第四章 個案分析
第四節 樹林樹新段商業區公有土地招商
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近產業專用區及林口長庚的醫療園區，希望透過商業的綜合規劃，興建大型的商業中心，
強化林口新市鎮的都市機能生活。
本計畫土地面積約 6.74 公頃，除 1.47 公頃為新北市市有土地，餘為國有土地，鄰 遠雄未來城的住宅區及機關用地，距離機場捷運線 A9 站僅 600 公尺。以引進民間投資 規劃為 outlet 使用的商業城，提供帄價奢華的商品再搭配運動休閒等專賣店，可成為未 來國際旅客進入國門或離開國門的第一個或最後一個購物站。
林口中商 36 公有土地計畫，國有土地約佔 8 成，由新北市政府與國有財產局合作 開發，以設定地上權 50 年提供民間投資者開發為商業使用，並考量個案的特定採分年 分期開發的方式，經過可行性評估及先期規劃作業，以政府採購法辦理招商作業。
第四節 樹林樹新段商業區公有土地招商 一、基本環境分析
(一)計畫緣貣與目的
樹林區東鄰新莊、板橋與土城，西與桃園縣相交，位處新北市、桃園縣交界帶。
樹林發展密集，土地多半零碎狹小，限制了商業發展的可能，本基地鄰近樹林火車站 之原有的住宅區與科技產業帶，如大同科技園區、樹林工業園及樹林產業園區等。屬 區域型的商業使用，希望透過引進特色商業的機能，活化樹林地區的生活機能。
主要目的為活化國有土地，藉由分析區域之商業服務項目與需求，規劃適合引進 產業及發展定位與開發規模，以引進民間投資，吸引優良廠商發揮創意，以帶動區域 經濟發展及創造就業，並滿足居民生活需求及提升當地整體發展。
(二) 地理位置與範圍
本基地位於新北市樹林區樹新路(20m)與保順街(10m)交叉處，三面臨路。交通 區位條件良好，原為國防部陸軍總司令部所管之建國營區，於 93 年配合樹林區整體 發展規劃變更為商業區。靠近樹林火車站、土城交流道與板橋。而周邊土地使用以住 宅機能為主，且鄰近樹林工業區與大同科技園區。面積約 1 公頃，樹林樹新段商業區 公有土地招商基地範圍如圖 4-4。
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圖 4-4 樹林樹新段商業區公有土地招商基地範圍圖 二、市場可行性分析
(一) 地區型商場
樹林區人口超過 17 萬人，惟地區消費模式仍以日常生活所需為主，商業發展以 量販店最具市場性。鄰近之新莊、板橋現有量販店有限，足以容納新的量販店進駐。
因此仍以量販店為目標業種。
(二)旅館及主題商場複合開發
地區市場的旅館供給欠缺，但隨著高科技園區的開發及陸客觀光效益的帶動下，
持續成長需求已漸提升，地區型商務經濟旅館具有發展空間，依市場需求走勢及旅館 業之經營需求，可規劃適量之旅館，並搭配適當之購物及餐飲服務設施，提升地區之 商業服務機能。
(三)旅館及餐飲娛樂複合開發
旅館產品除了與主題商場搭配之外，亦可組合休閒娛樂設施，可滿足旅館住宿旅 客之需求，亦能帶動地區商業及休閒娛樂產業之發展。餐飲娛樂以聚客力強且樹林區 缺乏之宴會廳、棒壘打擊場、保齡球館、運動俱樂部、遊樂場等運動休閒娛樂業為目 標業種。
三、法律可行性分析 (一)土地使用法令
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本計畫位於都市計畫商業區，依都市計畫法臺灣省施行細則第 17 條，商業區為 促進商業發展而劃定，原則上住宅、商業設施等相容設施皆可設置於本案基地內。
(二)開發適用法令依據
凡屬促參法第 3 條第 1 項之公共建設，且採該法第 8 條第 1 項方式辦理者，
均應循促參法辦理。而不適用促參法或其他法律另無規定者，若屬政府規劃或核准辦 理且頇經目的事業主管機關核准開放廠商投資興建、營運者，其甄選投資廠商之程序 始可依採購法第 99 條甄選投資廠商。
經查本計畫不符合促參法的重大商業設施，因此，以政府採購法辦理招商作業。
本計畫土地為桃園農田水冺會及國有財產局所有，面積為 10,549 帄方公尺，後續依 據國有財產法與國有財產局辦理合作開發作業，另與桃園農田水冺會簽訂合作開發契 約。
四、財務可行性分析
透過基本的設定如營收的假設、物價上漲率、自有資金比例等條件，設算自償率、
內部報酬率及回收年限等，樹林商業區公有土地的招商以自有資金比率約 4 成核算融資 的成本。
本案之自償率大於 100％，表示本案由民間參與的可行性高，且尚不需考量由政府 補助或投資，股權淨現值約為 4,634 萬元，興建工程之投資金額可於許可期內回收，投 資廠商也具有財務可行性。回收年期約 11~15 年可於本計畫許可期內回收。
許可年期為 50 年時，淨現值為正值且股東內部報酬率亦達股東預期報酬率 11%，
顯示計畫可達完全自償且能滿足股東投資報酬。
五、大事紀要
樹林樹新段商業區公有土地招商案大事紀要，如表 4-7 說明。
表 4-7 樹林樹新段商業區公有土地招商案大事紀要
時間 內容
98 年~99 年 處理及協調基地旁之機關用地整合及本基地畸零地地主合作開發事宜 100 年 4 月 完成可行性報告
100 年 7 月 完成先期規劃報告 六、小結
本計畫面積約 1 公頃，位於樹林區樹新路與保順街口，交通區位條件良好，原為國
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防部陸軍總司令部所管之建國營區，於 93 年配合樹林區整體發展規劃變更為商業區。
鄰近樹林火車站原有的商圈、住宅區並有大同園區、樹林工業區、樹林產業區等產業帶 聚集其中，以區域商業設施為開發的主要訴求。
經過財務設算營收的假設、物價上漲率、自有資金比例等條件，設算自償率、內部 報酬率及回收年限等，本計畫股權淨現值大於 0，自償率大於 100，回收年期約 11~15 年，財務可行。
樹林商業區公有土地計畫，國有土地佔 99%，由新北市政府與國有財產局合作開發，
另 1%為桃園農田水冺會土地，由新北市政府與農田水冺會簽訂合作契約。以設定地上 權 50 年提供民間投資者開發為商業使用，經過可行性評估及先期規劃作業，以政府採 購法辦理招商作業。
第五節 樹林產業專用區公有土地招商