第二章 文獻回顧
第二節 綠建築影響房價的因素
價格的影響，其中 Davies (2005)從綠的目標、綠的策略/特色、綠的影響，清楚 地表示了和理論連結的價值關係，如表 2-5 所示。
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資料來源：Davies (2005：16)
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Davies(2005),Boyd(2005),Shalley(2008),Muldavin(2010),Reichardt(2012) 的 研究皆發現綠建築對房價之正影響，以下分別就環境面、社會面和經濟面三個利 益面向，分析綠建築對房價的正面影響：
(一)環境面
雖然環境的利益和房價有關聯，但在現階段，尚未普遍將環境的利益呈現在 資產負債表和現金流量表中，根據 Davies(2005)的文獻，以下分為 6 點探討綠建 築環境利益面對房價的影響：
1.土地/所在地：一個建物的所在地、使用方式、緯度、接受到的日照時數等 等，將影響建物的溫度空調、人工照亮和能源成本。綠建築減少基礎設施的花費 或延長基礎設施的生命。仔細地設計和管理所在地，將可從節省建物成本中獲利。
此特色也可以改善財產的吸引力、美化外觀，進而有較高的租金(Laverne and Winson-Geideman,2003)或售價(Henry,1994)。
2.室內空氣品質：此利益較容易讓使用者感受到，綠建築因為有較好的通風、
減少使用會排放氣體的化學建物原料，所以能提供品質好的空氣，有些綠建築整 合了陽台的設計，又更節省了通風的成本。而直接的利益除了減少資本成本外，
還可以充分證實，藉由健康愉悅的工作環境，能大大地改善生產力。
3.臭氧層：在一般建物的生命周期中，大概會排放 40%的溫室氣體，而綠建 築的營運效率可以減少其排放，如氟氯碳化物，減少臭氧層的破壞。然而空氣的 排放較難以價格衡量，所以有些國外政府予以課稅或規範獎勵，在紐澤西，政府 提供排放許可給投資減少空氣汙染系統的建商，而建商可將許可以將排放許可以 每噸＄90 到＄272 的價格出售，具有市場交易價值。
4.能源：根據 Rick and Gregory(1998)指出，房地產市場中，節能的建物能增 加燃料節省的折現價值，每年節省＄1 的燃料費可增加＄10 到＄20 的建物價值。
綠建築透過減少能源總消耗量，來節省能源成本，結合了人工、自然採光策略、
自然通風和使用可再生能源的資源等，較一般建物節省了 36%的能源。
5.原料和廢棄物：利用和再利用當地的可再生和可回收原料，可幫助地方的 經濟發展和縮短資源的運送過程，妥善利用建材和廢棄物，避免垃圾的製造。
6.水資源：內部包含了低流量的設備、有效率的家電、雨水收集和廢水處理 等等，外部則有地下水的補充、透水路面和景觀技術等，減少雨水設備需求的開 發成本費用。
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(二)社會面
許多成本節省是屬於軟體的利益，像是增加員工產量、健康、增加員工的學 習成績、提升士氣和減少曠工。對公司而言，員工的開銷是最大的成本，綠建築 最重要的商業經濟貢獻可能就是改善員工的生產力、減少員工的流動和曠工。本 研究參考相關文獻後，分為生產力部分和公司形象部分探討。
在生產力部分，增加自綠建築有較好的光照、日光和空氣品質，然而在建築 營運管理的利益研究有很多阻礙(Kozlowski,2003)，相關研究實證較少如 The Heschong Mahone Group (1999)發現增加室內的平均照明可改善 40%的表現；
Romm & Browning (1998)發現高效率的光照轉換，可減少 69%的光照成本，減少 的曠工和增加的生產力使每年減少 73%的營運成本；Gottfried(1996)研究亦指出 改善光照、溫度和音量，一年可增加＄400,000 到＄500,000 的價值；Kats(2003) 曾研究 107 棟綠建築中的 11,000 個員工，發現增加 1%的生產力(相當於每天多 工作五分鐘)，每年可增加$600 到$700，或是每平方英尺每年增加$3，若以 20 年、5%折現率計算，銀級綠建築增加生產力的折現價值為每平方英尺$35，金級 和白金級為每平方英尺增加$55。
在公司形象部分，近年來企業社會責任(Corporate Social Responsibility, CSR) 逐漸開始流行，公司的社會表現、聲譽利益和員工吸引，皆能為企業帶來正向的 價值影響(Turban and Greening, 1997; Margolis and Walsh, 2003；Miller et al.,2009)，
此外，也能和前段的生產力增加相輔相成，許多研究發現工濕的形像和名聲能增 加員工生產率、員工保留率、減少曠工率(Turban and Greening, 1997; Romm and Browning, 1998; Miller et al., 2009)。Guidry(2004)在估價期刊指出，綠建築吸引開發 商和客戶的原因之一，可能是來自了解綠建築每年節省的能源費用，而另一個原 因就是對公司的形像有正面的影響，可以幫助吸引和留住承租戶、員工、股東和 客戶，建物獨特的特色可以給訪客、社會一個象徵性的訊息，提升公司的價值。
(三)經濟面
綠建築經濟面的正向影響在許多文章已有提出(Guidry,2004；Boyd,2005；
Eichholtz et al.,2009)，皆以成本的節省為主，本研究以營運成本的節省、維護成 本的節省和降低市場風險探討綠建築經濟面對房價的正向影響如下：
1.營運成本的節省
根據美國的 Federal Facilities Council 指出，綠建築的特色設計只占生命周期 成本的 5%~10%，而營運費用占了 60%~80%，若營運的能源成本如：電力、水、
暖器、冷氣等成本減少，長期下的利益將相當可觀。Lewis(2004)研究指出綠建 築和一般建物相比，能源營運成本減少使用 25％~40％，每年每平方英尺節省＄
0.50~＄1.25，也減少了廢棄物和汙水處理的成本產生，減少了設備的資本成本，
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因而增加淨收益。根據財團法人臺灣建築中心公布的節約效益(2012)，依綠建築 評估系統概估其建築物之節能概估應可達 20%左右、節水量概估應可達 30%，
若依電費(2.5 元/KWh)、水費(8 元/m3)方式計算，89 年度至 101 年 7 月總計，節 省電力經費 2,713,915,311 元/年、省水經費 388,335,683 元/年，合計每年節省 3,102,250,994 元。團體(Hammersmith)在 2007 年提出的綠建築估價報告中提及，
綠建築靠營運成本的減少，可增加 7%~12%的營運淨收益，假設每平方英尺的能 源成本是＄2，則每平方英尺節省＄0.6，若建物使用面積為 100,000 平方英尺，
則每年可省下＄60,000，若再假設 20 年的折現價值和 5%的資本化率，則節省的 費用變成＄750,000，可看出初期的小額外投資將給建物帶來相當大的增值，且 若是利率和能源價格增加，綠建築的增值將更大。綜上所述，皆可發現綠建築透 過營運成本的減少，將對建物價值有正相關的影響。
2.維護成本的節省
因為是採用耐久性和低維護的原料，所以綠建築和一般建築相比有較長的生 命周期，而長的生命周期將會導致低的折舊率，可減緩物理折舊，設計有彈性的 開放空間除了能減少建物和廢棄物成本，更適合大範圍的承租戶、使用者，節省 了裝修成本。
3.降低市場風險
綠建築之設計概念減少了不動產、健康、責任索賠的風險，同時也減少了病 態建築物併發症發生的風險和相關的法律成本(Guidry, 2004；Muldavin,2010)。
因為較低的環境風險和市場風險，所以綠建築的市價改變起伏較小，此因素都會 成為吸引投資者、開發商的誘因，然而，綠建築成本增加的不確定性會影響開發 的利益，風險規避者視其潛在的成本會影響其決定。
此外，亦有文獻談到若政府推動綠建築計畫，短期內將對綠建築價格有正面 影響，Fuerst and McAllister (2011)提出綠建築對市場供需影響的理論架構，綠建 築與非綠建築的需求分別為 DG和 DNG，綠建築與非綠建築的供給分別為 SG和
S
NG，假設綠建築與非綠建築為完全替代的關係，若綠建築的需求增加將導致非 綠建築的需求減少，使 PNG移至 PG，短期供給不具彈性下，(PG－PNG)為綠建築 增加的價格，若政府推動綠建築相關計畫和政策，使 DG移往 DM，短期下使供 給由 SG往右移至 SM，均衡價格變增加為 PM，均衡產量增加為 QM，(PM －PG) 為推動綠建築計畫帶來高於綠建築的價格，(PM－PNG)為推動綠建築計畫帶來高 於非綠建築的價格，推動綠建築計畫將使價格提升，長期下，供給曲線往右移至S
M'，均衡價格下降至 PG，均衡產量增加為 QM'，價格差異又回到當初的(PG－P
NG)。‧ 國
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圖2-1 綠建築和政府推動綠建築計畫帶來的價格變動
資料來源：Fuerst and McAllister (2011：53)
二、綠建築對房價的負面影響
綠建築對房價的負面影響主要在於成本方面(Boyd, 2005；Georgia,2007；
Parker,2008)，可能因為工程延誤、較高的財務成本等，增加了開發的成本；也 可能因為多餘的市場需求或沒有達到使用者的預期，所以使用者不偏好；後續的 維護不佳、營運過程中表現不佳、產品或系統未達預期效果或故障、額外監控和 衡量的成本或迅速折舊等因素，增加營運成本和現金流量風險，導致對房價的負 面影響，經由 Muldavin (2010)的研究，綠建築的潛在成本可分為下列七點，如下 表 2-6 所示：
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資料來源：Scott Muldavin (2010：112)
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綠建築的成本較一般建物高或低多少呢？ Kats(2003)對美國取得 LEED 認 證的 25 棟辦公室和 8 棟學校進行研究，發現合格級綠建築之期初成本較一般建 築多 0.66％；銀級多 2.11％；金級多 1.82％；白金級多 6.50％，平均而言，綠建 築成本較一般建築高出約 1.84％；Davies (2005)的研究指出，有執行過綠建築個 案經驗的建設公司，估計額外成本在 0%~14%之間，沒經驗的建設公司額外成本 最多 20%。在國內，從相關研究可發現，欲達成每個指標所須增加的成本並不相 同，黃亮達(2002)指出，只有達成汙水垃圾改善指標、水資源指標及綠化量指標 才會增加成本，其它指標經由設計師先前設計，其花費成本為零，且其研究兩個 個案的額外成本均未超過 10%；林政誼(2003)依據廠商詢價所得及自行假設之條 件，針對一住宅進行分析，主要獲得之結論為：若建築物通過七項指標其投入成 本較一般設計高約 20%，但其中二氧化碳減量指標即佔 96%，其餘指標佔約 0.3~2.5%；劉賢樹(2003)針對五個案例分析，符合綠建築標章之綠化量、水資源、
日常節能及污水垃圾改善等四項指標規定下，其中有四個案例在符合規定下，其 成本平均約為原設計總成本的 99.79~99.98%，只有一個個案其成本平均約為原 設計總成本的 100.006%，此外，亦發現依當時的綠建築標章規定，設計者只要善
日常節能及污水垃圾改善等四項指標規定下，其中有四個案例在符合規定下，其 成本平均約為原設計總成本的 99.79~99.98%，只有一個個案其成本平均約為原 設計總成本的 100.006%，此外，亦發現依當時的綠建築標章規定，設計者只要善