第三章 研究設計
第二節 資料說明與處理
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第二節 資料說明與處理
一、資料來源
本研究分析需用的房地產交易資料，取自內政部地政司全球資訊網、內政部 不動產交易服務網與新北市政府不動產買賣交易服務網；綠建築標章相關資料 來自財團法人台灣建築中心公告之核可案件，由於建物是否具有綠建築特色的 資料尚無相關公告，本文從文獻回顧中確立方法與變數後，運用訪談法，藉由 EEWH 和文獻整合得到的指標，用以訪問綠建築相關專家學者和民眾，並市調整 合出 14 個大家認知的綠建築特色指標，而後做為實地問卷調查的項目，本研究 抽樣調查之對象為當地住戶，進行現場訪問，輔以圖片說明，於 2013 年三月至 四月進行問卷發送，回收之有效問卷為 103 份。
問卷之第一部分，為調查居住之社區有無綠建築特色設施與設備，以下為問 卷第一部分之問卷設計；問卷第二、三、四部分為認知的調查，於後續文中敘述。
依照綠建築標章做為分類，了解受訪者居住之社區有無下列設施與設備：
(1)綠化量：中庭花園、屋頂和陽台設置花台。
(2)基地保水：透水鋪面、景觀貯留滲透水池、屋頂花園。
(3)日常節能：遮陽板、省電燈具。
(4)水資源：採用省水器具。
(5)汙水垃圾改善：垃圾集中室、冷藏或壓縮等垃圾前置處理設施。
(6)二氧化碳減量：明管設計、每戶隔間牆採輕隔間。
(7)廢棄物減量和：使用回收再生建材。
(8)室內環境指標：使用天然建材。
二、變數選取
(一)應變數
民國 97 年至民國 101 年北大特區之房地產交易價格（總價，單位為萬元）。
北大特區東 以 三 樹 路 、 佳 園 路 為 界 ， 南 以 國 慶 路 為 界 ， 西 側 至 北 側 由 北 部 第 二 高 速 公 路 環 繞 ， 橫 跨 三 峽 與 樹 林 兩 區 ， 大 義 路 的 左 邊 是 三 峽 區 、 右 邊 是 樹 林 區。本 研 究 包 含 51 個 社 區，共 361 筆 資 料，其 中 大 學 耶 魯 、 碧 連 天 、 翡 冷 翠 和 大 學 哈 佛 有 通 過 綠 建 築 標 章 認 證 。 而 51 個社區中，綠 建築特色設施與設備設備統計結果如表 3-1，發現社區有此設備的前三名分別為 中庭花園、垃圾集中室和省電燈具，而屋頂和陽台設置花台、遮陽板和屋頂花園 則較少。
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圖3-1 台北大學特定區個案分布圖
資 料 來 源 ： 新 北 市 樹 林 地 政 事 務 所 網 站
(http://www.shulin.land.ntpc.gov.tw/_file/1332/SG/46064/D.html)
表 3-1 具綠建築特色社區統計表
綠建築特色 社區數量
中庭花園 46
陽台設置花台 11
透水鋪面 24
景觀貯留滲透水池 27
屋頂花園 2
遮陽板、遮陽棚 7
省電燈具 40
排水管路及電氣通訊採明管設計 23
每戶隔間牆採輕隔間 27
使用回收再生建材 15
使用天然建材 14
採用省水器具 37
垃圾集中室 41
冷藏、冷凍或壓縮等垃圾前置處理設施 19
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(二)自變數
根據文獻回顧，從相關文獻發現自變數皆以建物基本屬性為主，配合內政部 地政司全球資訊網、內政部不動產交易服務網與新北市政府不動產買賣交易服務 網提供的資訊，所以自變數包含資料內容包括交易年期、移轉層數、一樓、方形、
屋齡、建物面積、有無綠建築特色及有無綠建築標章認證等，相關說明如下：
1.交易年期
交易年期主要以虛擬變數設定民國 97 年到民國 101 年，以 97 年為基期，探 討各期購屋對房價的影響；此外，亦將交易月份分成四季的虛擬變數為 Q1、Q2、
Q3 和 Q4，以 Q4 為基期，探討各季購屋對房價影響，預期符號為正負皆有可能。
2.移轉樓層
移轉樓層係指交易個案的所在樓層，一般而言，樓層越高，景觀、採光和通 風等越好，與房價成正相關，故設定為連續變數，預期符號為正。
3.一樓
一樓對於購屋者有較高的效用，因此設定此虛擬變數，預期符號為正。
4.建物面積
移轉房屋面積面積越大，價格越高，故本研究設定為連續變數，單位為坪，
預期符號為正。
5.屋齡
屋齡反映著房屋的折舊情形，一般而言，屋齡越高，折舊越多，預期與房價 呈負相關，故將此變數設為連續變數，預期符號為負。
6.方形
基地形狀是否為方形，方形較不規則形佳，故將此變數設為虛擬變數，預期 符號為正。
7.綠建築特色、綠建築標章
綠建築標章方面，透過財團法人台灣建築中心公布的資料，確認是否有通過 綠建築認證，而有綠建築標章能對環境節能、綠化和環保等有幫助，使居民生活 更舒適、生活環境更好，故以虛擬變數表示，有綠建築標章為 1，沒有則為 0，
預期符號為正；綠建築特色方面，主要是參考房仲網站及實地調查，觀察建物是 否具有綠相關特色，如：中庭花園、屋頂花園或垃圾集中室等十四項，以虛擬變 數表示，有綠建築特色為 1，沒有則為 0，而各綠建築特色預期符號和說明如下：
(1)中庭花園：因為維護頻率較高，所以預期符號為負。
(2)陽台設置花台：因為維護頻率較高，所以預期符號為負。
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(3)透水鋪面：因為維護頻率較高，所以預期符號為負。
(4)景觀貯留滲透水池：維護頻率較低、經濟壽命較長，故預期符號為正。
(5)屋頂花園：因為維護頻率較高，所以預期符號為負。
(6)遮陽板：維護頻率較低、經濟壽命較長，故預期符號為正。
(7)省電燈具：維護頻率較低、經濟壽命較長，故預期符號為正。
(8)明管設計：維護頻率較低、經濟壽命較長，故預期符號為正。
(9)輕隔間：維護頻率較低、經濟壽命較長，故預期符號為正。
(10)再生建材：維護頻率較低、經濟壽命較長，故預期符號為正。
(11)天然建材：維護頻率較低、經濟壽命較長，故預期符號為正。
(12)省水器具：維護頻率較低、經濟壽命較長，故預期符號為正。
(13)垃圾集中室：因為維護頻率較高，所以預期符號為負。
(14)垃圾冷藏設施：因為維護頻率較高，所以預期符號為負。
表 3-2 本研究變數說明表
變數名稱 單位 說明 預期符號
交易年期 年、季 交易的年別和季別 +/-
移轉樓層 樓層 樣本所在樓層 +
一樓 虛擬變數 是否為一樓 +
建物面積 坪 樣本的樓地板面積 +
屋齡 年 建築物完成之日至案例交易
日期之年數 -
方形 虛擬變數 基地形狀是否為方形 +
綠建築標章認證 虛擬變數 1：有綠建築標章，0：無 + 中庭花園 虛擬變數 1：有綠建築特色，0：無 - 陽台設置花台 虛擬變數 1：有綠建築特色，0：無 - 透水鋪面 虛擬變數 1：有綠建築特色，0：無 - 景觀貯留滲透水池 虛擬變數 1：有綠建築特色，0：無 + 屋頂花園 虛擬變數 1：有綠建築特色，0：無 - 遮陽板 虛擬變數 1：有綠建築特色，0：無 + 省電燈具 虛擬變數 1：有綠建築特色，0：無 + 明管設計 虛擬變數 1：有綠建築特色，0：無 + 輕隔間 虛擬變數 1：有綠建築特色，0：無 + 再生建材 虛擬變數 1：有綠建築特色，0：無 + 天然建材 虛擬變數 1：有綠建築特色，0：無 + 採用省水器具 虛擬變數 1：有綠建築特色，0：無 + 垃圾集中室 虛擬變數 1：有綠建築特色，0：無 - 垃圾冷藏設施 虛擬變數 1：有綠建築特色，0：無 -
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三、基本敘述統計
表 3-3 與表 3-4 為選取變數的基本敘述統計，總共有 361 筆資料，在一般建 物的連續變數部分，平均移轉地上層為 9.66 層，平均移轉面積為 42.9 坪，平均 屋齡為 3.23 年，屋齡相當新；在一般建物的虛擬變數部分，方形有 46%，一樓 有 1%，大部分交易案例樓層皆高於一樓。
購屋時間方面，有 10%於民國 97 年購買，9%於民國 98 年購買，民國 99 年 有 19%，民國 100 年有 29%，民國 101 年則有 34%，隨著年期有增加的趨勢；
購屋季別方面，第一季有 20%，第二季有 25%，第三季有 25%，第四季有 30%，
購屋季別平均分布，季別差異小。
有綠建築標章包括大 學 耶 魯、碧 連 天、翡 冷 翠 和 大 學 哈 佛 個 案 ，此 期 間 之 交 易 樣 本 計 13%， 至 於 綠建築特色依九大指標作分類，各變數之比例如 下，各住宅大樓中，以中庭花園最為普遍，屋頂花園較少。
(1)綠化量：中庭花園(98%)、陽台設置花台(16%)。
(2)基地保水：透水鋪面(43%)、景觀貯留滲透水池(53%)、屋頂花園(1%)。
(3)日常節能：遮陽板(10%)、省電燈具(78%)。
(4)水資源：採用省水器具(62%)。
(5)汙水垃圾改善：垃圾集中室(80%)、垃圾冷藏設施(37%)。
(6)二氧化碳減量：明管設計(37%)、輕隔間(50%)。
(7)廢棄物減量和：再生建材(18%)。
(8)室內環境指標：天然建材(21%)。
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表 3-3 連續變數敘述統計
變數名稱 最小值 最大值 平均數 標準差
成交總價(萬元) 220 3400 811.74 411.17
移轉地上層 1 28 9.66 5.50
建物面積 14.00 108.00 42.90 15.08
屋齡 0 8 3.23 1.89
有效的 N (完全排除) 361
表 3-4 虛擬變數敘述統計
變數名稱 百分比 變數名稱 百分比
方形 46% 透水鋪面 43%
一樓 1% 景觀貯留滲透水池 53%
97 年 10% 屋頂花園 1%
98 年 9% 遮陽板 10%
99 年 19% 省電燈具 78%
100 年 29% 明管設計 37%
101 年 34% 輕隔間 50%
第 1 季 20% 使用再生建材 18%
第 2 季 25% 使用天然建材 21%
第 3 季 25% 省水器具 62%
第 4 季 30% 垃圾集中室 80%
中庭花園 98% 垃圾冷藏設施 37%
陽台設置花台 16% 綠建築標章 13%
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