模型建構

本小節首先探討土地使用變遷之理論，再選定影響捷運沿線土地使用變遷之 因素，最後建構本研究之土地使用變遷模型。

3.2.1 土地使用變遷理論

Clawson and Stewart (1965) 對土地使用的定義為「人類在土地上從事 一切直接與其有關之活動」。即表示土地使用是指人類為了特定的目的，對土 地資源的利用方式進行一種選擇行為，從事開發、使用、改造和保護等經營 土地資源的一切活動。譬如選擇將土地資源從事農業、住宅或商業等使用。

土地使用也是人類改變土地覆蓋的一種過程。Turner Ⅱ et al. (1995) 認 為土地使用的形成，是決策者受到社會經濟及自然環境驅動力的影響下，在 其土地上進行土地開發的行為，而最後結果的呈現即為土地覆蓋。

土地使用是人類使用資源的表現，不同的土地使用型態、強度及其分布 皆反應了人類各項地表活動的類別強度及分布。土地使用的變化充分反應出 人類活動的空間變化；某種設施或活動在空間上的擴張、縮小、移動或其他 變化皆反應了當時各項自然、政治、經濟、社會、法規及科技等因素所形成 之驅動力的變化，或個人價值觀的改變。Molyneaux (1979) 指出土地使用的 變遷類型相當複雜，由空地變為開發的土地使用即為一複雜的過程(引自張曜 麟 2005)。

土地使用及土地覆蓋變遷的研究包含十分廣泛內容，從自然環境到人文 社會的經濟活動皆屬這方面研究的範疇。時間尺度上由過去到現在的歷史資 料演變，進而預測未來。而空間尺度方面由上至全球土地覆蓋變遷，至國家 地區，下至個別地主擁有的土地。為了釐清上述土地使用在時間與空間尺度 中的變遷機制，Turner Ⅱ et al. (1995) 將土地使用的研究計畫歸納出三 個焦點與兩個整合行動。

1. 焦點一：土地使用變遷(個案比較研究)

焦點一是藉由個案分析的方法了解土地使用變遷及地表覆蓋的種類 與位置。由於土地管理者（如：農夫）為決定土地使用及地表覆蓋情形 的直接因素，因此焦點一針對主要的土地管理者類別及其土地之現在與 過去的使用狀態加以定義。經過個案的比較與分析之結果，則可對複雜 的土地使用變動情況有更深的了解，並可嘗試著從其中找尋出一些通 則，以建立該地之土地使用變遷模型。

2. 焦點二：土地覆蓋變遷(直接觀測及診斷模型)

焦點二結合了直接觀測與地表覆蓋變遷之經驗模式，重點在於其利 用遙感探測技術以直接獲得土地覆蓋隨著時間與空間不同的變遷情況，

並透過診斷模式將此結果與個案研究所得之資訊結合後，有助於對覆蓋 情形改變過程的了解以及建立一套具可信度的短期預測模型。透過焦點 二之研究，我們可觀察到特殊的地表覆蓋分佈或在時間序列上觀察地表 覆蓋的空間變化，不僅使焦點一之土地使用的動態情況與大範圍的地表 覆蓋變遷更容易結合，也提供了許多總體分析模式所需的空間元素。

3. 焦點三：地區與全球模型(整合評估的架構)

對於新的土地使用及地表覆蓋模型或是改善後的模型來說，焦點三 發展出許多模式結構，以建構區域及全球尺度的土地使用變遷模式，而 這些模式可用來預測長期的土地使用及地表覆蓋的變化，同時，也提供 了一套工具以評估環境變遷對土地使用所造成之衝擊。

4. 整合行動一：資料與分類

將研究分析的資料合理的分類，以及設計一套土地使用及地表覆蓋 變遷模型所須的資料分類結構。

5. 整合行動二：尺度變異之研究

此行動的目的主要在於了解土地使用及地表覆蓋過程在不同尺度下

（如不同的時間與空間）的變動情況，以及尺度不同所造成的影響。

3.2.2 土地使用變遷之影響因素

經過上一小節理論的說明可知，欲了解土地使用變遷的機制，首要的課 題即為釐清促使土地使用變遷的驅動因子(驅動力)為何。驅動因子也就是土 地使用模型中的自變數(外生變數)。本研究整理 Landis et al. (1998) 及 張曜麟 (2005) 相關文獻選擇土地使用變遷之影響因素，大致可分為五類，

分別是：社經環境變數、交通變數、鄰近特性變數、原土地使用、計畫環境 變數。

1. 社經環境變數

社經條件的改變，譬如人口的上升，可能會造成對土地的需求，人 口對應最明顯的土地使用方式即為住宅需求，因此社經環境變數反應出 了對土地的需求。由於需求的產生，伴隨著的利潤也隨之產生，這時土 地的擁有者或開發者便會理性的選擇其效用最大或利潤最大土地開發方 式，遂形成土地使用的選擇模式。一般來說，社經環境變數無法由土地 使用決策者控制，又其產生的影響力往往十分巨大，所以預期社經環境 變數會顯著影響土地使用變遷。在社經環境變數方面本研究選取以下變 數：

(1) 人口數：人口數可能會促使土地使用改變為住宅使用，對住宅使用 之效用函數預期有正向影響。人口的資料來源經由歷史資料的人口 數進行分派至每個 100m x 100m 的網格內。

(2) 人口成長率：人口成長率同上一個變數亦可代表對住宅的潛在需 求，對住宅使用之效用函數有正向影響。

(3) 公告現值：土地公告現值若較高，會增加開發者的土地取得成本，

使土地開發案的利潤變小。因而阻礙土地開發的機率，減少土地開 發的決策者的開發意願。但公告現值亦具有另一項意義，公告現值 較高，可能象徵其區位或開發條件較好，因而帶來較高的開發利 潤。所以預期公告現值對各類型土地使用可能產生正向或負向影

響，必須就個別方案做討論，目前無法對其期望符號做判定。

(4) 公告現值差額：公告現值差額越高，可能表示其開發潛力越高，預 期開發者會對於該土地有較高的開發意願。因此，其期望符號為正。

(5) 剩餘容積：剩餘容積越大則可供開發的型態越有彈性，因此預期剩 餘容積對與住宅及商業土地使用變遷皆有正向影響。

2. 交通變數

交通可及性常常是主要政經商業中心選擇區位的重要因子。意即政 經商業中心(或商圈)常為於主要交通設施所在地，譬如交流道附近或捷 運車站附近。因此，以先驗知識判斷，若一筆土地對主要交通設施之可 及性高，對於住宅及商業的開發機率機率亦相對提升。所以本研究將宗 地至主要交通設施的可及性納入變數。詳述如下。

(1) 至捷運車站之距離：衡量方式為每筆網格之中心點與其最接近之捷 運車站之距離。

(2) 網格在捷運沿線 200 公尺內：根據過去研究可知，捷運對於其沿線 所產生的影響會隨著其距離而有所不同。而過去研究結果顯示，捷 運所產生的影響大約在捷運沿線 200 公尺的處為一分界點。因此，

該網格是否位在沿線 200 公尺內，可能為一關鍵影響因素。而其預 期符號需針對各方案作個別討論。

(3) 鄰近道路寬：鄰近道路越寬，表示此網格內之土地位居要地，其開 發機率亦相對提升。衡量方式為每筆網格內道路的平均寬度。

3. 鄰近特性變數

每筆土地可能會受到其鄰近土地使用類別的影響。舉例來說：假設 一塊空地，其週邊為住宅使用。此時，這塊空地轉變成為住宅或商業使 用的機率可能比轉變為工業使用的機率高。

(1) 相鄰分區之農業使用比率：各研究分區其鄰接之 8 個分區中，農業 土地使用所佔之比例。

(2) 相鄰分區之住宅使用比率：各研究分區其鄰接之 8 個分區中，住宅 土地使用所佔之比例。

(3) 相鄰分區之商業使用比率：各研究分區其鄰接之 8 個分區中，商業 土地使用所佔之比例。

4. 計畫環境變數

計畫環境變數表示土地受到政府政策的影響，可能有導向土地作特 定使用或限制土地不可作特定使用的作用。因此本研究將計畫環境變數 納入模型。

(1) 農業(未開發)土地使用分區：該分區之土地使用分區為農業(未開 發)土地使用；

(2) 住宅土地使用分區：該分區之土地使用分區為住宅土地使用；

(3) 商業土地使用分區：該分區之土地使用分區為商業土地使用；

表 3-3 土地使用變遷之影響因素表

變數名稱 代號 期望符號 變數指定型態

人口數 Pop + 共生變數

人口成長率 PG + 共生變數

公告現值 ACV 未知 共生變數

公告現值差額 ACVM + 共生變數

剩餘容積 SC + 共生變數

至捷運車站距離 A_RT - 共生變數 網格在捷運沿線200公尺內 ITH 未知 共生變數

鄰道路寬度 RW + 共生變數

相鄰分區之未開發使用比例 A_Unde 未知 共生變數 相鄰分區之住宅使用比例 A_Resi 未知 共生變數 相鄰分區之商業使用比例 A_Com 未知 共生變數 未開發土地使用分區 P_Agri 未知 方案特定變數 住宅土地使用分區 P_Resi 未知 方案特定變數 商業土地使用分區 P_Com 未知 方案特定變數

3.2.3 模型認定

根據前一小節的課題分析，釐清本研究的對象及目標，再透過土地使用 變遷相關理論的解釋。下一步驟進行模型認定，用來解釋自變數與應變數間 的關係。

Landis et al. (1998) 指出過去慣用的分析方法(迴歸分析)已不再適用 像宗地土地使用變遷，這類型的離散過程。而 logit 與 probit 模型是較為 適合的離散選擇模型。羅吉特模型又區分為兩種典型，二元羅吉特與多項羅 吉特。在分析土地使用變遷的研究中，常用多項羅吉特模型。多項羅吉特不 是次序模型，意即其方案集合沒有優先順序之分。這個特性用在土地使用變 遷時，即表示不會有任何一種土地使用類別一定較另一種優先或更好。舉例

Landis et al. (1998) 指出過去慣用的分析方法(迴歸分析)已不再適用 像宗地土地使用變遷，這類型的離散過程。而 logit 與 probit 模型是較為 適合的離散選擇模型。羅吉特模型又區分為兩種典型，二元羅吉特與多項羅 吉特。在分析土地使用變遷的研究中，常用多項羅吉特模型。多項羅吉特不 是次序模型，意即其方案集合沒有優先順序之分。這個特性用在土地使用變 遷時，即表示不會有任何一種土地使用類別一定較另一種優先或更好。舉例