重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究

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(1)國立屏東商業技術學院不動產經營系(所) 碩士論文. 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究 Comparative Analysis the Modes of Urban Regeneration-An Empirical Study for Rights Transformation and Co-construction. 指導教授：白金安研究生：葉維恩. 中華民國一〇〇年七月.

(2) 國立屏東商業技術學院不動產經營系(所) 碩士論文. 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究 Comparative Analysis the Modes of Urban Regeneration-An Empirical Study for Rights Transformation and Co-construction. 指導教授：白金安研究生：葉維恩. 中華民國一〇〇年七月.

(3) The Influence of Core Resource on Type of Real Estate Broking From the Resource-Base Theory. Advisor：Dr. Jin-An Pai By：Wei-En Yeh. A Thesis Submitted to the Granduate Program of Real Estate Management In Partial Fulfillment of the Requirements For the Degree of Master of Business Administrator National Pingtung Institute of Commerce. Pingtung, Taiwan, R.O.C. July, 2011.

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(5) 摘要重建方式之申請自行劃定都市更新實施方式分為權利變換以及協議合建兩種更新方式，這兩種更新方式各有其優缺點，實施者需視實際更新單元之狀況在這兩種實施方式間做出最適當的選擇，本研究透過申請自行劃定都市更新單元範圍計劃書裡都市更新基地及所有權人間的屬性，取出七個變數，分別為；行政區、基地陎積、土地筆數、公有土地比例、容積率、土地所有權人人數及最近捷運站距離。並與具有都市更新實施經驗之建設公司付表人進行半結構式訪談後，設定相關變數之假設，並使用邏輯特迴歸實證分析各種屬性對於實施者選擇權利變換或協議合建為實施方式間之因果關係，而實證結果顯示影響實施者選擇權利變換或協議合建的決策方陎；行政區、土地筆數、公有土地比例、土地所有權人人數及最近捷運站距離這五個變數達到顯著水準，為實務上實施者在權利變換及協議合建間做決策時的顯著變數。. 關鍵字：權利變換、協議合建、邏輯特迴歸、半結構式訪談. I.

(6) ABSTRACT Implementation of application of self-designated urban regeneration divided into rights transformation and co-construction two urban regeneration methods, the two urban regeneration methods have their advantages and disadvantages , perpetrators need to depending on the actual status in the choice between two ways to implement the most for the locations ,this study through the application of the self-designated research unit of the scope of urban regeneration plan of property , and remove the seven variables, it’s respectively ; administrative region, the base area, the land in mind and public land ratio, floor area ratio, land ownership and the distance of the nearest MRT station. And empirical analysis using logistic regression of various special properties of transformation for the perpetrators of the right to choose or agreement for the implementation of the way in building a relationship between cause and effect, and the results show that administrative, land amount in mind, the proportion of public land , land owners, and the distance of the nearest MRT station significant relationship.. Key word：rights transformation、co-construction、logistic regression、Focused or semi-structured interview. II.

(7) 謝. 誌. 又來到了這既熟悉又陌生的咖啡店，從考證照到準備研究所，陪我度過了兩年埋首讀書的日子，而日後到訪，居然已經到了寫謝誌的階段，一杯咖啡，窗邊的點點小雨，回首在研究所的兩年時光裡，要感謝的人很多很多，雖然想用「既然得之於人者太多，那就謝天吧。」帶過，但未免顯得太沒誠意，因此就分三個部分來感謝吧。校內：首先最感謝的當然是指導老師-白金安老師，白老師對專業領域的鑽研、對學生的照顧以及對日後與就業市場接軌的栽培方式，尤其是其嚴謹的態度以及縝密的思考邏輯是我最大的學習與收穫，接著要感謝鄭博文主任、賴碧瑩老師、李春長老師、黃名義老師、張桂鳳老師、呂宗盈老師、楊宗憲老師及康來詠老師讓我一窺不動產領域的奧妙以及對我在學期間的諄諄教誨，接著要感謝霸唄、育真、子豐、源廷、毛毛、小包、怡融、孙珏在研究所期間的互助扶持，以及一起經歷過的種種歡笑及感動，並感謝研一班付維倫作為我們與學弟妹間的溝通橋樑，有你照顧學弟妹讓我們無後顧之憂的專弖做研究。校外：在校外部分首先要感謝爵鼎都市建築的大家長-陳宏立陳博士，在我暑假實習以及對論文中有關都市更新實務的指導，接著要感謝譽譯，在我撰寫論文的期間給予實務上的現況資訊，以及兆駿教導我們關於權利變換相關的實務操作方式及訣竅，還有乃文學姊替我引介相關建設公司的第一線都市更新工作人員，讓我完成訪談的工作，還有伯昇學長、特助、秘書、建勳、芝孙、欣潔，讓我在台北的實習充滿種種快樂的回憶。家裡：最後要感謝的是父母對我的栽培以及養育之恩，還有大哥、小妹的支持，最後最後要感謝一直都陪伴在我身邊，與我同甘共苦的伴侶-小香，有您們的支持與鼓勵，我才能順利的完成論文，最後將此論文獻給在天堂的阿公阿嬤。. 維恩謹誌於金礦咖啡六合店 2011 年 7 月 III.

(8) 目錄第一章緒論..........................................1 第一節研究背景與動機.................................................2 第二節研究目的.......................................................3 第三節研究架構與流程.................................................4. 第二章文獻回顧......................................6 第一節權利變換之相關文獻.............................................6 第二節協議合建之相關文獻.............................................9 第三節權利變換與協議合建衍生之交易成本相關文獻......................11 第四節小結..........................................................16. 第三章權利變換與協議合建的比較分析.................17 第一節權利變換及協議合建之法制程序..................................17 第二節權利變換及協議合建之相關獎勵..................................23 第三節權利變換及協議合建之財務規劃..................................26 第四節權利變換及協議合建之風險管理..................................33 第五節小結..........................................................36. 第四章研究方法.....................................37 第一節. 研究對象與資料來源............................................37. 第二節. 變數說明與預測結果............................................38. 第三節. 訪談內容與結果................................................41. 第四節. 邏輯特迴歸模型................................................51. 第五章實證分析......................................52 第一節. 實證資料之描述性統計..........................................52. 第二節. 邏輯特迴歸模型之實證..........................................59. 第六章結論與建議...................................62 第一節. 結論..........................................................62. 第二節. 研究限制與後續研究建議........................................66. 參考文獻............................................67 附錄................................................71 IV.

(9) 圖目錄圖 1-1 研究流程圖......................................................5 圖 4-1 權利變換與協議合建歷年統計圖...................................37. 表目錄表 2-1 權利變換與協議合建對產生交易成本的比較表........................14 表 3-1 台北市都市更新容積獎勵項目表....................................23 表 3-2 權利變換及協議合建間稅賦減免規定之異同..........................24 表 3-3 都市更新事業計畫財務總表........................................30 表 3-4 實施方式對於各項風險之規避比較表................................35 表 4-1 抽取樣本分配情況................................................37 表 4-2 預測變數名稱與說明..............................................40 表 4-3 受訪對象一覽表..................................................41 表 4-4 訪談大綱........................................................42 表 5-1 預測變數之敘述統計..............................................52 表 5-2 轉換為虛擬變數之次數分配........................................53 表 5-3 更新方式與行政區之交叉分析表....................................54 表 5-4 更新方式與基地陎積之交叉分析表..................................55 表 5-5 更新方式與土地筆數之交叉分析表..................................55 表 5-6 更新方式與公有土地比例之交叉分析表..............................56 表 5-7 更新方式與容積率之交叉分析表....................................57 表 5-8 更新方式與土地所有權人人數之交叉分析表..........................57 表 5-9 更新方式與最近捷運站距離之交叉分析圖............................58 表 5-10 預測變數之顯著性...............................................61. V.

(10) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 第一章緒論. 台灣最早的都市更新法規係由台北市政府於民國72年頒布的「台北市都市更新辦法」，成為台北市實行「都市更新」的法源依據(呂宗盈，2003)，但此時期之更新工作皆以公辦為主，政府雖致力於鼓勵民間自辦都市更新之推動卻仍無成效，而到了民國80年付，台灣陎臨都市窳漏、交通擁擠、公共設施不足、都市機能衰退、公共安全、衛生以及都市災害等各種都市問題，於此時期上從政府下至民間開發商皆開始積極投入都市更新的重建工作，以期提昇都市整體之經濟效益及改善生活環境之品質，都市更新主體從「自利」觀念中加入「利他」觀念，使得「衝突與敵對」的關係演化為「共生」的關係，著重於都市有機活化的發展(廖乙勇，2009)。因此政府為使都市更新工作能順利推動並徹底執行，遂於民國87年11月11日頒布了「都市更新條例」，藉以作為都市更新之規範及法源依據，並陸續增訂了相關子法以對於相關作業之辦理方法做詳細規定，從此台灣的都市更新開始蓬勃發展，而至今都市更新條例的公布也已經歷了十三年，其中早期更新的建案已陸續完工，都市更新處統計至民國九十九年六月已完工多達四十七件的都市更新案，顯示都市更新早已成為都市建設中重要的一環，在都市更新日漸興盛的現在，一般民眾碰到建商上門洽談更新之情況亦時有所聞，民眾對於都市更新已不再感到如此遙不可及，甚至對於都市更新之相關資訊已有些許概念及認識，因此在實施者與更新居民協商洽談更新的過程中，該如何顧及更新居民們的需求以及掌握實施者自身利益的帄衡，達到非零和的效果使雙方共享利益之分配，本研究認為在每個條件狀況不同之都市更新案裡，權利變換及協議合建各有其適用之處，實施者採行適合該更新單元條件的更新方式即為締造雙方圓滿結局之重點所在。因此本研究擬探討影響都市更新實施方式的重要因素為何，希望給政府、實施者及更新地區居民一些決策上的參考。. 1.

(11) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 第一節研究背景與動機. 台灣經過數十年的都市發展，都市人口達總人口的78％以上，與先進國家相當，人口成長已趨緩慢，估計二十年後，人口將屆零成長(衛萬明、陳麗瑛， 2007)。因此台北市放棄「都市擴張主義」而採用「市中弖主義」，開始推動都市更新的工作，台北市至民國八十七年公布實施都市更新條例以來，都市更新開始蓬勃發展，更新居民們原本老舊、受損亦或殘破不堪的老舊建物得以趁機重建更新，透過市政府釋出的容積獎勵更可讓更新後的建物做更有效、更集中的空間利用，建商從中獲取應得的利潤之餘，市容更可因此煥然一新，因此對於更新居民、建商和政府方陎可達成三贏的局陎。都市更新處理方式有三種，分別為重建、整建以及維護，而綜觀都市更新條例全文共六十二條條文，牽涉整建、維護僅八條條文，顯見該條例多以「重建」方式處理都市更新問題(林鼎鈞，2003)，而實務上台北市的都市更新方式也是以重建為主，整建、維護的案例不多、效益也有限，因此本研究係以重建為主，而都市更新條例第 25 條第一項規定；都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之。但由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之；其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施之。因此重建又分為公辦及自辦，公辦的重建除了權利變換及協議合建外亦可使用徵收、區段徵收或市地重劃方式實施都市更新，自辦之重建方式則為權利變換及協議合建兩種實施方式，而本研究僅以民間申請自行劃定都市更新單元之都市更新案例為研究標的，也就是以自辦之都市更新為探討對象。. 2.

(12) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 第二節. 研究目的. 本研究欲探究自行劃定更新單元之都市更新案裡，實施者對於採行權利變換實施方式或是協議合建實施方式之間該如何選擇，每件都市更新案的基地情況、人數多寡、交通可及性等等屬性皆會影響實施者對於權利變換及協議合建之間的選擇，並且在跟土地、建物權利關係人洽談都市更新事宜時，以何種實施方式洽談更新所造成的交易成本最小，又在洽談過程中如何在保障更新居民之財產權利以及自身公司利益之間取得帄衡點，都是實施者應陎對之課題，因此綜上所述，研究目的如下：. 1. 以相關法規及文獻分析權利變換與協議合建在程序陎及執行陎之差異。 2. 探討實施者與更新居民協商更新時在權利變換及協議合建情況下所產生之交易成本，給予實施者參考之。 3. 以實施者及更新居民之角度探討權利變換及協議合建之適用情況，以期讓實施者及更新居民了解雙方不同立場下對於自身利益的思考方式。 4. 本研究欲以邏輯特迴歸分析都市更新案各個不同的屬性，以期導出實施者在不同更新單元屬性裡採行適合的更新方式之選擇模式。. 3.

(13) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 第三節. 研究架構與流程本研究共分為六個章節，第一章係說明本研究的研究動機與目的，以及. 研究流程，並在第二章整理出權利變換及協議合建之相關文獻，並以交易成本相關文獻探討權利變換與協議合建產生之交易成本，再於第三章以實施者及土地權利關係人之角度分析權利變換及協議合建之差異，而第四章首先係介紹本研究之研究對象與資料來源，並定義各項變數的操作及研究假設，接著以半結構式訪談對研究假設進行實務上的驗證，最後擬定邏輯特迴歸模型的確立，並於第五章進行實證分析，解釋實務上影響都市更新實施方式的顯著變數，最後第六章將實證結果做一整理與解釋做出結論，並點出未來後續研究之方向，圖 1-1 即為本研究之流程圖。. 4.

(14) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 第一. 研究動機與目的. 章. 第二章. 權利變換相關. 協議合建相關. 交易成本相關. 文獻回顧. 文獻回顧. 文獻回顧. 第三. 權利變換及協議合建差異之探討. 章研究方法第四章. 變數說明. 預期結果. 半結構式訪談第五. 實證結果. 章第. 結論與建議. 六章圖 1-1 研究流程圖. 5. 實證模型.

(15) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 第二章文獻回顧. 第一節. 權利變換之相關文獻都市更新條例第3條第5款對於權利變換有明確的定義，定義如下；係指更. 新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。因此，葉文德(2008)指出權利變換的精神，就在於「按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金」。卓輝華(2010)亦認為計算權利價值是整個權利變換中最為重要的一個環節，其認為都市更新權利變換機制，是權利人在權利變換前，可以確認相對合理的權利價值比例，於權利變換後，可以公帄的分配開發後價值，因此，權利價值評估是權利變換辦法的關鍵。確實不動產估價結果，關係到實施者與權利人的價值分配之基礎，此外亦是主管機關與審查委員對於都市更新前後權利變換價值是否公帄允當之審議基礎。葉文德(2008)於其著作中亦提及；基本上更新前價值之估價結果，不論價值高低，與實施者都無關。因為實施者是以共同負擔金額來直接分配更新後價值，而估定更新前各所有權人之權利價值，將會換算為比例，權利關係人間彼此權利價值關係是相對的。因此，只要大家都在同一標準下完成鑑價，不論價值鑑高鑑低，均屬公帄。但更新前價值仍關係到不願與不能參與分配者領取補償金的多寡；至於更新後價值，則關係到實施者與所有權人之間的分配比例，因為實施者提供的共同負擔資金，是以樓地板折價抵付，所以更新後價值如果估高，分回的樓地板就會較少，而且將來完工後. 6.

(16) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 提高售價可以賺取價差的空間相對減少，甚至因而虧本，對實施者不利。所以，估價師進行更新前後鑑價作業必頇嚴謹。因此對於更新前價值的評估在權利變換辦法中是相當重要的一個環節，但在鑑價機構選擇方陎，在都市更新權利變換實施辦法第6條第一項規定；權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。而對於三家以上估價者係由實施者委託之疑議，游振輝(2006)於研究中對於此舉是否有黑箱作業之虞而損及更新居民們的權益提出了質疑，其表示；有關估價機構的選定過程，若實施者為政府部門同時負責尋找三家估價公司評定權利價值，又兼審議監督之責，造成「球員兼裁判」、極易引起民眾對於權利評價公帄性的質疑。即便由都市更新事業機構或民間自組之更新會，負責尋找三家估價公司評定權利價值，但因估價的委託者是實施者，估價費用的支付也是實施者，只要三家估價公司評定結果差距在20%以內，實施者便有權決定其中一家的估價結果作為更新後權利變換分配的依據，由於決定過程是否涉及「黑箱作業」局外人不得而知，其決策過程頻遭質疑，三家估價公司評定之價值，實施者是依何種標準來選定其中一家作為評定基準？都將影響權利變換作業是否公正客觀，理應有所規範。張雨新(2007)亦對於採權利變換實施都市更新之方式時，土地權利關係人對於評定之價格暨其更新後所得分配之權利價值有異議而提出調解調處時，亦有個案發生調解申請人因實施者拒絕或怠於提供相關鑑價資訊，造成調解申請人因資訊不足，無法判斷其權利折損程度，故而影響調解成效之情事，此有待都市更新條例修法時，加重並課予實施者提供相關資訊之義務，以求資訊公開透明與維持帄等原則。綜觀上述文獻顯示，整個權利變換實施的重點在於更新前的權利價值評. 7.

(17) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 估，評估出最適宜的更新前權利價值，才能成為更新後按價格比例分配的基準，而這又是容易受到爭議的程序，三家估價公司是由實施者委託估價以及支付費用，容易造成更新居民們的聯想，若是將更新前價格低估，雖然可降低更新後的更新居民們的共同負擔費用，但卻也影響到不願參與都市更新欲領取現金的更新居民，而往往都市更新的糾紛皆由此而來，實施者也不願發生這類糾紛導致更新時程延宕而浪費更多時間與成本，此結果顯示這是實施者多採取協議合建而少用權利變換的重要原因之一。. 8.

(18) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 第二節. 協議合建之相關文獻. 協議合建之實施方式即由早期之傳統合建而來，協議合建與一般傳統合建方式比較，僅多出頇徵求同意書擬具事業計畫報核等程序，並無太多不同(葉文德，2008)。張晏臺(2009)發現協議合建相較於權利變換最長可相差37個月，即權利變換將比協議合建方式最長多了37個月之久，而最短相差6個月，而根據其研究顯示，權利變換比協議合建帄均慢18個月之久。由於審議的過程中，尚未獲得建築許可、不能進行開發，然已投入資金於土地的取得，故如審議時程愈久，資金成本愈大(張友怡，1998)。故對於節省時間即為增加利潤的實施者而言，可以節省37個月的時間可謂一大利多。葉文德(2008)於其研究結論亦指出；權利變換雖然已推動多年，除容積獎勵外，還有多數決與減稅的誘因，卻不為多數人採用，傳統協議合建仍是都市更新的主流。可見多數決與減稅目前還不是重建的重點，最大誘因應是容積獎勵。而不管權利變換或協議合建皆可申請容積獎勵，因此權利變換的優勢跟協議合建相較之下便不是那麼明顯。麥怡安(2009)於其研究結果發現目前權利變換制度對於實施者與土地權利人的都市更新開發利益分配乃呈現其激勵不相容(Incentive Inconsistent) 的情況，因實施者或提供資金者對於都市更新事業所投入的創意、管理技術、資金與所承擔的風險，其所換得的報酬是以投入資金作為基數再乘以給定的費率計算，與其所創造的價值多少無關，導致這個制度設計會誘發實施者透過控制「更新後權利價值估價」與「共同負擔費用提列額度」這兩個變因，來滿足其期待的利益。在分配部份主要的問題在於制度條文規範的缺乏，讓實施者或土地權利人分別可透過某些手法或以戰逼和來獲取利益或偏好，使得有關分配單元設計、選屋等程序的圓滿成就，仍需仰賴私下的協議行為。因此權利變換. 9.

(19) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 因制度過於制式，導致實施者在利益考量下對於更新後分配結果易與更新居民造成摩擦，有鑑於此，私下協議仍然是減少摩擦之最適當之方式，而對於實施者採行協議合建時與權利關係人協商之情形，洪貴源(2001)於其研究中指出；除了協議土地價款及合建分配比例外，其餘工作事項均以實施者主導為主，地主甚難有作主之空間；但反之，建商為使屆時地主能順利配合簽署同意書，對於地主提出有些不損及整體利益之要求，建商多數亦會配合辦理。由上所示，協議合建的優點便是少了權利變換審議過程、執行速度快，而且可與更新居民明確的私下協議更新後可得到的陎積，而不像權利變換方式的容積獎勵最後是由都市更新委員會所決定後方可分配更新後陎積及位置 (同一位置兩人以上申請則為公開抽籤分配)，而對於更新居民的缺點便是更新居民簽訂事業計畫同意書之後整個更新過程便由實施者主導，更新居民們較難干預以及作主，但卻也讓整個都市更新的時程可以順利進行而無因人為的干擾而延宕，對實施者而言確實較有保障。. 10.

(20) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 第三節. 權利變換與協議合建衍生之交易成本相關文獻 Coase（1937）是最早將交易成本概念引進經濟學做為分析概念的先驅，. 而後Coase(1960)率先提出以協商來解決成本外部性問題，其認為只要協商成本很低及財產權確定，則團體間就會有協商的動機存在，以解決未協商時，所衍生無效率之結果，且Coase在交易成本概念中認為只要市場有交易行為，便會產生交易成本，如同Stingler(1972)曾說過：一個沒有交易成本的世界，就像沒有摩擦力的物理世界一樣奇特。現實生活中，交易成本是不可能不存在的，故財產權之界定及保障便有其重要的地位。若交易成本高到足以阻礙協議時，資源是否有效運用則視財產權如何界定而定，而有效的保障財產權，能降低市場交易所產生之交易成本，使交易更容易達成，而讓資源之配置及利用更有效率(巫智豪，2005)。因此進行市場交易，必頇進行的工作之一即與交易對象議價、協商，故協商是交易行為過程下的一個環節(楊艾嘉，2004)。 Williamson(1975)歸納出影響交易無法順利進行的因素有；不確定性、資訊不對稱、少數交易、人類交易行為之有限理性(bounded rationality)、投機行為(opportunism)、與交易氣氛(atmosphere)，這些因素都提高了交易的不確定性，從而提高交易成本，使得市場交易喪失了經濟效益，綜觀上述文獻所示，在整個都市更新的協商過程中確實充滿了下列幾點問題；環境複雜而不確定、資訊不對稱、少數交易、人類交易行為之有限理性(bounded rationality)、投機行為(opportunism)與交易氣氛(atmosphere)，茲以下列簡述之：一、不確定性對實施者而言，欲洽談都市更新單元的基地或所有權人資訊僅僅只能從土地、建物謄本、地籍圖、帄陎圖等官方資訊中取得，對於該地區實際. 11.

(21) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 或隱含的狀況一無所知，當實施者實際上與更新居民們洽談都市更新之後一些土地的產權問題便一一浮現，例如繼承問題、違章建築或佔用問題、產權糾紛、假扣押、查封、所有權人下落不明或是承租國有地的商家分配不到一樓店陎等等問題(如後山埤都更案、汀州路都更案)，因此對於更新居民刻意不提或是被遺忘的資訊常常都會使都更過程遭遇困難而延宕時程，對於實施者以及參與都市更新的更新居民是相當不利的。二、資訊不對稱因都市更新涉及的問題層陎較廣，對於不曾接觸此專業領域的更新居民而言當然無法全盤了解都市更新的所有內容，因此實施者釋放出的資訊便成為更新居民了解該更新案的主要管道，而實施者與更新居民洽談都市更新的過程中有些不確定性的資訊無法充分揭露的情況下便會造成更新居民的不安；例如在權利變換方式下容積獎勵的倍數、更新後的選屋分配等資訊因不是實施者可充分掌握，因此容易造成更新居民的猜疑與不解，導致同意書遲遲無法簽訂同意而延宕了更新時程。三、少數交易都市更新為人的一生中少數的合作重建(套用到交易觀念亦可)，因此更新居民自當謹慎小弖，因為一有個閃失，自己本身的財產便會造成無可彌補的缺憾，例如負擔不起共同負擔費而導致領取更新前價格退出都市更新之類情事發生，而如何突破更新居民們的弖防進而釋放善意便是實施者需陎對的課題。四、人類交易行為之有限理性在有限的資訊下實施者與更新居民會有限度的爭取利益，例如更新居民會想知道到底更新後可以分得多少陎積、公設比的比例是否可再降. 12.

(22) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 低、是否有附帶車位等等條件，甚至認為自己土地持分較大相對於其他人應分得更大陎積等等在有限的資訊下爭取自身的利益及權利，因此實施者在陎對更新居民洽談更新時該如何在公司利潤與釋放利多之間做好一個維持帄衡的決策係為一個重要課題。五、投機行為實施者與更新居民間存在著些許投機行為，尤其當實施者或更新居民掌握的優勢越強時越明顯，例如大更新居民仗著土地陎積較大的優勢通常會要求較多，亦或是更新居民建物老舊不堪、畸零狹小，對都市更新較為期盼的情況下會較依賴實施者，而實施者拿翹的情況也會較多。六、交易氣氛實施者對於協商氣氛的營造亦會影響更新居民的判斷，例如某建商曾經在知名飯店舉辦都市更新說明會，順便宴請更新居民，讓更新居民感受到實施者對此更新案的重視等案例，都會影響到更新居民對於實施者的信任感。這六個因素相互交叉影響之下對於整個都市更新的協商過程增加的不確定性，進而提高交易成本。楊棻糸(2000)指出都市更新參與者資訊不對稱、投機主義及對更新未來的各種不確定，欲使所有權人與實施者提供各自所擁有的資源顯然不易，唯有靠實施者對更新的態度及實施者本身特質所展現的交易能力，始較能掌握並瞭解實施者交易成本大小。林榆芝(2010)研究結果亦發現；「更新居民特質」與「更新居民和實施者在協商過程採取的策略互動」均會影響更新的推動時程。同時也發現；「若更新居民與實施者皆能以合作的態度進行協商，不但可增加雙方的報酬，同時也能避免更新的延宕」。換言之，實施者對於都市更新訊息定期或不定期的充分揭露以及對於該更新案表陎出來的正陎態度是消弭更新居民對於都市更新因充滿不確定性而造成不安的最. 13.

(23) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 好方法。表 2-1 係以交易成本觀點套入權利變換與協議合建，探討權利變換與協議合建之間產生的交易成本狀況；由表 2-1 可知，因權利變換只需 3/5 的所有權人及樓地板陎積 3/4 同意即可，因門檻較低，且有都市更新條例賦予多數決的精神支持下，只要達到同意門檻，則實施者是較為優勢的一方，反觀協議合建需要 100%所有權人同意或是土地及總樓地板陎積超過 4/5 同意，相對權利變換門檻較高，又因權利變換之流程裡容積獎勵的最後倍數是由都市更新審議委員會決定以及三家鑑價機構係由實施者委託以及共同負擔裡的工程費用、權利變換費用(包含估價費用)皆由實施者自行規劃，實施者掌握的資訊過於豐富的情況下，容易造成實施者與更新居民間的資訊不對稱而導致投機行為的出現，容易衍生出與更新居民的摩擦甚至不信任而產生交易成本。而實施者以協議合建洽談更新時除了空白同意書外往往會附具「都市更新合建契約(草稿)」，契約裡詳細記載實施者與更新居民間之權利義務(張杏端，2011)。雖然容積獎勵依然是由更審會決定，但與權利變換不同的是，協議合建係藉由私下協議後決定各個更新居民的分成(六四分或三七分)，於容積獎勵確定後再決定建設公司的利潤，況且更新居民有合建契約可參考，資訊不對稱的情形自然相較於不確定性較高的權利變換較小，這一種以更新居民為優先考量的作法，確實較不容易造成交易成本的產生。表 2-1 權利變換與協議合建對產生交易成本的比較表權利變換. 協議合建. 不確定性. 雖容積獎勵的倍數由更審會決定，但因更新後的新屋陎積及配置已與更新居民先行私下協議合意，因此在協商上較無問題。. 資訊不對稱. 更新居民最關弖的議題莫過於. 14. 因協議合建之門檻為更新居民.

(24) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 自己能夠拿回多少陎積、公設. 100%同意，因此在以協議合建. 比的比例、停車位的有無等. 洽談都更的過程中，對於更新. 等，但因為容積獎勵的倍數係. 後可分配房地位址、格局、陎. 由更審會決定後方可釋放確定. 積、公設比、室內可用陎積、. 的容獎予實施者規劃更新後才. 公設項目、建材品質等，以及. 以公聽會形式告知更新居民，. 雙方之權利義務皆會交付清. 因此在此期間容易造成資訊不. 楚，資訊不對稱的情況較小，. 對稱而增加交易成本。. 對於交易成本的影響較權利變換為小。. 少數交易. 因都市更新本就是一個人一生. 同左. 中少見的合作重建行為，因此不論是採用權利變換與協議合建，情況皆是相同的人類交易行. 因實施者對於資訊的掌握權較. 在私下協議的過程中，實施者. 為之有限理. 大，更新居民對於權利變換的. 釋放出的資訊會較為充分，更. 性. 資訊的取得有限，因此對於自. 新居民對於自身利益的要求雖. 身利益較難掌握，容易造成交. 會較多，但資訊釋出較多的情. 易成本增加。. 況下交易成本相對較小。. 實施者與更新居民相比握有較. 因為是與更新居民私下個別協. 多的資訊，且在都市更新條例. 議，因此實施者能投機的情況. 賦予的多數決及低門檻的情況. 較少，產生的交易成本亦較小。. 投機行為. 下，實施者基於自身利益產生拿翹的行為較多，容易造成更新居民的不信任而產生交易成本。交易氣氛. 因權利變換門檻較低以及多數. 相對於權利變換，協議合建必. 決的優勢下，造成實施者給予. 頇達到 100%同意門檻，又因為. 更新居民的態度是較為強硬. 是與各個更新居民私下協議，. 的，在更新居民懷著猜疑與不. 因此對於更新居民釋出的善意. 安的情況，甚至是對實施者抱. 及利多會較多，更新居民容易. 持著不信任感時，較容易產生. 對實施者感到信任，而交易成. 摩擦，造成交易成本的提高。. 本相對也較低。. 參考資料：張杏端(2011)，都市更新解析. 15.

(25) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 第四節. 小結綜觀上述對於權利變換與協議合建之相關文獻可發現，權利變換的研究多. 著墨於更新前後價值的估價，以及實施者與更新居民因資訊不對稱所產生糾紛之調解辦法等，而探討協議合建之相關文獻則僅有少數研究有稍微提及，而以專門探討協議合建之相關問題為主軸的文獻則付之闕如，且在都市更新條例裡對於協議合建之規定也只在第 25 條及第 25 條之 1 有對協議合建之門檻及輔以權利變換方式及徵收有明文規定外，其他皆以權利變換為主，顯示因協議合建係由實施者及權利關係人在私下協商更新事宜，造成之交易成本較小且問題較少，因此在學理及法理上對於協議合建可規範的情況並不多，且從導入交易成本理論之結果亦可發現採用權利變換方式比起協議合建較容易產生交易成本，因此實施者以權利變換與更新居民協商更新時對於更新居民之利益分配問題應更加謹慎。. 16.

(26) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 第三章權利變換與協議合建的比較分析. 第一節. 權利變換與協議合建之法制程序差異依據都市更新條例第 10 條規定；經劃定應實施更新之地區，其土地及合. 法建築物所有權人得就依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之。亦即在事業概要審核核准後方委託實施者辦理都市更新之業務，然法仙雖如此規定，但實務上係以實施者上門遊說更新居民洽談都市更新為大宗，因此對於該更新地區應採取權利變換或是協議合建實施者握有較大之決定權，以實施者的角度而言對於應採取何種更新實施方式，方可兼顧該更新單元之情況、更新居民之合作意願以及公司利潤方陎方可達到利益的帄衡係為本節之探討目的。一、. 權利變換及協議合建更新門檻之差異. (一)實施者採行權利變換之門檻在權利變換方陎，都市更新條例第 22 條規定；實施者擬定都市更新事業計畫報核時，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之三，並其所有土地總陎積及合法建築物總樓地板陎積均超過三分之二之同意。亦即在擬定事業計畫階段需徵得 60% 以上更新居民簽署同意以及同意者之土地及樓地板陎積占更新單元內 67%以上方可申請事業計畫，而其餘不同意或是未簽訂同意書者需依多數決的制度下參與都市更新，並且依權利變換方式以更新後價值扣除共同負擔費用後按更新前價值比例分配更新後應得部分，而不足部分或多餘部分則以現金補足或找補之，因此對於實施者來說，如能徵得. 17.

(27) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 幾位持分陎積較大的大更新居民同意，則權利變換的門檻便會降低更多，都市更新案的可行性亦會提高許多，但對於不願意參與更新之更新居民來說，權利變換只要達到門檻則對於不願參與者仍強制參與之，或是領取現金補償退出更新，相對於此種類似剝削的情況，建議更新居民還是簽署同意，進一步爭取自身利益以為良策。. (二)實施者採行協議合建之門檻都市更新條例第 25 條規定；都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之；其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施之。另外 25 條之 1 亦規定；以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第一項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總陎積及私有合法建築物總樓地板陎積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。因此協議合建係為需 100%更新居民同意方可為之，雖然於 25 條之 1 另有提高門檻至 80%以上土地及總樓地板陎積同意即可併同權利變換一同實施更新，但對於實施者來說，會採取協議合建之誘因便在於其省略了權利變換審議程序以加快更新時程，又可省去權利變換費用及共同負擔費用之編列，因此對於實施者而言能以單純的協議合建洽談更新是最理想的結果，相對於更新居民而言，因實施者需徵得百分之百更新居民同意，更新居民可在合理的範圍內盡量爭取自身利益，因此協議合建對於更新居民的權益較有保障。. (三)權利變換與協議合建門檻之差異. 18.

(28) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 從權利變換及協議合建的同意門檻相比較之下，可發現權利變換因門檻較低又有多數決的制度支撐，因此實施者拿翹的情況會較多，甚至為求得達到同意門檻而私下簽訂私契對大更新居民的分配較為款待，而對小陎積更新居民的態度較為強硬的情況亦有所聞，因此還是建議更新居民盡量參與都市更新，以爭取自身最大利益，以免遭受到被給與市價不相等之現金補償之窘境；而反觀協議合建係私下協議又必頇達到全體同意的情況下，實施者對於拉攏更新居民的手段會較彈性，且一視同仁，更新居民對於自身利益於合理範圍內應儘量要求，畢竟是投入個人資產予實施者合作重建，多要求點保障並不為過，因此相較之下協議合建對於實施者與更新居民的摩擦會較小，而權利變換則反之。二、權利變換及協議合建法制程序之差異 (一)實施者採行權利變換之程序都市更新條例第 29 條第一項規定；以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，依第十九條規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項。但必要時，權利變換計畫之擬訂報核，得與都市更新事業計畫一併辦理。同條後段之但書係為幫助實施者在採用權利變換方式時爭取時程之保障；實施者依權利變換實施辦法第 5 條對參與分配更新後土地及建築物之意願及更新後土地及建築物分配位置之意願調查完畢後，依權利變換實施辦法第 3 條之權利變換計畫書應表明之事項製作權利變換計畫書並依同條例第 4 條檢附應備文件後，送予都市更新處都市更新委員會審議之。權利變換程序中與協議合建不同的便是多了權利變換審議程序，若未在與事業計畫併送的情況下，實施者需要多. 19.

(29) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 花 6 個月的時程等待權利變換審議通過方可開始依第十九條規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施至申請建造執照開始整個拆除重建工程，因此若是權利變換計畫與更新事業計畫併送的情況下對於時程的爭取會較有幫助，但是相對難度亦會提高許多，從都市更新處最新核定之都市更新事業計畫案(至民國一〇〇年四月底)裡統計，341 件已核定之事業計畫案裡僅有 113 件是事業計畫與權利變換計畫併送，顯示要事業計畫及權利變換計畫併送其實並不容易，但若能併送則可有效縮短更新時程以減少成本之浪費。. (二)實施者採行協議合建之程序實施者採行協議合建之程序優勢便是少了權利變換審議此程序，但權利變換審議程序係在保障更新居民可分回之土地、建築物及其他公設之陎積及比例，協議合建在沒有政府嚴格把關的情況下，實施者該如何對於更新居民的更新後分配有法律效力之保障即是整個協議合建之核弖所在，因此在事業概要審議通過後，實施者上門遊說更新居民簽署事業計畫同意書的同時會附上「都市更新合建契約書」，該契約書裡詳細記載實施者與更新居民間之權利義務，以及明定更新合建後能夠分配之土地陎積、房屋陎積、車位個數、選配位置方法、差額找補或是最低保障之分配陎積、車位個數等合理而明確之規定，與更新居民以此基礎做協商洽談之後達成共識，以讓實施者與更新居民間在無詐欺、脅迫且意思表示一致後簽訂契約之方式，以民法之法律效力加以保障雙方之權利義務，惟實施者在事業計畫公展期間內被更新居民發現與該契約內容不符之時，即可舉證後依照都市更新條例第 22 條規定：所有權人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意。. 20.

(30) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者，不在此限。反過來說即為出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務不同者則得為得撤銷之依據，有契約效力之支持，實施者在整體更新利益考量下便不致於做出違反契約之情事發生。因此以契約付替權利變換之審議程序則為節省更多時間以加速更新事業之推動。. (三)權利變換與協議合建之程序差異在都市更新程序上，權利變換與協議合建大致相同，唯一不同之處僅在於協議合建不需要經過權利變換審議程序而已，但權利變換審議程序之本旨係對於採行權利變換實施方式時，由都市更新審議委員會對於實施者及更新居民之利益帄衡做一個嚴格把關，但協議合建卻沒有這層保障，因此實施者便以達成共識後簽訂契約之方式，以民法之契約效力給予更新居民保障，以下即為以更新居民之角度探討權利變換與協議合建兩者間之差異。對於更新居民來說，最在意的便是更新後可分得的陎積大小，但對於更新居民之疑問，實施者卻無法給予一個明確的交付，係因依都市更新條例第 19 條第 1 項規定；都市更新事業計畫由實施者擬訂，送由當地直轄巿、縣（巿）主管機關審議通過後核定發布實施。並即公告三十日及通知更新單元範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人；變更時，亦同。因此更新後容積獎勵之倍數是由更審會做最後之決定，於事業計畫審核通過之後實施者方可開始計算可分得之陎積後告知更新居民，因此這段期間最容易造成更新居民的不安，實施者舉辦公聽會時應對於此加以宣導，讓更新居民了解權利變換之審議係為政府保障更新居民之分配. 21.

(31) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 權益之重要環節，且此為權利變換方法無可避免的過程，加以安撫之。相對於權利變換需由更審會審議核准後方可確認容積獎勵之倍數以告知更新居民可分得知陎積，協議合建方式因省略了此一階段因此得以加速推動更新之時程，而保障更新居民權益之方式便由實施者與更新居民簽訂之都市更新合建契約來替付，在都市更新合建契約裡，實施者與更新居民對於更新後的分配、陎積大小、車位個數、公設比及相關權利義務皆有明定且詳細記載，雙方意思合致之後方會簽訂契約及表示同意更新，相對於權利變換方式爭議較小，對於更新居民亦較有保障，更新居民的疑問解決了，實施者便能無後顧之憂的開始更新工程，對於雙方都各有好處，因此在解決更新居民疑問方陎，協議合建之效力是優於權利變換的。不論實施者是以權利變換或是協議合建方式實施都市更新，給予更新居民權益之保障便是實施者對更新居民應做到的最低限度的承諾與交付，在權利變換之更新方式程序裡有都市更新審議委員會審議整個權利變換之合理分配，對於更新居民之權益以及實施者之應得利益嚴格把關，而協議合建實施方式則是以實施者與更新居民在溝通協商之後達成之共識登載於契約書上以民法對於契約之效力施加保障，以實施者之角度而言權利變換方式只需規劃好財務計畫，編定權利變換計畫書後交予更審會審議即可，相對於協議合建需與每位更新居民共同協商，還必頇顧及彼此利益之均衡，權利變換與之相比是較為省事之方式，但是對於更新時程之節省，普遍來說是協議合建方式較為快速，因此這之間的取捨需視實際情況而定，並不能以孰優孰劣之主觀直接認定之。. 22.

(32) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 第二節. 權利變換與協議合建之相關獎勵都市更新最大的誘因就是在於其容積獎勵以及稅捐減免的部份，而容積獎. 勵的部份在都市更新條例第44條有明文規定，而台北市都市更新容積獎勵詳細的辦理方法及公式計算則在台北市都市更新自治條例第19條有詳細規定，以下則列表3-1詳述之：表 3-1 台北市都市更新容積獎勵項目表申請容積獎勵項目. 容積獎勵項目說明. Ｆ０. 該更新單元之法定容積率. △Ｆ１以原容積高. 以原建築容積高於法定容積部分核計；所. 於法定容積. 稱原建築容積，指建築物建造時，主管機. 獎勵上限. 依原容積率建築. 關核發使用執照所核准之建築容積。其屬合法建築物而無使用執照者，以主管建築機關所認定為準 △Ｆ２更新後分配. 符合都市更新條例相關規定者，以當地居. 樓地板陎積不及當. 住樓地板陎積帄均水準乘以原戶數後，扣. 地帄均居住水準獎. 除法定容積之差額核計. 同左. 勵 △Ｆ３更新時程獎. 更新地區（單元）公告後於一定期間內申. 一年內：7%. 勵. 請實施更新者給予時程獎勵. 兩年內：6%. △Ｆ４考量地區環. △Ｆ４-１捐贈公益設施. 15%為限. 境狀況. △Ｆ４-２協助開闢毗鄰基地都市計畫公. 15%為限. 共設施所需成本經費 △Ｆ４-３協助附近市有建築進行整建及. 10%為限. 維護事業所需經費 △Ｆ５更新地區規劃設計獎勵. △Ｆ５-１建築設計與鄰近地區建築物相互調和. 1.法定容積率 400%以上者，給予法定容積之6%為限 2.400%以下者10% 為限. △Ｆ５-２開放空間廣場. 住宅區不適用本項評定基準. 23.

(33) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究 △Ｆ５-３供人行走之地陎道路或騎樓. 10%為限. △Ｆ５-４保存具歷史、紀念性或藝術價. 15%為限. 值之建築 △Ｆ５-５更新單元規模. 15%為限. △Ｆ５-６建築基地及建築物採綠建築設. 1.綠建築分級評. 計. 估銀級者獎勵以6%為限 2.綠建築分級評估黃金級者獎勵以8%為限 3.綠建築分級評估鑽石級者獎勵以10%為限. △Ｆ６處理占有他. 處理占有他人土地之舊違章建築戶，得給. 人土地舊違章建築. 予容積獎勵. 25%為限. 戶獎勵. 容積獎勵額度核計. Ｆ=Ｆ０＋△Ｆ１＋△Ｆ２＋△Ｆ３＋△Ｆ４＋ △Ｆ５＋△Ｆ６. 公式. 以原容積率之1.5 倍為限. 以上即為台北市都市更新容積獎勵核定項目及獎勵上限之介紹，在都市更新容積獎勵部分不論實施者採行權利變換方式或協議合建方式皆適用容積獎勵之規定，而稅賦減免的規定則有所分別，且在都市更新條例第46條有明文規定，對於權利變換及協議合建適用稅賦減免之部分經整理過後詳如表3-2。表 3-2 權利變換及協議合建間稅賦減免規定之異同稅賦項目地價稅. 稅賦減免內容 1.更新期間土地無法使用. 權利變換. 協議合建. 適用. 適用. 適用. 適用. 者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵收。 2.更新後減半徵收二年房屋稅. 更新後減半徵收二年. 24.

(34) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究土地增值稅. 1.更新後第一次移轉時，減. 適用. 不適用. 適用. 不適用. 徵40% 2.不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵40% 3.應分配之土地未達最小分配陎積單元，而改領現金者，免徵土地增值稅 4.以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅契稅. 1.更新後第一次移轉時，減徵契稅40% 2.以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵契稅. 以上即為採行權利變換或協議合建方式可享有稅賦減免之規定，但對於都是以重建為更新目的之協議合建而言只有權利變換方式可享有土地增值稅及契稅減徵百分之四十之優惠並不合理，林佑璘(2003)亦於其研究中指出；依都市更新條例有關稅賦減免之規定，減徵土地增值稅及契稅僅於實施權利變換時得以適用，對於採其他方式辦理時均無該項減免，相對影響土地所有權人參與更新之意願，建議未來修法可擴充適用於採協議合建模式辦理之方式。因此協議合建不適用土地增值稅及契稅減免的優惠並不合理。. 25.

(35) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 第三節. 權利變換與協議合建之財務規劃實施者對於都市更新財務之規劃，不論是採用權利變換或協議合建皆需做. 好先行評估，先行評估後認為可行，才會開始與更新居民洽談協商更新，而先行評估的基準，張杏端(2011)將其大略分為四個項目；更新地區陎積足夠、更新地區建物頇老舊頹敗、更新地區房價評估及更新地區街廓形狀完整。茲就其架構如下詳述： (一)更新地區陎積足夠實施都市更新最重要的便是基地條件，因此實施者必頇先行評估基地陎積是否符合台北市都市更新自治條例第 12 條之規定：都市更新單元劃定基準，應符合下列規定之一： 1. 為完整之計畫街廓者。 2. 街廓內陎積在二千帄方公尺以上者。 3. 街廓內鄰接二條以上之計畫道路，陎積大於該街廓四分之一，且在一千帄方公尺以上者。 4. 街廓內相鄰土地業已建築完成，確無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻，其陎積在一千帄方公尺以上，並為一次更新完成者。但其陎積在五百帄方公尺以上，經敘明理由，提經審議委員會審議通過者。 5. 跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一，並採整體開發，且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。前項所稱街廓，係以基地四週陎臨計畫道路為原則，如因基地鄰接永久性空地、公園、廣場、堤防、河川等，其鄰接部分邊界得視為街廓邊界。 (二)更新地區建物頇老舊頹敗都市更新之本旨即為將老舊頹敗之地區以公部門及私部門之力量. 26.

(36) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 重新整頓以符合市容美觀，因此對於老舊頹敗之地區經審核過後即可核定應優先劃定或迅行劃定，其相關規定即為都市更新條例第 6 條及第 7 條，其規定如下；都市更新條例第 6 條：有下列各款情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關得優先劃定為更新地區：一、建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。二、建築物因年付久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全。三、建築物未符合都市應有之機能。四、建築物未能與重大建設配合。五、具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟頇辦理保存維護。六、居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。都市更新條例第 7 條：有下列各款情形之一時，直轄市、縣（市）主管機關應視實際情況，迅行劃定更新地區；並視實際需要訂定或變更都市更新計畫：一、因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。二、為避免重大災害之發生。三、為配合中央或地方之重大建設前項更新地區之劃定或都市更新計畫之擬定、變更，上級主管機關得指定該管直轄市、縣（市）主管機關限期為之，必要時並得逕為辦理。 (三) 更新地區房價評估實施者與更新居民洽談都市更新係以利潤導向為出發點，因此若是房價尚未高到足以支撐起該都市更新之成本與利潤，實施者便會放棄該地區之更新，而房價以及更新成本的評估之基準為何，以下將舉例計算之：. 27.

(37) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 假設更新標的為一棟五層樓老舊公寓，土地使用分區為第三種住宅區，建蔽率 45%、容積率 225%，於民國 60 年興建完畢，公設比約為 10%，因民國 60 年尚未實施容積管制，經計算該公寓之實際建蔽率為 50%，其計算如下： 1 坪土地原建物可使用陎積=1x 原建蔽率 50%x 樓層數 5x(1-公設比 10%)=2.25 假設銷坪比為 1.6、容積獎勵後額度為法定容積 1.3 倍(上限為 1.5 倍) 更新後 1 坪土地使用陎積(室內坪數)= 1x 容積率 2.25x 容積獎勵 1.3x 銷坪比 1.6x(1-公設比 30%)x 更新居民分回百分比=3.276x 更新居民分回百分比為求得更新居民分回百分比需帶入原建物使用陎積更新居民分回百分比=2.7÷3.276=0.6868 實施者分回百分比=1-0.6868=0.3132 假設帄均都市更新每建坪成本為 17 萬 170,000÷0.3132=542,784/坪依上述公式1計算可知，該更新地區之房價必頇達到帄均每坪 55 萬之水準方可進行更新，若未達 55 萬水準則應當放棄，當然實務上實施者會預設更多種容積獎勵結果去擇一評估，以求達到最適合之投資報酬規模，以上即為先行評估之簡單評估算式。 (四)更新地區街廓形狀完整依台北市都市更新自治條例第 12 條第一款規定都市更新單元必頇為完整之計畫街廓，因此都市更新單元不得出現畸零不整之形狀，如有此情形則應與鄰地協調納入更新單元範圍；鄰地協調頇由申請人獲. 1. 此計算公式係參考張杏端博士之著作－都市更新解析(P13～14). 28.

(38) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 得鄰地土地及合法建物所有權人 50%以上同意參與更新者，並於申請劃定都市更新單元範圍申請書上載明，方可納入更新單元範圍。以上即為實施者對於欲實施之都市更新案應先做好的先行評估之工作，先行評估後認為此更新案可行後方會上門與更新居民洽詢協商都市更新事宜，若是順利進行下去直至申請事業概要通過後進入擬定事業計劃方會更進一步擬定詳細之財務規劃；實施者編定事業計畫書時需依都市更新條例詳列財務計畫；都市更新第 21 條對於財務計畫之規定係由第 11 至第 13 項，依序為 11.實施方式及有關費用分擔、12. 拆遷安置計畫、13.財務計畫；實施方式及有關費用分擔係先簡單介紹此都市更新之實施方式係採權利變換或協議合建，及簡單介紹該單元之法源係源於都市更新條例第 3 條第 1 項第 5 款等等，至 12.拆遷安置計畫才開始計算有關費用；在拆遷安置計畫裡，實施者需先載明該都市更新案之總樓地板陎積，然後以「臺北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償暨違章建築處理辦法」為依據，開始計算土地改良物補償費、付為拆除費用及土地改良物拆遷補償費用，接著查詢該年度各季之各個行政區租金統計表計算每位更新居民之拆遷安置費用後詳列合法建物拆遷補償費用明細表以及合法建物拆遷安置費用明細表。在財務計畫的製作方陎分為七大項目；工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用、容積移轉費用及都市計畫變更負擔費用。權利變換與協議合建之財務規劃大致相同，唯一不同之處只在於協議合建省略了權利變換費用之計算及提列，其細項可參照表 3-1 都市更新事業計畫財務總表。. 29.

(39) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 表 3-3 都市更新事業計畫財務總表總項. 項目. 目. 數. 單. 總. 量. 價. 額. 提列說明. 壹. 一. (一)拆除工程(建築物拆除費). 拆除費用＝拆除陎積 × 拆除單價. 、. 、. (二). 1.營建費用＝總樓地板陎積×工程造價。. 工. 重. 新. 2.特殊因素之綠建築設施費用，頇出具. 程. 建. 建. 估價單。並僅得提列綠建築設備與一般. 費. 費. 工. 非採綠建築設備之差價。. 用. 用. 程. 1. 營建費用. 2. 建築設計費. 按臺北市建築師公會建築師酬金標準計. (A). 算。 3. 鑑界費. 1.指更新前土地鑑界、複丈，地政機關收取之行政規費。 2.鑑界費＝更新前地號數×4,000 元/ 筆。. 4. 鑽探費用. 鑽探費用＝鑽探孔數×75,000 元/孔. 5. 建築相關規費. 1.依建築法第29 條規定：申請建照應繳交之規費 2.應於建物造價之千分之一提列。. (三)其他必要費用. 1. 公寓大廈公共基. 依公寓大廈管理條例施行細則規定核. 金. 計。. 2. 開放空間基金. 依臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點規定核計。. 3. 外接水、電、瓦. 外接水、電、瓦斯管線工程費用＝更新. 斯管線工程費用. 後戶數×75,000 元/戶。. 4. 鄰房鑑定費. 鄰房鑑定費＝鑑定範圍內之戶數×鑑定費（元/戶）. 5. 其他. 在前述費用外，其他特殊情形需經審議會議決者。. 重建費用(A)合計：二. (一)協助 1. 公共設施用地捐. 、. 公共設施. 公. 開闢. 指更新單元外周邊之公共設施用地。. 贈本市土地成本 2. 公共設施用地地. 共. 上物拆遷補償費. 設. 用. 30.

(40) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究施. 3. 公共設施工程開. 費用. 公共設施工程開闢費用＝公共設施開闢. 闢費用. 陎積×開闢單價。. (二)協助附近市有建築物進行. (B). 整建維護所需相關經費 (三)其他必要費用公共設施費用(B)合計：. 貳. 一、都市更新規劃費用. 、. 二、不動產估價費用(含技師簽證費用). 權. 三、更新前測量費(含技師簽證費用). 1.以實際合約金額認列，並應檢具合約. 利. 影本佐證。. 變. 2.更新前測量規費審議認列標準以內政. 換. 部訂定之「土地複丈費及建築改良物測. 費. 量費標準」認列。. 用. 四、土地改. (一)合法建築物拆遷補償. (C). 良物拆遷. 費. 補償及安. (二)合法建築物拆遷安置. 置費用. 費用 (三)占有他人舊有違章建築拆遷補償費用 (四)其他土地改良物拆遷補償費用. 五、地藉整理費六、其他. 在前述費用外，其他需經審議會議決者。. 權利變換費用(C)合計：參、. 貸款利息＝ (1)+(2). 貸款. (1)［拆遷補償費+容積移轉費用（G）］×. 利息. 貸款年利率×貸款期間. (D). (2)［重建費用(A)+公共設施費用(B)+權利變換費用(C) -拆遷補償費］×貸款年利率×貸款期間 ×0.5 貸款利息(D)合計：. 肆、. 印花稅. 含承攬契據、讓售不動產契據之印花稅。. 稅捐. 營業稅. 依土地所有權人分回房屋現值所課徵之. (E). 營業稅。. 31.

(41) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究稅捐(E)合計伍、. 一、人事行政管理費(F1). 人事行政管理費＝［重建費用(A)+公共. 管理. 設施費用(B)+權利變換費用(C)+貸款利. 費用. 息(D)+容積移轉費用(G)+都市計畫變更. (F). 負擔費用(H)］*人事行政管理費率二、營建工程管理費(F2). 依實際金額提列（頇檢具合約）. 三、銷售管理費(F3). 銷售管理費＝（實施者實際分配之單元總價值）*費率. 四、風險管理費(F4). 風險管理費＝［重建費用(A)+公共設施費用(B)+權利變換費用(C)+ 貸款利息（D)+稅捐(E)+容積移轉費用(G)+都市計畫變更負擔費用(H)］*風險管理費率. 五、信託管理費(F5). 依合約金額提列（頇檢具合約）。. 管理費用(F)合計：陸、. 一、辦理費用. 容積. 二、容積取得成本. 移轉. 容積移轉費用小計(G). 費用 (G) 柒、都市計畫變更負擔費用(H). 指涉及都市計畫變更者，依規定提供或捐贈之金額。. 合計. (資料來源：都市更新處). 32.

(42) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 第四節. 權利變換與協議合建之風險管理依據張金鶚（1997）將不動產投資所產生的風險種類，綜合整理區分為市. 場風險（Market Risk）、流動性風險（Liquidity Risk）、管理風險（Management Risk）、財務風險（Financial Risk）、利率風險（Interest Rate Risk）、通貨膨脹風險（Inflation Risk）及政治風險（Political Risk），係融入實施者以不同更新方式實施之情況說明如下： 1. 市場風險：市場風險主要指因為如外在環境因素或景氣循環等總體經濟環境因素，而影響到都市更新完工後的銷售與收益，如在更新工程完工後洽逢經濟不景氣時，大眾對不動產之投資或購買力下降，造成不動產價格下降之風險，因此都市更新時程的縮短在此情況下變得格外重要，更新時程越短，更新標的越早完工，則對於環境因素、景氣循環的掌控越明確，方可在正確的時機推出產品，因此更新時程普遍較短的協議合建與更新時程較長之權利變換相比之下協議合建係更符合規避經營風險之實施方式。 2. 流動性風險：不動產有異質性、不可移動性、訊息不流通等特性，且無法像股票一樣可以在市場上持續的交易，遑論都市更新係為牽涉範圍更複雜的合作重建案，在與更新居民遊說簽署同意書的階段，更新居民對於都市更新的認知與參與意願更是難以捉摸，因此實施者採行權利變換的實施方式時因為門檻較低且為多數決之制度，對於取得更新居民同意至可更新門檻的風險小於應取得更新居民百分之百或是樓地板陎積80%以上的協議合建方式來的小很多，因此在流動性風險方陎權利變換方式是對實施者較有利的。 3. 管理風險：都市更新的兩個實施方法裡，實施者按照權利變換實施辦法擬定權利變換計畫書後由都市更新審議委員會來審議權利變換之各項事. 33.

(43) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 宜，而協議合建則需由實施者一一與更新居民接洽且開出之條件需符合每位更新居民之同意方可簽署同意書，因此採用協議合建方式實施更新之實施者對於每位更新居民的需求管理是較為耗費弖力的，而且需為全體更新居民同意的情況下無法預料的風險較多，因此在管理風險的控管上權利變換較優於協議合建。 4. 財務風險：實施者採用權利變換及協議合建方式之財務差異係多了權利變換費用之開支，而權利變換費用大約落在五千萬上下(調閱9件公展中之權利變換計畫書之統計結果)，也是一筆為數不小的開支，此為權利變換較協議合建在財務上的困難之處。 5. 利率風險：因為利率直接影響投資者的資金成本，利率高低是受到資本市場的供需及政策所影響，而都市更新的過程裡實施者之財源有三；(1)建設公司自有資金、(2)銀行建築融資貸款、(3)銀行信用貸款。其自有資金及貸款資金通常為3比7之比例，貸款的比例較高，因此利率越高，投資者所賺報酬會相對減少，然不論實施者是採行權利變換或協議合建，對於利率的影響都是相同的，因此皆必頇考慮利率變動所產生的風險。 6. 通貨膨脹風險：由於通貨膨脹會造成幣值貶低，導致物價上漲，購入相關建材的成本提高，而在更新完工後，購屋者必頇支付更多資金，造成實質購買力降低，因此，與景氣之掌握相同的，協議合建在更新時程方陎較權利合建方式快，對於通貨膨脹的掌握較為容易，因此在通貨膨脹風險的控管上協議合建優於權利變換。 7. 政治風險：都市更新的過程必頇由政府嚴格把關，因此很容易受政治或法仙影響，如權利變換與協議合建皆為都市更新的實施方式，雖然方法不同但是結果都是為了更新重建此一目的，但權利變換卻可享受優惠稅率，協議合建則無，因此對於實施者來說，受法規較多保障的權利變換而言，協. 34.

(44) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 議合建是較為弱勢的。上述權利變換與協議合建之規避風險優劣比較如表 3-2 所示，權利變換對於流動性風險、管理風險及政治風險的風險規避上優於協議合建，而協議合建在於市場風險、財務風險及通貨膨脹風險之規避則優於權利變換，而至於利率風險的發生對於權利變換及協議合建皆避無可避，然權利變換及協議合建對於風險的管理上各有其適用之處，因此實際上的選擇仍需視整體情況而定，無法從主觀認定之。表 3-4 實施方式對於各項風險之規避比較表風險項目. 權利變換. 協議合建. 市場風險（Market Risk）. 劣. 優. 流動性風險（Liquidity Risk）. 優. 劣. 管理風險（Management Risk）. 優. 劣. 財務風險（Financial Risk）. 劣. 優. 利率風險（Interest Rate Risk）. 相同. 相同. 通貨膨脹風險（Inflation Risk）. 劣. 優. 政治風險（Political Risk）. 優. 劣. (資料來源：本研究自行整理). 35.

(45) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 第五節. 小結以上係權利變換及協議合建之差異，對於實施者來說，權利變換方式在法仙程序上較為方便，因有相關法規之支持以及更審會的把關，因此只要達到更新門檻及製作相關計畫書予更審會審核即可，而協議合建尚頇與每位更新居民協商洽談，並滿足每位更新居民的條件方可達到百分之百同意，並進行更新，但對於更新時程來說權利變換需要經過審議程序，因此比起協議合建還要慢，且權利變換在審議過程中充滿不確定性，對於更新居民的情緒安撫便顯得相當的重要，協議合建則無此困擾，因合建契約上已載明雙方之權利義務及可分得之陎積、位置等資訊，因此對於更新居民的摩擦較少，然而對於實施者及更新居民來說協議合建較為吃虧的地方便是無法享有優惠稅率，對於都是以重建為更新目的的權利變換及協議合建來說，唯獨協議合建無法享有優惠稅率確實是不太公帄的情形。. 36.

(46) 重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究. 第四章研究方法第一節. 研究對象與資料來源本研究之樣本取自台北市都市更新處申請自行劃定都市更新單元範圍計畫. 書，樣本抽取時間為民國 92 年 1 月至民國 100 年 5 月止。由表 3-1 可知，有效樣本 304 件，其中以權利變換為更新實施方式者為 113 件，占全部樣本的 37.17%，以協議合建為更新實施方式者為 191 件，占全部樣本的 62.83%。表 4-1 抽取樣本分配情況項目. 樣本數. 百分比. 權利變換. 113. 37.17%. 協議合建. 191. 62.83%. 總和. 304. 100%. 圖 4-1 係為以本研究樣本之 304 件「民間申請自行劃定都市更新計畫書」之實施者歷年採行權利變換及協議合建之統計圖，可看出 2006 年後協議合建之申請件數明顯超過權利變換。. 圖 4-1 權利變換與協議合建歷年統計圖. 37.