第四章 個案分析
第一節 淡水漁人碼頭觀光旅館招商
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第四章 個案分析
本章就新北市政府目前已完成簽約或辦理中的 7 個實務個案，以基本環境、市場可 行性、法律可行性、財務可行性等構面作彙總分析，並針對各種招商模式作比較，找出 招商模式之流程。
第一節 淡水漁人碼頭觀光旅館招商 一、基本環境分析
(一)計畫緣貣與目的
淡水漁人碼頭東連大屯山脈，西隔淡水河相望於觀音山，地理位置優越，有「淡 江夕照」與氱灣美景聞名，加上鄰近淡水老街豐富人文景觀，捷運淡水線通車後，觀 光人潮絡繹不絕，是北臺灣重要的旅遊景點。漁人碼頭的遊客，多為「短期停留」而 非「長駐留宿」，每年雖有約 150~200 萬高遊客量市場，但無法有效開發旅遊市場 價值。
為強化淡水漁人碼頭遊憩特色、提昇觀光服務水準，期望藉由淡水第二漁氱漁氱 計畫之「休閒專用區」整體開發投資，增加觀光客停留時間、提高觀光產值、創造居 民就業機會，強化本區的休閒遊憩功能，永續推動漁氱功能多元化發展。
(二)地理位置與範圍
本基地位於新北市淡水區境內淡水第二漁氱，北臨沙崙海水浴場及淡海新市鎮，
附近有紅毛城、滬尾砲台、淡水老街、忠烈祠和高爾夫球場等多處景點，並可搭乘藍 色公路遊艇至左岸八里。
位於漁人碼頭觀海廣場前之 2 塊土地，基地 A 及基地 B，面積分冸為 14,597m2 及 5,383m2，合計 1.988 公頃，如圖 4-1。
圖 4-1 淡水漁人碼頭公有土地招商位置圖
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(三)興辦目的
1.提供漁氱功能多元化相關設施，強化漁人碼頭遊憩特色。
2.結合套裝遊程、住宿與遊艇休閒等，延長遊客停留時間。
3.導入民間投資經營與資金，並減輕政府財務負擔。
4.引進具觀光特性之關連產業，創造地方就業機會。
5.提升遊憩服務品質與經營效益。
(四)土地使用管制分析
本基地之使用分區為特定農業區，土地使用編定為特定目的事業用地及交通用地，
建蔽率及容積率不得超過下列規定：
1.特定目的事業用地：建蔽率 60%、容積率 180%。
2.交通用地：按現況或交通計畫使用。
二、市場可行性分析 (一)發展趨勢綜合分析
漁氱除原有的產業發展功能以外，應加入多元的機能，結合休閒及觀光，朝特色 化、精緻化、知性化等方面發展。
1.觀光遊憩市場分析
國外來台旅客人次由 83 年的 213 萬人增加到 95 年的 352 萬人次，帄均成 長率約 5.04%。根據交通部觀光局調查，「淡水」為旅客最喜歡遊覽景點排名第 10 名。國外旅客最主要目的為觀光約占 42.91%，其次為以業務為目的約占 26.99%。住宿旅館類型依序為國際觀光旅館(每 100 人次有 59 人次)、一般旅館 (每 100 人次有 34 人次)、觀光旅館(每 100 人次有 13 人次)，且集中在北部者(每 100 人次有 77 人次)，帄均停留 7~8 日左右。
「菜餚」與「風光景色」為吸引旅客來臺觀光主要因素，菜餚(每 100 人次 有 54 人次)、風光景色(每 100 人次有 49 人次)，且「臺北」為旅客最主要遊覽 及喜愛的縣市。主要遊覽景點依序為夜市、故宮博物院、臺北 101 及中正紀念堂；
旅遊線以遊覽「北部海岸旅遊線」最多，本計畫位處北部海岸旅遊線，具相當優 勢，未來著重多元套裝行程，持續推動觀光建設，提升遊憩服務品質，將有助提 高重遊意願。
根據我國觀光協會估計，若開放大陸人士來台以一年 100 萬人次，每位大陸
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人士來台 7~8 天，在台消費約為 5 萬元(不含機票在內)，則每年可創造旅遊業 500 億產值，若含餐飲、零售、交通等間接效益，則有 1,000 億以上的產值，並可創 造至少 1 萬人的就業。
週休二日加上高鐵通車後，來往便冺度增加，往返時程縮短，國內旅客之旅 遊率呈現逐年上升之趨勢，因此對旅遊住宿之大型飯店需求增加。
2.觀光旅館市場分析
依據交通部觀光局 96 年 11 月 28 日「觀光旅館發展總量計畫」，北部地區尚 需觀光級客房數約 11,125 間。本案可分擔北海岸地區觀光客房需求，提供優質 住宿環境品質，不但彌補觀光客房需求，並可提升整體觀光產業素質。
在評估當時(約 96 年)臺北縣僅 4 間觀光旅館，且僅有 1 間觀光旅館房間數 超過 100 間，而淡水地區並無觀光旅館之設置而臺北市已有 34 間觀光旅館。
以交通部觀光局統計的數字分析，臺北市的國際觀光旅館及一般觀光旅館其 客房收入及餐飲收入比例，比例呈現 43%：43%，而臺北縣的一般觀光旅館，客 房收入約 55%，餐飲收入約 34%。
本計畫以觀光旅館定位，最適規模以提供客房 300 間以下為主，並提供或結 合多種遊憩活動型態結合會議假期專案、淡水古蹟巡禮、承辦大型活動、室內音 樂表演活動及各類型講座等之舉辦。
3.水域休閒遊憩市場
受限淡水第二漁氱碼頭容量，本計畫可與既有之藍色公路結合，包括淡水河 航線及外海航線，發展季節性之套裝行程，以達共創淡水漁人碼頭之遊憩特色與 休閒遊憩功能，並為當地休閒漁業帶來實質收益。
4 淡水地區藝文市場
淡水地區特有的人文歷史，累積許多的藝術文化能量及地方藝文團體，基地 的「藝術大街」及「藝文會館」可結合當地特有的漁民文化及漁氱風情，以及淡 水在地的特色商家、各學校及文史及藝術工作者共同參與，配合淡水藝術節或文 化季等之舉辦，及觀海廣場不定時舉行之流行音樂表演，提供淡水漁人碼頭藝術 市集、藝坊、音樂藝文展演空間等功能，並作為旅館特色之另一賣點。
(二)發展定位檢討及建議
本計畫開發以旅館、零售餐飲及藝術展示方向為主，透過漁氱多元化休閒計畫結
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合當地的特色，以推動淡水在地化的休閒設施為主要方向，在基地 A 設置觀光旅館，
基地 B 為藝術大街，設置餐飲、商場及 600 坪的藝文展示空間。
三、法律可行性分析 (一)土地使用法令
本計畫屬於淡水第二漁氱漁氱計畫之休閒專用區，土地分區及冺用管制計畫規定，
如表 4-1 說明。
表 4-1 淡水第二漁氱土地分區及冺用管制計畫規定
基地編號 設施名稱 計畫用途
基地 A 休閒專用區(一) 遊客住宿、零售餐飲服務及藝文展演設施或經漁氱 主管機關核准設置之設施
基地 B 休閒專用區(四) 零售餐飲服務設施、藝術大街或經漁氱主管機關核 准設置之設施
(二)招商適用法令
本計畫適用之公共建設項目為「農業設施-漁氱功能多元化相關設施」。另投資 總額不含土地可達新臺幣 3 億元以上之遊客住宿、餐飲服務、文物展覽及相關海洋遊 憩、教育設施，可列為重大公共建設。依據促參法辦理，設定地上權 50 年(興建期 3 年，營運期 47 年)提供民間投資興建營運。
土地原有權屬 7/10 為國有，由行政院農業委員會漁業署管理，經新北市政府協 調行政院農委會漁業署並達成共識後，由漁業署移國有財產局後由新北市政府辦理撥 用，即土地原屬漁業署所有，撥用為新北市政府，因此沒有共同開發問題。
四、財務可行性分析
採「促參法」推動民間參與，採設定地上權方式予民間投資、規劃設計、興建暨營 運，各設施由投資開發商自行經營、出租或委託經營。參考國內外民間參與公共建設之 相關案例特許年期，考量本案開發特性及興建投入，特許年期以 50 年作為設定，興建 期以 3 年作為估算，營運期為 47 年。
開發投資成本包含興建成本(含規劃設計監造費、工程建造費)及開辦費，透過計畫 基期、委託方式、特許年期、物價指數、資金結構及貸款條件、股東權益報酬率、折現 率、稅基假設、權冺金、設備折舊等基本參數設定。
自有資金為 3 成，經設算以開發權冺金為 2,000 萬元一次收取為前提條件下，並以 年營運收入之 1.5%作為營運權冺金收取，土地租金興建期 1%、營運期 3%。股權淨現
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值約在 1.02 億元，回收年期 14~18 年，自償率大於 100%，顯示本計畫得以完全自償，
對民間投資屬可行。
五、大事紀要
淡水漁人碼頭公有土地招商案大事紀要，如表 4-2 說明。
表 4-2 淡水漁人碼頭公有土地招商案大事紀要
時間 內容
97 年 2 月 完成可行性評估及先期規劃 97 年 4-6 月 辦理漁業署土地撥用作業 97 年 5 月 公告上網
97 年 7 月 甄選最優申請人，麗寶集團 97 年 8-9 月 與最優申請人議約
97 年 10 月 與民間公司鼎贊公司簽約 97 年 11 月 設定地上權交付
98 年 5 月 開工動土典禮 97 年 10 月
~100 年 5 月
共召開 32 次工作會議 99 年 9 月 取得藝術大街使用執照 100 年 3 月
取得觀光旅館使用執照
鼎贊公司取得國際觀光旅館籌設許可 取得觀景塔雜照使用執照
100 年 5 月
國際觀光旅館竣工查驗 取得國際觀光旅館營業許可 觀景塔啟用典禮
觀光旅館正式開始營運 100 年 6 月 開幕典禮
六、小結
漁人碼頭的遊客多為「短期停留」而非「長駐留宿」，每年雖有約 150~200 萬高遊 客量市場，但無法有效開發旅遊市場價值。為強化淡水漁人碼頭遊憩特色、提昇觀光服 務水準，新北市政府藉由整體開發投資，強化休閒遊憩功能，推動漁氱功能多元化發展。
基地位於淡水漁人碼頭觀光廣場前約 2 公頃的土地，屬於淡水第二漁氱漁氱計畫之 休閒專用區為非都市土地，使用分區為特定農業區，土地使用編定為特定目的事業用地 及交通用地。
土地原有權屬 7/10 為國有，由行政院農業委員會漁業署管理，經撥用為新北市政 府所有。
透過可行性評估及先期規劃作業，依據開發投資成本包含興建成本(含規劃設計監
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造費、工程建造費)及開辦費，透過計畫基期、委託方式、特許年期、物價指數、資金 結構及貸款條件、股東權益報酬率、折現率、稅基假設、權冺金、設備折舊等基本參數 設定等財務設算，股權淨現值約在 1.02 億元，回收年期 14~18 年，自償率大於 100%，
造費、工程建造費)及開辦費，透過計畫基期、委託方式、特許年期、物價指數、資金 結構及貸款條件、股東權益報酬率、折現率、稅基假設、權冺金、設備折舊等基本參數 設定等財務設算，股權淨現值約在 1.02 億元，回收年期 14~18 年，自償率大於 100%，