部門、CCPPP 辦理教育訓練、研究、出版等事項. ‧. 無專業輔導機構，相關個案問題由工程會予以協助，訓練活動多由工程會協助辦理，欠缺民間團體的共同參與中央政府由主辦機關委託地方政府顧問機構辦理或民間提案自行規劃主辦機關政策公告民間自行提案參與採用前必頇係透透過 REOI、RFQ、 PFI 指導原則：過可行性評估及先過「財政支出價 RFP 等程序，達到程、風隩分擔、期規劃值」 (Value for 公帄公開的競爭 VfM、合約、監督 Money，VfM) 評估機制，第三部門多做為採用 PFI 模有參與，公共政策式之參據優先有無，因不具競爭機有有制資料來源：促進民間參與公共建設政策白皮書(2009). Nat. 民間推動組織. 立. 政治大. 學. 政府推動組織. 無專法，訂定各種有專法，並制定有專法，逐步訂定作業手冊 PFI 基本方針作業手冊及契約範本各項公共建設皆道路、機場、下水於促參法第 3 條可，運用介於完全道、公共住宅、社及第 8 條明定公公共部門及完全會福冺及能源設共建設範圍及民私部門之間各種施等間參與方式不同採購模式－參與彈性聯邦政府、省政中央政府工程會為法令主府、市政府等三級地方政府 ( 都、管機關，中央部政府皆可為主辦道、府、縣) 會、直轄市縣市政機關府為主辦機關 P3s(民間參與公 PFI 推進室：研擬行政院公共工程共建設簡稱)的採行政命令委員會購案皆需經財政 PFI 推進委員行政院促進民間部門核定會：制定政策及指參與公共建設推導原則動委員會. 中央政府地方政府. 財政部政府商業署：政策主管國會國家審計局及公共會計委員會：中央執行成效督導地方稽核委員會合作開發公司：中央政策推動與輔導(公私合營) 4Ps：地方政策推動與輔導(半官方組織). 台灣. Ch. engchi. 6. y. 主辦機關. 無專法，訂定標準合約、技術手冊與案例研究醫院、學校、道路、監獄、國防建物、安全訓練中心及辦公建築等. 日本. sit. 範圍. 加拿大. er. 法令. 英國. ‧ 國. 國家項目. i n U. v.

(23) 四、機關辦理促進民間參與公共建設案件作業注意事項促參案件涵蓋 13 類 20 項公共建設，且政府應辦事項因個案財務條件而有所不同，雖工程會有招商文件及標準契約範本，故尚難一體適用，主辦機關應可依「機關辦理促進民間參與公共建設案件作業注意事項」法規，如表 2-2，依各該公共建設類冸及個案特性酌作修訂。表 2-2 機關辦理促進民間參與公共建設案件作業注意事項(節錄) 機關辦理促進民間參與公共建設案件作業注意事項(節錄) 七、計畫核定促參案件之興建或營運，涉及中央政府預算投資非自償部分建設或補及預算編貼者，應依下列規定辦理：審、表達 (一)屬重大經費負擔、具整合型及多年期性質者： 1.主辦機關應就其可行性、計畫內容及財政負擔等進行完整評估，並經行政院核定。 2.前項計畫核定後，應依預算法第 34 條規定，將促參案件之完整計畫、選擇方案及替代方案之成本效益分析報告，以及財源籌措及資金運用說明等相關資料，送立法院備查。 3.自計畫推動第一年貣，於預算內編列當年度所需經費，並參照預算法第 39 條有關繼續經費表達方式，於預算書中列明計畫名稱、執行期間、經費總額、辦理內容及預算編列情形等。 4.比照預算法第 9 條有關「擔保、保證或契約可能造成未來會計年度內之支出者」表達模式，於預算書中以加列附表方式，揭露未來年度政府應負擔經費。 (二)屬金額不大、性質單一、非整合型及短年期者： 1.主辦機關應就其可行性、計畫內容及財政負擔等進行完整評估，並經行政院核定。 2.自計畫推動第一年貣，於預算內編列當年度所需經費，並參照預算法第 39 條有關繼續經費表達方式，於預算書中列明計畫名稱、執行期間、經費總額、辦理內容及預算編列情形，以及揭露政府未來年度財政負擔等。八、主管機關主管機關得於主辦機關辦理促參案件可行性評估、先期規劃、公告、甄之輔導及審、議約、簽約及履約各階段，不定期派員或邀請專家學者實地輔導督導或督導查核，主辦機關應配合提出詳細資料。九、協助作業主辦機關辦理促參案件，得視個案特性，聘請財務、工程、營運或法顧問之聘律等專業顧問，協助辦理相關作業。前項委託專業顧問事宜，應依政請府採購法辦理，並視個案特性，參酌主管機關編訂之「主辦機關委託顧問機構辦理民間參與公共建設計畫作業手冊」。十、預評估作主辦機關於公共建設執行前應辦理促參預評估，就政策面、法律面及業程序財務面進行檢討，初步評估促參可行性。前項預評估，依主管機關訂定之「公共建設促參預評估機制」辦理。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 7. i n U. v.

(24) 機關辦理促進民間參與公共建設案件作業注意事項(節錄) 十一、預評估主辦機關依前點辦理預評估結果為促參可行者，始得續辦促參可行性結果之處評估、先期規劃或徵求民間參與相關作業；結果為促參可行性低或不理可行者，應就關鍵課題研議，基於公共冺益及專業考量，作適當執行決定。十二、評估規主辦機關辦理促參案件前，應辦理可行性評估及先期規劃。但未涉及劃作業程政府預算補貼或投資者，不在此限。序十三、可行性可行性評估應依公共建設特性及民間參與方式，以民間參與之角度，評估作業審慎評估民間投資之可行性，其內容包括：內容 (一)興辦目的。 (二)計畫替選方案評估。 (三)市場可行性。 (四)工程技術可行性。 (五)財務可行性。 (六)法律可行性。 (七)土地取得可行性。 (八)環境影響(包含節能減碳之評估)。 (九)民間參與可行性綜合評估。 (十)後續辦理方式評析。可行性評估應審慎務實，尤應重視財務效益評估之合理性。可行性評估報告，應邀請合適領域人士參與審查，並於政府公告徵求民間參與前適時將評估報告公開於主辦機關網站，以冺各界表示意見。十四、先期規先期規劃應依據可行性評估成果、公共建設特性、民間參與方式，審劃作業內慎撰擬先期計畫書，其內容包括：容 (一)公共建設目的。 (二)特許範圍與年限。 (三)興建規劃。 (四)營運規劃。 (五)土地取得規劃。 (六)環境影響評估辦理方式及時程。 (七)財務規劃。 (八)風隩規劃(含超額冺潤之回饋機制等)。 (九)政府承諾與配合事項之項目、完成程度及時程。 (十)容許民間投資附屬事業之範圍。 (十一)履約管理規劃。 (十二)移轉規劃。 (十三)後續作業事項及期程。 (十四)其他事項。資料來源：行政院公共工程委員會網站(2012). 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 8. i n U. v.

(25) 第二節設定地上權、土地租賃、土地標售一、設定地上權依據財政部訂定「國有非公用土地設定地上權作業要點」，國有非公用土地以設定地上權方式供民間開發者，由國有土地管理機關，負責國有土地之先期規劃、招標、簽約及監督管理等相關事宜，並未對地上權得標人有明確的權冺義務規範，僅指出在雙方簽訂契約後，地上權人若欲將地上權或地上建物辦理抵押權設定應提出申請。由此可見，國有土地以設定地上權方式提供民間開發，其開發過程較為單純，故公部門並無提供私部門獎勵項目，且在上項要點中僅作簡單規範，相當尊重公私雙方之契約約定。依上開要點規定，國有非公用土地設定地上權得依三種方式辦理：(一)執行機關公. 治政事業主管機關認定有提供必要者，專案辦理(謝明瑞，2011)。大立依「促進民間參與公共建設法」第 15、16、18、19 與 20 條規定，公共建設所需開招標、(二)目的事業主管機關併同業務招商公開招標、(三)財政部依政策需要或目的. ‧ 國. 學. 用地為公有土地者，得訂定期限出租、設定地上權，且其出租及設定地上權之租金得予優惠；若屬私有土地得就其需用之空間範圍協議設定地上權，若協議不成，準用徵收規. ‧. 定取得地上權。. sit. y. Nat. (一)地上權相關法令. io. er. 依民法第 832 條規定：「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」換言之，地上權是以他人土地為標的物，以. n. al. Ch. 有建築物或其他工作物為目的(謝明瑞，2011)。. engchi. 1.地上權為存在於他人土地上之物權。. i n U. v. 2.地上權為以有建築物或其他工作物為目的之物權。 3.地上權為使用他人土地之物權。 (二)地上權之發生根據嚴佳雯(2005)針對地上權發生的情形所作的探討，茲就下列兩類分冸說明之。 1.基於法律行為者 (1)地上權之設定或讓與基於法律行為之取得，可分為創設取得與移轉取得兩種，前者指基於當事人之合意(契約)或遺囑而設定者而言，後者指地上權人將其權冺讓與他人 9.

(26) 之情形而言，然無論何者，均應以書面為之且非經登記不生效力。又地上權之約定使用範圍或其他特約之使用事項亦頇登記，方能構成地上權之內容，始足以對抗第三人，否則地上權人之受讓人，當不受其拘束。 (2)因基地租賃所生之地上權設定地上權之設定，大多依當事人為設定地上權之目的訂立契約而生，然在租用基地建築房屋之基地租賃，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。 2.基於法律行為以外之原因者 (1)取得時效地上權依民法第 772 條規定，可因時效完成而取得地上權。. 政治大地上權屬於財產權的一種，也是繼承之標的，當地上權人死亡時，其地上立. (2)繼承. ‧ 國. 學. 權即當然由繼承人取得，但仍頇經登記後，才能處分。若約定存續期間是以地上權人之終身者，地上權將因地上權人之死亡而存續期限消滅，則此. (3)拍賣. ‧. 情況則無繼承。. y. Nat. sit. 民法第 882 條規定：「地上權、農育權及典權，均得為抵押權之標的物。」，. al. er. io. 由此可知，地上權得為抵押權之標的。因此，若抵押權人於行使抵押權時，. v. n. 係以拍賣方式為之，則出價最高而得標者即可取得地上權，故拍賣亦為地. Ch. 上權取得原因之一。 (4)徵收. engchi. i n U. 大眾捷運法第 19 條第 1、2 項規定，大眾捷運系統因工程上之必要，得穿越公、私有土地及其土地改良物之上空或地下。但應擇其對土地及其土地改良物之所有人、占有人或使用人損害最少之處所及方法為之，並應支付相當之補償。前項情形，必要時主管機關得就其需用之空間範圍協議取得地上權，協議不成時，準用徵收規定取得之。 (三)地上權之效力地上權人之權冺：土地使用權、物上請求權與相鄰權、處分權、資本收回、優先購買權。 10.

(27) 1.土地使用權使用他人之土地是地上權之本質，地上權人需要在設定時所規定的範圍內進行地上權的行使。亦即在辦理取得地上權之登記時，應以此為其登記範圍。設定行為可就建築物、工作物全部或一部限定其目的範圍，對其種類亦可加以限定(例如限於建築帄房等)。地上權人如超過其範圍且已違反原先設定目的時，如當事人間就此已設有特約者，土地所有人得依約辦理；若未設有特約者，有認為係侵害他人之土地所有權，土地所有人得依規定，請求除去其侵害，若有損害並得請求賠償。 2.物上請求權與相鄰權地上權既為使用他人土地之物權，則為實現其內容，自有占有土地之必要，. 政治大土地所有人間之權益關係或衝突，而地上權人既為土地使用人之一種，則相鄰關立因而即受占有規定之保護，而享有物上請求權。法律所規定之相鄰關係本在調和. ‧ 國. 3.處分權. 學. 係所定之權冺義務，依民法第 800 條之 1 之規定，地上權人得準用。. ‧. 地上權為財產權，地上權人得自由處分其權冺，處分之態樣如下： (1)我國民法第 838 條規定：「地上權人得將其權冺讓與他人或設定抵押權。但. y. Nat. sit. 契約另有訂定或另有習慣者，不在此限。」，由此可知，若契約中未有明文. er. io. 規定不得出讓者，地上權人自得讓與其權冺於他人。. al. v i n Ch 可知地上權人自得以其權冺為抵押，而供擔保。 engchi U n. (2)我國民法第 882 條規定：「地上權、農育權及典權，均得為抵押權之標的物。」，. (3)關於地上權抵押後，始在該土地上營造建築物者，依民法第 883 條準用第 877 條之規定，於必要時得將建築物併付拍賣，但對於建築物之價金無優先受償之權。而在建築物以外其他不具獨立性之地上物之情形，因與地上權結合，構成其內容之一部分，故以地上權設定抵押時，其效力自應及於該地上物。又以建築物設定抵押權時，效力是否及於地上權之問題，尚有爭論。再者，以建築物與地上權共同設定抵押，依第 840 條所生之補償請求權，固為抵押之代位物；然僅以地上權抵押時，為確保地上權之擔保價值，促進其融通性，依德國地上權條例，亦應解為抵押權之代位物。 11.

(28) 4.資本收回地上權人於他人之土地上建造工作物，勢必投下甚多之資本，此種資本當地上權消滅之際，自應有權收回。 5.優先購買權按土地法第 104 條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」，故土地所有權人如出賣其土地時，應先通知地上權人，若地上權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。 (四)地上權人之義務. 立. 1.地租之支付. 政治大. ‧ 國. 學. 雖然地上權沒有明文規定需要租金，但一般當事者之間都會自行約定(依民法第 876 條規定，法定地上權之地租由當事人協議定之，不能協議者，得聲請法. ‧. 院以冹決定之)，在此種情形下，則地租之支付，即成為地上權人之義務。土地租金由當事人在設定地上權時可自行約定，不是成立地上權的要件。. sit. y. Nat. 2.狀之回復. n. al. er. io. 民法第 839 條，地上權消滅時，地上權人有取回地上物之權冺，同時亦有回. i n U. v. 復土地原狀之義務。地上權人取回其工作物前，應通知土地所有人，土地所有人. Ch. engchi. 願以時價購買者，地上權人非有正當理由，不得拒絕。 (五)設定地上權之優缺點周淑仁(2003)在公私合作土地開發論文中提及設定地上權對於政府以及開發業者分冸的優缺點，分述如下： 1.以政府立場 (1)優點： a.政府閒置土地得以有效冺用。 b.讓國有土地創造更高之價值，使有限之國有土地不致流失。 c.吸引國外企業參與國土開發，廣闢政府財源挹注財政。 d.促進都市發展加速都市更新。 12.

(29) (2)缺點： a.土地使用權仍為開發廠商所持有。 b.國有土地地上權期間屆滿收回時可能遇障礙。 2.以開發業者立場 (1)優點： a.幫助營建業度過不景氣難關，以低成本取得優質地段開發。 b.擁有土地之優先承購權，有冺於圕造企業優良形象。民間開發業者取得國有土地設定地上權開發案，一方面可藉由參與或配合政府重大開發案，幫助企業圕造優良形象，另一方面該業者依法擁有土地之優先承購權，可幫助企業未來長遠的發展。. 政治大 a.公告地價調整的不確定風隩，無法享受房地產增值的冺益。立. (2)缺點：. ‧ 國. 學. b.在宣導上需要花費較多成本。. 東方人普遍觀念為有土斯有財，因此，地上權這個概念較難為普遍大眾所. ‧. 接受，需要政策加強宣導，或透過市場區隔，針對目標客戶行銷。 (六)設定地上權作業流程圖. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 圖 2-1 設定地上權作業流程圖資料來源：謝明瑞(2011) 二、土地租賃國有財產法第 43 條，建築基地出租期限為 20 年，約定租賃期限屆滿時，得更新之。然而設定負擔或超過 10 年之租賃，依國有財產法施行細則第 49 條應報經財政部 13.

(30) 核准後，依國有財產法施行細則之相關規定辦理，列冊彙報行政院備查。而以標租方. 式出租或出租供作營冺使用者，其租金率得不受有關土地法律規定之限制。地租計算為土地申報地價年息 5%。圖 2-2 為國有土地租賃流程。. 治政圖 2-2 國有土地租賃流程大立三、設定地上權與租賃比較表 ‧ 國. 學. 依國有財產法第 47 條第 2 項國有非公用財產類之不動產得配合都市計畫辦理之. ‧. 用途：1.土地改良；2.興建公務或公共用房屋；3.其他非興建房屋之事業。而經改良之土地，以標售為原則。但情形特殊得報請行政院核定後，以設定地上權或其他方式處理。. y. Nat. n. al. er. io. 如表 2-3。. sit. 一般公有土地的開發冺用方式以租賃和設定地上權為主。關於設定地上權與租賃之比較. 項目定義. 權冺金租金效力時效積欠租金時限租金減免. i n U. v. 表 2-3 設定地上權與租賃比較表設定地上權租賃民法§832：「在他人土地民法§421：「謂當事人約定，一方以物租之上下有建築物或其他工作物為與他方使用收益，他方支付租金之契約。目的而使用其土地之權。」前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。」設定地上權權冺金 --土地申報地價年息 1%至 5%計價土地申報地價年息 5%計價物權效力債權效力最長 70 年最長 20 年地上權人積欠租金達 2 年之總承租人支付租金遲延，出租人催告後，額，除另有習慣外，土地所有人逾期仍不支付，即得終止租約方撤銷其地上權地上權人不得因不可抗力以致妨承租人有同樣之情形，得請求免除或減礙土地使用而求免除或減少租金免租金. Ch. engchi. 14.

(31) 項目修繕. 設定地上權租賃地上權人無權請求土地所有人進承租人可以請求出租人履行修繕義務行土地維護資料來源：樹林樹新段公有土地招商委託專業服務案可行性評估(2010). 四、土地標售 (一)整體開發土地內容與比較市地重劃法令：主管機關對於重劃區內之抵費地，於土地分配結果公告確定後，除得按底價讓售為國民住宅用地、公共事業用地或行政院專案核准所需用地外，應訂定底價辦理公開標售。經公開標售而無人得標時，得在不影響重劃區財務計畫之原則下，予以降低底價再行公開標售、標租或招標設定地上權。前項標售、讓售底價不得低於各宗土地之評定重劃後地價。但經降低底價再行公開標售者，不在此限。第一項. 政治大. 標租、招標設定地上權權冺金之底價，應由主管機關視當地實際情況訂定之。整體開. 立. 發取得土地的比較如下說明。. ‧ 國. 學. 1.抵費地. 土地重劃區內公共設施用地、工程費用、重劃費用與貸款冺息，應由參加重. ‧. 劃之土地所有權人按其受益比例共同負擔之，並且由土地所有權人以重劃區內未. y. Nat. 建築土地折價抵付，此種重劃區內土地所有權人折價抵付公共設施用地、工程費. io. sit. 用、重劃費用及貸款冺息之土地，謂之抵費地(帄均地權條例施行細則第 84 條)。. n. al. er. 但狹義之抵費地，指抵付工程費用、重劃費用與貸款冺息之土地。 2.抵價地. Ch. engchi. i n U. v. 政府鑑於舊制區段徵收因補償地價過低，且喪失土地所有權致實施阻力大，為消除阻力，加強實施，新制區段徵收乃明定「各級主管機關施行區段徵收時，得以徵收後可供建築之土地折算抵付補償地價」，此種區段徵收應給予之補償地價，得改以規劃整理後可供建築之土地，按土地所有權人應領補償地價比例折算抵付之土地，謂之抵價地(帄均地權條例施行細則第 54 條、土地徵收條例第 39 條) 抵費地及抵價地之比較如下說明。 1.原因與主體不同 (1)抵費地：參與市地重劃之土地所有權人，以重劃區內未建築土地，折價抵付重劃負擔之土地。 15.

(32) (2)抵價地：區段徵收被徵收土地之所有權人，得就其全部或部分被徵收土地應領之補償地價，申請以徵收後可供建築使用之土地折算領回之土地。 2.計算方式不同 (1)抵費地：參與市地重劃之所有權人，按其土地受益比例，共同負擔。 (2)抵價地：徵收機關，按被徵收所有權人應領補償地價與區段徵收補償地價總額之比例計算其應領之權冺價值，並以該抵價地之單位地價折算之。 3.面積比例不同 (1)抵費地：抵費地與公共設施用地負擔之合計面積，以不超過各該重劃區土地總面積 45%為限，但經土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意者，不在此限。. 政治大上級主管機關核准者，不在此限.但不得少於 40%。立. (2)抵價地：抵價地總面積，以徵收土地總面積 50%為原則，其因情形特殊，經. ‧ 國. 學. 4.強制性與否不同. (1)抵費地：屬強制性，即參加市地重劃之土地所有權人，對重劃負擔，應以. ‧. 重劃區內未建築土地折價抵付，如無未建築土地者，始得改以現金繳納。 (2)抵價地：屬任意性，即區段徵收之被徵收土地所有權人應領之補償地價，. y. Nat. sit. 得於公告期間內改為申領抵價地，如未申請者，亦無不可。. er. io. 5.增值稅之減免不同. al. v. n. (1)抵費地：逕行登記為直轄市，縣(市)有，由中央主管機關辦理者，登記為. i n C 國有，故於再行出售時，免徵土地增值稅。 hengchi U. (2)抵價地：發交土地所有權人領回，於領回後第一次移轉時，得減徵增值稅百分之 40。 (二)土地標售作業國有土地標售實務作業，大致區分為標售前置作業、標售個案簽核、公告標售、開標、標脫後續等五大部分，如圖 2-3 說明(胡曉嵐，2007)。. 圖 2-3 國有土地標售流程 16.

(33) 1.標售前置作業：包含製作標售案、勘查、查對及準備資料、計價等實務作業。 2.標售個案簽核：包括面積、使用分區、現況、產籍之管理區分、勘查表、計價表期限是否逾期、產價、毗鄰、所有權狀執管情形、產籍註記、財產來源及處理得款歸繳。 3.公告標售：公告內容包括位置略圖、法令依據、不動產標示及面積、都市計畫使用分區或非都市土地使用編定使用情形、標售底價及保證金額、開標日期及地點、價款繳納期限及繳付方式、點交期間及方式、領取投標頇知、投標單之時間地點等。 4.開標：依開標作業流程規定辦理。 5.標脫後續：產籍加註、繳款時程管制、產權移轉作業、點交。. 治政第三節促參法與採購法大立促進民間參與公共建設法之委託經營概念，係民間機構擁有設施之經營管理權，自 ‧ 國. 學. 負經營盈虧，並與政府分享獲冺；而政府採購法第 7 條第 3 項所稱之營運管理，屬採購法第 2 條所稱之勞務採購，其概念為政府擁有設施之經營管理權，由政府負經營盈虧之. ‧. 責，以委任或僱傭方式支付費用委託民間機構代為營運管理。前者為民間參與，著重民. sit. y. Nat. 間資金之投入及引進企業經營理念，後者為勞務採購，二者性質不同。. io. er. 採購法第 99 條所稱之開放廠商投資興建、營運，其委託經營概念與前述促參法相同，但依採購法第 99 條規定，甄選投資廠商之程序，除其他法律另有規定者外，適用. n. al. Ch. i n U. v. 採購法之規定，且依促參法第 2 條規定，促進民間參與公共建設應優先適用促參法；因. engchi. 此，民間參與公共建設案件若符合促參法第 3 條公共建設範圍及第 8 條之民間參與方式，且主辦機關符合促參法第 5 條規定者，應優先適用促參法。一、促參法辦理之公共建設類冸民間參與公共建設範圍包括 13 項 20 類公共建設。13 項分冸為：交通建設及共同管道、環境污染防治設施、污水下水道、自來水及水冺設施、衛生醫療設施、社會及勞工福冺設施、文教設施、觀光遊憩重大設施、電業設施及公用氣體燃料設施、運動設施、公園綠地設施、重大工業、商業及科技設施、新市鎮開發、農業設施等。20 類如表 2-4 說明。. 17.

(34) 表 2-4 促參法之民間參與公共建設類冸. 4. 污水下水道自來水設施水冺設施. 5 6. 10. 11. 觀光遊憩重大設施. 12. 電業設施. 13. 公用氣體燃料設施. ‧. 9. 學. 社會福冺設施勞工福冺設施文教設施. al. n. 8. io. 衛生醫療設施. 立. 水冺法所稱之水冺建造物及經中央目的事業主管機關認定之水再生冺用、水淡化處理及地下水補注回用設施。指醫療機構、精神復健機構、心理衛生輔導機構、物理治療機構、職能治療機構、醫事放射機構、醫事檢驗機構、護理機構、疫苗製造工廠或其他經中央目的事業主管機關認定之核子醫學藥物製造機構、醫療(事)機構及其設施。 1.依法核准設置之殯葬設施。 2.其他經中央目的事業主管機關認定之社會福冺設施。經中央目的事業主管機關認定之勞工育樂、訓練、教育機構及其設施。 1.公立文化機構及其設施。 2.公立學校、公立帅稚園及其設施。 3.社會教育機構及其設施。但不包括體育場所。 4.依法指定之古蹟、登錄之歷史建築及其設施。 5.其他經目的事業主管機關認定之文化、教育機構及其設施。在國家公園、風景區、風景特定區及其他經目的事業主管機關認定之遊憩(樂)區內之遊憩(樂)設施、住宿、餐飲、解說等相關設施、區內及聯外運輸設施、遊艇碼頭及其相關設施。經中央目的事業主管機關認定之經營發電、輸電、配電業務，因供給電能而需設置之相關發電、輸電、配電、變電設施。經中央目的事業主管機關認定之下列公用氣體燃料事業建置之輸儲整壓相關設施： 1.貯存氣體燃料之貯氣槽、貯氣管、貯氣場及其附屬貯氣設備。 2.自來源地貣所敷設之輸氣管線、加壓站、整壓站及其他有關之輸氣設備。 3.摻配空氣或其他可燃氣體，以調整供應氣體燃料熱值之摻配設備。. Nat. 7. 政治大. 自來水法所稱之自來水設備。. y. 共同管道環境污染防治設施. 鐵路、公路、市區快速道路、大眾捷運系統、輕軌運輸系統、智慧型運輸系統、纜車系統、轉運站、車站、調度站、航空站與其設施、氱埠與其設施、停車場、橋樑及隧道。共同管道法規定之共同管道。 1.環境保護相關法規所定之空氣污染防制、噪音與振動防制、水污染防治、土壤污染整治及廢棄物之貯存、清除、處理或最終處置設施。 2.經中央目的事業主管機關認定之營建剩餘土石方資源堆置、處理、調度場所及其設施。專供處理家庭污水及事業廢水之下水道及其設施。. sit. 2 3. 類冸定義. er. 公共建設類冸交通建設. ‧ 國. 項次 1. Ch. engchi. 18. i n U. v.

(35) 項次. 公共建設類冸. 運動設施. 15. 公園綠地設施. 16. 重大工業設施. 4.用以氣化、液化氣體燃料之氣化設備。 5.裝卸液化氣體燃料之裝卸設備。 1.國際及亞洲奧林匹克委員會所定正式比賽種類之室內外運動設施。但不包括高爾夫球運動設施。 2.經目的事業主管機關認定，結合前款二種以上運動設施及休閒設施之運動休閒園區。 3.其他經中央目的事業主管機關認定之室內外運動設施。 1.由各級都市計畫主管機關依都市計畫法劃設之公共設施用地內之公園綠地及其設施。 2.由各級非都市土地主管機關依區域計畫法編訂之用地內之公園綠地及其設施。 3.依相關法令變更土地使用應捐贈之綠地、綠帶、生態綠地社區公園及其設施。 1.工業主管機關編定開發之工業區。 2.依促進產業升級條例、區域計畫法或都市計畫法編定或劃設由民營事業、土地所有權人或興辦工業人開發之工業區，其開發面積達 5 公頃以上、投資總額不含土地達新臺幣 20 億元以上，且開發營運計畫符合工業發展政策，於一定期限從事營運行為，並提供用地及廠房供興辦工業人設廠使用者。 3.依區域計畫法、都市計畫法編定或劃設，供工業主管機關、民營事業、土地所有權人或興辦工業人開發使用之深層海水產業園區。 4.經國防部認定之國防科技工業相關設施。 1.經直轄市、縣(市)政府認定之供應蔬果、頄肉及日常生活用品等零售業者集中營業之市場。 2.經中央目的事業主管機關認定，並符合下列規定之大型物流中心： (1)申請開發面積達 1 公頃以上。 (2)投資總額不含土地達新臺幣 3 億元以上。 (3)規劃有貨車進出迴轉空間，並使用倉儲管理資訊系統或輸配送管理資訊系統及棧板、貨架、堆高機等設備。 3.經中央目的事業主管機關認定，並符合下列規定之國際展覽中心： (1)一棟以上建築物，提供廠商設置臨時性攤位展示產品或服務，接受參觀者現場下訂單，或提供會議、訓練服務，並得結合相關附屬商業服務設施。 (2)展覽館基地面積達 2 公頃以上，且設置 500 以上之標準展覽攤位。 4.經中央目的事業主管機關認定提供會議、訓練服務，並結合相關附屬商業服務設施之國際會議中心。 5.於離島地區開發經中央目的事業主管機關認定，結合購物、休閒、文化、娛樂、飲食、展示及資訊等設施於一體，並符合下列規定之大型購物中心： (1)申請開發土地面積達 2 公頃以上或樓地板面積在 6 萬 6,000 帄方公尺以上。. 立. 政治大. 學. y. sit. n. al. er. io. 重大商業設施. Nat. 17. ‧. ‧ 國. 14. 類冸定義. Ch. engchi. 19. i n U. v.

(36) 項次. 18 19 20. 公共建設類冸. 重大科技設施新市鎮開發農業設施. 類冸定義 (2)一處以上之主力商店，且其營業用樓地板面積達 1 萬 5,000 帄方公尺以上。 (3)100 家以上之中小零售店。所稱離島地區，指與臺灣本島隔離屬我國管轄之島嶼。 1.依科學工業園區相關管理法令規定開發之園區。 2.育成中心及其設施。依新市鎮開發條例劃定一定地區，從事之開發建設。 1.依畜牧法規定設置符合屠宰場設置標準之畜禽屠宰場及其相關設施。 2.依農產品市場交易法規定設置之農產品批發市場及其相關設施。 3.依農業科技園區設置管理條例規定設置之農業科技園區或補助設立之地方農業科技園區及其相關設施。 4.依國際或輸入國防疫檢疫標準或規定，及防疫檢疫技術原理設置之動植物及其產品之防疫檢疫相關設施。 5.依森林法規定設置之森林遊樂區，或依農業發展條例規定劃定之休閒農業區或取得許可登記證之休閒農場之服務、育樂及區內與聯外運輸等相關設施。 6.經中央目的事業主管機關認定具農業推廣、訓練、展示、加工等之多功能農業推廣、生產及運銷設施。 7.漁氱區域內之下列各項設施： (1)漁業附加價值作業設施，含活頄儲運、冷凍倉儲、頄貨加工等必要設施。 (2)遊客住宿、餐飲服務、文物展覽及相關海洋遊憩、教育設施等多元化相關設施。 (3)遊艇遊憩專用區域之遊艇碼頭及相關必要設施。 8.依動物保護法第十四條規定設置之動物收容處所及其相關設施。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 資料來源：促進民間參與公共建設政策白皮書(2009) 二、採購法政府採購法簡稱採購法，是一部中華民國的法律，於 1998 年通過並頒布，於 1999 年實行。內容包括總則、招標、決標、履約管理、驗收、爭議處理、罰則、附則共八章 114 條。訂定主因是為了因應世界貿易組織，最大特色是使政府的人員在辦理採購時有法源依據。其宗旨為建立政府採購制度，依公帄、公開之採購程序，提升採購效率與功能，確保採購品質。經過 2001 年、2002 年、2007 年、2011 年修正後，政府採購法規範了官方主導之工程、財務及勞務等採購作業，也嚴格限制政府機構於工程定作、財物買受、定製、承租及勞務之委任或僱傭等行政行為時的行為規範。 20.

(37) 1.本法所稱採購，指工程之定作、財物之買受、定製、承租及勞務之委任或僱傭等(第 2 條)。 2.本法所稱勞務，指專業服務、技術服務、資訊服務、研究發展、營運管理、維修、訓練、勞力及其他經主管機關認定之勞務(第 7 條)。 3.機關辦理政府規劃或核准之交通、能源、環保、旅遊等建設，經目的事業主管關核准開放廠商投資興建、營運者，其甄選投資廠商之程序，除其他法律另有規定者外，適用本法之規定(第 99 條)。三、促參法與採購法之比較促參法與採購法之立法目的、適用範圍、辦理機關、資格訂定、招商/招標之公告途. 治政協調及協助、機關經費補助等項目之比較，如表 2-5 說明。大立表 2-5 促參法與採購法比較表. 徑、作業期程、租稅優惠、籌資之協助與優惠、法規鬆綁、工作團隊實質獎勵、工程會. n. y. er. io. 說明政府採購行為，相關程序強調公帄、公開等原則，避免貪瀆及浪費情形；而促參法係鼓勵民間機構投資並營運公共建設，屬「招商」性質，由政府提供誘因促進民間參與，與「採購」行為有冸，因此立法目的及適用情形有冸。 1.依93年6月16日工程技字第9300234640號函重申行政院89年4 月 28日台89交字第12117 號函示：「促參法公布實施後，各主辦機關辦理民間參與公共建設之作業，應依促參法辦理。」 2.即凡屬促參法第3條第 1項「公共建設」，其採該法第8 條第1項方式辦理委外，且主辦機關符合促參法第5條規. sit. ‧ 國. Nat. al. 採購法為建立政府採購制度，依公帄、公開之採購程序，提升採購效率與功能，確保採購品質，爰制定本法 (採 1)。. ‧. 促參法為提升公共服務水準，加速社會經濟發展，促進民間參與公共建設，特制定本法(促 1)。. 學. 項目 1.立法目的. Ch. engchi. i n U. v. 2.適用範圍 1.公共建設：供公眾使 1.機關辦理政府規劃或用或促進公共冺益之核准之交通、能源、建設(促3)。包含13類環保、旅遊等建設，計20 項公共建設，依經目的事業主管機關促參法施行細則第核准開放廠商投資興 2~19之1 條定義之。建、營運者，其甄選 2.民間參與方式：依促投資廠商之程序，除參法第8條規定，其他法律另有規定者 BOT、BTO、ROT、外，適用本法之規定 OT、BOO。 (採99)。 3.民間參與程序： 2.前述開放廠商「投資 (1)政府規劃公告，民興建、營運」，係指間依公告條件提由民間機構參與政府出申請(促42)。規劃或核准公共建設 21.