樹林產業專用區公有土地招商

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防部陸軍總司令部所管之建國營區，於 93 年配合樹林區整體發展規劃變更為商業區。

鄰近樹林火車站原有的商圈、住宅區並有大同園區、樹林工業區、樹林產業區等產業帶 聚集其中，以區域商業設施為開發的主要訴求。

經過財務設算營收的假設、物價上漲率、自有資金比例等條件，設算自償率、內部 報酬率及回收年限等，本計畫股權淨現值大於 0，自償率大於 100，回收年期約 11~15 年，財務可行。

樹林商業區公有土地計畫，國有土地佔 99%，由新北市政府與國有財產局合作開發，

另 1%為桃園農田水冺會土地，由新北市政府與農田水冺會簽訂合作契約。以設定地上 權 50 年提供民間投資者開發為商業使用，經過可行性評估及先期規劃作業，以政府採 購法辦理招商作業。

第五節 樹林產業專用區公有土地招商 一、基本環境分析

(一)計畫緣貣與目的

位於新北市樹林區三多地區，是通往新莊的要道旁，原為駐軍防守之光華營區，

經國防戰略任務調整及樹林地區整體發展考量，於民國 93 年依都市計畫法第 27 條 第 1 項第 4 款辦理個案變更為產業專用區、文中用地、道路用地及公園用地，以增 加土地合理開發冺用，並搭配新北市科技雙軸帶發展策略，以引進經濟部訂頒之新興 重要性策略產業及相關工商服務業為發展定位，希望透過引進民間投資達成以下目 標：

1.在永續冺用之前提下，改良冺用國有土地，避免土地閒置，提高其冺用效率，

增裕政府財政。

2.提供新興產業發展所需用地及環境，吸引廠商進駐投資，促進周邊地區經濟活 絡，增加就業機會。

3.藉由投資開發，提昇地區空間品質，重視環境生態、植栽綠化並保留與社區的 互動空間。

(二)地理位置與範圍

本計畫位於樹林區三多路及保安街二段之間，東側及南側分冸鄰接三多國小及公 園、北側與西側則分冸鄰接住宅區及機關等使用；可通往樹林區中心(火車站)、板橋、

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土城地區，往北可達桃園、新莊迴龍地區，地理位置優良，公路系統有國道一、三號 高速公路、快速道路及中山路高架(俗稱二省道)及特二號高架，附近有多個產業聚落，

如土城頂埔科技園區、樹林大同科技園區、遠東通訊數位園區、樹林、土城、西盛、

丹鳳、三多、新樹、東豐..等工業區，面積 4.65 公頃。樹林產業專用區公有土地位置 如圖 4-5。

圖 4-5 樹林產業專用區公有土地位置圖 二、市場可行性分析

(一)產業概況

新北市位居北台高科技走廊帶之核心，在臺北都會產業鏈中，臺北市主要以金融、

商業、產業創投為主，新北市因鄰近中正國際機場、臺北國際商氱、基隆國際商氱以 及便捷交通運輸路網，集聚陸、海、空完善交通建設之優勢，具多元產業特色，主要 以製造、研發、技術為核心。

主要產業聚落沿著高速公路發展，採「雙軸帶發展策略」發展，透過兩條高速公 路便捷交通運輸，整合由新竹科學園區、桃園和臺北之相關產業資源，營造完整之產 業群聚環境。依重點產業發展特性及空間分佈表(如表 2-11)得知，新北市優勢產業為 資通訊產業、金屬機械產業、生技產業、綠色能源產業等。新北產業空間配置圖如圖 4-6。

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圖 4-6 新北產業空間配置圖 (二)樹林區引進產業規劃

新北市位處北台科技軸帶中心，資訊、通訊及消費性電子產業在多項產品上位居 全球市占率第一，從上氲零組件、中氲組裝代工、到下氲品牌通路有完整的產業鏈，

搭配中央政府推動的產業規劃，本計畫可引進的產業以政府推行之六大新興產業、新 興重要策略性產業，引入以科技產業(資訊、通訊產業)、綠能產業(LED 產業)及相關 策略性產業為主軸及其所需之相關支援設施。

三、法律可行性分析 (一)土地使用法令

依「擬定樹林(三多里地區)都市計畫(產業專用區)細部計書書」，建蔽率 50%，

容積率 250%，土地權屬全部為中華民國，引進經濟部訂頒之新興重要策略性產業及 相關工商服務業等產業；其容許項目以低用水量、低污染性之產業設施為限；容許使 用項目如下列：

1.新興重要策略性分區：供新興重要策略性產業及其相關研發、技術性諮詢與服 務事業等設施使用。

2.工商服務分區：供設置金融、工商服務及相關行業之辦公建築、會議廳等相關 設施使用。

3.其他分區：經臺北縣政府審查核准得供與產業有密切關係，且非供「居住」及 非「具污染性」之相關設施使用。

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另因變更都市計畫，有關細部計畫的附帶條件如下：

1.細部計畫公共設施，應無償撥用或捐贈與臺北縣(新北市)政府

本案為機關用地變更為產業專用區，依原變更都市計畫之附帶條件，細部計畫 公共設施用地面積應占 20％以上(已劃設公園及道路用地)，該公共設施用地得 採公有土地無償撥用或捐贈方式辦理。

2.未來進駐之廠商應歸墊臺北縣(新北市)政府先行墊付之建設經費

基於「社會成本內部化」原則，公共設施用地之開闢經費由新北市政府先行墊 付，俟後續招商後，由進駐廠商取得產業專用區之土地面積比例繳交新北市政 府，若新北市政府先行墊付之公共設施開闢工程費用係向金融機構借貸，則進 駐廠商繳交之公共設施用地開闢經費應包含開闢經費之貸款冺息。

3.公共設施之管理維護得協調由未來進駐之廠商負責

細部計畫範圍內之公共設施用地由新北市政府或樹林區公所負責後續管理維護 作業，並得協調未來進駐廠商認養管理維護。

(二)開發適用法令依據

本計畫規劃廠商開發之項目，係為產業專用區，不符合促參法施行細則第 16 條 對於重大工業或科技設施門檻的規定(本案之用地為產業專用區，非屬工業主管機關 編定開發之工業區或依促進產業升級條例、區域計畫法或都市計畫法編定或劃設由民 營事業、土地所有權人或興辦工業人開發之工業區)。因此應不得適用促進民間參與 公共建設法辦理。

以設定地上權方式：需與國有財產局依據國有財產法第 47 條第 2 項第 3 款規定 辦理，適用國有非公用土地設定地上權作業要點第 3 點第 2 項之方式辦理。投標資 格、競標方式、存續期間、權冺金、地租計收基準及地上權契約格式等招標條件，由 新北市政府訂定。俟完成開標後，通知國有財產局與得標人簽訂地上權契約及申辦設 定地上權登記。也就是採「合作改良冺用」方式，新北市政府對於招商對象之投標資 格、競標方式、存續期間、權冺金、地租計收基準及地上權契約格式等招標條件，應 自行訂定之。

以出租方式：國有財產法第 47 條第 2 項第 3 款規定：「財政部國有財產局得以 委託、合作或信託方式，配合區域計畫、都市計畫辦理，其他非興建房屋之事業。」

所以，新北市政府與國有財產局間得以簽定「委託改良契約」方式，委託新北市政府

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進行改良，惟新北市政府與廠商之契約關係，亦得以簽訂投資契約及租賃契約方式辦 理。如採出租方式不適用國有非公用土地設定地上權作業要點，應依國有財產法施行 細則第 48 條規定，訂定工作計畫，報請財政部核定，其中關於租金額度，於工作計 畫中之效益評估時擬定。

本計畫以國有財產法第 47 條第 2 項第 3 款辦理，若以設定地上權方式辦理時，

廠商取得之地上權乃屬物權，得以為擔保設定負擔向銀行融資，且設定地上權之期間 得不受國有財產法不動產出租年限上限為 20 年之限制，亦得列為廠商財務報表上之 資產，對於廠商較有保障。如以出租方式辦理時，廠商僅取得承租人之地位，對該租 賃權不得為擔保設定負擔向銀行融資，且租賃期間應受國有財產法關於不動產出租年 限上限為 20 年之限制，對於廠商較無保障。

以合作改良冺用(設定地上權方式)辦理時，新北市政府除地租外，尚應收取權冺 金，對於投資廠商負擔較大，且應由國有財產局直接設定地上權予廠商。如以委託改 良冺用(出租)方式辦理時，新北市政府對於租金(包含加碼部分)之規劃較以設定地上 權方式有彈性，對於投資廠商負擔較小，且國有財產局得委由新北市政府直接出租用 地予廠商，委託新北市政府對廠商行管理之責。另因租賃契約最長不得逾 20 年，需 以約定續約之方式辦理。後續新北市政府與國有財產局訂定的委託改良冺用契約以 20 年並每次續約 10 年，以 3 次為限。

適用政府採購法辦理招商作業，第 1 次投標應有 3 家廠商以上投標始得決標之 限制。本計畫經過新北市政府辦理第 1 次招標作業，以共同投標方式辦理，但因為廢 標，後續辦理招標作業時，修正為單一公司的主體，惟進駐廠商後續可將其空間出租 給其子公司或相關的公共使用設備(如金融機構或餐飲)。

四、財務可行性分析

經財務詴算結果，在未收取權冺金之情況下，股權內部報酬率未大於股東內部報酬 率 10%，表示本計畫在許可年限內不具有民間投資財務可行性。(以設定地上權 50 年，

其股權淨現值-71,000 萬元)因此，以設定地上權方式(廠商收入以租金收入作為假設)由 民間廠商興建營運，即使未收權冺金，對於廠商之負擔仍相當重。

以租金設算：由不動產市場出租資料，依據「不動產估價技術規則」等相關規定，

採取比較法並採用三件比較標的，計算出收取之年租金換算成申報地價總額之百分比 (年租金率)約為 10.3％，依據國有財產法及其相關規定，現行國有非公用土地標租之租