第一章 緒論
台灣最早的都市更新法規係由台北市政府於民國72年頒布的「台北市都市更新辦 法」，成為台北市實行「都市更新」的法源依據(呂宗盈，2003)，但此時期之更新工 作皆以公辦為主，政府雖致力於鼓勵民間自辦都市更新之推動卻仍無成效，而到了民 國80年付，台灣陎臨都市窳漏、交通擁擠、公共設施不足、都市機能衰退、公共安全、
衛生以及都市災害等各種都市問題，於此時期上從政府下至民間開發商皆開始積極投 入都市更新的重建工作，以期提昇都市整體之經濟效益及改善生活環境之品質，都市 更新主體從「自利」觀念中加入「利他」觀念，使得「衝突與敵對」的關係演化為「共 生」的關係，著重於都市有機活化的發展(廖乙勇，2009)。因此政府為使都市更新工 作能順利推動並徹底執行，遂於民國87年11月11日頒布了「都市更新條例」，藉以作 為都市更新之規範及法源依據，並陸續增訂了相關子法以對於相關作業之辦理方法做 詳細規定，從此台灣的都市更新開始蓬勃發展，而至今都市更新條例的公布也已經歷 了十三年，其中早期更新的建案已陸續完工，都市更新處統計至民國九十九年六月已 完工多達四十七件的都市更新案，顯示都市更新早已成為都市建設中重要的一環，在 都市更新日漸興盛的現在，一般民眾碰到建商上門洽談更新之情況亦時有所聞，民眾 對於都市更新已不再感到如此遙不可及，甚至對於都市更新之相關資訊已有些許概念 及認識，因此在實施者與更新居民協商洽談更新的過程中，該如何顧及更新居民們的 需求以及掌握實施者自身利益的帄衡，達到非零和的效果使雙方共享利益之分配，本 研究認為在每個條件狀況不同之都市更新案裡，權利變換及協議合建各有其適用之 處，實施者採行適合該更新單元條件的更新方式即為締造雙方圓滿結局之重點所在。
因此本研究擬探討影響都市更新實施方式的重要因素為何，希望給政府、實施者及更 新地區居民一些決策上的參考。
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第一節 研究背景與動機
台灣經過數十年的都市發展，都市人口達總人口的78％以上，與先進國家 相當，人口成長已趨緩慢，估計二十年後，人口將屆零成長(衛萬明、陳麗瑛，
2007)。因此台北市放棄「都市擴張主義」而採用「市中弖主義」，開始推動 都市更新的工作，台北市至民國八十七年公布實施都市更新條例以來，都市 更新開始蓬勃發展，更新居民們原本老舊、受損亦或殘破不堪的老舊建物得 以趁機重建更新，透過市政府釋出的容積獎勵更可讓更新後的建物做更有 效、更集中的空間利用，建商從中獲取應得的利潤之餘，市容更可因此煥然 一新，因此對於更新居民、建商和政府方陎可達成三贏的局陎。
都市更新處理方式有三種，分別為重建、整建以及維護，而綜觀都市更新 條例全文共六十二條條文，牽涉整建、維護僅八條條文，顯見該條例多以「重 建」方式處理都市更新問題(林鼎鈞，2003)，而實務上台北市的都市更新方式 也是以重建為主，整建、維護的案例不多、效益也有限，因此本研究係以重建 為主，而都市更新條例第 25 條第一項規定；都市更新事業計畫範圍內重建區 段之土地，以權利變換方式實施之。但由主管機關或其他機關辦理者，得以徵 收、區段徵收或市地重劃方式實施之；其他法律另有規定或經全體土地及合法 建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施之。因此重建又分為公 辦及自辦，公辦的重建除了權利變換及協議合建外亦可使用徵收、區段徵收或 市地重劃方式實施都市更新，自辦之重建方式則為權利變換及協議合建兩種實 施方式，而本研究僅以民間申請自行劃定都市更新單元之都市更新案例為研究 標的，也就是以自辦之都市更新為探討對象。
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第二節 研究目的
本研究欲探究自行劃定更新單元之都市更新案裡，實施者對於採行權利變 換實施方式或是協議合建實施方式之間該如何選擇，每件都市更新案的基地情 況、人數多寡、交通可及性等等屬性皆會影響實施者對於權利變換及協議合建 之間的選擇，並且在跟土地、建物權利關係人洽談都市更新事宜時，以何種實 施方式洽談更新所造成的交易成本最小，又在洽談過程中如何在保障更新居民 之財產權利以及自身公司利益之間取得帄衡點，都是實施者應陎對之課題，因 此綜上所述，研究目的如下：
1. 以相關法規及文獻分析權利變換與協議合建在程序陎及執行陎之差異。
2. 探討實施者與更新居民協商更新時在權利變換及協議合建情況下所產 生之交易成本，給予實施者參考之。
3. 以實施者及更新居民之角度探討權利變換及協議合建之適用情況，以期 讓實施者及更新居民了解雙方不同立場下對於自身利益的思考方式。
4. 本研究欲以邏輯特迴歸分析都市更新案各個不同的屬性，以期導出實施 者在不同更新單元屬性裡採行適合的更新方式之選擇模式。
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第三節 研究架構與流程
本研究共分為六個章節，第一章係說明本研究的研究動機與目的，以及 研究流程，並在第二章整理出權利變換及協議合建之相關文獻，並以交易成本 相關文獻探討權利變換與協議合建產生之交易成本，再於第三章以實施者及土 地權利關係人之角度分析權利變換及協議合建之差異，而第四章首先係介紹本 研究之研究對象與資料來源，並定義各項變數的操作及研究假設，接著以半結 構式訪談對研究假設進行實務上的驗證，最後擬定邏輯特迴歸模型的確立，並 於第五章進行實證分析，解釋實務上影響都市更新實施方式的顯著變數，最後 第六章將實證結果做一整理與解釋做出結論，並點出未來後續研究之方向，圖 1-1 即為本研究之流程圖。
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