權利變換之相關文獻

第二章 文獻回顧

第一節 權利變換之相關文獻

都市更新條例第3條第5款對於權利變換有明確的定義，定義如下；係指更 新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施 者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市 更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後 建築物及其土地之應有部分或權利金。因此，葉文德(2008)指出權利變換的精 神，就在於「按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土 地之應有部分或權利金」。

卓輝華(2010)亦認為計算權利價值是整個權利變換中最為重要的一個環 節，其認為都市更新權利變換機制，是權利人在權利變換前，可以確認相對合 理的權利價值比例，於權利變換後，可以公帄的分配開發後價值，因此，權利 價值評估是權利變換辦法的關鍵。確實不動產估價結果，關係到實施者與權利 人的價值分配之基礎，此外亦是主管機關與審查委員對於都市更新前後權利變 換價值是否公帄允當之審議基礎。葉文德(2008)於其著作中亦提及；基本上更 新前價值之估價結果，不論價值高低，與實施者都無關。因為實施者是以共同 負擔金額來直接分配更新後價值，而估定更新前各所有權人之權利價值，將會 換算為比例，權利關係人間彼此權利價值關係是相對的。因此，只要大家都在 同一標準下完成鑑價，不論價值鑑高鑑低，均屬公帄。但更新前價值仍關係到 不願與不能參與分配者領取補償金的多寡；至於更新後價值，則關係到實施者 與所有權人之間的分配比例，因為實施者提供的共同負擔資金，是以樓地板折 價抵付，所以更新後價值如果估高，分回的樓地板就會較少，而且將來完工後

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提高售價可以賺取價差的空間相對減少，甚至因而虧本，對實施者不利。所以，

估價師進行更新前後鑑價作業必頇嚴謹。因此對於更新前價值的評估在權利變 換辦法中是相當重要的一個環節，但在鑑價機構選擇方陎，在都市更新權利變 換實施辦法第6條第一項規定；權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地 應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託 三家以上專業估價者查估後評定之。

而對於三家以上估價者係由實施者委託之疑議，游振輝(2006)於研究中對 於此舉是否有黑箱作業之虞而損及更新居民們的權益提出了質疑，其表示；有 關估價機構的選定過程，若實施者為政府部門同時負責尋找三家估價公司評定 權利價值，又兼審議監督之責，造成「球員兼裁判」、極易引起民眾對於權利 評價公帄性的質疑。即便由都市更新事業機構或民間自組之更新會，負責尋找 三家估價公司評定權利價值，但因估價的委託者是實施者，估價費用的支付也 是實施者，只要三家估價公司評定結果差距在20%以內，實施者便有權決定其 中一家的估價結果作為更新後權利變換分配的依據，由於決定過程是否涉及

「黑箱作業」局外人不得而知，其決策過程頻遭質疑，三家估價公司評定之價 值，實施者是依何種標準來選定其中一家作為評定基準？都將影響權利變換作 業是否公正客觀，理應有所規範。

張雨新(2007)亦對於採權利變換實施都市更新之方式時，土地權利關係人 對於評定之價格暨其更新後所得分配之權利價值有異議而提出調解調處時，亦 有個案發生調解申請人因實施者拒絕或怠於提供相關鑑價資訊，造成調解申請 人因資訊不足，無法判斷其權利折損程度，故而影響調解成效之情事，此有待 都市更新條例修法時，加重並課予實施者提供相關資訊之義務，以求資訊公開 透明與維持帄等原則。

綜觀上述文獻顯示，整個權利變換實施的重點在於更新前的權利價值評

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估，評估出最適宜的更新前權利價值，才能成為更新後按價格比例分配的基 準，而這又是容易受到爭議的程序，三家估價公司是由實施者委託估價以及支 付費用，容易造成更新居民們的聯想，若是將更新前價格低估，雖然可降低更 新後的更新居民們的共同負擔費用，但卻也影響到不願參與都市更新欲領取現 金的更新居民，而往往都市更新的糾紛皆由此而來，實施者也不願發生這類糾 紛導致更新時程延宕而浪費更多時間與成本，此結果顯示這是實施者多採取協 議合建而少用權利變換的重要原因之一。

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