第四章 各縣市政府鼓勵裝設電梯重要課題與對策分析
第一節 管理組織及同意比例取得課題與對策
壹、 常見一幢多棟、多幢多棟建築型態取得法定同意比例門檻仍有困難
一、 課題說明
由於五層樓以下公寓大廈建築型態有一幢一棟、一幢多棟、多幢多棟等多種建築 形式，欲申請裝設昇降機之所有權人，除獲得該棟建築物所有權人同意之外，若屬於 一幢多棟、多幢多棟的建築型態者，則尚需另外取得他棟甚至是他幢建築物所有權人 同意。雖內政部營建署已將同意比例門檻放寬，但一幢多棟、多幢多棟的土地所有權 人眾多，實際上所有權人互相不認識的情況比比皆是，要取得他人同意書仍屬不易。
惟五層樓以下公寓大廈之需求、使用者、願意出資者是以同一棟建物之二樓以上 住戶為主，且增設昇降機通常對於非該棟建築物之所有權人之權益影響甚微，因此他 棟建築物所有權人通常對非該棟建築增設昇降機常抱事不關己心態，也不一定會協助 簽署同意書。
雖依都市更新整建維護申請程序中，新北市得以「一棟」申請單位或臺北市以「一 幢」為最小都市更新單元之申請單位，但從臺北市與新北市一般街廓中可觀察到，一 幢多棟的建物之比例遠高於一幢一棟之建物數量，因此仍會面臨同幢他棟建築所有權 人不願協助同意其中一棟建築增設昇降機之問題。且取得都更整維經費補助核准後，
又需依建管規定辦理相關建築執照申請，又面臨相同的問題。
臺北市與新北市過去專案探討此一問題時，為避免與建築法一宗基地空間單元競 合問題，曾提出先進行土地分割，再申請增設昇降機之作法，然而受限於基地條件不 足(如：建築基地法定空地不夠，無法分割)以及仍需取得全體土地所有權人同意的情 形下，許多五層樓以下公寓大廈仍無法順利完成分割。
臺北市曾有一例一幢兩棟的申請案例(如下圖所示)，甲幢建物擬增設電梯，惟同
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意比例計算係包含乙幢住戶（為不需出錢且不使用電梯住戶），而甲幢與乙幢為同一使 用執照並為同地籍編號之建築物，同一執照建號多達 94 位所有權人，即使放寬相關建 築執照申請門檻，一幢多棟或多幢多棟建物型態，仍難以達到申請
圖4-1臺北市實際申請案例困境圖示
資料來源：臺北市都市更新處
二、 對策建議
（一） 建管相關規定放寬
1.
建築法：以「一宗土地」為空間申請單元，惟同一使用執照之一棟一戶連棟式 或獨棟建築物已完成地籍分割，且各自獨立互不影響者，其檢附土地權利證明 文件，免經他棟所有權人同意此外，有關同一使用執照之一棟一戶連棟式或獨棟建築物已完成地籍分割，
依建築技術規則建築設計施工編第 55 條第 2 項申請增設昇降機，其檢附土地權 利證明文件之處理方式 1 案，依內政部 105.04.28 內授營建管字第 1050806220 號函：說明：「…二、按建築技術規則建築設計施工編第 55 條第 2 項規定：「本 規則中華民國一百年二月二十七日修正生效前領得使用執照之五層以下建築物 增設昇降機者，得依下列規定辦理：一、不計入建築面積及各層樓地板面積。
其增設之昇降機間及昇降機道於各層面積不得超過十二平方公尺，且昇降機道 面積不得超過六平方公尺。...。」次按「...『增建：於原建築物增加其面積
或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。』、『改建：將建築物之
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計算基礎，分別計算其同意之比率。」
3.
以整建、維護方式實施都市更新事業之更新單元，因其計畫內容相對單純、不 影響個別所有權人之權益分配，爰明定有前揭情形之一，且其同意比率已達第 三十七條第一項規定之多數門檻時，得免擬具事業概要，逕行擬具都市更新事 業計畫辦理，以簡化辦理程序修訂原第 10 條規定：「經劃定應實施更新之地區，都市更新事業機構或都 市更新會得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準申請劃定 更新單元，擬具都市更新事業概要（以下簡稱事業概要），摘要表明第三十六條 所列事項，舉辦公聽會；並於公聽會後六個月內，將事業概要連同公聽會紀錄 及土地、合法建築物所有權人意見綜整處理表，申請當地直轄巿、縣（巿）主 管機關審議核准；變更時，亦同。
依前項規定核准之事業概要，直轄市、縣（市）主管機關應即公告三十日，
並通知更新單元內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機 關、預告登記請求權人及第二十三條第三款、第七款規定之代管或代為標售機 關。
第一項公聽會之日期及地點應登報周知，並通知更新單元內土地、合法建 築物所有權人、他項權利人、預告登記請求權人及第二十三條第三款、第七款 規定之代管或代為標售機關；任何人民或團體得於審議前，以書面載明姓名或 名稱及地址，向直轄巿、縣（巿）主管機關提出意見，由直轄巿、縣（巿）主 管機關參考審議。
於都市更新會尚未核准設立前，得由都市更新會籌備會依第一項規定申請 核准事業概要。更新單元內之土地及合法建築物所有權人未達七人者，第一項 之申請，得由土地及合法建築物所有權人為之。
依第一項規定申請核准事業概要者，應依下列各款所定人數與面積之比率，
取得私有土地及私有合法建築物所有權人之同意：
一、都市更新會或其籌備會申請時：應經該更新單元內私有土地及私有合 法建築物所有權人均超過十分之三，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地
各縣市政府鼓勵裝設電梯之推動策略研究 板面積均超過十分之三之同意。
二、都市更新事業機構或更新單元內土地及合法建築物所有權人數未達七 人申請時：應經該更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分 之一，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一同意。
前項私有土地與私有合法建築物所有權人數及面積之同意比率已達第三十 七條第一項規定，且有下列各款情形之ㄧ者，得免擬具事業概要，並依第二十 六條及第三十二條規定，逕行擬訂都市更新事業計畫辦理：
一、因災害或其他重大事變遭受損害。
二、為避免重大災害之發生。
三、以整建、維護方式實施都市更新事業。」
4.
其他本案建議（1）落實幹事會實質審查，結合都更程序與建管程序併同辦理
目前都更整維雖有幹事會審查，但並無強制力要求各單位成員每次需出席，
且無要求進行實質審查。因此會造成經都市更新委員會審議通過案例，卻不一 定能通過建管審查案例。且由於整維幹事會審查並未落實建管實質審查，反而 造成整維審查後，仍需進行建管審查的兩階段審查，建議各縣市政府於都市更 新整建維護辦理過程中，將幹事會審查結合建管實質審查，讓事業計畫審議與 建管審查同步辦理，以加快辦理流程速度。
（2）擴大都市更新整建維護多數決之適用範圍
為突破都市更新整建維護事業由實施者代為辦理時，申請建築執照應檢附 相關權利證明文件之困難，爰參照修正條文第五十四條第一項規定，於第二項 增訂由實施者辦理時，其需申請建築執照者，以實施者名義為之，並免檢附土 地、建築物及他項權利證明文件。惟裝設昇降機的過程，除涉及建管相關規定 之外，亦會有其他相關法令之競合，如須遷移電水表的問題時，依現行主管機 關之作業規定，仍以取得百分之百所有權人同意為主要，造成後續施工作業之 困擾。建議修訂原都市更新條例第 26 條之條文內，將其放寬適用範圍。
貳、 五層樓以下公寓大廈多數未成立公寓大廈管理委員會課題
一、 課題說明
（一） 社區意見整合缺乏可推動主體：多數五層樓以下公寓大廈社區無公寓大廈組織 社區增設昇降機、申請整建維護補助程序，原本就需要長時間進行意見溝 通、整合，但許多社區缺乏公寓大廈管理委員會，在長期缺乏公共事務運作機 制之下，再協商裝設昇降機過程中，才開始進行意見整合，在進行社區組織成 立、意見溝通與取得共識過程就需花費較多時間。
（二） 五層樓以下公寓大廈多數社區未成立管委會，也無設立公共基金可供支應 未成立公寓大廈管理委員會之老舊公寓，多數也無設立公共基金，將無法 支應昇降機之增設費用，須由住戶自行共同分擔。未長期有計畫準備累積公共 基金，每個所有權人所能負擔的額度，則因個別經濟條件不同、差異甚大，特 別是經濟弱勢或以退休而無其他收入者相對較為困難。
二、 對策建議
（一） 地方政府提撥經費協助社區成立公寓大廈管理委員會(或組成專案委員會)暨整 建維護先期評估輔導團
參考「高雄市政府工務局辦理 103 年度「高雄市公寓大廈管理組織輔導計 畫」，將委託專業團體對本市尚未報備之公寓大廈進行輔導，協助住戶成立管理 組織（管理委員會或管理負責人）並完成報備，茲提供免費輔導協助。
另建議併同委由專業團隊協助社區昇降機增設前期可行性之評估(如：臺北 市、新北市都市更新整建維護之作法)，包含：申請流程、需檢附文件內容、初 步基地條件判斷等。
（二） 擬定成立管委會之補助辦法
參考臺中市政府擬定「臺中市公寓大廈成立管理委員會補助辦法」，提供一
參考臺中市政府擬定「臺中市公寓大廈成立管理委員會補助辦法」，提供一