第二章 文獻回顧
第三節 特徵價格理論
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
23
第三節 特徵價格理論
Lancaster(1966)透過特徵的方式發展消費者理論，提出消費者行為分析，消 費者為了滿足自身的效用，而對有達到需求特徵的商品來購買，所以效用不是來 自財貨本身的功能，而是來自其特徵的功能，因此透過分析消費者購買的商品特 徵，可呈現消費者對商品特徵屬性的偏好結構。Rosen 透過效用理論及 Alonso 的競價理論於 1974 年提出特徵價格理論，假設消費者及生產者的行為皆追求效 用最大化、價格由產品屬性決定、市場上有大量的異質性產品、完全競爭市場、
所有物品不考慮轉售等複雜問題下，過程中消費者每增加一單位某種屬性的需求，
所願意支付的增加費用，就是該屬性的特徵價格。亦指出產品的價格是該產品所 具有的每一項特徵的價格總合，產品間的價格差異來自所具備的特徵屬性不同，
運用財貨的差異性市場交易價格來建立特徵價格模型，引導出產品的隱含價格，
再利用所導引出的特徵價格模型來探討各產品特徵屬性對價格的影響,藉以解釋 個別特徵之邊際價格與消費者願意支付之價格。
過去國外已有與本文概念類似的實證分析，Ridker & Henning（1967）針對 美國聖路易市空氣品質對房價的影響，將房屋價格與空氣污染程度進行迴歸分析，
研究採用的自變數包括房屋特徵、區位特徵、鄰里特徵及其他特徵，其主要研究 成果發現空氣污染對房價確實有負面的影響。Geoghegan (2002) 應用特徵價格法 探討數種.不同類型之開放空間對房地產價格的影響，採用的變數包括基地大小、
屋齡、建物樓地板面積、距華盛頓特區的距離、人口密度、大學以上學歷人口數 百分比、1600 公尺範圍內永久性開放空間面積百分比、1600 公尺範圍內開發的 開放空間面積百分比等，其研究成果發現，土地面積較大者、樓地板面積較大者、
較新的屋齡及品質較好的房屋對房地產價格有正面的影響，而人口密度對房地產 價格有負面影響，亦可看出民眾重視居住附近有無開放空間，因此對於靠近開放 空間之處有較高的願意支付價格。
近期國外開始有綠建築對於商辦或住宅的租金和售價影響研究，Eichholtz et al.(2009)以全美 8,182 個出租案例 (其中綠建築有 694 個)和 1,816 個出售案例(其 中綠建築有 199 個)為對象，研究綠建築商辦對租金和售價的影響，採用的自變 數包括是否為綠建築、為 Energy Star 認證或 LEED 認證、建物面積、建物等級 (A、B)、屋齡(<10、10-20、20-30、30-40)、是否有裝修過、有無公共設施等。
其主要的研究成果發現，租金和是否為綠建築、是否獲得 Energy Star 認證、建 物面積、建物等級(A、B)和屋齡等有顯著正相關，其中有綠建築標章能提升租金 3.5%、Energy Star 認證能提升租金 3.3%；至於有效租金方面，主要顯著的變數 和租金方面相同，另增加獲得 LEED 認證有些微的正相關顯著，其中有綠建築認 證能提升有效租金 10%，Energy Star 認證能提升有效租金 10%、LEED 認證則能
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
提升租金 9.4%；售價方面，是否為綠建築、是否獲得 Energy Star 認證、建物等 級 A 和屋齡(10-20、20-30、30-40)有顯著正相關，建物等級 B 有顯著負相關，其 中有綠建築認證能提升售價 16.8%、獲得 Energy Star 認證能提升售價 19.1%。
Eichholtz et al.(2010)進一步再對全美 18,858 個出租案例(其中綠建築有 1,943 個) 和 5,249 個出售案例(其中綠建築有 744 個)的綠建築做永續性和動態分析的研究，
發現屋齡、公共設施、是否為綠建築、建物面積皆對租金產生顯著正相關，針對 有綠建築認證、有 Energy Star 認證和有 LEED 認證等三個變數皆顯著，租金面 分別提升 1.8%、2.12%和 5.8%，有效租金面分別提升 4.7%、6.6%和 5.9%，售價 面則分別提升 13.3%、12.9%和 11.1%。
Pivoand Fisher (2010)研究全美約 6,000 到 7,500 個取得 Energy Star 認證對社 會責任投資的回報，研究自變數包括社會資產投資特色、國家市場情況、地區性 經濟、可及性情形、建物品質、政府服務成本等，研究發現，Energy Star 認證、
離商業中心再開發區域的距離、商業中心區 0.5 英里內有無火車站和郊區 0.5 英 里內有無火車站與市場價值的正相關影響較大，其中 Energy Star 認證能增加 5.2%租金和 1.3%的佔有率。
Chegut et al.(2012)研究英國倫敦綠建築對租金和售價的影響，1,149 個出租 個案(其中有 64 個綠建築)和 2,019 個出售個案 (其中有 69 個綠建築)，研究自變 數包括是否為綠建築、建物面積、屋齡(1-10、11-20、21-30、31-40)、有無公共 設施、是否裝修過、是否為二手、離火車站距離，研究發現，有綠建築標章、使 用面積、屋齡 1-10 和 21-30 與租金有顯著正相關，控制出租契約特色和地區供 給後，BREEAM 認證提升租金 30.5%；有綠建築標章、建物面積、離火車站距 離與售價有顯著正相關，控制變數後，BREEAM 認證提升售價 38%。Reichardt et al.(2012)研究美國商辦得到永續建物認證對其租金的影響和發展的時間軌跡，研 究自變數包括屋齡、承租面積、基地面積、空置率、有無 Energy Star 認證或 LEED 認證、年期、季別等，透過此研究更進一步證實 Energy Star 或 LEED 認證對租 金增加的動態影響，分別可增加 2.5%和 2.9%的租金，亦發現認證年期越早，租 金增加影響越大。
此外，亦開始有針對綠建築對住宅價格影響方面的研究，Lorenz et al.(2006)研 究德國城市 Stuttgart 28,789 個永續性建物和市場價值的關連，自變數包括樓地板 面積、地點品質、住宅品質、現代化程度、屋齡、是否為 1 樓或 2 樓或大於 2 樓、是否為頂樓或地下室等，研究成果指出樓地板面積、地點品質、住宅品質、
現代化程度對房價有顯著地正向影響。Leopoldsberger et al. (2011)研究德國 57 個 城市 532 個節能建物的估價，自變數包括樓地板面積、屋齡、建物品質(高、中、
低)、有無電梯、建物空調設施(全部、部分、沒有)、維護成本、能源成本、其他 費用等，研究發現建物品質(高、中)、建物空調設備(全部、部分)對租金有顯著
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
25
正相關；維護成本(-2%)、能源成本(-9.5%)、屋齡對租金有顯著負相關。Aroul and Hansz (2012)研究 Frisco 和 McKinney 城市(分別有 6,555 和 7,500 個案例)的綠特 色建物和強制綠建築計畫對住宅交易價格的影響，研究變數包括建物是否有綠特 色、是否為強制綠建築計畫的建物、面積、屋齡、屋齡平方、年期、季別等，主 要成果指出綠特色、強制綠建築對住宅交易價格為顯著正相關，其中有綠特色能 增加 2%的售價。Yoshida & Sugiura(2012)研究東京的綠建築住宅對價格影響，樣 本總共有 34,862 個案例，其中綠建築有 1,472 個，排除工作室等交易動機不同的 樣本，自變數包含房間屬性、交易型態、地點、建物大小、建物品質和 8 個綠因 子(熱負荷、使用再生能源、節能、使用環保建材、長經濟壽命設計、水循環、
植栽、減輕都市熱島效應)，研究發現控制因素越多，R-squared 上升，綠係數下 降，整體而言，綠住宅交易是有折價的(約 6~11%)，除了維護頻率低、經濟壽命 長的設計和減少熱島效應會減少折價外，其他特色均會增加折價，主要的原因為 長經濟壽命和減少熱島效應設計會減少生命周期維護和更新的成本，植栽、環保 建材和水循環等特色會增加未來的維護成本和資本費用。
國內近期亦開始有使用特徵價格模型對綠建築的相關研究，劉彣柔(2011)針 對大眾運輸可及性與綠建築認證對房地產價格之影響，以香港地區 5,383 個交易 資訊為例，研究自變數包括用途類別、房屋面積、所在樓層數、屋齡、交通可及 性、各地區人口密度、15 歲以上人口高等教育比、平均收入中位數、居住外國 人比率、犯罪率及是否有綠建築認證等，研究成果發現至香港機場距離與至最近 港鐵車站距離越近，房價越高；綠建築認證對房地產價格有些微正向影響，但其 影響不甚顯著。而陳怡璇(2011)以國外經驗探討國內綠建築價格之估算，量化方 式中之問卷調查法與質性方法中之深入訪談法，國內約有 87％之估價師認為理 論上綠建築對不動產價格將產生正面影響，有 66％的估價師認為市場上會反應 出正面影響，且多數估價師認為其影響程度在 10％以內。
綜合上述，房地產的異質性高，故房地產價格研究多以特徵價格理論為研究 方法。本研究為研究綠建築對房價的影響，除了建物的綠建築特色，為瞭解影響 房地產價格之其他各方面要素，本研究藉由回顧國內外探討不動產價格相關的文 獻以及其對房屋交易價格影響方面的相關研究，從而瞭解各項因素與不動產成交 價格間之關係，選取交易年期、移轉層數、一樓、方形、屋齡、建物面積、有無 綠建築特色及有無綠建築標章認證等作為實證研究時所需變數。