第四章 實證分析
第二節 綠建築特色對不動產價格之影響
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第二節 綠建築特色對不動產價格之影響
前一節實證結果發現，綠建築標章對房價影響不顯著，在問卷調查過程中，
民眾也認為有無標章差異不大，注重的是有無綠建築特色，故本節將進一步探討 綠建築特色對不動產價格的影響，首先為綠建築特色對不動產價格之實證分析，
接著參考 Yoshida & Sugiura(2012)研究結果，發現維護頻率高低對影響程度會有 差異，所以將綠建築特色依維護頻率高低分類，進行實證分析，最後則將前述實 證結果和消費者認知做對話。
一、綠建築特色對不動產價格之實證分析
採用模型二以一般建物變數加入綠建築特色變數做迴歸分析，調整後 R2為 0.919，相較模型一，模型配適度提升，一般建物變數皆顯著，屋齡係數為負向 以外，其餘皆為正向；時間變數的購屋年期方面，民國 99 年購屋、民國 100 年 購屋、民國 101 年購屋皆有顯著，係數影響為正，在購屋的季別方面，第一季購 屋和第二季購屋為負向顯著，結果皆和模型一相同。
綠建築特色變數方面，顯著的變數有陽台設置花台、透水鋪面、屋頂花園、
明管設計、輕隔間和天然建材等六個，前三者為負向，係數值分別為-75.321、
-36.93 和-180.112，屋頂花園影響力最大，後三者為正向，係數值為 86.45、113.196 和 91.874，輕隔間影響力最大。實證結果發現維護頻率越高的設備，如：陽台設 置花台、屋頂花園、透水鋪面等，短期內需常投入維護成本，將對房價產生負向 影響；若設備的維護頻率低、經濟壽命長，如：輕隔間、明管設計、天然建材等，
一旦完成後，短期內不需經常維護，將對房價產生正向的影響。
二、綠建築特色維護頻率對不動產價格之實證分析
進一步，將綠建築特色分為維護頻率低和維護頻率高兩類，探討維護頻率低 和維護頻率高對房價的影響，實證結果顯示維護頻率低的係數值為 233.564 且達 10%顯著水準，維護頻率高的係數值為-65.759，雖不顯著，但和預期符號相同，
而不顯著的原因可能在於多數案例皆有維護頻率低的綠建築特色(如：中庭花園、
垃圾集中室等)，導致不顯著。
接者進行分量迴歸，發現維護頻率低只有在 q25 時達 10%顯著水準，係數值 為 115.26；維護頻率高在 q10 和 q25 分別達 1%和 5%顯著水準，係數值分別為 -124.88 和-64.37，q50 和 q75 時雖不顯著，係數值分別為-45.73 和-20.95，觀察圖 4-2 可發現，房價價位越高，影響力越小，推論因為高價位個案皆有維護頻率高
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
39
之設備，所以不顯著，低價位個案的維護頻率高設備相對較少，造成在低價位時 有顯著差異，而案例價位越高，綠建築特色設備品質越好，所以維護頻率高的設 備對案例的折價影響力也越少。
經由綠建築特色係數差異檢定，顯示維護頻率低在 q10-q50、q25-q75 和 q10-q75 時皆無顯著差異；維護頻率高在 q10-q50 和 q10-q75 時有顯著差異，說 明了低價位與中價位和中高價位間的維護頻率高設備有顯著差異，所以分量迴歸 的係數值在 q10 和 q25 顯著，而 q50 和 q75 時不顯著。
‧
‧
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
43
表 4-6 維護頻率高低係數差異檢定
分位 q10-q50 q25-q75 q10-q75 維護頻率低 -8.14 -25.13 -3.81 維護頻率高 79.14* 43.42 103.93**
註：***、**、*分別代表在 1%、5%、10%顯著水準下，該變數顯著異於零。
圖4-2 維護頻率高的最小平方法與分量迴歸
三、消費者對綠建築特色影響房價和維護成本之認知
接者，分析問卷訪談的二、三部分，探討民眾對於綠建築特色對房價、維護 成本影響的想法，了解民眾對於綠建築特色設備影響房價和維護成本的關係。
1.綠建築特色設施與設備對於房價的影響
針對前述設施與設備，請 103 位受訪者勾選對於房價的影響，分為 0 到 9 分，0 是沒有影響，分數越高，代表認為此項目對房價的增值越多，統計結果如 下表 4-7，發現受訪民眾認為垃圾集中室、垃圾冷藏設施和中庭花園對房價影響 較多，明管設計、輕隔間和透水鋪面對房價影響較少。
2.綠建築特色設施與設備對於維護成本的影響
針對前述設施與設備勾選對於維護成本的影響，分為 0 到 9 分，0 是沒有影 響，分數越高，代表認為此項目會造成維護成本增加越多，發現受訪者認為對維 護成本增加較多的設施為垃圾冷藏設施、中庭花園和陽台設置花台，而輕隔間、
明管設計、透水鋪面和再生建材對維護成本增加較少。
-140 -120 -100 -80 -60 -40 -20 0
q10 q25 q50 q75
OLS QR
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
表 4-7 綠建築特色對房價和維護成本影響之問卷結果
對於房價影響 對於維護成本影響
綠建築特色 平均數 標準差 次序 平均數 標準差 次序 中庭花園 5.57 2.17 3 5.32 2.20 2 陽台設置花台 4.70 2.42 8 4.97 2.34 4 透水鋪面 3.63 2.48 12 3.55 2.35 11 景觀貯留滲透水池 3.90 2.43 11 3.79 2.54 9 屋頂花園 5.05 2.42 5 4.88 2.30 5 遮陽板 4.02 2.56 10 3.76 2.62 10 省電燈具 4.53 2.73 9 4.82 2.42 6 明管設計 3.42 2.67 14 3.54 2.57 13 輕隔間 3.53 2.71 13 2.90 2.47 14 再生建材 4.72 2.59 7 3.55 2.37 11 生態建材 5.40 2.45 4 3.90 2.38 8 省水器具 5.00 2.69 6 4.15 2.29 7 垃圾集中室 6.09 2.37 1 4.98 2.32 3 垃圾冷藏設施 5.89 2.65 2 5.59 2.33 1
結合前述可發現受訪民眾認為對房價影響越多的設備，同時也是民眾認為對 維護成本增加較多的設備，所以對民眾而言，這些設備帶來的益處較大，儘管這 些設備會造成維護成本增加，民眾依舊能認同增加其願付價格，進而使房價上 升。
綜合上述，迴歸模型加入綠建築特色變數後，模型調整後 R2上升，可和問 卷的「綠建築特色」或「綠建築標章」會使房價上升的認同比例做呼應，民眾認 為綠建築標章和綠建築特色差異不大，而部分綠建築特色變數有顯著的解釋能力，
顯示部分綠建築特色確實會對房價造成影響；顯著之負向變數，依影響力由大到 小排序為屋頂花園、陽台設置花台、透水鋪面，皆符合預期符號，且三者間的排 序與問卷中民眾關注對房價影響影響程度的次序相同，因為維護頻率較高，所以 民眾不偏好；顯著之正向變數，依影響力由大到小排序為輕隔間、天然建材、明 管設計，皆符合預期符號，輕隔間與天然建材間的排序和問卷結果間的排序不同，
而明管設計的排序與問卷結果相符，相較前面兩項，民眾認為此影響力較低，因 為維護頻率較低、經濟壽命相對較長，民眾在購屋時會考量有無相關設備，初期 投入成本，長期減少購屋後的維護成本開支。
此外，我們可以發現顯著的變數，除了生態建材和屋頂花園在民眾認為綠建 築特色對於房價影響中為第四名和第五名以外，其餘四個顯著之綠建築特色變數 皆為民眾在問卷中認為對房價影響較少的變數，在訪談中亦發現，民眾關注生活
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
45
中接觸頻率較高之設備，如：中庭花園、垃圾集中室，但為多數社區皆有的設備，
所以在實證結果中並不顯著。
表 4-8 綠建築特色對房價影響次序
項目 對房價影響
問卷結果
對維護成本影響
問卷結果 實證結果
中庭花園 3 2 不顯著
陽台設置花台 8 4 5
透水鋪面 12 11 6
景觀貯留滲透水池 11 9 不顯著
屋頂花園 5 5 1
遮陽板 10 10 不顯著
省電燈具 9 6 不顯著
明管設計 14 13 4
輕隔間 13 14 2
再生建材 7 11 不顯著
生態建材 4 8 3
省水器具 6 7 不顯著
垃圾集中室 1 3 不顯著
垃圾冷藏設施 2 1 不顯著