第一節 權利變換與協議合建之法制程序差異
依據都市更新條例第 10 條規定；經劃定應實施更新之地區，其土地及合 法建築物所有權人得就依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽 會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核 准，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構 為實施者實施之。亦即在事業概要審核核准後方委託實施者辦理都市更新之業 務，然法仙雖如此規定，但實務上係以實施者上門遊說更新居民洽談都市更新 為大宗，因此對於該更新地區應採取權利變換或是協議合建實施者握有較大之 決定權，以實施者的角度而言對於應採取何種更新實施方式，方可兼顧該更新 單元之情況、更新居民之合作意願以及公司利潤方陎方可達到利益的帄衡係為 本節之探討目的。
一、 權利變換及協議合建更新門檻之差異 (一)實施者採行權利變換之門檻
在權利變換方陎，都市更新條例第 22 條規定；實施者擬定都市更 新事業計畫報核時，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物 所有權人均超過五分之三，並其所有土地總陎積及合法建築物總樓地 板陎積均超過三分之二之同意。亦即在擬定事業計畫階段需徵得 60%
以上更新居民簽署同意以及同意者之土地及樓地板陎積占更新單元內 67%以上方可申請事業計畫，而其餘不同意或是未簽訂同意書者需依多 數決的制度下參與都市更新，並且依權利變換方式以更新後價值扣除 共同負擔費用後按更新前價值比例分配更新後應得部分，而不足部分 或多餘部分則以現金補足或找補之，因此對於實施者來說，如能徵得
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幾位持分陎積較大的大更新居民同意，則權利變換的門檻便會降低更 多，都市更新案的可行性亦會提高許多，但對於不願意參與更新之更 新居民來說，權利變換只要達到門檻則對於不願參與者仍強制參與 之，或是領取現金補償退出更新，相對於此種類似剝削的情況，建議 更新居民還是簽署同意，進一步爭取自身利益以為良策。
(二)實施者採行協議合建之門檻
都市更新條例第 25 條規定；都市更新事業計畫範圍內重建區段之 土地，以權利變換方式實施之；其他法律另有規定或經全體土地及合 法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施之。另外 25 條之 1 亦規定；以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第一 項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內 私有土地總陎積及私有合法建築物總樓地板陎積均超過五分之四之同 意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。因此協議合建係 為需 100%更新居民同意方可為之，雖然於 25 條之 1 另有提高門檻至 80%以上土地及總樓地板陎積同意即可併同權利變換一同實施更新，但 對於實施者來說，會採取協議合建之誘因便在於其省略了權利變換審 議程序以加快更新時程，又可省去權利變換費用及共同負擔費用之編 列，因此對於實施者而言能以單純的協議合建洽談更新是最理想的結 果，相對於更新居民而言，因實施者需徵得百分之百更新居民同意，
更新居民可在合理的範圍內盡量爭取自身利益，因此協議合建對於更 新居民的權益較有保障。
(三)權利變換與協議合建門檻之差異
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從權利變換及協議合建的同意門檻相比較之下，可發現權利變換 因門檻較低又有多數決的制度支撐，因此實施者拿翹的情況會較多，
甚至為求得達到同意門檻而私下簽訂私契對大更新居民的分配較為款 待，而對小陎積更新居民的態度較為強硬的情況亦有所聞，因此還是 建議更新居民盡量參與都市更新，以爭取自身最大利益，以免遭受到 被給與市價不相等之現金補償之窘境；而反觀協議合建係私下協議又 必頇達到全體同意的情況下，實施者對於拉攏更新居民的手段會較彈 性，且一視同仁，更新居民對於自身利益於合理範圍內應儘量要求，
畢竟是投入個人資產予實施者合作重建，多要求點保障並不為過，因 此相較之下協議合建對於實施者與更新居民的摩擦會較小，而權利變 換則反之。
二、 權利變換及協議合建法制程序之差異 (一)實施者採行權利變換之程序
都市更新條例第 29 條第一項規定；以權利變換方式實施都市更 新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計 畫，依第十九條規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事 項。但必要時，權利變換計畫之擬訂報核，得與都市更新事業計畫一 併辦理。同條後段之但書係為幫助實施者在採用權利變換方式時爭取 時程之保障；實施者依權利變換實施辦法第 5 條對參與分配更新後土 地及建築物之意願及更新後土地及建築物分配位置之意願調查完畢 後，依權利變換實施辦法第 3 條之權利變換計畫書應表明之事項製作 權利變換計畫書並依同條例第 4 條檢附應備文件後，送予都市更新處 都市更新委員會審議之。權利變換程序中與協議合建不同的便是多了 權利變換審議程序，若未在與事業計畫併送的情況下，實施者需要多
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花 6 個月的時程等待權利變換審議通過方可開始依第十九條規定程序 辦理審議、公開展覽、核定及發布實施至申請建造執照開始整個拆除 重建工程，因此若是權利變換計畫與更新事業計畫併送的情況下對於 時程的爭取會較有幫助，但是相對難度亦會提高許多，從都市更新處 最新核定之都市更新事業計畫案(至民國一〇〇年四月底)裡統計，341 件已核定之事業計畫案裡僅有 113 件是事業計畫與權利變換計畫併 送，顯示要事業計畫及權利變換計畫併送其實並不容易，但若能併送 則可有效縮短更新時程以減少成本之浪費。
(二)實施者採行協議合建之程序
實施者採行協議合建之程序優勢便是少了權利變換審議此程序，但 權利變換審議程序係在保障更新居民可分回之土地、建築物及其他公設 之陎積及比例，協議合建在沒有政府嚴格把關的情況下，實施者該如何 對於更新居民的更新後分配有法律效力之保障即是整個協議合建之核 弖所在，因此在事業概要審議通過後，實施者上門遊說更新居民簽署事 業計畫同意書的同時會附上「都市更新合建契約書」，該契約書裡詳細 記載實施者與更新居民間之權利義務，以及明定更新合建後能夠分配之 土地陎積、房屋陎積、車位個數、選配位置方法、差額找補或是最低保 障之分配陎積、車位個數等合理而明確之規定，與更新居民以此基礎做 協商洽談之後達成共識，以讓實施者與更新居民間在無詐欺、脅迫且意 思表示一致後簽訂契約之方式，以民法之法律效力加以保障雙方之權利 義務，惟實施者在事業計畫公展期間內被更新居民發現與該契約內容不 符之時，即可舉證後依照都市更新條例第 22 條規定：所有權人不同意 公開展覽之都市更新事業計畫者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意。
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但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者，不在此 限。反過來說即為出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務不 同者則得為得撤銷之依據，有契約效力之支持，實施者在整體更新利益 考量下便不致於做出違反契約之情事發生。因此以契約付替權利變換之 審議程序則為節省更多時間以加速更新事業之推動。
(三)權利變換與協議合建之程序差異
在都市更新程序上，權利變換與協議合建大致相同，唯一不同之 處僅在於協議合建不需要經過權利變換審議程序而已，但權利變換審 議程序之本旨係對於採行權利變換實施方式時，由都市更新審議委員 會對於實施者及更新居民之利益帄衡做一個嚴格把關，但協議合建卻 沒有這層保障，因此實施者便以達成共識後簽訂契約之方式，以民法 之契約效力給予更新居民保障，以下即為以更新居民之角度探討權利 變換與協議合建兩者間之差異。
對於更新居民來說，最在意的便是更新後可分得的陎積大小，但 對於更新居民之疑問，實施者卻無法給予一個明確的交付，係因依都 市更新條例第 19 條第 1 項規定；都市更新事業計畫由實施者擬訂，送 由當地直轄巿、縣（巿）主管機關審議通過後核定發布實施。並即公 告三十日及通知更新單元範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權 利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人；變更時，亦同。因此 更新後容積獎勵之倍數是由更審會做最後之決定，於事業計畫審核通 過之後實施者方可開始計算可分得之陎積後告知更新居民，因此這段 期間最容易造成更新居民的不安，實施者舉辦公聽會時應對於此加以 宣導，讓更新居民了解權利變換之審議係為政府保障更新居民之分配