綠建築營建成本與容積獎勵值比較分析

本節係將綠建築之提列成本與容積獎勵所能獲得之收益進行比較分析，以探 討都市更新案例核定之綠建築容積獎勵值，並供中央與地方政府擬訂綠建築相關 獎勵政策之參考依據。

壹、都市更新綠建築營建費用計算

都市更新案例若無申請綠建築容積獎勵，則將無相關成本可提列，因此原營 建成本應為原可建築量體與無綠建築設計之原始成本的乘積，即圖 4-19 的 A 區 域。在申請綠建築容積獎勵後，其建築面積將會增加 B 區域，總建築面積為 A 與 B 兩區域。而後建築開發商會依據採用綠建築設計之項目與數量提列增量成 本，除綠建築獎勵面積會增加外，原建築量體之建造成本亦會提高，因此會有 C 和 D 區域的成本產生(詳見圖 4-19)。整體而言，都市更新案例申請綠建築容積獎 勵之增量成本，應是圖 4-18 中的 B、C 與 D 三區域。

圖 4-19 綠建築營建成本計算示意圖

（資料來源：本計畫繪製）

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貳、都市更新綠建築營建費用與容積獎勵銷售額比較

都市更新綠建築營建成本與容積獎勵銷售額之比較方式，以透過本節前述之 計算方式先得出因綠建築容積獎勵而增加之營建成本，再以其未來預計之容積獎 勵銷售額進行比較。

本計畫依據新北市政府都市更新處以及新北市政府城鄉資訊網所提供之資 料進行計算，首先在「因綠建築增加之營建成本」方面，係先將都市更新案例營 建單價乘上總樓地板面積以獲得總營建成本，接著再以都市更新案例營建單價減 去單位面積提列成本以得到無綠建築設計之原始成本，而後再以總樓地板面積減 去綠建築容積獎勵得到原可建築量體，最終以總營建成本減去原始成本與原可建 築量體的乘積以得到「因綠建築增加之營建成本」。整體而言，因綠建築增加之 營建成本除了永和區中信段因獎勵面積較大且提列成本相對較高而超過一億元 外，其餘皆在六千萬以下(詳見表 4-13)。

都市更新事業計畫中，皆會估計二樓以上平均單價，作為後續財務計算之基 礎。儘管二樓以上平均單價為產權面積，且未考量車位及店鋪等，在估計總樓地 板面積之收益時會產生些許差距，但整體而言仍屬合理範圍，因此本研究之「綠 建築容積獎勵銷售金額」，是從綠建築容積獎勵面積與二樓以上平均單價之乘積 而獲得，以估算都市更新案在將增加容積部分出售後，可以取得的報酬數額。表 4-13 中六個都市更新案例之都市更新核定二樓以上平均單價皆在每坪 10 萬元至 20 萬元之間，因此都市更新案例「綠建築容積獎勵銷售金額」主要差異來自於 其容積獎勵面積大小。

最終以「綠建築容積獎勵銷售金額」減去「因綠建築增加之營建成本」以得 出「綠建築容積獎勵獲益金額」，而綠建築獲益金額則視其綠建築容積獎勵面積 大小而產生差異，但若從比例而言，各個都市更新案「綠建築容積獎勵銷售金額」

為「因綠建築增加之營建成本」的 1.56 倍至 2.14 倍之間。

最後再將「綠建築容積獎勵獲益金額」除以總樓地板面積以得到每平方公尺 獲益金額，本計畫經計算發現，每平方公尺獎勵收益皆小於 2,000 元，且有四案 落在 1,000 元左右(詳見表 4-13)。然而實際收益需視實際交易情形而定，內政部

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實價登錄系統之實際成交單價資料可能較本研究樣本都市更新案例核定「計畫書」

內容所載之單價高，因此綠建築容積獎勵所衍生之實際收益量應較本研究分析結 果高。

從上述結果而論，都市更新案例若僅考量營建方面之成本，申請綠建築容積 獎勵可讓都市更新案取得每平方公尺 2,000 元以下之效益。然而，都市更新案例 並非僅有營建成本，還包含規劃設計、測量、權利變換、管理費用以及相關規費 稅捐等，因此都市更新案之收益並非完全等同於表 4-13 中所述之單位面積獲益，

仍需再扣除其他費用。整體而言，綠建築部分手法需以增加工料或採用較佳品質 建材的方式取得分數，因而會產生增量成本，且建築物興建仍有其他設計與管理 成本，在上述成本扣除後，建築開發商(實施者)才從折價抵付的樓地板中獲取管 理或銷售溢價之可能利潤，因此建築開發商從都市更新綠建築容積獎勵獲取之衍 生利潤並不如外界想像中高。

80 26,173,084.73

19,196,991.64 60,696,074.70 29,095,315.02 17,070,375.33 12,945,699.25

容積獎勵面積增加 營建成本(B+D) (元)

32,145,936.83 23,733,285.66 52,352,644.48 29,059,036.82 18,482,104.80 20,566,250.68

增加之總營建成本

(B+C+D) (元) 58,319,021.56 42,930,277.30 113,048,719.19 58,154,351.84 35,552,480.13 33,511,949.93

綠建築容積獎勵

銷售金額(元) 110,796,208.49 79,895,547.36 177,847,103.24 90,645,167.08 63,968,688.41 71,581,901.16

綠建築容積獎勵

純收益金額(元) 52,477,186.93 36,965,270.06 64,798,384.05 32,490,815.23 28,416,208.27 38,069,951.23

銷售額與成本比 1.90 1.86 1.57 1.56 1.80 2.14

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