綠建築對不動產價格之影響 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士論文私立中國地政研究所. 綠建築對不動產價格之影響. 政治大 The Study of 立 Green Building on Real Estate Price ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 中. 華. Ch. engchi. 研究生：. 彭逸瑋. 指導教授：. 陳奉瑤. 民. 國. 一. ○. i n U. v. 博士. 二. 年. 七. 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(3) 謝誌很開心到了寫謝誌的時候，意味著論文的完成，回想研究所兩年的點點滴滴，收穫很豐富，研究所的課堂上充滿討論，彼此腦力激盪，課後大家一起討論，分享彼此寫論文時遇到的困境和突破，不斷地學習，寫論文就像跑馬拉松一樣，中途也許會疲憊、困惑，但有家人和朋友的支持，就能讓我有力量繼續向前邁進，感謝大家在我寫論文提供給我的勇氣，謝謝大家讓我能完成兩年的論文馬拉松。首先，謝謝我的指導老師─瑤瑤老師，感謝老師的監督和教誨，讓我不會迷失研究方向，每一次的 meeting，讓我對論文的思緒更清晰，每一次的討論，讓我的論文更完整，此外，也謝謝老師教導我許多做人處事的道理，從兩人間的對話到做事態度和方法，讓我在研究所除了學業外，心理上也成長不少；謝謝江穎慧老師在統計軟體上的運用和解惑，老師熱心、認真得當忙，讓我好感動；謝謝威霖學長教我寫論文的架構，謝謝劭元學長在家族討論會提供我新的想法，謝謝佑儒學姐和淑湄學姐擔任我的期初和期末報告的評論人，提供建議讓我改進論文；謝謝口試委員朱南玉老師、彭建文老師提供寶貴的經驗和建議，讓我的論文可以更完善。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 感謝一起度過兩年研究生生活的同學們，謝謝健宇教我使用統計軟體和分析方法，跟你討論宛如小型 meeting，論文進度都會大躍進；謝謝耀宗常常熱心地幫我解開迷惑，能和你從大學同班到研究所很開心；謝謝坐在我旁邊的凡綱，中. y. Nat. sit. n. al. er. io. 午一起邊吃飯邊看 NBA 好開心；謝謝方欣，一起買午餐、聊天、聊論文；謝謝季庭常常逗大家笑，你是大家的開心果；謝謝家齊和詩滎教我問卷設計的架構和技巧，你們好厲害；謝謝志豪、Nita、淑萍，在我向你們詢問時，能給我論文上的建議；謝謝龍波在課堂上和我們分享大陸的案例，讓我增廣見聞；謝謝浩學，給我生日小禮物、報告前的鼓勵，你的加油很溫馨；謝謝同家的學妹宇璇和庭如，. Ch. engchi. i n U. v. 不吝嗇給予我論文上的建議，並幫我很多忙。此外，還有很多同學和學弟妹，很高興認識大家，能和大家一起奮鬥、彼此鼓勵，是很棒的收穫。最後，謝謝我的家人，爸爸讓我無後顧之憂，全心全意讀研究所、追求夢想；謝謝媽咪愛的抱抱、鼓勵，是我心靈上的支柱；謝謝阿妹陪我遠到三峽、在大太陽和雨中做問卷、教我文字上修飾的技巧；謝謝宜庭，陪我一起克服困境、一起努力。謝謝你們讓我更茁壯，想和你們一起分享畢業的喜悅，我最愛你們了！. 寫論文過程中，每一個困頓，我學會好好沉澱、重新檢視，每一個挫折，學會放開心胸、繼續向前，寶貴的經驗將謹記在心，Keep Walking & Never give up！.


(5) 摘要二十世紀以來，全球環境逐漸惡化，綠建築研發逐漸成為國際間關切的議題。近年來國外已開始有文獻研究綠建築對房價的影響，發現綠建築會增加其不動產價值，然而，台灣綠建築至今已發展一段期間，但其與房地產價格的之關係並不明朗，且國內缺乏相關研究。本文以民國 97 年至民國 101 年臺北大學特定之成交資料，運用特徵價格模型分析綠建築標章和綠建築特色對房價的影響。研究結果顯示，隨著房價越高，綠建築標章對價格影響越大；部分綠建築特色對房價有顯著影響，其中維護頻率低的設備對房價有正面影響，維護頻率高的綠建築特色會對房價有負面影響；因房價越高，綠建築特色設備品質越好，所以維護頻率高的設備對案例的折價影響力也越少。. 政治大本文進一步對民眾進行認知之問卷調查結果顯示，綠建築標章在價格中影響立不顯著，但有無綠建築特色對房價較具影響力的，此結果與實證結果相呼應。本 ‧. ‧ 國. 學. 研究成果分析綠建築對不動產價格影響之內涵，有助於增加社會大眾對綠建築的認知，讓開發商了解哪些綠建築特色影響房價程度較高，同時政府亦可藉此了解哪些綠建築特色需要加強推廣，期待未來綠建築得以在台灣蓬勃發展，對房價的影響亦可趨明朗化。. sit. y. Nat. io. n. al. er. 關鍵詞：綠建築、特徵價格法、分量迴歸. Ch. engchi. i n U. v.


(7) Abstract Because global environment has been gradually growing deteriorated since the 20th century, green building research and development have becoming one of the topics of concern in the international community. The literatures about “The Effects of Green Building on Real Estate Prices” have found that green building will increase its real estate value. However, green building in Taiwan has been developed over a period of time, the relationship between it and the real estate value is still uncertain. And the domestic literatures has not yet seen the kind of research, it evokes the motivation of this project. The data get from 2008 to 2012 in Taipei university special district. To design the model of “The Effects of Green Building on Real Estate Prices”, this project is based on the “Hedonic Price Theory Model”, adds the indicators about green building certification and green building features. The empirical results show that green building certification effect will bigger with the price increases. Some green building features has significant effect on price. Low maintain frequency will increase price and high maintain frequency will decrease price. Because higher price have better green building features equipment, the high maintain frequency will mitigates price discount.. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. y. Nat. This paper also interviews with people by questionnaire, and this result echoes. sit. n. al. er. io. with the empirical results. The results show that the green building certification has no significant effect on price, but green building features has significant effect on price. The achievements of this research will assist us to analysis the effects of green building on real estate prices more deeply, and it also improve the acknowledge of green building to community. It also makes the developers realize which green features affects the real estate prices most seriously. And to the government, it can support to know how to improve the policy about the green building, to promote green building in Taiwan more prosperity.. Ch. engchi. i n U. v. Keywords: Green Building, Hedonic Price Theory, Quantile Regression.


(9) 目錄目錄................................................................................................................................ I 圖目錄........................................................................................................................... II 表目錄........................................................................................................................... II 第一章緒論.................................................................................................................. 1 第一節研究動機與目的...................................................................................... 1 第二節研究範圍與方法...................................................................................... 4 第三節研究架構與流程...................................................................................... 6 第二章文獻回顧.......................................................................................................... 9 第一節第二節第三節第四節. 台灣綠建築標章制度.............................................................................. 9 綠建築影響房價的因素........................................................................ 15 特徵價格理論........................................................................................ 23. 政治大小結........................................................................................................ 26 立第三章研究設計........................................................................................................ 27 ‧. ‧ 國. 學. 第一節實證模型................................................................................................ 27 第二節資料說明與處理.................................................................................... 29 第四章實證分析........................................................................................................ 35 第一節綠建築標章對不動產價格之影響........................................................ 35 第二節綠建築特色對不動產價格之影響........................................................ 38. y. Nat. sit. n. al. er. io. 第三節綠建築價值和建商商譽之關係............................................................ 46 第五章結論與建議.................................................................................................... 51 第一節結論........................................................................................................ 51 第二節建議........................................................................................................ 53 參考文獻...................................................................................................................... 55 附錄一問卷................................................................................................................ 61 附錄二社區綠建築特色一覽表................................................................................ 65 附錄三綠建築特色解說表........................................................................................ 69. Ch. engchi. I. i n U. v.

(10) 圖目錄圖 2-1 綠建築和政府推動綠建築計畫帶來的價格變動 ......................................... 20 圖 3-1 台北大學特定區個案分布圖 ......................................................................... 30 圖 4-1 綠建築標章的最小平方法與分量迴歸 ......................................................... 37 圖 4-2 維護頻率高的最小平方法與分量迴歸 ......................................................... 43. 表目錄表 2-1 表 2-2 表 2-3 表 2-4. 台灣綠建築發展沿革 ..................................................................................... 10 綠建築評估系統四大範疇與九大指標 ......................................................... 11 分級評估制度九大指標得分權重表 ............................................................. 14. 立. 政治大. 表 3-4 表 4-1 表 4-2 表 4-3 表 4-4 表 4-5 表 4-6 表 4-7 表 4-8 表 4-9. 虛擬變數敘述統計 ......................................................................................... 34 綠建築標章的最小平方法與分量迴歸估計結果 ......................................... 36 綠建築標章係數差異檢定 ............................................................................. 37 「綠建築特色」/「綠建築標章」會使房價上升的認同比例 .................... 37 綠建築特色對不動產價格影響的實證估計結果 ......................................... 40 綠建築特色最小平方法與分量迴歸估計結果 ............................................. 42 維護頻率高低係數差異檢定 ......................................................................... 43 綠建築特色對房價和維護成本影響之問卷結果 ......................................... 44 綠建築特色對房價影響次序 ......................................................................... 45 各分群變數之敘述統計 ................................................................................. 47. ‧. ‧ 國. 學. 表 2-5 表 2-6 表 3-1 表 3-2 表 3-3. 各等級範圍劃分一覽表 ................................................................................. 14 綠建築理論與價值的連結 ............................................................................. 15 綠建築的潛在成本 ......................................................................................... 21 具綠建築特色社區統計表 ............................................................................. 30 本研究變數說明表 ......................................................................................... 32 連續變數敘述統計 ......................................................................................... 34. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 表 4-10 綠建築和建商商譽之關係 ........................................................................... 48 表 4-11 綠建築特色、成交總價多重比較摘要表 ................................................... 50. II.

(11) 第一章緒論第一節研究動機與目的一、研究動機二十世紀以來，全球環境逐漸惡化、許多生物瀕臨絕種、森林銳減、沙漠化擴大、高空的臭氧層破洞、極地和高山的冰川融化、全球氣候屢屢出現反常現象，全球生態失衡的危機讓人震懾！因此，世界各國近年來積極推動永續發展政策，如何利用有限資源，盡可能減少對環境的影響，取得更大的發展，是整個人類社會關心的問題，期望能將綠色理念整合至都市計畫中，並發展蛻變為一個永續發展的人類社會；建築而言，就是希望居住的更加健康、更加舒適、更加安全，同時能夠高效節能資源、能源、土地、水、材料，最大限度地降低對環境的影響。 2003 年世界經濟合作與發展組織（OECD）的「永續環境建築：挑戰與政策」報. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 告指出，全球建築物消耗 32％的資源、12％的水、以及 40％能源，除此之外， 40％的掩埋垃圾也來自建築物；RICS 於 2005 年之研究亦發現溫室氣體的排放至少有 30%是來自建築物，且建築物一旦完成，能源的消耗是持續性的。因此綠建築研發逐漸成為國際間關切的議題之一；因此，各國紛紛提出生態建築（Ecology Architecture）、永續建築（Sustainable Architecture）、綠建築（Green Building）等概念，並且建立綠建築評估系統：如美國的 Energy Star 和 LEED (Leadership in. y. Nat. sit. n. al. er. io. Energy and Environmental Design)評估系統、日本的 CASBEE(Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency)評估系統以及英國的 BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method)評估系統等等；以尋求「降低環境負荷」、「與環境相容」，且「有利於居住者健康」的建築，達到促進建築永續發展的目標。. Ch. engchi. i n U. v. 我國綠色建築宣導的策略在考量永續發展各環境議題的比重平衡，指標次序依據環境尺度由大至小而排列，歸類了九大指標於四大範疇中，為：生態 Ecology （含生物多樣性、綠化量、基地保水等三指標）、節能 Energy Saving（日常節能指標）、減廢 Waste Reduction（含二氧化碳及廢棄物減量二指標）、健康 Health （含室內環境、水資源、污水垃圾改善等三指標）；因此稱為「EEWH 系統」 (Ecology, Energy Saving, Waste Reduction, Healthy)。其為全世界截至 2010 年 26 個推動綠建築評估系統的國家中，第四個推動的系統。換言之，我國在綠建築的推動上名列前茅。近年來美國的研究發現，綠建築是少數幾個可以為衰退的房屋市場加溫的現象之一。大體而言，消費者因為綠建築可以節省傳統住宅加熱和降溫所需的 30% 1.

(12) 到 60%能源，才會對綠建築趨之若鶩，對房地產所有者和經營者而言，綠建築與其市場價值成正相關，且能增加消費者需求，綠建築有潛在的價值，所以和一般建築相較下，可以有較高的售價和租金。國外相關文獻也顯示，綠建築為未來的趨勢，綠建築標章跟相關節能建築認證將成為影響房價的重要特徵，綠建築對房價或租金收益的影響是正面而顯著的。例如：Eichholtz et al.(2010)研究美國綠建築商辦，針對有綠建築認證、有 Energy Star 認證和有 LEED 認證等三個變數皆顯著，租金面分別提升 1.8%、2.12%和 5.8%，有效租金面分別提升 4.7%、6.6%和 5.9%，售價面則分別提升 13.3%、12.9%和 11.1%。Pivo and Fisher (2010)研究美國 Energy Star 認證對社會責任投資的回報，發現 Energy Star 認證能增加 5.2%租金和 1.3%的佔有率。Aroul and Hansz (2012)研究弗里斯科和麥金尼城市，發現建物有綠特色能增加 2%的售價。英國倫敦研究(Chegut et al.,2012) 發現 BREEAM 認證提升租金 30.5%、提升售價 38%，Leopoldsberger et al. (2011) 以德國住宅為對象，發現每月每平方公尺的能源成本和維護成本，分別對租金造成 2%和 9.5%的減損。此外，國內研究亦發現（溫雅貴，2003；方嘉琳，2005；張桂鳳，2008），若居住品質、住宅空間與設備等與日常生活息息相關的因素較. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 佳，大多數消費者對綠建築住宅的偏好態度是正面的，且願意支付價格會提高。換言之，研究指出綠建築於私有利於健康、於公有助於資源永續發展，消費者” 應該”有所認知，多數消費者”應該”認同，”應該”願意多花錢去購買，本研究將探討此與真實市場的價值是否會有落差。. y. Nat. 反觀我國自 1998 年開始推動綠建築，我國內政部建築研究所訂定「綠建築. sit. n. al. er. io. 與居住環境科技計畫」據以執行，1999 年制訂出「綠建築解說與評估手冊」做為我國綠建築評審之基礎，迄今已進入第三代，取得綠建築候選或綠建築標章的數量雖有逐漸增加的趨勢，但截至至 2012 年 7 月底為止，獲得綠建築標章認證的民間住宅僅有 83 件，排除所有新建公共建築依公共工程委員會的要求，必須取得綠建築標章，以及部分指標性建築商開發高級住宅引入綠建築設計概念外，綠建築住宅的推廣於一般新建住宅並不多。以台灣對綠建築的需求而言，基於溫雅貴(2003)、方嘉琳(2005)和張桂鳳(2008)的研究，可發現國內消費者對綠建築的需求應該很高，基本上，利之所在勢之所趨，但台灣之建築業者卻無法感受其價值，而消費者似乎也輕估綠建築帶來的價值，而難以反應在購屋價格上，因而產. Ch. engchi. i n U. v. 生負面循環，以致綠建築數量之增加速度緩慢。這其中的源由如何，有待深入探究。此外，綠建築在國外相關節能建築的認證，已成為估價的重要變數，台灣綠建築至今雖已發展一段期間，但其與房地產價格的關係尚未明朗，除了都市更新因綠建築而有容積獎勵外，不動產估價師甚至並未感受到綠建築價值於市場的反應，更遑論將其資本化於市場價值。但換個角度觀察，若不動產具有綠建築特色，綠建築特色亦可能影響其市場價值，實務上不動產估價師究已於價格 2.

(13) 影響因素加以反應調整，或真的尚未或難以加以反應，值得進一步探討，畢竟不動產估價師是掌握不動產市場價值的專業角色，負有提供合理價值的社會功能。換言之，若採比較法評估，如何掌握個案間綠建築特色、節能效率等差異，並將其量化；若採成本法評估，如何分析綠建築和一般傳統建築的成本高低、折舊速度等差異，決定其影響方向；若採收益法評估，如何有效判定資本投入及收益之數額與時間點，加以資本化。此等皆須於綠建築與不動產價值間建立連結關係，但國內過去相關研究，多著重於強調綠建築之重要性、綠建築之投入成本（劉賢樹，2003、盧裕文，2011）。美國估價協會（Appraisal Institute）強調估價師評估綠建築時，應該確定要問什麼問題(which questions to ask)，並且確認什麼設備會對不動產價格有影響(which items are likely to affect value)，這正是目前全球綠建築化的過程中，難以具體反應於不動產價值而尚待突破的困境。因此，本研究期望在綠建築與不動產估價的跨領域研究有所貢獻。. 政治大. 綜合上述，可看出綠建築在不動產市場上可待開發的潛在消費者多，而目前對於綠建築價值認知不足可能為推廣綠建築的根本問題，故本研究將加入綠建築標章和綠建築特色的影響變數於傳統的特徵價格理論中，建立綠建築對不動產價格影響之模型，依實證分析之結果，進行綠建築標章和綠建築特色對房價影響之分析。預期研究成果將有助於分析綠建築對不動產價格影響之內涵，增加社會大眾對綠建築的認知、增加購買意願；讓建築業者了解何項指標影響價格程度最高，而願意配合健康概念的綠建築住宅推廣；讓政府了解何項指標需要再加強推廣，給以更實質優惠的輔導與補助措施，擬更周詳的措施與制。期望可創造三贏之局. 立. ‧. ‧ 國. 學. y. Nat. n. al. er. io 二、研究目的. sit. 面，促進台灣綠建築發展，更可在短時間內將台灣的綠建築估價與國際接軌。. Ch. engchi. i n U. v. 綜合前述，本論文設定研究目的如下： (1)依特徵價格理論建構具有綠建築特色和綠建築標章變數之不動產特徵價格迴歸模型，以為實證分析基礎。 (2)分析綠建築特色和綠建築標章對不動產市場價值的影響，釐清其與房價影響之內涵，據以提供綠建築對房價影響之認知，以促進綠建築推廣。 (3)探索有效連結綠建築價值與不動產價值之關鍵因素，提供不動產估價師面對綠建築估價時，得以適度考量綠特色或綠建築之影響，期估價專業更臻完善。. 3.

(14) 第二節研究範圍與方法一、研究範圍 (一)時間範圍雖然此區為新開發地區，而綠建築特色和綠建築標章的影響需要時間才能反映在價格上，但受限於資料來源，故本研究選擇民國 97 至民國 101 年為實證之時間範圍。 (二)空間範圍新北市的「臺北大學特定區」為一個較為封閉的社區，以住宅區為主，當中雖然有商業區，但除了少部分一樓為商業使用，大部分仍以住宅使用為主，因此選擇此區可避免交通方便因素和使用分區造成房價上. 政治大的差異，故本研究以此區為研究範圍，包含 51 個社區，其中大學耶魯、立碧連天、翡冷翠和大學哈佛有通過綠建築標章認證。. ‧ 國. 學. ‧. (三)研究限制本研究分析需用的房地產交易資料，取自內政部地政司全球資訊網、內政部不動產交易服務網與新北市政府不動產買賣交易服務網，然而政府部門提供之資料是由各相關人士呈報，若是呈報者為降低稅負低報交易金額或是報錯交易日期，. y. Nat. al. er. io. sit. 將影響資料的準確性。. n. 綠建築標章資料除台灣建築中心公告之核可案件較為確定外，其餘綠建築特色資料來自問卷訪談，雖可能產生偏誤而影響估計之準確性，為改善上述問題，本研究以實地訪查方式增強資料正確性，以求降低偏誤。. Ch. engchi. i n U. v. 此外，本文之研究變數亦受到限制，一般變數方面，因為空間範圍不大，所以不包含與未來捷運站之距離、與台北大學之距離、社區規模大小等；綠建築特色變數方面，為避免受訪者誤判，經市調後僅採用十四項民眾較為了解的綠建築特色，減少偏誤發生，而關於綠建築特色的量體方面無法確切得知。 (四)名詞定義 1.綠建築標章內政部建築研究所為鼓勵興建省能源、省資源、低污染之綠建築，建立舒適、健康、環保之居住環境，發展以「舒適性」、「自然調和健康」、「環保」等三大設計理念，特委請財團法人台灣建築中心受理「綠建築標章」申請。. 4.

(15) 2.綠建築特色案例有綠建築相關的設計，但未有財團法人台灣建築中心認證，本文經過市調後，選擇中庭花園、陽台設置花台、透水鋪面、景觀貯留滲透水池、屋頂花園、遮陽板、省電燈具、明管設計、輕隔間、再生建材、天然建材、省水器具、垃圾集中室、垃圾冷藏設施等十四項，民眾較為了解的設備進行之後的問卷調查。. 二、研究方法本文之研究目的在於運用特徵價格模型，探討綠建築對不動產價格之影響，透過問卷確立綠建築特色變數，分析綠建築標章和各綠建築特色變數對不動產價格之影響，進一步使用分量迴歸模型探討各分位自變數對應變數之影響。 (一)相關理論與文獻回顧回顧國內外綠建築對房價影響的相關文獻，了解其理論基礎、研究方法、研究設計和研究成果，比較國內與國外之綠建築特色、制度及執行差異，建立理論. 立. 政治大. 基礎，尋找適當之實證方法。. ‧ 國. 學. ‧. (二)問卷調查暨訪談本研究問卷主要期望透過訪談了解社區有哪些綠建築特色，補充實證分析資料，並了解民眾對於此設備對房價和維護成本的影響、民眾心中的綠建築標章和綠建築特色是否有差異。訪談對象為當地住戶，問卷設計分為四大部分(1)居住. y. Nat. sit. n. al. er. io. 之社區有無綠建築特色設施與設備；(2)綠建築特色設施與設備對於房價的影響； (3)綠建築特色設施與設備對於維護成本的影響；(4)案例有「綠建築特色」或「綠建築標章」會使房價上升的認知程度。. Ch. engchi. i n U. v. (三)特徵價格迴歸分析從文獻回顧中確立方法與變數後，運用訪談法，藉由 EEWH 和文獻整合得到的指標，用以訪問綠建築相關專家學者和民眾，整合出大家認知的綠建築特色，而後做為實地調查的項目，調查結果作為迴歸分析中綠建築標章或綠建築特色的變數資料。本文首先運用 Excel 軟體進行資料彙整和建構，並且去除樣本中之極端值，接著運用 SPSS 統計軟體進行敘述統計，使用最小平方法(OLS)進行多元迴歸分析，將本研究欲探討綠建築對不動產價格之影響的自變數納入迴歸方程式中，以分析本研究應變數受到自變數的影響關係，進一步使用分量迴歸模型，分析各分位應變數受到自變數的影響關係。. 5.

(16) 第三節研究架構與流程一、研究架構本研究內容分為五章，第一章緒論，包括研究綠建築對房價影響的動機與目的、研究的空間和時間範圍、研究方法、研究架構與流程等。第二章為文獻回顧，藉由回顧國內外綠建築對房價影響之相關文獻，說明綠建築的概念和其對房價的可能影響，並確定理論基礎和實證工具。第三章為研究設計與樣本資料分析，主要說明變數選擇、實證資料來源與篩選方式，並透過敘述統計掌握樣本概況。第四章為實證結果與分析，敘明本文實證結果，探討分析綠建築對房價影響之方向與程度。第五章為結論與建議，根據本文實證結果與分析，做出結論，並提出政策和後續研究建議。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 6. i n U. v.

(17) 二、研究流程研究動機. 研究目的 1.建構具有綠變數的特徵價格迴歸模型 2.分析綠變數對不動產市場價值的影響 3.提供綠建築估價考量. 文獻回顧. 政治大立綠建築對房價的影響. 台灣綠建築標章制度. 特徵價格理論. ‧ 國. 學 ‧. 綠建築標章與綠建築特色對房價的影響因素. y. n. al. Ch. engchi. 模型建立. sit. io. 確立綠建築標章與綠建築特色因素. er. Nat. 訪談. i n U. v. 實證分析問卷調查結論與建議. 圖 1-1 研究流程圖. 7.

(18) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 8. i n U. v.

(19) 第二章文獻回顧文獻回顧共分為三大部分，首先介紹台灣的綠建築，及其發展沿革，了解台. 灣綠建築發展的特色和與之相連結的操作方法；接著透過相關文獻分析綠建築對房價的正面和負面影響，考量可能影響因素的來源、效果和影響層面等；最後針對本研究使用之實證模型進行相關理論、實證文獻之整理，比較國內外相關文獻後，找出本研究可參考之部分。. 第一節台灣綠建築標章制度台灣的綠建築發展始於 1995 年，內政部營建署將建築節約能源設計納入建築技術規則中。1996 年，行政院為了履行實 APEC 永續發展會議中的承諾，在經濟發展下，加強保護環境生態、保障社會公平，設置了國家永續發展委員會，負責國家永續發展的相關業務與決策，而內政部營建署與行政院環保署也都分別於「營建白皮書」與「環境白皮書」之中，宣示推動「綠建築」政策。1998 年依「全國能源會議」之結論，我國內政部建築研究所乃訂定「綠建築與居住環境科技計畫」據以執行，以台灣亞熱帶氣候的研究為基礎，充分掌握國內建築物的耗能、耗水、排水、環保之特性，訂定出綠建築評估指標系統，其中包括綠化、基地保水、水資源、日常節能、CO2 減量、廢棄物減量及污水垃圾改善等七大. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. Nat. y. sit. er. io. 評估指標。1999 年內政部建築研究所制訂出「綠建築解說與評估手冊」做為我國綠建築評審之基礎，同年 9 月成立「綠建築委員會」正式開始受理「綠建築標章」的申請，開啟我國的綠建築評估制度。. al. n. v i n Ch 2001 年，行政院正式核定實施「綠建築推動方案」 e n g c h i U ，由公部門(中央政府)率先實施，同時鼓勵民間業界參與，期能配合綠色矽島之建設目標，來推廣興建維. 護生態環境的綠建築。2002 年「綠建築及居住環境科技計畫」第二階段(2002~2006) 核定實施，中央機關或受其補助達二分之一以上，且工程總造價在新台幣五仟萬元以上之公有新建建築物，應先行取得候選綠建築證書，始得申請建築執照。2003 年，「綠建築推動方案」修正納入「挑戰 2008 國家發展重點計畫」擴大辦理，地方政府比照實施，我國綠建築規範由七大指標加入「生物多樣性」與「室內空氣品質」二項指標擴大為九大指標，成為生態、節能、減廢、健康四指標群之 EEWH 評估系統。2004 年內政部營建署修正建築技術規則，增訂「綠建築專章」，完成綠建築法制化。2005 年內政部建築研究所所推出了綠建築三階段評估法，分為「規劃評估」、「設計評估」與「獎勵評估」，建立綠建築分級及評估制度。2009 年推動生態社區評估系統 EEWH-EC，適用鄰里單元社區、新開發住宅社區、既成住宅社區等等。2010 年，「智慧綠建築推動方案」(2010-2015)核定實施，建立綠色工廠評估系統 EEWH-GF 和綠建築更新評估系統 EEWH-RN，前者對象為 9.

(20) 一般室內作業為主的新建或既有工廠建築，後者對象為取得執照三年以上，且建築更新樓地板面積不超過一半以上之既有建築物。2011 年「智慧建築解說與評估手冊 2011 年版」出版。經由歷年來綠建築的制度建立和不斷修訂使其更完善，可發現台灣綠建築的評估系統和執行機制日益茁壯。表 2-1 台灣綠建築發展沿革年度. 事件. 1995 內政部營建署將建築節約能源設計納入建築技術規則中。 1996 「國家永續發展委員會」成立。 1997 「綠建築及居住環境科技計畫」第一階段(1998~2001)核定實施。 1998 訂定台灣亞熱帶氣候專屬之「綠建築評估指標系統」七大評估指標。，成立「綠建築委員會」正式開始受理「綠 1999 制定「綠建築解說與評估手冊」建築標章」的申請。. 政治大. 2001 行政院核定實施「綠建築推動方案」，由公部門(中央政府)率先實施。 2002 「綠建築及居住環境科技計畫」第二階段(2002~2006)核定實施。. 立. ‧ 國. 學. ，「生物多 2003 「綠建築推動方案」修正納入「挑戰 2008 國家發展重點計畫」樣性」與「室內空氣品質」二項指標納入評估範圍，由七大指標擴大為九大指標。. ‧. 2004 內政部訂定「綠建築專章」。 2005 內政部建築研究所推出綠建築三階段估法，建立綠建築分級評估制度。. io. sit. y. Nat. 2006 建築技術規則要求供公眾使用之建築使用 5%綠建材。 2007 「綠建築與永續環境科技計畫」(2007~2010)核定實施. er. 2008 「生態城市綠建築推動方案」(2008~2011)核定實施。 2009 推動生態社區評估系統 EEWH-EC。. al. n. v i n Ch 「智慧綠建築推動方案」(2010~2015)核定實施，建立綠色工廠評估系統 i U e h n c g EEWH-GF 和綠建築更新評估系統 EEWH-RN。. 2010. 2011 「智慧建築解說與評估手冊 2011 年版」出版。台灣為僅次於英國、美國及加拿大之後，第四個實施具科學量化的綠建築評估系統，台灣目前的綠建築指標評估系統為 EEWH，所謂 EEWH，即為 Ecology(生態)、Energy Saving(節能)、Waste reduction(減廢)、Health(健康)，其中又分成九大指標。Ecology 生態指標群分成生物多樣性指標、綠化量指標和基地保水指標； Energy Saving 節能指標為日常節能指標；Waste reduction 減廢指標群分成二氧化碳減量指標和廢棄物減量指標；Health 健康指標群又分成室內環境指標、水資源指標和污水垃圾改善指標。陳瑞鈴等(2009)在綠建築解說及評估手冊，點出綠建築各指標與地球環境的關係和各項排序關係，如表 2-2：. 10.

(21) 表 2-2 綠建築評估系統四大範疇與九大指標與地球環境關係指標群. 氣候. 水. 土壤. 生物. 1.生物多樣性指標. *. *. *. *. 2.綠化量指標. *. *. *. *. 3.基地保水指標. *. *. *. *. 節能 4.日常節能指標. *. 生態. 指標名稱. 5.二氧化碳減量指減廢標. 立. 資材. *. 尺度. *. 政 *治大 * *. *. 健康 9.汙水垃圾改善指標. * *. * *. 學. ‧ 國. 8.水資源指標. 能源. * *. 6.廢棄物減量指標 7.室內環境指標. 排序關係. *. *. ‧. 資料來源：陳瑞鈴等(2009：8). 空間. 操作次序. 外 ↑ │ │ │. 先 ↑ │ │ │. │ │ │. │ │ │. │ │ │. │ │ │ ↓ 小. │ │ │ ↓ 內. │ │ │ ↓ 後. Nat. y. 大 ↑ │ │ │. n. 一、生物多樣性指標 a l. er. io. sit. 其中，綠建築各指標的基準和操作方法如下：(財團法人台灣建築中心；溫雅貴，2003). Ch. engchi. i n U. v. 本指標的目的主要在於提升大基地開發的綠地生態品質，尤其重視生物基因交流路徑的綠地生態網路系統，鼓勵以生態化之埤塘、水池、河岸來創造高密度的水域生態，以多孔隙環境以及不受人為干擾的多層次生態綠化來創造多樣化的小生物棲地環境，同時以原生植物、植栽物種多樣化、表土保護來創造豐富的生物基盤。操作方法包括了社區綠網系統、表土保存技術、生態水池、生態水域、生態邊坡 / 生態圍籬設計和多孔隙環境等。. 二、綠化量指標：健康的都市生活不能缺少綠意，且綠化被公認為唯一可吸收大氣二氧化碳最好的策略，有助於減緩地球氣候日益溫暖化的危機。因此本指標希望能以植物對二氧化碳固定效果做為評估單位，藉鼓勵綠化多產生氧氣、吸收二氧化碳、淨化空氣，進而達到緩和都市氣候溫暖化現象、促進生物多樣化、美化環境的目的。 11.

(22) 操作方法包括了中庭花園、陽台設置花台、牆面綠化、牆面綠化澆灌、人工地盤綠化技術、綠化防排水技術和綠化防風技術等。. 三、基地保水指標：以往建築基地環境開發常採用不透水舖面設計，造成大地喪失良好的吸水、滲透、保水能力，減弱滋養植物及蒸發水分潛熱的能力，成為引發「都市熱島效應」的原因之一。此外，過去的都市防洪觀念，都希望把建築基地內的雨水盡速往鄰地排出或引流至都市公共下水道系統，造成都市公共排水設施極大的負擔，形成低窪地區每到大雨即淹水的窘境。此指標即是藉由透水鋪面、景觀貯留滲透水池、屋頂花園、貯留滲透空地、滲透井與滲透管、人工地盤貯留等技術，促進基地的透水設計並廣設貯留滲透水池的手法，以促進大地之保水和水循環能力、緩和都市氣候高溫化現象。. 四、日常節能指標：. 政治大. 立. ‧. ‧ 國. 學. 建築的日常耗能中以空調及照明用電佔了最大比例，因此從空調與照明上來對建築節能效果最佳，另一方面由於建築物的使用壽命長，其節能的累積效果遠勝於一般產品。相關技術包括了建築配置節能、適當的開口率、外遮陽、開口部玻璃、開口部隔熱與氣密性、外殼構造及材料、屋頂構造與材料、帷幕牆等等。此外在運用資源和能源面，包含了遮陽板、省電燈具、風向與氣流之運用、空調. y. Nat. n. al 五、二氧化碳減量指標：. er. io. sit. 與冷卻系統之運用、能源與光源之管理運用、太陽能之運用等。. Ch. engchi. i n U. v. 地球氣候高溫化的問題是當前地球環保最迫切的課題。過去建築採行的構造設計，對地球環境得耗能和汙染甚大，像是鋼筋混凝土構造，除了消耗河川砂石及高耗能水泥生產能源之外，未來混凝土建築拆除解體時，其廢棄的水泥物、土石、磚塊也難以回收再利用，造成環境莫大負荷，因此必須從建築物之規劃設計及構造進行改善，包括明管設計、輕隔間、簡樸的建築造型與室內裝修、合理的結構系統、結構輕量化與木構造，以減少二氧化碳的排放量。. 六、廢棄物減量指標：本指標以廢棄物、空氣污染減量及資源再生利用量為指標，以倡導更乾淨、更環保的營建施工為目的，執行再生建材利用、土方平衡、營建自動化、乾式隔間、整體衛浴、營建空氣污染防制等方式，藉以減緩建築開發對環境的衝擊，並降低民眾對建築開發的阻力，進而增進生活環境品質。 12.

(23) 七、室內環境指標：此指標以音環境、光環境、通風換氣與室內建材裝修等四部份為主要的評估對象，操作方法包括天然建材、室內污染控制、室內空氣淨化設備、生態塗料與生態接著劑、預防壁體結露 /白華、地面與地下室防潮、調濕材料、噪音防制與振動音防制等，鼓勵儘量減少室內裝修量，並盡量採用具有綠建材標章之健康建材，以減低有害空氣污染物之逸散，同時也要求低污染、低逸散性、可循環利用之建材設計。. 八、水資源指標：由於建築物用水設計不當，水費偏低、國人用水習慣不良，使得國人用水量偏高，所以台灣尚有許多節約用水的空間。本指標希望能積極利用雨水與生活雜用水之循環再利用的方法來開源，並在建築設計上積極採用省水器具來節流，進而達到節約水資源的目的。. 政治大. 學. ‧ 國. 立. 九、污水垃圾改善指標：. ‧. 本指標主要針對生活雜排水配管系統介入檢驗評估，輔佐污水處理設施的功能，以確認生活雜排水導入污水系統，包含了垃圾集中室、垃圾冷藏設施、雨污水分流與生態濕地污水處理等等，此外，本指標也希望建築設計正式重視垃圾處. y. Nat. sit. n. al. er. io. 理空間的景觀美化設計，如垃圾集中場改善與廚餘堆肥的處理，用以提昇生活環境品質。. Ch. i n U. v. 在綠建築分級評估等級評量表裡，各指標合格最低分數定為 1.5 分，而得分上限為 6 分到 12 分不等，此評估方法具有「低得分容易，而高得分難」的特質，以對數常態分佈制訂分級獎勵，評定綠建築等級，由低到高依序為合格級、銅級、銀級、黃金級、鑽石級等五級，得分概率依序為 30%以下、30%～60%、60%～ 80%、80%～95%、95%以上，如表 2-3 和 2-4 所示。. engchi. 13.

(24) 表 2-3 分級評估制度九大指標得分權重表四大領域. 新分級評估得分權重配比基準分. 最高分. 一﹒生物多樣性指標. 1.5 分. 9分. 二﹒綠化量指標. 1.5 分. 9分. 三﹒基地保水指標. 1.5 分. 9分. 1.5 分. 12 分. 1.5 分. 10 分. 照明節能 EL. 1.5 分. 6分. 五﹒CO2 減量指標. 1.5 分. 9分. 六﹒廢棄物減量指標. 1.5 分. 9分. 七﹒室內環境指標. 1.5 分. 12 分. 節能. 建築外殼節能 EEV 四﹒ 空調節能 EAC. 減廢健康. 1.5 分治政九﹒汙水垃圾改善指標 1.5 分大資料來源：陳瑞鈴等（2009：141）立. 合格級. 銅級. 銀級. 0~30% 30~60% 總得分 RS 範圍(九 12≦RS＜ 26≦RS＜. 27 分. 金級. 60~80% 80~95% 34≦RS＜ 42≦RS＜. 鑽石級 95%以上 53≦RS. 26. 34. 42. 53. － 3.2. － 4.0. － 4.7. － 6.0. － 5.1. － 6.5. al. － 1.5. Ch. sit. er. － 1.5. n. 目基準減. 18 分. io. 免評估生物免多樣性指標評者估免評估空調項節能 EAC 者. Nat. 大指標全評估者). 28 分. 6分. ‧. 綠建築等級 (得分概率分佈). 表 2-4 各等級範圍劃分一覽表. 9分. 27 分. 學. ‧ 國. 八﹒水資源指標. 小計. i n U. e n g c－ h i4.2. － 3.0. y. 生態. 九大指標. v. 免評估照明節能 EL 者. － 1.5. － 2.6. － 3.2. － 3.6. － 4.4. 免評估室內環境指標者. － 1.5. － 3.5. － 4.6. － 5.7. － 7.5. 分免評估省水器具者. － 1.5. － 3.2. － 4.0. － 4.7. － 6.0. 註：「基準減分」乃依據該項得分對數常態分佈訂出該等級之最低得分點，例如生物多樣性指標之五級最低得分為 1.5、3.2、4.0、4.7、6.0，免此單項評估之銀級得分基準可調降 4.0 分，因此原得分範圍 34≦RS＜42，可變為 30≦RS ＜38 資料來源：陳瑞鈴等（2009：143） 14.

(25) 第二節綠建築影響房價的因素綠建築對房價的正面影響可從環境面、社會面和經濟面探討，綠建築對房價的負面影響主要在於成本面，若是設備維護不佳，反而會增加更多的成本。透過綠建築理論與價值的連結，了解綠建築為何會對房價有正負向之影響。. 一、綠建築對房價的正面影響綠建築對房價的正面影響已有許多相關研究，分析綠建築的特色、表現和對價格的影響，其中 Davies (2005)從綠的目標、綠的策略/特色、綠的影響，清楚地表示了和理論連結的價值關係，如表 2-5 所示。. 政治大綠的影響. 表 2-5 綠建築理論與價值的連結 ‧減少開發成本、增加市場性、減少持續的維護成本、改善自然外貌、較高的售價 /租金與 NOI/ROI 利. ‧. 自然特色。. 益。. ‧建物利用自然環境 ‧減少能源成本。調節溫度。. ‧較高的 NOI，若利益能證明給承租戶，將可能增加出租率和租金。. n. Ch. engchi. sit er. io. al. y. Nat. 方發展. ‧增加地方的美感。干擾和土壤侵蝕。 ‧好的公共發展，加 ‧使用自然的排水系速地方批准過程，減統。少通過的成本。 ‧保留或修復地方的. 理論連結的價值. 學. 永續的地. 立 ‧減少建物對地方的綠的策略/特色. ‧ 國. 綠的目標. i n U. v. ‧使用收集的雨水來 ‧減少水消耗/成本。 ‧減少使用人、承租提供馬桶或澆花用戶的日常領域保水等。養。毛租金有直接的 ‧再使用汙水、過剩 NOI 利益，潛在的淨的地下水和蒸氣冷租金需要和承租戶節水. 凝水 ‧利用低流量的設備洗衣服。 ‧利用封閉的循環系統和其他減少使用水量的技術。. 溝通。. 15.

(26) 續表 2-5 綠建築理論連結的價值綠的目標. 節能. 綠的策略/特色. 綠的影響. 理論連結的價值. ‧使用太陽能調節溫度和自然通風。 ‧增加室內的日光滲透率，減少人工照亮的需求。 ‧使用熱效率機殼減少空調的大小。. ‧減少資本成本。 ‧承租戶、使用者的利益。 ‧減少能源成本。. ‧減少營運成本、延長建物生命周期、減少開發成本。 ‧改善承租戶的流動、誘因。 ‧較高的淨收益、改善獲利率。. ‧ 使用能源管理系 ‧節省營運成本。 ‧減少營運成本；毛統。 ‧減少機械系統的資租金面，有較高的本成本。. ROI/NOI ；淨租金面，改善潛在的 ROI/NOI。. ‧ 好的室內空氣品 ‧降低風險。. ‧使用低排放材料 ‧通風 ‧增加日光滲透 ‧提供室外的風景 ‧提供承租戶、使用人可以的控制。. 質、明亮品質和溫度品質。 ‧減少承租戶、使用者的投訴。 ‧增加承租戶、使用者的產量。. n. al. Ch. sit. y. ‧較好的市場性。 ‧較快銷售與出租。 ‧改善流動率。 ‧較高的 ROI/NOI。. er. io. 原料的消耗. ‧控制污染來源。. Nat. 減少建物. ‧. 統運作和設計相同。 ‧開發 O&M 手冊和訓練人員。. 室內環境品質. ‧稍微高的軟體成本可以被長期的營運利益和較高的 ROI 抵銷。. 學. ‧ 國. 政治大 ‧利用第三方的委託 ‧減少營運成本。立代理確保安裝的系 ‧減少維護成本。. engchi. i n U. v. ‧ 選擇耐久性的產 ‧較長的建物生命周 ‧高投資成本後，有品。期。較低的折舊率。 ‧ 減少不必要的產 ‧較低的維護成本。 ‧較低的建物成本、品。較低的營運/維護成 ‧再使用已存在的建物原料和拆卸下的鋼筋等。 ‧使用再生的原料。 ‧適應性的設計。. 本，較高的 ROI/NOI。. 資料來源：Davies (2005：16). 16.

(27) Davies(2005),Boyd(2005),Shalley(2008),Muldavin(2010),Reichardt(2012) 的研究皆發現綠建築對房價之正影響，以下分別就環境面、社會面和經濟面三個利益面向，分析綠建築對房價的正面影響： (一)環境面雖然環境的利益和房價有關聯，但在現階段，尚未普遍將環境的利益呈現在資產負債表和現金流量表中，根據 Davies(2005)的文獻，以下分為 6 點探討綠建築環境利益面對房價的影響： 1.土地/所在地：一個建物的所在地、使用方式、緯度、接受到的日照時數等等，將影響建物的溫度空調、人工照亮和能源成本。綠建築減少基礎設施的花費或延長基礎設施的生命。仔細地設計和管理所在地，將可從節省建物成本中獲利。此特色也可以改善財產的吸引力、美化外觀，進而有較高的租金(Laverne and Winson-Geideman,2003)或售價(Henry,1994)。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 2.室內空氣品質：此利益較容易讓使用者感受到，綠建築因為有較好的通風、減少使用會排放氣體的化學建物原料，所以能提供品質好的空氣，有些綠建築整合了陽台的設計，又更節省了通風的成本。而直接的利益除了減少資本成本外，還可以充分證實，藉由健康愉悅的工作環境，能大大地改善生產力。. y. Nat. 3.臭氧層：在一般建物的生命周期中，大概會排放 40%的溫室氣體，而綠建. sit. n. al. er. io. 築的營運效率可以減少其排放，如氟氯碳化物，減少臭氧層的破壞。然而空氣的排放較難以價格衡量，所以有些國外政府予以課稅或規範獎勵，在紐澤西，政府提供排放許可給投資減少空氣汙染系統的建商，而建商可將許可以將排放許可以每噸＄90 到＄272 的價格出售，具有市場交易價值。. Ch. engchi. i n U. v. 4.能源：根據 Rick and Gregory(1998)指出，房地產市場中，節能的建物能增加燃料節省的折現價值，每年節省＄1 的燃料費可增加＄10 到＄20 的建物價值。綠建築透過減少能源總消耗量，來節省能源成本，結合了人工、自然採光策略、自然通風和使用可再生能源的資源等，較一般建物節省了 36%的能源。 5.原料和廢棄物：利用和再利用當地的可再生和可回收原料，可幫助地方的經濟發展和縮短資源的運送過程，妥善利用建材和廢棄物，避免垃圾的製造。 6.水資源：內部包含了低流量的設備、有效率的家電、雨水收集和廢水處理等等，外部則有地下水的補充、透水路面和景觀技術等，減少雨水設備需求的開發成本費用。. 17.

(28) (二)社會面許多成本節省是屬於軟體的利益，像是增加員工產量、健康、增加員工的學習成績、提升士氣和減少曠工。對公司而言，員工的開銷是最大的成本，綠建築最重要的商業經濟貢獻可能就是改善員工的生產力、減少員工的流動和曠工。本研究參考相關文獻後，分為生產力部分和公司形象部分探討。在生產力部分，增加自綠建築有較好的光照、日光和空氣品質，然而在建築營運管理的利益研究有很多阻礙(Kozlowski,2003)，相關研究實證較少如 The Heschong Mahone Group (1999)發現增加室內的平均照明可改善 40%的表現； Romm & Browning (1998)發現高效率的光照轉換，可減少 69%的光照成本，減少的曠工和增加的生產力使每年減少 73%的營運成本；Gottfried(1996)研究亦指出改善光照、溫度和音量，一年可增加＄400,000 到＄500,000 的價值；Kats(2003) 曾研究 107 棟綠建築中的 11,000 個員工，發現增加 1%的生產力(相當於每天多工作五分鐘)，每年可增加$600 到$700，或是每平方英尺每年增加$3，若以 20 年、5%折現率計算，銀級綠建築增加生產力的折現價值為每平方英尺$35，金級. 立. 政治大. 和白金級為每平方英尺增加$55。. ‧ 國. 學. ‧. 在公司形象部分，近年來企業社會責任(Corporate Social Responsibility, CSR) 逐漸開始流行，公司的社會表現、聲譽利益和員工吸引，皆能為企業帶來正向的價值影響(Turban and Greening, 1997; Margolis and Walsh, 2003；Miller et al.,2009)，此外，也能和前段的生產力增加相輔相成，許多研究發現工濕的形像和名聲能增. y. Nat. sit. n. al. er. io. 加員工生產率、員工保留率、減少曠工率(Turban and Greening, 1997; Romm and Browning, 1998; Miller et al., 2009)。Guidry(2004)在估價期刊指出，綠建築吸引開發商和客戶的原因之一，可能是來自了解綠建築每年節省的能源費用，而另一個原因就是對公司的形像有正面的影響，可以幫助吸引和留住承租戶、員工、股東和客戶，建物獨特的特色可以給訪客、社會一個象徵性的訊息，提升公司的價值。. Ch. engchi. i n U. v. (三)經濟面綠建築經濟面的正向影響在許多文章已有提出(Guidry,2004；Boyd,2005； Eichholtz et al.,2009)，皆以成本的節省為主，本研究以營運成本的節省、維護成本的節省和降低市場風險探討綠建築經濟面對房價的正向影響如下： 1.營運成本的節省根據美國的 Federal Facilities Council 指出，綠建築的特色設計只占生命周期成本的 5%~10%，而營運費用占了 60%~80%，若營運的能源成本如：電力、水、暖器、冷氣等成本減少，長期下的利益將相當可觀。Lewis(2004)研究指出綠建築和一般建物相比，能源營運成本減少使用 25％~40％，每年每平方英尺節省＄ 0.50~＄1.25，也減少了廢棄物和汙水處理的成本產生，減少了設備的資本成本， 18.

(29) 因而增加淨收益。根據財團法人臺灣建築中心公布的節約效益(2012)，依綠建築評估系統概估其建築物之節能概估應可達 20%左右、節水量概估應可達 30%，若依電費(2.5 元/KWh)、水費(8 元/m3)方式計算，89 年度至 101 年 7 月總計，節省電力經費 2,713,915,311 元/年、省水經費 388,335,683 元/年，合計每年節省 3,102,250,994 元。團體(Hammersmith)在 2007 年提出的綠建築估價報告中提及，綠建築靠營運成本的減少，可增加 7%~12%的營運淨收益，假設每平方英尺的能源成本是＄2，則每平方英尺節省＄0.6，若建物使用面積為 100,000 平方英尺，則每年可省下＄60,000，若再假設 20 年的折現價值和 5%的資本化率，則節省的費用變成＄750,000，可看出初期的小額外投資將給建物帶來相當大的增值，且若是利率和能源價格增加，綠建築的增值將更大。綜上所述，皆可發現綠建築透過營運成本的減少，將對建物價值有正相關的影響。 2.維護成本的節省因為是採用耐久性和低維護的原料，所以綠建築和一般建築相比有較長的生命周期，而長的生命周期將會導致低的折舊率，可減緩物理折舊，設計有彈性的開放空間除了能減少建物和廢棄物成本，更適合大範圍的承租戶、使用者，節省了裝修成本。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 3.降低市場風險. y. Nat. 綠建築之設計概念減少了不動產、健康、責任索賠的風險，同時也減少了病態建築物併發症發生的風險和相關的法律成本(Guidry, 2004；Muldavin,2010)。. sit. n. al. er. io. 因為較低的環境風險和市場風險，所以綠建築的市價改變起伏較小，此因素都會成為吸引投資者、開發商的誘因，然而，綠建築成本增加的不確定性會影響開發的利益，風險規避者視其潛在的成本會影響其決定。. Ch. engchi. i n U. v. 此外，亦有文獻談到若政府推動綠建築計畫，短期內將對綠建築價格有正面影響，Fuerst and McAllister (2011)提出綠建築對市場供需影響的理論架構，綠建築與非綠建築的需求分別為 DG 和 DNG，綠建築與非綠建築的供給分別為 SG 和 SNG，假設綠建築與非綠建築為完全替代的關係，若綠建築的需求增加將導致非綠建築的需求減少，使 PNG 移至 PG，短期供給不具彈性下，(PG－PNG)為綠建築增加的價格，若政府推動綠建築相關計畫和政策，使 DG 移往 DM，短期下使供給由 SG 往右移至 SM，均衡價格變增加為 PM，均衡產量增加為 QM，(PM －PG) 為推動綠建築計畫帶來高於綠建築的價格，(PM－PNG)為推動綠建築計畫帶來高於非綠建築的價格，推動綠建築計畫將使價格提升，長期下，供給曲線往右移至 SM'，均衡價格下降至 PG，均衡產量增加為 QM'，價格差異又回到當初的(PG－ PNG)。. 19.

(30) 學. ‧ 國. 立. 政治大. 圖2-1 綠建築和政府推動綠建築計畫帶來的價格變動. Nat. sit. y. 二、綠建築對房價的負面影響. ‧. 資料來源：Fuerst and McAllister (2011：53). n. al. er. io. 綠建築對房價的負面影響主要在於成本方面(Boyd, 2005；Georgia,2007； Parker,2008)，可能因為工程延誤、較高的財務成本等，增加了開發的成本；也可能因為多餘的市場需求或沒有達到使用者的預期，所以使用者不偏好；後續的維護不佳、營運過程中表現不佳、產品或系統未達預期效果或故障、額外監控和衡量的成本或迅速折舊等因素，增加營運成本和現金流量風險，導致對房價的負面影響，經由 Muldavin (2010)的研究，綠建築的潛在成本可分為下列七點，如下表 2-6 所示：. Ch. engchi. 20. i n U. v.

(31) 表 2-6 綠建築的潛在成本 1.增加開發成本. ‧認證、能源設計和許可的成本。 ‧較高的專業服務供應商成本。 ‧高成本的產品和系統。 ‧較高的承租戶改善成本。 ‧較高的財務成本(高產權成本、建物利率的增加等)。 ‧工程延誤。. 2.增加開發風險. ‧建物風險(成本和延誤)。 ‧法規和契約風險。 ‧離開的風險。. 3.減少或未改變空間使用者的需求. ‧多餘的市場需求相關投資成本。 ‧沒有達到空間使用者的預期。 ‧建物營運問題。. 立. 4.增加營運成本. 政治大 ‧較高的維護成本(如:培訓)。. ‧. ‧ 國. 學. ‧供應商的訂價和可用性。 ‧產品或系統未達預期效果或故障。 ‧較花成本去實施和出租分析。 ‧較高的房屋稅。 ‧需要額外監控和衡量的成本。. io. n. al. 6.增加現金流量風險. y. ‧產品表現不佳。 ‧服務供應商表現不佳。 ‧新系統工程技術人員/維修人員的學習曲線。 ‧新系統工程技術人員著重在相關資產的投資組合，減少經濟的範圍。 ‧服務供應商/承包商的季節性和能力。 ‧承租戶不配合的潛在成本。. sit. 5.建物營運問題/資本成本. er. Nat. ‧資源成本的增加。. Ch. engchi. i n U. v. ‧迅速的功能老化風險。 ‧營運過程中表現不佳。 ‧營運成本表現不佳。 ‧收入不如預期。 ‧價值或售價不如預期。. 7.限制或沒有增加投資者的需求. ‧增加或沒有改變折現率。 ‧能源成本減少永續投資的價值。 ‧現有的出租方式限制將成本轉移給承租戶。 ‧估價師和經紀人無法接受價值和表現的提升。. 資料來源：Scott Muldavin (2010：112) 21.

(32) 綠建築的成本較一般建物高或低多少呢？ Kats(2003)對美國取得 LEED 認證的 25 棟辦公室和 8 棟學校進行研究，發現合格級綠建築之期初成本較一般建築多 0.66％；銀級多 2.11％；金級多 1.82％；白金級多 6.50％，平均而言，綠建築成本較一般建築高出約 1.84％；Davies (2005)的研究指出，有執行過綠建築個案經驗的建設公司，估計額外成本在 0%~14%之間，沒經驗的建設公司額外成本最多 20%。在國內，從相關研究可發現，欲達成每個指標所須增加的成本並不相同，黃亮達(2002)指出，只有達成汙水垃圾改善指標、水資源指標及綠化量指標才會增加成本，其它指標經由設計師先前設計，其花費成本為零，且其研究兩個個案的額外成本均未超過 10%；林政誼(2003)依據廠商詢價所得及自行假設之條件，針對一住宅進行分析，主要獲得之結論為：若建築物通過七項指標其投入成本較一般設計高約 20%，但其中二氧化碳減量指標即佔 96%，其餘指標佔約 0.3~2.5%；劉賢樹(2003)針對五個案例分析，符合綠建築標章之綠化量、水資源、日常節能及污水垃圾改善等四項指標規定下，其中有四個案例在符合規定下，其成本平均約為原設計總成本的 99.79~99.98%，只有一個個案其成本平均約為原設計總成本的 100.006%，此外，亦發現依當時的綠建築標章規定，設計者只要善. 立. 政治大. 用設計技巧，五個案例如要符合規定，成本最多約需增加 0.006%。. ‧ 國. 學. ‧. 而綠建築較高的資本成本和較高的初期資本成本(Kats, 2003; Guidry, 2004)，使初期資本回收下降，對許多開發者和市場而言，其著重在初期的報酬和短期的投資，雖然綠建築的建物生命周期長，但每年減少成本的利益將被視為額外的風險。根據 Turner Construction(2004)提出，綠建築發展最大的障礙來自較高的成本、. y. Nat. sit. n. al. er. io. 缺乏對利益和短期預算水平的認知。Syphers et al.(2003)研究亦指出，綠建築的設計規劃，只要避免經驗不足的預算，其額外成本可能是零，提出五個阻礙控制成本的要點：缺少清楚的設計目標、過程缺乏整合、缺乏相關經驗和知識、綠建築管理分散、時間和資金的不足等等。此外，Kats( 2003)也談到，許多開發商主要以資本成本來決定是否投資綠建築，較低的能源和資源成本次之，此觀點將會影響投資綠建築的意願，進一步對綠建築價格造成負面的影響。. Ch. engchi. 22. i n U. v.

(33) 第三節特徵價格理論 Lancaster(1966)透過特徵的方式發展消費者理論，提出消費者行為分析，消費者為了滿足自身的效用，而對有達到需求特徵的商品來購買，所以效用不是來自財貨本身的功能，而是來自其特徵的功能，因此透過分析消費者購買的商品特徵，可呈現消費者對商品特徵屬性的偏好結構。Rosen 透過效用理論及 Alonso 的競價理論於 1974 年提出特徵價格理論，假設消費者及生產者的行為皆追求效用最大化、價格由產品屬性決定、市場上有大量的異質性產品、完全競爭市場、所有物品不考慮轉售等複雜問題下，過程中消費者每增加一單位某種屬性的需求，所願意支付的增加費用，就是該屬性的特徵價格。亦指出產品的價格是該產品所具有的每一項特徵的價格總合，產品間的價格差異來自所具備的特徵屬性不同，運用財貨的差異性市場交易價格來建立特徵價格模型，引導出產品的隱含價格，再利用所導引出的特徵價格模型來探討各產品特徵屬性對價格的影響,藉以解釋個別特徵之邊際價格與消費者願意支付之價格。. 立. 政治大. y. Nat. .. ‧. ‧ 國. 學. 過去國外已有與本文概念類似的實證分析，Ridker & Henning（1967）針對美國聖路易市空氣品質對房價的影響，將房屋價格與空氣污染程度進行迴歸分析，研究採用的自變數包括房屋特徵、區位特徵、鄰里特徵及其他特徵，其主要研究成果發現空氣污染對房價確實有負面的影響。Geoghegan (2002) 應用特徵價格法探討數種不同類型之開放空間對房地產價格的影響，採用的變數包括基地大小、. sit. n. al. er. io. 屋齡、建物樓地板面積、距華盛頓特區的距離、人口密度、大學以上學歷人口數百分比、1600 公尺範圍內永久性開放空間面積百分比、1600 公尺範圍內開發的開放空間面積百分比等，其研究成果發現，土地面積較大者、樓地板面積較大者、較新的屋齡及品質較好的房屋對房地產價格有正面的影響，而人口密度對房地產價格有負面影響，亦可看出民眾重視居住附近有無開放空間，因此對於靠近開放空間之處有較高的願意支付價格。. Ch. engchi. i n U. v. 近期國外開始有綠建築對於商辦或住宅的租金和售價影響研究，Eichholtz et al.(2009)以全美 8,182 個出租案例 (其中綠建築有 694 個)和 1,816 個出售案例(其中綠建築有 199 個)為對象，研究綠建築商辦對租金和售價的影響，採用的自變數包括是否為綠建築、為 Energy Star 認證或 LEED 認證、建物面積、建物等級 (A、B)、屋齡(<10、10-20、20-30、30-40)、是否有裝修過、有無公共設施等。其主要的研究成果發現，租金和是否為綠建築、是否獲得 Energy Star 認證、建物面積、建物等級(A、B)和屋齡等有顯著正相關，其中有綠建築標章能提升租金 3.5%、Energy Star 認證能提升租金 3.3%；至於有效租金方面，主要顯著的變數和租金方面相同，另增加獲得 LEED 認證有些微的正相關顯著，其中有綠建築認證能提升有效租金 10%，Energy Star 認證能提升有效租金 10%、LEED 認證則能 23.

(34) 提升租金 9.4%；售價方面，是否為綠建築、是否獲得 Energy Star 認證、建物等級 A 和屋齡(10-20、20-30、30-40)有顯著正相關，建物等級 B 有顯著負相關，其中有綠建築認證能提升售價 16.8%、獲得 Energy Star 認證能提升售價 19.1%。 Eichholtz et al.(2010)進一步再對全美 18,858 個出租案例(其中綠建築有 1,943 個) 和 5,249 個出售案例(其中綠建築有 744 個)的綠建築做永續性和動態分析的研究，發現屋齡、公共設施、是否為綠建築、建物面積皆對租金產生顯著正相關，針對有綠建築認證、有 Energy Star 認證和有 LEED 認證等三個變數皆顯著，租金面分別提升 1.8%、2.12%和 5.8%，有效租金面分別提升 4.7%、6.6%和 5.9%，售價面則分別提升 13.3%、12.9%和 11.1%。 Pivo and Fisher (2010)研究全美約 6,000 到 7,500 個取得 Energy Star 認證對社會責任投資的回報，研究自變數包括社會資產投資特色、國家市場情況、地區性經濟、可及性情形、建物品質、政府服務成本等，研究發現，Energy Star 認證、離商業中心再開發區域的距離、商業中心區 0.5 英里內有無火車站和郊區 0.5 英里內有無火車站與市場價值的正相關影響較大，其中 Energy Star 認證能增加 5.2%租金和 1.3%的佔有率。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. Chegut et al.(2012)研究英國倫敦綠建築對租金和售價的影響，1,149 個出租個案(其中有 64 個綠建築)和 2,019 個出售個案 (其中有 69 個綠建築)，研究自變數包括是否為綠建築、建物面積、屋齡(1-10、11-20、21-30、31-40)、有無公共設施、是否裝修過、是否為二手、離火車站距離，研究發現，有綠建築標章、使. y. Nat. sit. n. al. er. io. 用面積、屋齡 1-10 和 21-30 與租金有顯著正相關，控制出租契約特色和地區供給後，BREEAM 認證提升租金 30.5%；有綠建築標章、建物面積、離火車站距離與售價有顯著正相關，控制變數後，BREEAM 認證提升售價 38%。Reichardt et al.(2012)研究美國商辦得到永續建物認證對其租金的影響和發展的時間軌跡，研究自變數包括屋齡、承租面積、基地面積、空置率、有無 Energy Star 認證或 LEED 認證、年期、季別等，透過此研究更進一步證實 Energy Star 或 LEED 認證對租金增加的動態影響，分別可增加 2.5%和 2.9%的租金，亦發現認證年期越早，租金增加影響越大。. Ch. engchi. i n U. v. 此外，亦開始有針對綠建築對住宅價格影響方面的研究，Lorenz et al.(2006)研. 究德國城市 Stuttgart 28,789 個永續性建物和市場價值的關連，自變數包括樓地板面積、地點品質、住宅品質、現代化程度、屋齡、是否為 1 樓或 2 樓或大於 2 樓、是否為頂樓或地下室等，研究成果指出樓地板面積、地點品質、住宅品質、現代化程度對房價有顯著地正向影響。Leopoldsberger et al. (2011)研究德國 57 個城市 532 個節能建物的估價，自變數包括樓地板面積、屋齡、建物品質(高、中、低)、有無電梯、建物空調設施(全部、部分、沒有)、維護成本、能源成本、其他費用等，研究發現建物品質(高、中)、建物空調設備(全部、部分)對租金有顯著 24.

(35) 正相關；維護成本(-2%)、能源成本(-9.5%)、屋齡對租金有顯著負相關。Aroul and Hansz (2012)研究 Frisco 和 McKinney 城市(分別有 6,555 和 7,500 個案例)的綠特色建物和強制綠建築計畫對住宅交易價格的影響，研究變數包括建物是否有綠特色、是否為強制綠建築計畫的建物、面積、屋齡、屋齡平方、年期、季別等，主要成果指出綠特色、強制綠建築對住宅交易價格為顯著正相關，其中有綠特色能增加 2%的售價。Yoshida & Sugiura(2012)研究東京的綠建築住宅對價格影響，樣本總共有 34,862 個案例，其中綠建築有 1,472 個，排除工作室等交易動機不同的樣本，自變數包含房間屬性、交易型態、地點、建物大小、建物品質和 8 個綠因子(熱負荷、使用再生能源、節能、使用環保建材、長經濟壽命設計、水循環、植栽、減輕都市熱島效應)，研究發現控制因素越多，R-squared 上升，綠係數下降，整體而言，綠住宅交易是有折價的(約 6~11%)，除了維護頻率低、經濟壽命長的設計和減少熱島效應會減少折價外，其他特色均會增加折價，主要的原因為長經濟壽命和減少熱島效應設計會減少生命周期維護和更新的成本，植栽、環保建材和水循環等特色會增加未來的維護成本和資本費用。. 立. 政治大. 國內近期亦開始有使用特徵價格模型對綠建築的相關研究，劉彣柔(2011)針. ‧. ‧ 國. 學. 對大眾運輸可及性與綠建築認證對房地產價格之影響，以香港地區 5,383 個交易資訊為例，研究自變數包括用途類別、房屋面積、所在樓層數、屋齡、交通可及性、各地區人口密度、15 歲以上人口高等教育比、平均收入中位數、居住外國人比率、犯罪率及是否有綠建築認證等，研究成果發現至香港機場距離與至最近港鐵車站距離越近，房價越高；綠建築認證對房地產價格有些微正向影響，但其. y. Nat. sit. n. al. er. io. 影響不甚顯著。而陳怡璇(2011)以國外經驗探討國內綠建築價格之估算，量化方式中之問卷調查法與質性方法中之深入訪談法，國內約有 87％之估價師認為理論上綠建築對不動產價格將產生正面影響，有 66％的估價師認為市場上會反應出正面影響，且多數估價師認為其影響程度在 10％以內。. Ch. engchi. i n U. v. 綜合上述，房地產的異質性高，故房地產價格研究多以特徵價格理論為研究方法。本研究為研究綠建築對房價的影響，除了建物的綠建築特色，為瞭解影響房地產價格之其他各方面要素，本研究藉由回顧國內外探討不動產價格相關的文獻以及其對房屋交易價格影響方面的相關研究，從而瞭解各項因素與不動產成交價格間之關係，選取交易年期、移轉層數、一樓、方形、屋齡、建物面積、有無綠建築特色及有無綠建築標章認證等作為實證研究時所需變數。. 25.

(36) 第四節小結由上述文獻回顧可發現，國外已有綠建築對其價格影響的相關研究，但國內尚無相關文獻，本文之研究目的在於研究台灣綠建築對房價有無影響，若有影響，其影響程度如何，因此，文獻回顧分為三大部分，第一部分清楚地定義台灣的綠建築，進而作為本文於相關文獻中定位之基礎；第二部分透過相關文獻分析綠建築對房價的正面和負面影響，作為本文後續實證結果之推論依據；承續第一和第二部分，第三部分介紹特徵價格理論基礎、過往研究運用情形及結果，比較國內外相關文獻後，找出本研究可參考之部分。綠建築對房價正面的影響有很多，主要為包含較低的營運和維護成本、節省能源和資源、認證、補助和誘因、較高的租金、投資/出售價值、較低的流動率和空置率、減少固定成本、改善風險和市場銷售性等；而綠建築的阻礙，主要在於初期花費成本高，再加上承租戶對綠建築的認知和教育，知識、研究和資源不夠普及，不了解綠的意義，而建設公司缺乏綠建築相關經驗，開發者對其中風險的認知不夠了解，或是不清楚節省的利益與投資者/地主之間的關係、不夠充分. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 了解其價值和估價方式等，使綠建築對房價產生負面的影響。以此部分為理論基礎，作為本文後續實證結果之推論依據以及與過往文獻對話之平台。. y. Nat. 從文獻回顧中確立使用特徵價格模型，藉由文獻整合得到的變數，故選取交. sit. n. al. er. io. 易年期、移轉層數、一樓、方形、屋齡、建物面積、有無綠建築特色及有無綠建築標章認證等作為實證研究時所需變數，其中藉由 EEWH 選取綠建築特色變數，依九大指標分類，分別為： (1)綠化量：中庭花園、屋頂和陽台設置花台。 (2)基地保水：透水鋪面、景觀貯留滲透水池、屋頂花園。 (3)日常節能：遮陽板、省電燈具。 (4)水資源：採用省水器具、雨水再利用。 (5)汙水垃圾改善：垃圾集中室、冷藏或壓縮等垃圾前置處理設施。 (6)二氧化碳減量：排水管路及電氣通訊均採明管設計、每戶隔間牆採輕隔間。. Ch. engchi. i n U. v. (7)廢棄物減量和：使用回收再生建材。 (8)室內環境指標：使用天然建材。在文獻回顧中，發現國外文獻研究樣本多為商辦或出租型不動產，針對住宅型較少，然而住宅型相較商辦或出租型需考量住的屬性，故本研究希望透過探討綠建築對房價的影響，了解其影響效果及程度，作為國內對於綠建築與房價關係研究之先鋒，並期待作為後續相關研究之參考。. 26.

(37) 第三章研究設計根據文獻回顧，本文釐清台灣綠建築之定義與相關設備、綠建築對房價的正負面影響因素以及回顧綠建築對不動產價格影響之特徵價格模型研究，作為本文主要之立論基礎與實證方法。第一節說明實證模型的運用；第二節則敘明資料來源，第三節分析研究資料及基本敘述統計。. 第一節實證模型為探討綠建築對不動產價格之影響，採用特徵價格模型，特徵價格模型行式一般分為線性、半對數、反對數和雙對數四種，本文嘗試後，結果以線性形式解釋. 政治大. 能力最佳，且變數之影響方向合於理性預期，故統計模型使用最小平方法(OLS). 線性迴歸模型，將綠建築標章和綠建築特色變數納入迴歸方程式中。分析綠建築標章對房價影響的特徵價格迴歸模型如式(1)，式(2)和式(3)則用以分析綠建築. 立. ‧ 國. 學. 特色對房價的影響，求得綠建築標章或綠建築特色對房價的影響程度，如此便可與國際文獻的研究結果進行比較。. ‧. 首先，式(1)為探討綠建築標章對不動產價格之影響，參考劉彣柔(2011)、 Aroul and Hansz (2012)和 Chegut et al.(2012)等文獻，在一般變數後加入綠建築. Nat. n. al. Ch. engchi. er. io. Pi：第 i 個樣本交易價格。 α0：截距項。 βj/k：第 j/k 個特徵係數值。 Xji：第 i 個樣本第 j 個連續性特徵屬性。 Dki：第 i 個樣本第 k 個虛擬特徵屬性。 βg：綠建築標章變數係數值。：第 i 個樣本是否為綠建築的虛擬特徵屬性。 ε：第 i 個樣本之常態分配殘差項。. sit. y. 標章有無的虛擬變數，有無綠建築標章來自財團法人台灣建築中心公告。 (1). i n U. v. 接者，式(2)為探討綠建築特色對不動產價格之影響，參考 Yoshida & Sugiura(2012)在一般變數後加入綠建築特色有無的虛擬變數，本文將前述綠建築特色經過市調後，留下民眾較為了解的特色，避免偏誤，而社區有無該項綠建築特色來自問卷調查。 (2) βg：是否有綠建築特色變數的係數值； Ggi 為第 i 個樣本第 g 個綠建築特色特徵屬性。 27.