第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
1
第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
一、研究動機
二十世紀以來，全球環境逐漸惡化、許多生物瀕臨絕種、森林銳減、沙漠化 擴大、高空的臭氧層破洞、極地和高山的冰川融化、全球氣候屢屢出現反常現象，
全球生態失衡的危機讓人震懾！因此，世界各國近年來積極推動永續發展政策，
如何利用有限資源，盡可能減少對環境的影響，取得更大的發展，是整個人類社 會關心的問題，期望能將綠色理念整合至都市計畫中，並發展蛻變為一個永續發 展的人類社會；建築而言，就是希望居住的更加健康、更加舒適、更加安全，同 時能夠高效節能資源、能源、土地、水、材料，最大限度地降低對環境的影響。
2003 年世界經濟合作與發展組織（OECD）的「永續環境建築：挑戰與政策」報 告指出，全球建築物消耗 32％的資源、12％的水、以及 40％能源，除此之外，
40％的掩埋垃圾也來自建築物；RICS 於 2005 年之研究亦發現溫室氣體的排放至 少有 30%是來自建築物，且建築物一旦完成，能源的消耗是持續性的。因此綠建 築研發逐漸成為國際間關切的議題之一；因此，各國紛紛提出生態建築（Ecology Architecture）、永續建築（Sustainable Architecture）、綠建築（Green Building）等 概念，並且建立綠建築評估系統：如美國的 Energy Star 和 LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)評估系統、日本的 CASBEE(Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency)評估系統以及英國的 BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method)評 估系統等等；以尋求「降低環境負荷」、「與環境相容」，且「有利於居住者健康」
的建築，達到促進建築永續發展的目標。
我國綠色建築宣導的策略在考量永續發展各環境議題的比重平衡，指標次序 依據環境尺度由大至小而排列，歸類了九大指標於四大範疇中，為：生態 Ecology
（含生物多樣性、綠化量、基地保水等三指標）、節能 Energy Saving（日常節 能指標）、減廢 Waste Reduction（含二氧化碳及廢棄物減量二指標）、健康 Health
（含室內環境、水資源、污水垃圾改善等三指標）；因此稱為「EEWH 系統」
(Ecology, Energy Saving, Waste Reduction, Healthy)。其為全世界截至 2010 年 26 個推動綠建築評估系統的國家中，第四個推動的系統。換言之，我國在綠建築的 推動上名列前茅。
近年來美國的研究發現，綠建築是少數幾個可以為衰退的房屋市場加溫的現 象之一。大體而言，消費者因為綠建築可以節省傳統住宅加熱和降溫所需的 30%
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
到 60%能源，才會對綠建築趨之若鶩，對房地產所有者和經營者而言，綠建築 與其市場價值成正相關，且能增加消費者需求，綠建築有潛在的價值，所以和 一般建築相較下，可以有較高的售價和租金。國外相關文獻也顯示，綠建築為 未來的趨勢，綠建築標章跟相關節能建築認證將成為影響房價的重要特徵，綠 建築對房價或租金收益的影響是正面而顯著的。例如：Eichholtz et al.(2010)研 究美國綠建築商辦，針對有綠建築認證、有 Energy Star 認證和有 LEED 認證等 三個變數皆顯著，租金面分別提升 1.8%、2.12%和 5.8%，有效租金面分別提升 4.7%、6.6%和 5.9%，售價面則分別提升 13.3%、12.9%和 11.1%。Pivo and Fisher (2010)研究美國 Energy Star 認證對社會責任投資的回報，發現 Energy Star 認證 能增加 5.2%租金和 1.3%的佔有率。Aroul and Hansz (2012)研究弗里斯科和麥金 尼城市，發現建物有綠特色能增加 2%的售價。英國倫敦研究(Chegut et al.,2012) 發現 BREEAM 認證提升租金 30.5%、提升售價 38%，Leopoldsberger et al. (2011) 以德國住宅為對象，發現每月每平方公尺的能源成本和維護成本，分別對租金 造成 2%和 9.5%的減損。此外，國內研究亦發現（溫雅貴，2003；方嘉琳，2005；
張桂鳳，2008），若居住品質、住宅空間與設備等與日常生活息息相關的因素較 佳，大多數消費者對綠建築住宅的偏好態度是正面的，且願意支付價格會提高。
換言之，研究指出綠建築於私有利於健康、於公有助於資源永續發展，消費者”
應該”有所認知，多數消費者”應該”認同，”應該”願意多花錢去購買，本研究將 探討此與真實市場的價值是否會有落差。
反觀我國自 1998 年開始推動綠建築，我國內政部建築研究所訂定「綠建築 與居住環境科技計畫」據以執行，1999 年制訂出「綠建築解說與評估手冊」做 為我國綠建築評審之基礎，迄今已進入第三代，取得綠建築候選或綠建築標章的 數量雖有逐漸增加的趨勢，但截至至 2012 年 7 月底為止，獲得綠建築標章認證 的民間住宅僅有 83 件，排除所有新建公共建築依公共工程委員會的要求，必須 取得綠建築標章，以及部分指標性建築商開發高級住宅引入綠建築設計概念外，
綠建築住宅的推廣於一般新建住宅並不多。以台灣對綠建築的需求而言，基於溫 雅貴(2003)、方嘉琳(2005)和張桂鳳(2008)的研究，可發現國內消費者對綠建築的 需求應該很高，基本上，利之所在勢之所趨，但台灣之建築業者卻無法感受其價 值，而消費者似乎也輕估綠建築帶來的價值，而難以反應在購屋價格上，因而產 生負面循環，以致綠建築數量之增加速度緩慢。這其中的源由如何，有待深入探 究。
此外，綠建築在國外相關節能建築的認證，已成為估價的重要變數，台灣綠 建築至今雖已發展一段期間，但其與房地產價格的關係尚未明朗，除了都市更 新因綠建築而有容積獎勵外，不動產估價師甚至並未感受到綠建築價值於市場 的反應，更遑論將其資本化於市場價值。但換個角度觀察，若不動產具有綠建 築特色，綠建築特色亦可能影響其市場價值，實務上不動產估價師究已於價格
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
3
影響因素加以反應調整，或真的尚未或難以加以反應，值得進一步探討，畢竟 不動產估價師是掌握不動產市場價值的專業角色，負有提供合理價值的社會功 能。換言之，若採比較法評估，如何掌握個案間綠建築特色、節能效率等差異，
並將其量化；若採成本法評估，如何分析綠建築和一般傳統建築的成本高低、
折舊速度等差異，決定其影響方向；若採收益法評估，如何有效判定資本投入 及收益之數額與時間點，加以資本化。此等皆須於綠建築與不動產價值間建立 連結關係，但國內過去相關研究，多著重於強調綠建築之重要性、綠建築之投 入成本（劉賢樹，2003、盧裕文，2011）。美國估價協會（Appraisal Institute）
強調估價師評估綠建築時，應該確定要問什麼問題(which questions to ask)，並 且確認什麼設備會對不動產價格有影響(which items are likely to affect value)，這 正是目前全球綠建築化的過程中，難以具體反應於不動產價值而尚待突破的困 境。因此，本研究期望在綠建築與不動產估價的跨領域研究有所貢獻。
綜合上述，可看出綠建築在不動產市場上可待開發的潛在消費者多，而目前 對於綠建築價值認知不足可能為推廣綠建築的根本問題，故本研究將加入綠建築 標章和綠建築特色的影響變數於傳統的特徵價格理論中，建立綠建築對不動產價 格影響之模型，依實證分析之結果，進行綠建築標章和綠建築特色對房價影響之 分析。預期研究成果將有助於分析綠建築對不動產價格影響之內涵，增加社會大 眾對綠建築的認知、增加購買意願；讓建築業者了解何項指標影響價格程度最高，
而願意配合健康概念的綠建築住宅推廣；讓政府了解何項指標需要再加強推廣，
給以更實質優惠的輔導與補助措施，擬更周詳的措施與制。期望可創造三贏之局 面，促進台灣綠建築發展，更可在短時間內將台灣的綠建築估價與國際接軌。
二、研究目的
綜合前述，本論文設定研究目的如下：
(1)依特徵價格理論建構具有綠建築特色和綠建築標章變數之不動產特徵價格迴 歸模型，以為實證分析基礎。
(2)分析綠建築特色和綠建築標章對不動產市場價值的影響，釐清其與房價影響 之內涵，據以提供綠建築對房價影響之認知，以促進綠建築推廣。
(3)探索有效連結綠建築價值與不動產價值之關鍵因素，提供不動產估價師面對 綠建築估價時，得以適度考量綠特色或綠建築之影響，期估價專業更臻完善。