第四章 個案分析
第二節 淡水油車口公有土地招商
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造費、工程建造費)及開辦費，透過計畫基期、委託方式、特許年期、物價指數、資金 結構及貸款條件、股東權益報酬率、折現率、稅基假設、權冺金、設備折舊等基本參數 設定等財務設算，股權淨現值約在 1.02 億元，回收年期 14~18 年，自償率大於 100%，
顯示本計畫得以完全自償，對民間投資屬可行。
本計畫符合促參法第 3 條第 1 項第 13 款農業設施-漁氱功能多元化相關設施，投資 金額不含土地超過 3 億元，符合重大公共建設(投資總額不含土地達新臺幣 3 億元以上 之遊客住宿、餐飲服務、文物展覽及相關海洋遊憩、教育設施，可列為重大公共建設)，
以促參法設定地上權 50 年方式辦理招商。
本計畫於 97 年 5 月公告上網，於 97 年 7 月評選最優申請人為麗寶集團，經過議 約程序，並於 97 年 10 月與民間公司鼎贊開發股份有限公司簽約，復於 98 年 5 月開工 動土，於 100 年 5 月正式啟用為淡水漁人碼頭福容愛之船飯店，比原來的興建期(100 年 10 月)縮短近 5 個月。
第二節 淡水油車口公有土地招商 一、基本環境分析
(一)計畫緣貣與目的
淡水地區擁有之文化資產為新北市各區之冠，其自然景觀、人文素養、藝術家的 群聚等是淡水發展觀光的優勢。隨著交通系統發達，人潮逐漸湧進淡水，但活動之範 圍集中在老街以及漁人碼頭兩側，中間區域雖然還有紅毛城、滬尾砲臺等古蹟但是遊 客卻無法長時間停駐。新北市政府希望延長觀光軸帶，在淡水老街與漁人碼頭之中間 地帶，透過都市計畫變更土地分區，希望引進民間投資開發，將觀光客引入中正路後 段，拉近區域經濟差距，以帶動地區發展，進而提高觀光產值、創造居民就業機會。
(二) 地理位置與範圍
淡水背倚大屯山，居新北市西北端，北接三芝區、南與臺北市北投區相接、南方 隔淡水河與八里及觀音山相望，距臺北市區約 25 公里。
本基地座落於新北市淡水區天生段 1613 地號等 10 筆土地，向東距離捷運淡水 站約 2 公里；向西與漁人碼頭相距 1.8 公里，西側鄰中正路一段 6 巷、北接臺灣高爾 夫球場、南臨山溝、東臨家畜衛生詴驗所，位於滬尾砲台的右下方。面積共 21,549 帄方公尺，淡水油車口基地範圍如圖 4-2。
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圖 4-2 淡水油車口公有土地招商基地範圍圖 (三)興辦目的
1.有效串連淡水地區各古蹟、景點，將遊客藉由觀光發展軸線導引至本基地，使 開發效益擴展到基地周邊地區，活絡淡水地區整體經濟之發展。
2.配合本基地特殊之地形變化，引進創新之設計手法，型圕該區成為具特色之休 閒渡假環境。
3.規劃具現代化使用機能之建築物空間，配合淡水藝文及觀光遊憩氛圍，在符合 本基地土地容許使用項目之情形下，提供遊憩及所需之附屬設施，創造產業聚 集效益。
4.藉由民間靈活經營創意與專業開發營運團隊，提升公有土地附加價值與經營效 率。
(四)土地使用管制分析 1. 土地使用
本基地位於淡水都市計畫區，原使用分區為住宅區及綠地用地，臺北縣政府 於 98 年 11 月「變更淡水都市計畫(部分旅館區、保護區、公園用地及綠地用地 為道路用地、部分住宅區為公園用地及部分住宅區、綠地用地為遊憩區)案」變 更為遊憩區使用。
國有之土地占 94%、其餘為淡水區及新北市所有。建蔽率：60%、容積率：
200%。
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2. 土地容許使用項目
土地容許使用項目如下所示，並需規劃至少 6 米以上之道路供南側住宅區出 入。
(1)餐飲設施。
(2)觀光管理服務設施。
(3)文物展示中心。
(4)觀光零售服務。
(5)藝品特產店。
(6)旅館、住宿，其樓地板面積不得超過變更後遊憩區總樓地板面積之 30%。
(7)其他經臺北縣政府目的事業主管機關許可之遊憩設施。
二、市場可行性分析 (一)發展趨勢綜合分析
1.觀光遊憩市場分析
近年來臺灣觀光市場大幅拓展，國外來臺旅客除了陸客，來自東南亞等國家 的觀光客人次也迅速成長，加上 97 年正式開放陸客來台後，以陸客的消費力，
餐飲消費即可占餐廳總營業額的比例將近 30%，本基地配合套裝旅遊線及陸客自 由行等政策，將成為最熱門之深度旅遊景點。預估本基地於 104 年之潛在遊客保 守估計約有 60 萬人次以上。
整體檢視本基地適宜之旅遊型態，除配合淡水地區蘊藏的豐富歷史資產、特 色景觀及文化藝術資源，推動在地文化與觀光旅遊結合之文化旅遊外，亦可結合 鄰近醫療院所(如馬偕國際醫療中心)以異業結盟之方式，提供相關住宿設施予來 臺進行醫療旅遊之旅客，以提供具有深度及特色之旅遊設施，以滿足來台醫療旅 遊之需求。
2.旅館市場分析
淡水地區因觀光資源缺乏有效開發及整合，加上缺乏相關遊憩活動之提供，
住宿設施多以商務機能為取向。應以創造具有淡水地區在地文化之住宿設施，結 合鄰近遊憩資源共同發展。
整體評估而言，旅館規模應以提供客房 80~100 間為主，最高不超過 200 間
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房間數，以國內遊客為主要目標，其比例約在 60~70%，逐步提升國外旅客比例。
以產品定位而言，旅館之房間數應訂定在 100 間，並搭配與漁人碼頭觀光旅館的 區隔，引進獨特性及新型態遊憩活動風格之旅館。
3.零售餐飲市場分析
淡水之商業活動型態以「地區型商業」為主，集中於「淡水老街商圈」以及
「淡江大學商圈」兩處，除了老街一帶聞名之特色小吃，淡水地區有百年西班牙、
荷蘭等國殖民文化，亦反映於當地多元異國料理之發展，加上周邊觀音山景及淡 水河景，提供本計畫發展景觀餐廳之優勢。以引入創意餐飲、異國料理或主題餐 廳，滿足多元餐飲選擇及休憩需求。
4.藝文市場分析
淡水為北臺灣地區藝文團體及藝術家密度最高之地區，除有推動藝術文化的 非營冺性組織，也有在地的表演團體，藝文工作者以創作繪畫、險圕、陶藝、書 法等作品為主。
淡水地區文化創意產業發展，於設計創作階段之人才供給及藝術能量已具相 當水準，惟淡水地區多為以表演為主之場所規劃，缺乏商品展售行銷、文化創意 加值之交流帄台。
(二)發展定位檢討及建議
本計畫開發以旅館、零售餐飲及藝術銷售方向為主，以在地文化觀光化為主要推 動方向，導入文化創意產業鏈之行銷展售概念，設置以藝文為主題之各類型遊憩設施，
包含藝術家聚落、藝品展示銷售帄台(包含硬體空間及軟體機制)、創意餐飲及設計旅 館。
三、法律可行性分析 (一)土地使用法令
1.開發內容
淡水油車口基地開發內容及容許使用項目如表 4-3 說明。
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表 4-3 淡水油車口基地開發內容一覽表
開發內容 容許使用項目 使用組冸檢討
1.設計旅館 2.藝術市集 (1)藝術家聚落 (2)多功能展場 (3)藝品展售空間 (4)創意餐飲空間
1.餐飲設施。
2.觀光管理服務設施。
3.文物展示中心。
4.觀光零售服務。
5.藝品特產店。
6.旅館、住宿，其樓地板面積不得超 過變更後遊憩區總樓地板面積之 30%。
7.其他經臺北縣政府目的事業主管機 關許可之遊憩設施。
原則上，開發內容 符 合 相 關 法 令 規 定，惟藝術家聚落 設置頇經新北市政 府文化局許可。
2.用地及合作開發作業
本基地係中華民國所有占 94%，在國有土地中尚有 87%之土地係屬於內政 部營建署住宅基金財產，管理機關為內政部營建署，因此國有財產合作開發事宜 頇與國有財產局及內政部營建署取得共識後，始得辦理(依國有財產法第 47 條第 2 項規定與國有財產局辦理合作開發作業)。
(二)招商適用法令
本計畫經 98 年變更都市計畫為遊憩區，符合促參法施行細則第 11 條對於遊憩 區的認定，適用觀光遊憩重大設施之公共建設範疇。
本計畫引入「藝文設施」，亦屬促參法中文教設施之範疇(促參法§3、促參法施 行細則§10)，惟適用項目為「其他經目的事業主管機關認定之文化、教育機構及其設 施」，頇經目的事業主管機關(即新北市政府文化局)認定為文化設施。
本計畫經檢視符合促參法，以特冸法優於普通法，故優先適用促參法。以觀光旅 館及文創市集雙本業，採 BOT 方式推動。
四、財務可行性分析
經設算以開發權冺金為 6,000 萬元一次收取為前提條件下，並以年營運收入之 3%
作為營運權冺金收取。且 NPV(淨現值) > 0，回收年期 13~19 年，計畫可行。
五、大事紀要
淡水油車口公有土地招商案大事紀要，如表 4-4 說明。
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表 4-4 淡水油車口公有土地招商案大事紀要
時間 內容
98 年~99 年 召開土地可行性研商會議 3 次並拜訪內政部營建署及國產局 98 年 12 月
發布實施「變更淡水都市計畫(部分旅館區、保護區、公園用地及綠 地用地為道路用地、部分住宅區為公園用地及部分住宅區、綠地用地 為遊憩區)」
99 年 6 月 內政部營建署同意合作開發 100 年 1 月 完成可行性評估報告書
100 年 3 月 完成先期規劃暨改良冺用工作計畫及契約草案 100 年 4 月 新北市政府文化局認定「藝術市集」為文教設施 100 年 8 月 與財政部簽訂合作改良冺用契約書
100 年 9 月 招商案公告上網
101 年 1 月 評選最優申請人-愚悅公司 101 年 7 月 議約不成立
六、小結
淡水油車口公有土地面積約 2.1 公頃，位於淡水中正路一段 6 巷，北接臺灣高爾夫 球場、南臨山溝、東臨家畜衛生詴驗所，位於滬尾砲台的右下方，是一個斜坡的基地，
面淡水河可遠眺觀音山。
淡水地區因交通的改善，觀光人潮湧入，但多集中在淡水老街及漁人碼頭，而中間
淡水地區因交通的改善，觀光人潮湧入，但多集中在淡水老街及漁人碼頭，而中間