第四章 實證分析
第一節 綠建築標章對不動產價格之影響
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第四章 實證分析
本章依據研究設計，進行特徵價格迴歸式估計，並根據實證結果分析綠建築 對不動產價格之影響，實證分析分為三大部分：綠建築標章對不動產價格之影響、
綠建築特色對不動產價格之影響、綠建築價值和建商商譽之關係。
第一節 綠建築標章對不動產價格之影響
為探討綠建築標章對不動產價格的影響，首先將綠建築標章的虛擬變數加入 OLS 迴歸式，接者進行分量迴歸，探討綠建築標章的有無在各分位的影響，最 後依據實證結果，和問卷中消費者對綠建築價值的認知做對話。
一、綠建築標章對不動產價格之實證分析
為了觀察綠建築對房價的影響，首先模型一以一般建物變數加入綠建築標章 的虛擬變數做迴歸分析，調整後 R2為 0.902，一般建物變數皆在 1%的顯著水準，
屋齡係數值為負，其他的係數皆為正向，皆和預期符號相符；時間變數的購屋年 期方面，民國 99 年購屋、民國 100 年購屋、民國 101 年購屋皆有顯著，係數影 響為正，在購屋的季別方面，第一季購屋和第二季購屋為負向顯著；但綠建築標 章的變數不顯著。
接著，本研究的樣本中，成交總價範圍為 220 萬元到 3400 萬元，範圍相當 廣，所以為了瞭解在房價高低時的影響差別，進行分量迴歸分析，一般分為 0.1、
0.25、0.5、0.75 和 0.9 等五分量進行討論，相對於普通最小平方迴歸估計式乃是 指解釋變數對被解釋變數的平均邊際效果，而分量迴歸估計式則是解釋變數對被 解釋變數的某個特定分位數之下的邊際效果，進行分量迴歸，建立 0.1、0.25、
0.5 和 0.75 分量的分量迴歸模型(以下分別以 q10、q25、q50、q75 表示)，欲了解 在低價位、中低價位、中價位和中高價位的影響力，因受限於樣本數不多，所以 排除 0.9 分量的高價位，而 R2分別為 0.622、0.654、0.688、0.733，分位越高，
模型配適度越好。在 q10 時，綠建築標章係數不顯著；在 q25 時係數值為 46.54 且達 5%顯著水準、q50 時係數值為 47.42 且達 1%顯著水準、q75 時係數值為 48.87 且達 10%顯著水準，此結果亦符合預期，對房價呈現正向影響，且觀察圖 4-1，
價位越高影響力越大，可推論房價價位越高，面積越大，若有綠建築標章認證則 節能效果較佳，綠建築節能效果越形重要，故對價格的正面影響也越顯著。然而，
在分量間的差異檢定，由表 4-2 結果發現 q10-q50、q10-q75 和 q25-q75 時綠建築 標章的差異不顯著，顯示各價位間綠建築標章變數的影響無顯著不同。
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0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00
q10 q25 q50 q75
OLS QR 表 4-2 綠建築標章係數差異檢定
q10-q50 q25-q75 q10-q75
綠建築標章 18.62 2.33 20.07
註：***、**、*分別代表在 1%、5%、10%顯著水準下，該變數顯著異於零。
圖4-1 綠建築標章的最小平方法與分量迴歸
二、消費者對綠建築價值之認知
本研究設計問卷，以了解「綠建築特色」或「綠建築標章」會使房價上升的 認同比例。「綠建築特色」和「綠建築標章」的差異在於「綠建築特色」係指個 案有此設計，但未有官方認證；「綠建築標章」則是在設計後有經過官方認證；
以順序變項來區分強烈程度，1 表示非常不同意，2 表示不同意，3 表示普通，4 表示同意，5 表示非常同意。
由表 4-3 可發現，受訪民眾大部分皆認同「綠建築特色」和「綠建築標章」
會使房價上升，但實際訪談中發現，兩組間同意比例和非常同意比例的差異不大，
對於民眾來說，注重的是有無綠建築特色設備，但有無官方認證差異不大。
表 4-3 「綠建築特色」/「綠建築標章」會使房價上升的認同比例
項目 非常不
同意
不同意 普通 同意 非常 同意
「綠建築特色」 會使房價上升 0% 5% 32% 50% 13%
「綠建築標章」 認證會使房價上升 0% 7% 21% 53% 19%
綜合上述，最小平方法的綠建築標章變數不顯著，可和問卷結果做呼應，民 眾認為綠建築標章和綠建築特色差異不大，案例可以沒有綠建築標章認證，但是 需要綠建築特色設備來提升生活品質。因此，下一單元將分析綠建築特色對不動 產價格之影響，找出對不動產價格有顯著影響之綠建築特色。