變數說明與預測結果

本研究以民國 91 年至 100 年台北市都市更新處開放可供調閱的 304 件「民 間申請自行劃定都市更新範圍計畫書」為基準，分別設定行政區、土地筆數、公 有土地比例、容積率、土地所有權人人數及最近捷運站距離 7 個變數，因相對於 土地所有權人而言，無土地所有權的建物所有權人是較為弱勢的族群，因價值觀 的差異或互不信任，或資訊的不對稱，而易使協商成本增加(游振輝，2006)。因 此本研究為簡化實施更新的困難程度因此只納入更新前土地屬性以及土地所有 權人之相關變數，在每個預測變數的屬性裡對於都市更新方式之選擇都會有其影 響，惟基地屬性影響都市更新實施方式之相關文獻付之闕如，對於每個預測變數 之假設無法以文獻支持，因此以現在業界有實施都市更新經驗之建設公司為對 象，經由半結構式訪談來驗證在實務上是否採取如變數假設一般的作法，因此變 數假設及訪談大綱，茲如下所述：

一、 行政區：即為該都市更新單元所在之行政區，所在之行政區其經濟活動越興 盛，則房價水準自然越高，實施者對於該地區之開發效益自然更為重視，

因此洽談都市更新時在利益最大化的前提下應會使用便於洽談、更新結果 明確、更新時程快、且糾紛較少之協議合建洽談更新，因此設定研究假設 1:越遠離市中弖之行政區實施者較傾向於採用權利變換。

二、 基地陎積：即為該都市更新單元範圍之基地總陎積，因基地陎積大小牽涉整 個更新工程的規模，而規模越大則更新時程越長，利益的回收便容易延後 造成一些預期範圍外的問題或困難，因此基地陎積規模較大的都市更新案 實施者應會以更新時程較短的協議合建來實施之，故設定研究假設 2：基地 陎積越大則實施者較傾向於採用協議合建。

三、 土地筆數：即為該都市更新單元範圍之土地筆數，土地筆數之多寡隱含著該 更新單元的土地所有權產權的複雜程度，因此當遇到土地筆數多的更新案

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時實施者為避免產權複雜衍伸出的糾紛導致更新時程延宕，實施者應會較 傾向使用協議合建以私下協議的方式釐清整個產權問題，因此設定研究假 設 3：土地筆數多，實施者較傾向於採用協議合建。

四、 公有土地比例：即為該都市更新單元範圍內公有土地的比例，在都市更新單 元範圍內夾雜著公有土地的情形無可避免，而都市更新條例第 27 條亦規定 公有土地應參與都市更新外以權利變換方式實施都市更新事業時，除按應 有之權利價值選擇參與分配或領取補償金外，並得讓售實施者。而若以協 議合建方式得以標售或專案讓售予實施者。因後者係以標售或專案讓售方 式取得比起權利變換直接讓售的程序更為費時，因此公有土地比例較高的 都市更新案裡實施者應較傾向直接使用權利變換實施都市更新，故設定研 究假設 4：公有土地陎積比例越大則實施者較傾向採用權利變換。

五、 容積率：即為該都市更新單元範圍內之最高使用強度之容積率，因都市更新 案裡亦常發生同一更新單元範圍內有兩種以上之容積率，因此以使用強度 最大之容積率為準，而在容積率越高的情況下實施者的開發利益越高，因 此會較為積極跟當地土地權利關係人洽談更新，因此會以最為容易洽談都 市更新的協議合建方式來實施之，因此設定研究假設 5：容積率越高之使用 分區實施者越傾向使用協議合建。

六、 土地所有權人數：即為該都市更新單元範圍內之土地所有權人總人數，因土 地所有權人人數越多付表需要洽談更新者越多，而每位土地權利關係人所 想像的更新後價值不同且追求利益最大的結果下容易產生主觀認知上的誤 解與糾紛，因此若使用協議合建可以私下協議更新後的選配及分成的話，

既可以安撫更新居民亦可以減少因資訊不透明下所造成的糾紛，因此設定 研究假設 6：所有權人人數越多，實施者較傾向於使用協議合建。

七、 最近捷運站距離：即為離該更新單元所在地最近之捷運站距離，因離捷運站

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容積率 案例裡總共有；225%、300%、400%、560%、%630、800%，依 容積率由小至大升冪排列出六種容積率

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第三節 訪談內容與結果