都市更新案例申請綠建築標章指標項目與成本之分析

都市更新案例申請

綠建築標章指標項目與成本之分析

內政部建築研究所委託研究報告

中華民國 108 年 12 月

市

更

新

案

例

申

請

綠

建

築

標

章

指

標

項

目

與

成

本

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析

內

政

部

建

築

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所

委

託

研

究

報

告

）

108

年

度

（

PG10802-0026

都市更新案例申請

綠建築標章指標項目與成本之分析

受委託者：國立政治大學

研究主持人：孫振義

研究助理：陳彥安、陳胤光、陳筱元

研究期程：中華民國108年1月至108年12月

研究經費：新臺幣 110 萬 1600 元整

內政部建築研究所委託研究報告

中華民國 108 年 12 月

（本報告內容及建議，純屬研究小組意見，不代表本機關意見）

I

目次

目次 ··· I

表次 ··· III

圖次 ··· V

摘要 ··· VII

ABSTRACT ··· XI

第一章 緒 論 ··· 1

第一節 研究緣起與背景 ··· 1

第二節 計畫目的 ··· 2

第三節 計畫方法與流程 ··· 4

第二章 綠建築獎勵及技術成本文獻回顧 ··· 9

第一節 國外促進綠建築與都市更新制度 ··· 9

第二節 我國都市更新綠建築容積獎勵相關法規 ··· 18

第三節 綠建築設計及技術成本 ··· 25

第四節 文獻回顧小節 ··· 32

第三章 都市更新綠建築案例統計資料彙整分析 ··· 33

第一節 都市更新綠建築案例統計與採樣 ··· 33

第二節 都市更新申請綠建築標章項目 ··· 47

第四章 都更案例申請綠建築標章提列成本效益分析 ··· 51

第一節 綠建築設計與技術項目成本分析 ··· 51

第二節 綠建築營建成本與容積獎勵值比較分析 ··· 77

第三節 綠建築標章提列成本效益分析小結 ··· 81

II

第五章 結論與建議 ··· 82

第一節 結論 ··· 82

第二節 建議 ··· 85

附錄一 期初審查會議修正意見回覆表 ··· 88

附錄二 期中審查會議修正意見回覆表 ··· 92

附錄三 期末審查會議修正意見回覆表 ··· 96

附錄四 第一次專家座談會會議記錄 ··· 102

附錄五 第二次專家座談會會議記錄 ··· 112

參考書目 ··· 122

III

表次

表 2-1 美國各州綠建築設計減稅項目 ... 10

表 2-2 綠色新政住宅改善基金主要補助項目 ... 12

表 2-3 中國綠建築獎勵方式及採用省份表 ... 16

表 2-4 都市更新條例容積獎勵給予修正歷程表 ... 19

表 2-5 都市更新建築容積獎勵辦法綠建築獎勵修正歷程 ... 21

表 2-6 原各縣市都市更新綠建築容積獎勵規定 ... 22

表 2-7 採綠建築設計能源與財務節省量 ... 25

表 2-8 以 LEED 銀級為標準之新建住宿類宿舍成本增加表 ... 28

表 2-9 中等標準建築物成本效益分析表 ... 29

表 2-10 高等標準建築物成本效益分析表 ... 30

表 2-11 一般傳統建築與綠建築造價成本比較表 ... 30

表 2-12 綠建築等級間造價成本比較表 ... 31

表 3-1 都市更新案件數統計表 ... 34

表 3-2 都市更新重建案件數統計表 ... 35

表 3-3 臺北市都市更新案例申請綠建築獎勵案件表(單位 m

2

) ... 37

表 3-4 臺北市都市更新案例容積試算表 ... 41

表 3-5 新北市都市更新案例申請綠建築獎勵案件表(單位 m

2

) ... 42

表 3-6 新北市都市更新案例綠建築等級獎勵容積統計表 ... 46

表 3-7 新北市都市更新案例容積試算表 ... 46

表 3-8 綠建築標章申請情形統計表 ... 47

IV

表 3-9 臺北市綠建築標章申請統計表 ... 48

表 3-10 新北市綠建築標章申請統計表 ... 49

表 4-1 都市更新案例綠建築技術採用率統計表 ... 52

表 4-2 都市更新案例成本提列表（一） ... 55

表 4-3 都市更新案例成本提列表（二） ... 56

表 4-4 都市更新案例成本提列表（三） ... 57

表 4-5 都市更新案例成本提列表（四） ... 58

表 4-6 都市更新案例成本提列表（五） ... 59

表 4-7 都市更新案例成本提列表（六） ... 60

表 4-8 都市更新案例成本提列表（七） ... 61

表 4-9 都市更新案例成本提列表（八） ... 62

表 4-10 都市更新案例成本提列表（九） ... 62

表 4-11 都市更新案例成本提列表（十） ... 66

表 4-12 都市更新案例綠建築指標平均成本與標準差 ... 74

表 4-13 都市更新案例綠建築營建費用與銷售額比較表 ... 80

V

圖次

圖 1-1 研究流程圖 ... 8

圖 2-1 綠建築綠色溢價情形與民眾認知差異圖 ... 26

圖 3-1 歷年都市更新事業重建核定案件數量統計... 36

圖 4-1 都市更新案例單位面積提列成本與得分散布圖 ... 63

圖 4-2 都市更新案例單位面積提列成本與總樓地板面積散布圖 ... 64

圖 4-3 單位面積提列成本與總樓地板面積散布圖(指數) ... 65

圖 4-4 單位面積提列成本與總樓地板面積散布圖(多項式) ... 65

圖 4-5 單位面積提列成本與得分散布圖(含簡易都更) ... 67

圖 4-6 綠化量指標單位面積提列成本與得分散布圖 ... 68

圖 4-7 綠化量指標單位面積提列成本與樓地板面積散布圖 ... 68

圖 4-8 基地保水指標單位面積提列成本與得分散布圖 ... 69

圖 4-9 基地保水指標單位面積提列成本與樓地板面積散布圖 ... 69

圖 4-10 日常節能指標單位面積提列成本與得分散布圖 ... 70

圖 4-11 日常節能指標單位面積提列成本與樓地板面積散布圖 ... 71

圖 4-12 室內環境指標單位面積提列成本與得分散布圖 ... 71

圖 4-13 室內環境指標單位面積提列成本與樓地板面積散布圖 ... 72

圖 4-14 室內環境指標提列成本與樓地板面積散布圖(排除無提列)

... 72

圖 4-15 水資源指標單位面積提列成本與得分散布圖 ... 73

圖 4-16 水資源指標單位面積提列成本與樓地板面積散布圖 ... 74

VI

圖 4-17 污水垃圾改善指標單位面積提列成本與得分散布圖 ... 75

圖 4-18 污水垃圾改善指標單位面積提列成本與樓地板面積散布圖

... 75

圖 4-19 綠建築營建成本計算示意圖 ... 77

VII

摘要

關鍵詞：綠建築、都市更新、造價成本 一、研究緣起 都市的發展是一動態的過程，勢必會歷經經濟功能與物質功能之衰退。為 了解決這些老舊窳陋地區的問題，臺灣過去主要應對的方法為使用都市更新的 手段，提升都市土地居住環境與品質，期望能夠達成復甦都市機能、增進公共 利益等目的。在執行都市更新時的主體對象包含建築，代表建築在都市更新事 業計畫中扮演著舉足輕重的角色。為了呼應現在環保意識的抬頭，促進永續都 市的發展，都市更新事業計畫中也透過容積獎勵鼓勵採用綠建築設計。然而， 若沒有適當地將綠建築成本在該建築成本估算中將原有成本扣除，而只是一眛 地外加「綠建築成本」，便會產生「成本疊加效應」，讓大眾認為「綠建築必然 昂貴」。 因此為匡正視聽，提供社會大眾與開發商對於綠建築標章指標項目及其成 本之精準資訊，本研究將針對都市更新案例申請綠建築標章指標項目與成本之 分析研究，適當地將因為申請綠建築標章所創造之「減量效益」與部分的「增 量效應」予以公允之分析與計算。基此，本研究預期成果及效益如下：(一)完 成都市更新事業計畫中具「減量效益」之具體可行綠建築規劃設計手法之彙整； (二)統計都市更新案例中較常列舉於共同負擔之綠建築標章指標項目與成本， 並分析綠建築成本與綠建築容積獎勵值之比例關係；(三)提出現行都市更新綠 建築容積獎勵值之合理性分析與政策建議。 二、研究方法與過程 本計畫採取文獻分析法、個案研究法及訪談法進行研究，透過國內外相關研 究之文獻梳理與都市更新常見綠建築減量技術及其造價之調查，歸納出現行綠建

VIII 築評估體系下建商在都市更新時，相關綠建築技術之應用成本。並且以實際之都 市更新案例進行綠建築技術成本、整體營建成本與容積獎勵值之試算，同時交叉 比較都市更新共同負擔與綠建築之造價差異，以破除都市更新案件對綠建築造價 成本普遍高估之迷思。此外，計畫再以訪談法訪問都市更新案例推動過程中的相 關人員，包含建築師、顧問公司及開發商等，以探討其對於綠建築容積獎勵額之 看法，以及爭取綠建築容積獎勵過程中對於建築物設計及成本可能之影響。 三、重要發現 本研究蒐集內政部營建署、臺北市都市更新處、新北市政府都市更新處以及 財團法人台灣建築中心之都市更新案例資料，進行綠建築技術採用率、綠建築容 積獎勵取得以及都市更新案例綠建築相關成本等比較分析，提出下列之研究發 現。 1. 臺北市與新北市都市更新處同意提供本案研究之 136 件都市更新案例詳 細資料中，已經取得綠建築候選證書或標章的案件共 51 案，其中除了必 要評定的日常節能指標與水資源指標外，綠化量及污水垃圾改善之申請率 亦是 100%，此外基地保水之申請率亦達 90%以上，然而其餘指標皆不到 60%的申請率。 2.在採樣案例中，多在共同負擔中提列 5 項或 6 項指標，包含綠化量指標、 基地保水指標、日常節能指標、室內環境指標、水資源指標以及污水垃圾 指標等，整體而言達綠建築銀級標準之都市更新案件，提列成本多在每平 方公尺增加 600 元至 900 元台幣之間。 3. 各個都市更新案在僅考量營建成本下之總收益金額為總營建成本的 1.56 倍至 2.14 倍之間，每平方公尺增益約在 2,000 元以下，且有四案落在 1,000 元左右。 4.都市更新案例成本除營建外，亦包含規劃設計、測量、權利變換、管理費

IX 用以及相關規費稅捐等，且建築開發商主要獲取後續管理銷售之利潤，非 直接領取綠建築容積獎勵之利潤，因此並無明顯從綠建築容積獎勵獲取極 端不合理利潤之情形，且相對於其他都市更新容積獎勵項目而言，綠建築 容積獎勵堪稱合理。然而在國內已經有 20 年歷史下，綠建築設計已經逐 漸成為建築物標準設計，因此在綠建築設計不會明顯增加建築營建成本下， 建議可在適當時機檢討容積獎勵政策，以分期之方式逐步調降綠建築容積 獎勵比例。 四、主要建議事項 本計畫希望透過將都市更新案例之綠建築得分、提列成本、綠建築營建費用、 容積獎勵銷售額等比較分析成果，以釐清過去大眾對於綠建築容積獎勵是否合理 之疑問，使大眾瞭解綠建築之設計項目與相關成本，以促進綠建築之推廣與應用， 以朝向永續發展之目標邁進。 建議一 研討綠建築相關設施建置與後續維護成本：立即可行建議 主辦機關：內政部建築研究所 協辦機關：財團法人台灣建築中心 本計畫召開兩次專家座談會，與會的顧問公司、開發商與建築師表示綠建築 指標項目相關設施設備的選用上，以容易達成或執行成本較低為優先選擇；亦多 次提及取得綠建築標章的建物，在交屋後面臨綠建築設施維護、綠建築維護管理 費使用以及續用等相關問題。因此本計畫建議對於綠建築實際設施建置與後續維 護之成本進行探討，使日後在綠建築設施設備採用與維護成本提列上更有依據。.

X 建議二 針對都市更新案相關權利人舉辦綠建築相關宣導講習：立即可行建議 主辦機關：內政部建築研究所 協辦機關：社團法人台灣綠建築發展協會 本計畫召開專家座談會時，顧問公司、開發商與建築師皆表示業主與使用者 對於綠建築之效益並不瞭解，導致在設計時或使用過程中，對於綠建築並不重視， 甚至出現排斥感。因此本計畫建議可針對都市更新案相關權利人透過宣導講習課 程或實際綠建築案例參訪，使大眾更加瞭解綠建築之效益，以增進綠建築設計採 用與管理維護的意願。

XI

ABSTRACT

Key words: green building, urban renewal, cost of construction

I、Introduction

The development of the city is a dynamic process, and it is bound to experience a decline in economic functions and material functions. In order to solve the problems in these old areas, Taiwan’s main method in the past was to use urban renewal methods to enhance the living environment and quality of urban land, and hope to revitalize urban functions and enhance public interests. The main object in the implementation of the urban update contains the building, which represents a pivotal role in the urban renewal program. In order to respond to the rise of environmental awareness and promote the development of sustainable cities, the urban renewal plan also encourages the use of bulk reward for urban renewal green building. If the cost of the green building is not properly deducted from the estimated cost of the building, and only the "green building cost" is added, the "cost superposition effect" will be generated to make the public think that "green building is inevitably expensive".

Therefore, for the righteous viewing and listening, providing the public and the developer with accurate information on the Green Building Marking Index project and its cost, this study will apply for the analysis of the green building standard index project and cost for the urban renewal case, as appropriate, due to the application. The “reduction benefit” created by the Green Building Mark and the “incremental effect” of the part are fairly analyzed and calculated. Based on this, the expected results and benefits of this study are as follows: (1) Consolidation of the “Green Building Planning and Design Techniques” with “cost reduction benefits” in the urban renewal plan. (2) Analyze the “green building costs” listed in the “Urban Renewal Cases” and analyze the relationship between green building costs and reward values. (3) Proposed amendments to the "Green Building Award" for the "Urban Renewal Promotion

XII

Policy".

II. Research Methods and Process

The project adopts literature analysis method, case study method and interview

method to conduct research. Through the literature research and the survey of common green building reduction technology and cost of urban renewal, it is

concluded that the construction of the green building evaluation system is under The cost of application of related green building technology when urban renewal.

In addition, the actual urban renewal case is used to calculate the green construction technology cost, the overall construction cost and the bulk reward value. At the same time, the project will compare the cost difference between the urban renewal caes which use the green building technique or not. In addition, the project then interviewed the relevant personnel in the urban renewal case promotion process, including architects, consultants and developers, to explore their views on the bulk reward for urban renewal of green building, and how ”green building bulk awards” impact the building design and cost.

III. Major Outcomes

1. The Taipei City and New Taipei City Urban Renewal Office agreed to provide a total of 51 cases of green building , except the daily energy saving indicators and water resources indicators, the approval rate for greenery and sewage & garbage improvement is also 100%. In addition, the application rate for soil water retention is over 90%, while the remaining indicators are less than 60%.

2. In the sampling case, most case applicate 5 or 6 indicators, including the greenery, soil water retention , daily energy saving, indoor environmental, water resource, and sewage & garbage indicator. In the urban renewal case of the silver level green

XIII

building, the cost of the increase is between 600 NTD and 900 NTD per square meter.

3. The total revenue of each urban renewal case is only 1.56 times to 2.14 times of the total construction cost, and the amount of benefit per square meter is less than 2,000 NTD, and four cases fall to around 1,000 NTD.

4. Urban renewal case costs include planning, measurement, rights change, management fees, and related taxes, etc.The construction developer mainly obtains the profit from the subsequent management sales, and does not directly receive the profit of the green building bulk award. Therefore, there is no obvious situation of obtaining extremely unreasonable profits from the green building bulk award. In addition, compared to other urban renewal bulk awards, the green building bulk award is reasonable. However, under the 20-year history of EEHW, green building design has gradually become the standard design of buildings. Therefore, under the green building design, the cost of building construction will not be significantly increased. It is suggested that the bulk award incentive policy can be reviewed at an appropriate time and gradually implemented in stages. Reduce the proportion of green building volume awards.

IV. Suggestions

1.Discuss green building case of facilities construction and follow-up maintenance costs

Organizer: ABRI Co-organizer: T.A.B.C

During the implementation of this project, it was found that the cost of urban renewal case of green construction are not based on the actual cost quotation, but rather the

XIV

method of estimating the calculation. In addition, during the opening of the expert forum, consultants, developers and architects also mentioned the maintenance of green building facilities, the use of green building maintenance management fees and the continuation of green building after the green building was delivered. Therefore, this project proposes to explore the cost of the actual construction and subsequent maintenance of the green building case, so it will be more based on the adoption and maintenance cost of the green building facilities in the future.

2.Conducting green building advocacy workshops for rights holders in urban renewal cases.

Organizer: ABRI

Co-organizer: Taiwan Green Building Council

When the project held an expert forum, the consultants, developers and architects all said that the owners and users did not understand the benefits of the green building, which led to the lack of attention to the green building during design or use. Therefore, the proposal of this project can be used to inform the relevant rights holders of urban renewal cases through texts, seminars or actual green building case visits, so that the public can better understand the benefits of green buildings and enhance the willingness to adopt and manage green building design.

1

第一章 緒 論

第一節 研究緣起與背景

臺灣為促進都市土地有計畫之再開發利用、復甦都市機能、改善居住環境， 增進公共利益等目的，特制定《都市更新條例》，並且據此推動都市更新業已多 年。為鼓勵都市更新事業計畫興建更具節能環保效益之綠建築，除了透過既有的 環境影響評估要求及土地使用管制規定外，政府遂於 2008 年 10 月將綠建築標章 納入都市更新容積獎勵項目之中，以促使更多的都市更新事業計畫追求更高等級 綠建築標章之意願。 因此，許多都市更新事業計畫遂在建築造價成本中提列「綠建築成本」於共 同負擔之中，透過此預算作為提升建築物之綠建築性能與等級之基礎。然而，在 該建築成本估算中若沒有適當地將原有成本扣除而只是一眛地外加「綠建築成 本」，便會產生「成本疊加效應」，並出現「綠建築必然昂貴」的現象。因此為匡 正視聽，提供社會大眾與開發商對於綠建築標章指標項目及其成本之精準資訊， 本研究將透過實際核准之都市更新事業計畫案例中，針對都市更新案例申請綠建 築標章指標項目與成本之分析研究，適當地將因為申請綠建築標章所創造之「減 量效益」與部分的「增量效應」予以公允之分析與計算，方可證實「綠建築珍貴 而不貴」的真實情況。

2

第二節 計畫目的

近幾年在快速都市化情形之下，越來越多民眾遷住到都市地區。但是在不 同時空的發展背景遷移下，都市發展重心隨之轉移，連帶使得許多地區面臨衰 退與發展停滯的危機。面臨這些舊市區衰退的問題，各國之因應方法各有不同。 對臺灣而言，針對於老舊地區衰退的問題，大多以都市更新的手段解決。為了 維護居民的生活品質、改善原有窳陋破敗的環境，需要更新都市結構，也要對 都市擴張和大量衰退的都市區域進行關注。 在我國都市更新推動中，以建築物為主要施行對象，然而從過往的研究中 指出，傳統建築物和相關的建築活動會對自然環境和資源產生深遠的負面影響， 其運營和拆除將會導致大量汙室氣體排放，以及對於環境產生噪音、灰塵、水 污染和浪費（IEA, 2018；Zuo and Zhao, 2014）。因此為了促使建築的設計、構 造與材料等更呼應近年來永續都市發展的概念，讓臺灣之都市空間與結構朝向 更加永續的發展，政府多年來極力提倡綠建築設計，以減緩氣候變遷帶來之影 響，並達到生態、節能、減廢與健康的目標。 我國政府目前提倡與鼓勵私人建案採用綠建築技術的方式，主要是在都市 更新容積獎勵項目中，將取得綠建築候選標章納為其中一個獎勵項目。然而市 面上對於綠建築之造價普遍有高估之情形，讓建商在成本考量下，儘管有容積 獎勵之獲益挹注，但建商對於綠建築之採用意願仍抱持保留態度(Hwang and Tan, 2012; Kats et al., 2003)。此外，都市更新案例中若有申請綠建築容積獎勵，建 商在高估綠建築造價成本下，將會影響共同負擔之計算，讓原住戶在都市更新 案中無法獲得其應有之價值。 故本計畫希望彙整一客觀之綠建築造價成本基準，透過合理的綠建築造價 資訊，以增加建築業者興建綠建築之意願，並分析都市更新中容積獎勵對於推 動綠建築政策發展之效益為何。期望未來能提高都市更新中綠建築申請的比率，

3 使綠建築政策之推動更具效率，同時達到降低建築產業對於地球之破壞及汙染， 減少地球資源之耗損，最終實踐守護下一代的居住環境、落實永續發展的目 標。 因此本研究將針對「都市更新案例申請綠建築標章指標項目與成本之分析」 之課題方向進行研析，研究目的包括： (一) 彙整分析都市更新事業計畫中，常見申請之綠建築指標項目及其所提列 共同負擔項目之成本。 (二) 進行綠建築成本、整體營建成本與容積獎勵值之試算，計算綠建築成本 與綠建築容積獎勵值之比例關係，並分析比較現行都市更新綠建築容積 獎勵值之條件誘因。 (三) 提出現行都市更新綠建築容積獎勵值之合理性分析與政策建議。

4

第三節 計畫方法與流程

壹、研究採用之方法

本計畫採取文獻分析法、個案研究法及訪談法進行研究，透過國內外相關 研究之文獻梳理與都市更新常見綠建築減量技術及其造價之調查，歸納出現行 綠建築評估體系下建商在都市更新時，相關綠建築技術之應用成本。並且，以 實際之都市更新案例進行綠建築技術成本、整體營建成本與容積獎勵值之試算， 同時交叉比較都市更新共同負擔與綠建築之造價差異，以解除都市更新案件對 綠建築造價成本普遍高估之迷思。此外，計畫再以訪談法訪問都市更新案例推 動過程中的相關人員，包含建築師、顧問公司及開發商等，以探討其對於綠建 築容積獎勵額之看法，以及爭取綠建築容積獎勵過程中對於建築物設計及成本 可能之影響。 本計畫主要將比較與分析都市更新綠建築造價成本、技術減量效益及檢視 容積獎勵之誘因，首先將會透過國內外大量文獻之蒐集，彙整並分析常用之綠 建築技術成本及其減量效益相關研究文獻，並瞭解現今國內外都市更新及綠建 築容積獎勵誘因之研究現況。其次，再以現行臺灣使用之綠建築評估系統－ EEWH 評估系統為基礎，透過案例之實證研究，以彙整都市更新中案例的方式， 瞭解經常採用各評估指標所關聯之綠建築技術，並透過實際調查與訪價，釐清 各項綠建築技術之相關成本，作為後續案例成本效益分析之基礎。再者針對都 市更新綠建築實際案例之造價成本分析，交叉比對容積獎勵額度及實際減量效 益，並與都市更新民間相關業者之看法進行比對探討，以提出現行都市更新綠 建築容積獎勵值之合理性分析與政策建議。

5

貳、研究採用方法說明

一、文獻分析法

文獻回顧為研究的基礎、資料蒐集的前置作業，又可稱為圖書館研究法， 其中囊括相關研究報告、論文及期刊…等。而內容分析法（content analysis）亦 稱為資訊分析（informational analysis）或文獻分析（documentary analysis），是 一種具有量化色彩的研究方法。文獻分析法是將質化的研究素材轉化為量化資 料的一種方法，是一種注重客觀、系統的研究方法。針對文章或媒體的特殊屬 性，抽取主題、詞語、人物角色等部分，做系統化和客觀化的分析，以探尋內 容背後的真正意義及影響。 本計畫將歸納國內外相關研究，包含都市更新法規、容積獎勵規定、綠建 築技術、造價成本與應用於實際都市更新案例之情形；其次分析臺灣綠建築評 估系統下，應用於都市更新案例之評估指標及其常見實施手法。同時，本研究 將就臺灣都市更新建案造價成本、技術減量效益及容積獎勵比例進行資料蒐集， 以成為都市更新綠建築容積獎勵分析之研究基礎。 二、個案研究法 個案研究法是以經驗為主且深入研究當前社會現象與真實生活的調查法。 個案研究是一種實務性的調查方式，當所研究的現象與現實生活之間的界線並 不明確時，透過多種來源的證據，對該現狀加以調查。 目前市場上對於都市更新採用綠建築設計之成本相關研究不足，使得開發 商在提列都市更新共同負擔時，多以籠統之比例計算，亦容易造成綠建築造價 成本一定比較高之迷思，並對於綠建築政策推動形成阻礙。故本計畫針對近年 台灣都市更新實際案例進行交叉比對，釐清都市更新中經常使用之綠建築手法， 其實際減量效益及造價成本差異，以消弭市場認為都市更新若申請綠建築指標， 將使造價成本高不可攀之疑慮，並作為提供現行都市更新綠建築容積獎勵值及 共同負擔計算合理性政策改進方向之參考基礎。

6 三、訪談法 訪談法依形式包含個別訪談、集體訪談，其中集體訪談也稱作為團體訪談或 座談，舉行方式為研究人員召集與研究相關之調查對象或專家，就欲研究之內容 進行集體訪談，通過集體訪談的方式以集思廣益、互相啟發探討，並且能在集體 座談中取得對於研究內容的整合意見。 本計畫執行期間就都市更新容積獎勵相關人員分別訪談，透過對於第一線業 務執行人員的意見，瞭解都市更新取得綠建築容積獎勵實際執行情形，並與綠建 築容積獎勵成本效益進行比較，以提出對於現行都市更新綠建築容積獎勵值之政 策推動建議。

參、研究遭遇之困難與解決途徑

都市更新案例儘管在通過核定後，即於政府網站中公告，然其資料內容多為 案件之概述，無法瞭解其成本提列項目及金額，因此亦無法確認都市更新案例採 用技術之差異。此外，建材成本價格及都市更新建築的設計樣態，可能會因地區 不同而有差異。整體而言，本計畫相關困難處及解決途徑說明如下： 一、都市更新事業計畫案例取得問題 本計畫以文獻分析法並行實際都市更新案例分析方式進行，以取得都市更新 案件中綠建築技術與建材成本資訊，是以，本計畫必須蒐集一定數量之都市更新 案例方得以據以分析。為解決都市更新事業計畫基本資料之取得，本計畫將以網 路公開資訊為主，並適度徵求各縣市政府之協助提供。 二、綠建築技術、建材、整體造價成本資料取得不易 本計畫以文獻分析法及實際都市更新案例為主、訪問為輔的方式，取得都市 更新中綠建築技術與建材成本資訊。然而，建築手法多元，且常應用創新技術， 因此部分具有減量效益但訪價較困難或較不普遍之技術與建材成本資訊，將尋求 建築師事務所、工程顧問公司及建築開發商協助取得資訊。

7 三、都市更新權利變換為預算性質，且案例規模、綠建築技術與建材成本差異大 於權利變換計畫中，因預算制之性質，縱使有提列綠建築成本，但與實際支 出價額有差異。再者，縱使能取得接近實際成本之價額，但於綠建築標章評估中， 單一得分項目中所能採用之綠建築技術與建材並非僅有一種，因此會產生單一指 標項目，卻出現成本具有價差之情況。此外，相同建材項目在不同的建築規模下， 建築業者採購時亦可能出現不同價格。因此，針對上述情形，本計畫適當增加詢 價廠商數量，並以建築規模與實際用途刪除部分歧異樣本，在分析上遂採平均值 的觀點討論都市更新綠建築案例之造價，最終以最高值、最低值及平均值呈現研 究成果。 四、綠建築技術與建材採用差異 根據綠建築標章評定內容，除了必要的日常節能及水資源指標必須至少合格 外，其餘指標項目皆可視業主對於建築物之預算及需求進行調整。因此，在綠建 築規劃設計實務上，多數建築技術與建材使用成本會因採用指標項目不同而產生 鉅大差異，故本計畫將檢視都市更新常用之綠建築技術及建材成本調查與分析， 以兼顧研究成果具通用性參考價值之原則。 五、我國各區域成本價格差異因素與時間差異因素 建築設計與成本預期會受到地區自然因素及評估手冊中計算係數的影響，此 外本計畫基於都市更新案例分布之現況，選擇以台灣北部作為主要調查分析，再 考慮不同區域間之微幅造價成本差異，於實際運用上酌予調整。再者，都市更新 案例時程大多歷經數年，因此不同年期亦會產生建材成本之差異，因此於研究分 析上亦會酌予調整。

肆、重要儀器之配合使用情形

本計畫主要研究方式為訪問、文獻彙整及個案調查與分析，以電腦統計軟 體作為本計畫之主要分析工具，並未額外採用特殊重要儀器設備以輔助本計畫 分析過程。

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伍、計畫流程

本計畫整體流程係先確立研究人員及研究相關方法，再透過文獻回顧方式 瞭解都市更新案例與容積獎勵的國內外相關執行方式與規範，最後再以都市更 新實際案例進行分析研究，研究內容包含成本、採用技術及容積獎勵值比較等， 研究分析完成後輔以文獻回顧內容，提出對於都市更新案例申請綠建築標章指 標項目的結論與建議，以供政府擬定相關政策時之參考依據，整體而言本研究 流程與架構如圖 1-1。

圖 1-1 研究流程圖

（資料來源：本計畫彙整）

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第二章 綠建築獎勵及技術成本文獻回顧

政府之政策多會以獎勵或強制性的方式，達到其預期的目標，在綠建築方面 各國亦有制定不同的措施，以促進綠建築設計採用的比例。本章係對於國外綠建 築獎勵制度進行梳理，整理其採取之措施項目，並於第二節彙整我國都市更新容 積獎勵相關法規，以瞭解國內外獎勵方式之差異。而後再對於綠建築設計及技術 成本進行過往研究結果整理，以供後續計畫進行時之參考依據。

第一節 國外促進綠建築與都市更新制度

壹、美國

一、綠建築獎勵 美國對於綠建築並未有全國性統一的法定獎勵內容，但其在相關法規中 對於綠建築相關之設計設備採用，多有相關之政策措施。2005 年時美國能 源部曾修訂能源政策法(Energy Policy Act of 2005)，對於採用與綠建築有關 的措施提供減稅優惠，具體措施包括住家安裝能源效率佳的設備與構造，每 戶最高可抵稅 500 美元(約臺幣 15,000 元)；新建建築物達國家節能標準 50% 者，每平方公尺可補貼 18 美元(約臺幣 540 元)，此外各州對於綠建築的相 關設計，包含採用再生能源、隔熱材料及窗戶採光等，亦訂有各自的減稅優 惠項目(詳見表 2-1)。 此外，美國為聯邦制國家，因此各州城市對於綠建築提出不一樣的促進 策略，根據 2007 年全美市長會議之調查，全美 134 個城市中，有關於綠建 築的政策項目包含使用省電燈具、規定政府新大樓必須是節能建築及立法鼓 勵興建綠建築等，分別已有 80%、60%與 40%的市政府提出像是環保計畫或 補助專案等，以鼓勵民間建築採綠建築設計。以紐約州為例，由州長 Eliot Spitzer 提出的補助法案中，視房屋大小每戶可申請最多 1 萬美元的綠建材修 繕補助費用，此外若修繕取得 LEED 認證，州政府再額外補貼一般建材和綠

10 建材的差額。加州則由整合廢棄物管理局(CIWMB)針對綠建築提出永續建 築方案，採簽約與申請的方式，案件若採用永續建築或廢棄物再利用等設計， 將可獲得補助金。

表 2-1 美國各州綠建築設計減稅項目

地區 財稅獎勵措施 阿拉斯加州 依據符合規定之節能設備價值，提供住宅可再生能源系統 全額或 100%的房產稅免稅。 亞利桑那州 康乃狄克州 佛羅里達州 伊利諾州 紐澤西州 針對安裝可再生能源設備之家戶，亞利桑那州提供 100% 之房產稅免稅優惠。 加利福尼亞州 提供兩種類型之房產稅獎勵措施，包含採用太陽能系統 100%免稅，兩用設備系統價值減稅 75%等，但太陽能電 池加熱系統和太陽能熱水加熱系統不符合豁免條件。 夏威夷州 根據能源改進系統之評估價值提供 25 年 100%的房產稅 免稅。 內華達州 減稅額度及時間視取決於建築物獲得的 LEED 分數，獲得 LEED 白銀、黃金和白金的建築物有權每年減少 25％、30 ％和 35％的房產稅減免。 南達科他州 針對符合設備條件之對象提供房產稅之減稅優惠，房產稅 之減免優惠為符合條件的房產評估價值之 70%，或 50,000 美元。

(資料來源 :

Shrimali, & Jenner，2013; Shazmin, et al.，2016

)

二、都市更新獎勵

美國在 20 世紀中期開始推動都市更新，然而在當時都市更新由政府進 行大規模的拆除重建，雖然成功提升都市機能，但也產生了仕紳化的問題。 為了改善因為都市更新而產生的社會問題，美國國會於 1974 年通過 Housing and Community Development Act of 1974 ，並公布 Community Development

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Block Grant (CDBG) 基金計畫，以提升民眾參與規劃，並補貼都市更新所 需 要 的 費 用 。 此 外 ， 美 國 住 房 及 城 市 發 展 部 於 1997 年亦推出 Urban Development Action Grants (UDAG) ，同樣以補助作為誘因，以提高都市機 能逐漸衰弱、窳陋之地區進行都市更新。

美國為聯邦制國家，因此如同綠建築獎勵措施，都市更新事業計畫在各 州亦有訂定額外的獎勵措施，以紐約州為例，在 1961 年時，紐約州公布 New York City’s Comprehensive Revision of 1961 ，法案中提到若都市更新案例有 留設開放空間、綠地及提供公益設施等，能夠提升生活環境品質之措施，將 可獲得容積獎勵。雖然美國其餘城市亦有類似容積獎勵的相關規定，但大多 同樣是對於能夠提升環境品質之項目，並未如台灣有時程獎勵、空橋設計等 獎勵。

貳、英國

一、綠建築獎勵 英國為達到節能、低碳的目的，提出包括減稅及獎勵補助金等措施，以 鼓勵民眾採用綠建築相關設計。首先在免稅的部分，英國 Department for Communities and Local Government (DCLG) 於 2006 年提出若建築物在一年 內的二氧化碳淨排放量不超過 0kg/ m²/年及 Heat loss parameter (HLP) 不 超過 0.8W/ m²K，將可通過審核以獲得印花稅減免的賦稅優惠。

另在獎勵補助金的部分，英國政府成立 Green Deal Home Improvement Fund, (GDHIF)，透過對於民眾在改善住宅能源效率所花的成本給予補助， 使民眾更願意投入成本進行建築結構與設備改善。GDHIF 可補助 45 種不同 改善項目的花費，其中包括平屋頂隔熱、雙層玻璃隔熱、閣樓和空心牆保溫、 創新的熱水系統和冷凝鍋爐以及太陽能熱能或固定牆體保溫等(見表 2-2)， 最多一共可獲得 5,000 英鎊，此外若是改善一年內購買之房屋，則可再獲得 500 英鎊的獎勵。以下分別介紹之：

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表 2-2 綠色新政住宅改善基金主要補助項目

項目 現金回饋金額 閣樓保溫 £100 牆壁絕緣 £250 實心牆體保溫 £650 地板保溫 £150 熱水缸保溫 £10 加熱控制 £70 冷凝油鍋爐加熱設備 £310 煙氣熱回收 £90 新的或替換的存儲加熱器 £150 雙層/三層玻璃 £20 per m²

(資料來源：UK Green Building Council )

二、都市更新獎勵 英國在第二次世界大戰以前即有都市更新的執行，當時之主要目標為清 除都市內部的貧民窟，且多由地方政府主動規劃執行。二戰後，為吸引商業 投入並逐漸復甦都市機能，因此政府在都市更新中的角色從推動者逐漸轉變 為協助者，並以合夥或資金捐助的方式吸引開發商投入更新事業(彭光輝， 2004)。 在角色轉變的過程中，對於都市更新的獎勵政策略有不同，首先在 1934 年新訂 Special Areas Act，其透過貸款、減稅等獎勵措施以鼓勵民眾投入都 市更新，而後至 1970 年代，則以 Inner Urban Areas (IUAP) 及 Urban Program

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承襲 Special Areas Act 的措施，分別以土地抵押優惠貸款及衰敗社區補助， 使都市更新能夠順利推動。近年，英國為整合都市更新的相關政策法案，因 此提出 Single Regeneration Budget (SRB)，將所有都市更新政策整合為一，期 望在政府協助擬定更新計畫與部分資金補助下，在都市更新後能達到住宅供 給、就業率提升、工廠競爭力提高等目標 (Tsenkova，2002)。

參、日本

一、綠建築獎勵 日本為鼓勵民間新建建築採用綠建築設計以及主動降低建築能源消耗 量，其透過修訂《建築物省エネ法》，以提供誘因的方式以達成目標。首先 在獎勵金的部分，若新建建築或翻修建築採用高性能隔熱材料或窗戶採隔熱 玻璃等，每間房屋最高可申請 120 萬日元補助金，另建築自產之能源與消耗 能源之比例達到要求，則將給予最高 70 萬日元的補助金。 另外在稅賦減免方面，為鼓勵民眾參與購買或興建綠建築，日本政府以 降低持有稅率的方式提供誘因，其中可減稅的項目包含購買具有低碳建築或 能源效率認證的建築物、長期持有並妥善管理綠建築等，大多可減免一半以 上的稅賦。 此外日本政府亦針對自住住宅提供優惠貸款，以鼓勵民眾參與購買或興 建綠建築，其中若居住者購買具有低碳或優良建築認證之建築物，在購買或 興建時最高可獲得 500 萬日元額度的優惠貸款。另外針對達到一定能源效率 的之建築，政府制定 35S 固定利率優惠貸款，以降低利率 0.25%的方式，減 輕高能源效率建築購買者的負擔。 最後，日本為鼓勵開發商採用綠建築設計，規定建築物為了降低能源消 耗量而增加的建築容積，經認定後可不納入容積計算，以鼓勵建築開發商在 建築設計時，減少對於綠建築設計可能減少可賣容積之疑慮。

14 二、都市更新獎勵 日本於 1960 年代開始推動都市更新，其以都市再開發法作為實施依據， 並以特定街區制度、綜合設計制度及放寬管制等促進都市開發方案來引導民 間實施者推動都市更新。 在上述制度當中，特定街區制度與綜合設計制度有制定容積獎勵相關規 定，若都市更新案例能大規模整體開發、留設開放空間並對當地環境進行改 善，且在不影響防火、交通及衛生下，可給予容積獎勵。 此外，對於都市更新的開發商與實施者還提供資金補貼與賦稅減免措施， 在資金補貼的部分，1975 年日本建立再開發事業助金，更新事業申請者可至 至指定機構申請優惠低利融資貸款，以提高實施者的財務可行性；另在減稅 的部分，則是從印花稅、土地持有稅及不動產所得稅中著手，透過三種稅率 的減免，以減低實施者的財務壓力，進而促進都市更新的執行。

肆、新加坡

一、綠建築獎勵 新加坡為推廣綠建築，其於 2005 年推出 BCA-Green Mark 計畫，計畫 內容以建築能否取得 Green Mark 認證作為獎勵金發放及優惠融資貸款的基 礎。 其相關計畫包括 Green Mark Incentive Scheme for Existing Buildings (GMIS-EB)、Green Mark Incentive Scheme for Existing Buildings and Premises (GMIS-EBP)、Green Mark Incentive Scheme for New Buildings (GMIS-NB)、 Green Mark Gross Floor Area Incentive Scheme (GM-GFA)及 Building Retrofit Energy Efficiency Financing (BREEF Scheme)。其中，除了 GM-GFA 是透過 容積獎勵之方式提供誘因，若建築物可達 Green Mark 白金級認證，將可獲 得最高 2%的總樓地板面積(上限 5000 平方公尺)之容積獎勵；此外 BREEF 則是提供開發商與業主融資貸款，以最高可達 400 萬新元或總改造成本 90 ％的支出優惠貸款，以提高其採用綠建築設計之意願。其餘 GMIS-EB、 GMIS-EBP 及 GMIS-NB 等，則是視建築物的 Green Mark 認證等級與能源節

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省效率，作為獎勵金發放之標準，若建築物可達 Green Mark 白金級認證且 空調能源效率達 0.6 kW/RT，將可獲得最高新元 3,000,000 之獎勵金。 二、都市更新獎勵

新加坡都市更新政策主要由 Housing and Development Board (HDB) 與 Urban Redevelopment Authority (URD) 執行，HDB 是依據 The Housing & Development Act 之法規內容而制定的半官方專責機構，於 1960 年 2 月正 式設立，其主要工作包含新加坡的組屋的總體規劃、新市鎮發展計畫與舊城 改造戰略計畫。URD 於 1974 年依據 Urban Redevelopment Authority Act 而設 立，同樣為為半官方法定機構，主要負責都市中心的社會環境再生工作。 由於新加坡國有土地比例超過 80%，而民眾多居住在公營住宅，僅擁有 住宅之使用權。因此政府在推動都市更新時可以主動進行，並無制定相關的 獎勵措施，僅在都市更新時，對於民眾的資金需求，透過前述半官方機構 HDB 與 URD，給予民眾所需要的融資貸款。

伍、中國

一、綠建築獎勵 中國綠建築標章《綠色建築評價標準》是依據中國建設部建標標函[2005] 63 號之要求，由中國建築科學研究院、上海市建築科學研究院會同有關單位 共同編制而成。由於中國橫跨多個氣候帶，因此其依據《綠色建築評價標準》 而制定的《綠色建築評價技術細則》對於氣候型態差異，有不同的評估計算 標準，而各省由於氣候差異，分別制定各省的綠色建築行動實施方案，其對 於採用綠建築之獎勵措施方式亦有不同。整體而言，中國各省的綠建築獎勵 措施可分成四種，其中獎金補助有較多省份採用，而採用退稅、低利貸款額 度及容積獎勵的方式較少，但單一省份可能有多種獎勵方式，實際獎勵方式 及採用省份詳見表 2-3。

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表 2-3 中國綠建築獎勵方式及採用省份表

獎助方式 相關規定 補助 : 按所獲得之星級之 每平方公尺獎勵金 乘上單位面積而得 出總獎勵資金 《青島市綠色建築補貼》 《北京市發展綠色建築推動綠色生態示範區建設財政 獎勵資金管理暫行辦法》 《上海市建築節能和綠色建築示範項目專項扶持辦法》 《重慶市綠色建築項目補貼資金管理辦法》 《吉林省建築節能獎補資金管理辦法》 《青海省綠色建築行動實施方案》 《關於推進全省綠色建築發展的通知》-江蘇省 《安徽省綠色建築專項資金管理辦法》 《關於加快推進我省綠色建築工作的通知》-陝西省 《貴州省綠色建築行動實施方案》 《西寧市加快推進綠色建築發展獎勵辦法》 容積獎勵 《河北省促進綠色建築發展條例》 《湖南省綠色建築行動實施方案的通知》 《貴州省綠色建築行動實施方案》 稅制與規費減免: 城市配套費退還、綠 建 材 採 用 優 惠 稅 率、綠建築技術研發 退稅、綠建築興建退 稅等 《河北省促進綠色建築發展條例》 《湖南省綠色建築行動實施方案的通知》 《海南省住房和城鄉建設廳關於實施綠色建築行動有 關問題的通知 》 《貴州省綠色建築行動實施方案》 《內蒙古自治區綠色建築行動實施方案》 貸款: 貸款額度提升 《黑龍江省綠色建築行動實施方案》 《河北省促進綠色建築發展條例》 《湖南省綠色建築行動實施方案的通知》 《貴州省綠色建築行動實施方案》

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料

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源

:

http://www.jungreen.com/news/detail/c5459237-2d6c-423f-8de0-a84f0

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17 二、都市更新獎勵 中國自改革開放以來，許多一線城市逐漸面臨城區老舊、擁擠等問題， 部分城市甚至擁有數百年發展歷史，城區出現寙陋的情形更顯嚴重，因此 部分城市展開都市更新相關計畫，透過政策指導的方式促進都市更新的參 與，其中政策除了管制措施外，亦包含部分獎勵內容。 廣州市自 2009 年即展開都市更新工作，然而在更新政策推動初期，由 於拆遷困難，且沒有足夠的利益保障誘因，因此推動工作受阻。而其因應 的對策為成立城市更新局作為更新主導機構，透過協商即由村民成立理事 會的方式，讓民眾自身參與，以降低其反對之聲音。整體而言，廣州市的 都市更新推動方式為透過菁英領導的方式，帶動民眾投入參與更新，而非 使用獎勵的方式。 上海市則是在《上海市城市更新辦法》公布後，開始推動其都市更新 工作，在前期的土地調查中，上海市由於有公共空間及公益設施之需求， 因此在都市更新政策當中，加入了獎勵的元素，其以容積獎勵的方式以取 得公益性土地及設施，並期望地主更願意投入都市更新工作。另在同樣人 口過度密集且缺乏公共空間的北京市，亦參考上海市的容積獎勵辦法，以 類似的獎勵方式在北京市執行。 整體而言，中國部分城市已面臨需要都市更新的問題，但由於政府具 較大強制力，因此多由政府本身主導都市更新，因此獎勵方式及額度較少。 此外，中國城市在確認更新政策目標後即開始執行，其配合更新之措施目 的僅為加速推動以達政策目標，而非是在民眾有需求下，額外提供誘因以 促進其參與。

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第二節 我國都市更新綠建築容積獎勵相關法規

我國都市更新容積獎勵相關法規主要包含《都市更新條例》、《都市更新建築 容積獎勵辦法》以及各縣市視其縣市特殊性而制定的容積獎勵自治條例等，以下 將依層級說明之。 我國《都市更新條例》於民國 87 年公布施行時即有容積獎勵之規定，然而 當時於《都市更新條例》中明定的容積獎勵內容僅有保障原有合法建築容積值、 住戶的生活水準、提供公益設施及時程獎勵等四項，直至 99 年前一版本的《都 市更新條例》，容積獎勵方式仍維持幾近相同的內容。107 年 12 月公布之最新版 《都市更新條例》，條文近乎全面修正，原有容積獎勵給予原則從第 44 條變更為 第 65 條，並將原有容積獎勵的條文敘述進行全面修正，除了明定容積獎勵限制 外，亦將建築容積獎勵之項目、計算方式、額度、申請條件及其他相關事項，改 由中央主管機關定之，使得全國有較統一的容積獎勵計算方式，但相反的在有統 一標準之下，削弱地方政府視其縣市發展條件而主動調整的意願。(詳見表 2-4) 至於詳細的容積計算方式以及申請容積獎勵需支付之保證金價額，前項於 《都市更新條例》之子法《都市更新建築容積獎勵辦法》中，有訂定相關容積給 予上限，而保證金計算方式則於各縣市自行訂定的自治法規中規範。在民國 97 年 10 月 15 日時，為推廣興建綠建築，將取得候選綠建築證書及通過綠建築分級 評估銀級以上者，納入容積獎勵的項目之中。然而前期法規僅有限定綠建築獎勵 以 10%為上限，但在 108 年為配合《都市更新條例》修法，因此將綠建築容積獎 勵值明定於《都市更新建築容積獎勵辦法》之中(詳見表 2-5)。 各縣市依據 107 年以前之《都市更新條例》，原先依據都市發展現況各自訂 定其綠建築容積獎勵給予方式，其中以新北市訂定之容積獎勵比例最少，在 103 年即配合《都市計畫法新北市施行細則》修法，取消綠建築銀級獎勵，而黃金級 與鑽石級分別僅有 3%與 6%的獎勵額度(詳見表 2-6)。 但在《都市更新條例》於 107 年修法後，除非其他建築法規有更嚴格之規定，否則將回歸中央訂定標準。

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表 2-4 都市更新條例容積獎勵給予修正歷程表

民國 87 年第四十四條 制定 民國 99 年第四十四條 建築容積獎勵之給予原則 民國 107 年第六十五條 建築容積獎勵之給予原則 都市更新事業計畫範圍內 之建築基地，得視都市更新 事業需要，依下列原則給予 適度之建築容積獎勵： 一、實施容積管制前已興建 完成之合法建築物，其原建 築容積高於法定容積者，得 依原建築容積建築。 二、因都市更新之實施，致 更新後多數原土地及建築 物所有權人分配之建築物 樓地板面積低於當地居住 樓地板面積平均水準者，得 適度增加其建築容積。 三、更新後提供社區使用之 公益設施，該公益設施之樓 地板面積不予計算容積。 四、主管機關依第六條或第 七條規定優先或迅行劃定 之更新地區，在一定時程內 申請實施更新者，給予適度 之容積獎勵。 五、其他為促進都市更新事 業之辦理，經地方主管機關 報中央主管機關核准者。 都市更新事業計畫範圍內 之建築基地，得視都市更新 事業需要，依下列原則給予 適度之建築容積獎勵： 一、實施容積管制前已興建 完成之合法建築物，其原建 築容積高於法定容積者，得 依原建築容積建築。 二、更新後提供社區使用之 公益設施，該公益設施之樓 地板面積不予計算容積。經 政府指定額外提供之公益 設施，其產權無償登記為公 有者，除不計入容積外，並 得適度增加其建築容積。 三、主管機關依第六條或第 七條規定優先或迅行劃定 之更新地區，在一定時程內 申請實施更新者，給予適度 之容積獎勵。 四、其他為促進都市更新事 業之辦理，經地方主管機關 報中央主管機關核准者。 五、前四款容積獎勵後，多 數原土地及建築物所有權 人分配之建築物樓地板面 積仍低於當地居住樓地板 面積平均水準者，得適度增 加其建築容積。 依第七條第一項第一款規 都市更新 事業計畫 範圍內 之建築基地，得視都市更新 事業需要，給予適度之建築 容積獎勵；獎勵後之建築容 積，不得超過各該建築基地 一點五倍 之基準容 積或各 該建築基 地零點三 倍之基 準 容 積 再 加 其 原 建 築 容 積，且不得超過都市計畫法 第八十五 條所定施 行細則 之規定。但各級主管機關依 第八條劃 定或變更 策略性 更新地區，屬依第十二條第 一項規定方式辦理，且更新 單元面積 達一萬平 方公尺 以上者，其獎勵後之建築容 積不得超 過各該建 築基地 二倍之基 準容積或 各該建 築基地零 點五倍之 基準容 積再加其原建築容積，不受 都市計畫 法第八十 五條所 定施行細 則基準容 積加計 增加建築 容積總和 上限之 限制。 依第七條、第八條規定劃定 或變更之更新地區，於實施 都市更新事業時，其建築物 高 度 及 建 蔽 率 得 酌 予 放 寬；其標準，由直轄市、縣 （市）主管機關定之。但建 蔽率之放 寬以住宅 區之基 地為限，且不得超過原建蔽

20 定劃定之更新地區，於實施 都市更新事業時，其建築物 高度，除因飛航安全管制 外，不受建築法令及都市計 畫法令之建築高度限制；其 建蔽率得經直轄市、縣（市） 主管機關審議通過，按原建 蔽率建築。 第 一 項 建 築 容 積 獎 勵 辦 法，由中央主管機關定之。 率。 第一項建 築容積獎 勵之項 目、計算方式、額度、申請 條件及其 他相關事 項之辦 法，由中央主管機關定之； 直轄市、縣（市）主管機關 基 於 都 市 發 展 特 性 之 需 要，得以自治法規另訂獎勵 之項目、計算方式、額度、 申請條件 及其他應 遵行事 項。 依前項直轄市、縣（市）自 治法規給 予之建築 容積獎 勵，不得超過各該建築基地 零點二倍之基準容積。但依 第一項但書規定辦理者，不 得超過各 該建築基 地零點 四倍之基準容積。 各級主管 機關依第 三項規 定訂定辦 法或自治 法規有 關獎勵之項目，應考量對都 市環境之貢獻、公共設施服 務水準之影響、文化資產保 存維護之貢獻、新技術之應 用及有助 於都市更 新事業 之實施等因素。 都市更新 事業計畫 於本條 例中華民 國一百零 七年十 二月二十 八日修正 之條文 施行前擬訂報核者，得適用 修正前之規定。 前項建築容積獎勵辦法，由 中央主管機關定之。

(資料來源 : 立法院法律系統)

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表 2-5 都市更新建築容積獎勵辦法綠建築獎勵修正歷程

民國 97 年 10 月 15 日 民國 99 年 02 月 25 日 民國 103 年 01 月 10 日 第八條 民國 108 年 05 月 15 日 第十條 建築基地及建築物採內政部綠建築評 估系統，取得候選綠建築證書及通過 綠建築分級評估銀級以上者，得給予 容積獎勵，其獎勵額度以法定容積百 分之十為上限。 前 項 獎 勵 經 各 級 主 管 機 關 審 議 通 過 後，實施者應與地方主管機關簽訂協 議書，納入都市更新事業計畫，並自 願繳交建築物造價一定比例金額之保 證 金，保證於使用執照核發後二年內， 取得綠建築標章。未依協議取得綠建 築標章者，保證金不予歸還，納入當 地地方主管機關設立之都市更新基金 ；依協議取得綠建築標章者，保證金 無息退還。 前項保證金，應由實施者提供現金、 或等值之無記名政府公債、定期存款 單、銀行開立之本行支票繳納或取具 在中華民國境內營業之金融機構之書 面保證。但書面保證應以該金融機構 營業執照登記有保證業務者為限。 實施者提供金融機構之書面保證或辦 理質權設定之定期存款單，應加註拋 棄行使抵銷權及先訴抗辯權。 取得綠建築候選證書，依下列等級給 予獎勵容積： 一、鑽石級：基準容積百分之十。 二、黃金級：基準容積百分之八。 三、銀級：基準容積百分之六。 四、銅級：基準容積百分之四。 五、合格級：基準容積百分之二。 前項各款獎勵容積不得累計申請。 申 請 第 一 項 第 四 款 或 第 五 款 獎 勵 容 積，以依本條例第七條第一項第三款 規定實施之都市更新事業，且面積未 達五百平方公尺者為限。 第一項綠建築等級，於依都市計畫法 第八十五條所定都市計畫法施行細則 另有最低等級規定者，申請等級應高 於該規定，始得依前三項規定給予獎 勵容積。

(資料來源 : 全國法規資料庫)

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表 2-6 原各縣市都市更新綠建築容積獎勵規定

縣 市 法規名稱 法條內容 基 隆 市 基隆市都市更 新建築容積獎 勵標準 申請綠建築設計取得綠建築候選證書及通過綠建築分級 評估銀級以上者，給予法定容積百分之六之獎勵，取得 黃金級以上者，給予法定容積百分之八之獎勵，取得鑽 石級以上者，給予法定容積百分之十之獎勵。 臺 北 市 臺北市都市更 新自治條例第 十九條第二項 （五）△F5：考量與鄰近地區建築物之量體、造型、色 彩、座落方位相互調和；無障礙環境及都市防災之建築 設計；開放式空間廣場、供人行走之地面道路或騎樓； 全部或部分保留、立面保存、原貌重建或其他經市政府 認可之方式保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念 性、藝術價值之建築物；更新單元為一完整街廓或面積 達一定規模以上；建築基地及建築物採綠建築設計等因 素，並符合下列規定者，得依主管機關所定之更新單元 規劃設計之獎勵容積評定基準表規定核計應得之獎勵容 積： 1.未適用臺北市土地使用分區管制規則之開放空間廣場 及人行步道之容積獎勵。 2.留設開放空間廣場及供人行走之地面道路部分，無償提 供予不特定公眾使用，且未設置屋簷、雨遮、圍籬或其 他障礙物。 臺北市都市更 新單元規劃設 計獎勵容積評 定標準第六點 通過綠建築分級評估銀級者，給予法定容積之百分之六 為限；通過綠建築分級評估黃金級者，給予法定容積之 百分之八為限；通過綠建築分級評估鑽石級者，給予法 定容積之百分之十為限。 新 北 市 都市計畫法新 北市施行細則 第四十八條第 二項 一、依規定取得候選綠建築證書及通過綠建築分級評估 方式申請獎勵者，取得黃金級者給予獎勵額度上限不得 高於基準容積百分之三；取得鑽石級者給予獎勵額度上 限不得高於基準容積百分之六，原獎勵規定應停止適用。 桃 園 市 桃園市都市更 新建築容積獎 勵核算標準第 二條 附表一桃園市都市更新建築容積獎勵項目及額度表 鑽石級：以法定容積百分之六為上限。 黃金級：以法定容積百分之三為上限。

23 縣 市 法規名稱 法條內容 新 竹 縣 新竹縣都市更 新建築容積獎 勵核算基準第 六點 依都市更新建築容積獎勵辦法第八條規定，申請綠建築 設計取得綠建築候選證及通過綠建築分級評估給予之獎 勵如下，其獎勵額度以法定容積百分之十為上限： 銀級以上獎勵值 6% 黃金級以上獎勵值 8% 鑽石級以上獎勵值 10%。 臺 中 市 臺中市都市更 新事業計畫申 請綠建築容積 獎勵作業要點 二、申請綠建築設計取得綠建築候選證書及通過綠建築 分級評估給予之獎勵如下： (一) 銀級者：給予法定容積百分之三為限。 (二) 黃金級者：給予法定容積百分之六為限。 (三) 鑽石級者：給予法定容積百分之十為限。 臺 南 市 臺南市政府辦 理都市更新建 築容積獎勵核 算基準附表一 銀 級：以法定容積百分之三為上限。 黃金級：以法定容積之百分之四為上限。 鑽石級：以法定容積之百分之五為上限。 高 雄 市 高雄市政府都 市更新建築容 積獎勵核算基 準附表一 鑽石級：以法定容積百分之十為限。 金 級：以法定容積百分之八為限。 銀 級：以法定容積百分之六為限。 新 竹 市 新竹市都市更 新地區建築容 積獎勵核算標 準 依 108 年以前都市更新建築容積獎勵辦法標準(10%以下) 辦理。 雲 林 縣 雲林縣都市更 新地區建築容 積獎勵核計原 則 依 108 年以前都市更新建築容積獎勵辦法標準(10%以下) 辦理 澎 湖 縣 澎湖縣都市更 新建築容積獎 勵核算基準 依 108 年以前都市更新建築容積獎勵辦法標準(10%以下) 辦理

24 縣 市 法規名稱 法條內容 屏 東 縣 屏東縣政府辦 理都市更新建 築容積獎勵核 算基準 符合屏東縣綠建築自治條例第五條六項指標之其中一 項，則給予法定容積百分之一之獎勵；若符合其中二項， 則給予法定容積百分之二之獎勵，以此類推。前項獎勵 以法定容積之百分之六為上限。 屏東縣綠建築 自治條例第五 條 第二類建築物之綠建築設計，應依下列規定為之： 一、建築物屋頂應設置隔熱層及太陽光電發電設施或屋 頂綠化設施。 二、十六層以上之建築物應設置垃圾處理設施及垃圾存 放空間。 三、建築物之室內裝修材料、樓地板面材料及窗，其綠 建材使用率應達總面積百分之四十五以上。但窗未使用 綠建材者，得不計入總面積檢討。 四、應設置具管理功能之自行車停車空間，並應設置乾 濕分離之淋浴設施。但供集合住宅使用者得免設置淋浴 設施。 五、建築物應全面採用省水便器。 六、依建築技術規則規定應設置昇降機者，每幢建築物 應設置可同時搭載人員及自行車之昇降機一部。但自行 車停車空間設置於地面層者，其昇降機可不具搭載自行 車之功能。

(資料來源 : 各縣市政府主管機關局處網站、植根法律網)

從表 2-6 中彙整之資料顯示，部分縣市政府認定之綠建築容積獎勵值與過去 中央法規不同，在相同綠建築等級下，以新北市的發放比例較低，而後桃園市跟 進新北市之標準，另臺南市雖在黃金級發放 4%容積獎勵、但在鑽石級發放上限 僅 5%。此外，屏東縣則與其他縣市不同，以直接規定綠建築設計的項目以給予 相對應的容積獎勵比例。然而在大多數已經制定綠建築容積獎勵的縣市當中，多 是以銀級給予 6%、黃金級給予 8%、鑽石級給予 10%的情形下，因此 107 年的 《都市更新條例》修法，對於大部分縣市並無影響，且可以對於尚未制定自治條 例或相關核算基準的縣市，有一個綠建築容積獎勵計算的統一標準。至於原先綠 建築容積獎勵值較低之縣市，則可透過修訂都市計畫法施行細則之最低等級規定， 以維持原本較低之獎勵值，避免容積發放過度造成的都市過度擁擠。

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第三節 綠建築設計及技術成本

在寂靜的春天於 1962 年出版後，環境保護議題逐漸受到重視，為了實現可 持續發展的目標，許多國家在 1990 年代後開始推出綠建築評估認證標準，例如 英國於 1990 年推出 BREEAM，美國於 1998 年在美國提出 LEED，我國在 1999 年以生態、節能、減廢和健康四大範疇的 EEWH 指標，直至 21 世紀的日本 CASBEE、新加坡 Green Mark、中國 ESGB 及馬來西亞 GBI 等，全球各地已有 許多對於綠建築設計及技術應用的評估方式推出。 根據財團法人台灣建築中心的統計資料(見表 2-7)，可發現建築物採綠建築 設計，除了使用者可以節省建築物營運經費外，更可以減少能源與水資源的使用， 並減少建築營運過程的二氧化碳排放量。然而，儘管對於建築使用者或是地球環 境皆有益處，但是綠建築在大多數情況下，仍然不是業主在考量建築設計時優先 考量的設計項目，其原因在於業主認為綠建築需要額外的資金與設備投入才能達 成。(U.S. General Services Administration，2002)

表 2-7 採綠建築設計能源與財務節省量

項目 採綠建築設計節省量 單位 通過審查之總樓地板面積 79,360,031 m2 節省電力 1,890,619,999 kWh/yr 節省電力經費 6,617,169,998 元/年 節省電力 CO2當量 1,003,836,236 kg/yr 節省水源 88,841,119 m3/yr 省水經費 888,411,187 元/年 節省水源 CO2當量 62,455,871 kg/yr 89 年度迄今總計節省經費 7,505,581,185 元/年

(資料來源 : 財團法人台灣建築中心)

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因此綠建築的造價成本成為政府進行綠建築推廣工作或政策擬定時，相當重 要的考量因素之一，而許多學者亦對於綠建築的造價成本進行相關研究。在關於 LEED 的研究當中，2010 年 Kats 曾收集美國 170 座取得 LEED 認證綠建築的造 價成本資料，包括學校、業主自用辦公室、按規格建造的辦公室、醫療設施、多 戶住宅、劇院、禮拜場所、學院和大學設施以及實驗室等，採樣之建築完工日期 介於 1998 年至 2009 年間。此研究透過數據庫資料分析，得出一般建築與綠建築 的成本差異的 4 項重點： (1)研究發現綠建築平均花費只比一般建築多出 1.5%， 遠低於一般民眾所認為的 17% (詳見圖 2-1)；(2)超過 75%的綠建築的綠色溢價在 0%到 4%之間，並有 69 座建築(40%)在 0%到 1%之間（如圖 2-1 所示）；(3)數據 顯示出部分綠建築可以與一般傳統建築在沒有成本差異的情況下建造；(4) 研究 指出綠建築與一般傳統建築的成本差異，與建築設計者和建造者的技能和經驗有 很大的關聯性(Kats，2010)。

圖 2-1 綠建築綠色溢價情形與民眾認知差異圖

（資料來源：Kats，2010）

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另外針對於屬於住宿類的建築物當中，Carnegie Mellon University 曾對於其 校內宿舍大樓進行成本分析，以得到若追求 LEED 銀級認證，宿舍大樓從其設計、 建造成本到每年之消耗能源與沒有綠建築認證的差異為何。此研究透過訪談的方 式，在與大學新宿舍專案經理人、建築師以及負責興建的承包商面談後，以取得 設計、建造以及運營方式等項目的成本，並與過往未取得認證之宿舍進行成本比 較。研究比較後的結果呈現取得 LEED 銀級認證的新宿舍成本，在設計、建造及 認證費上約多出 129,744 美元至 347,118 美元，占整個建築專案的總成本 1％至 2.8％(詳見表 2-8)。其中，除了必要的申請認證與文件費用外，不論在低推估或 者高推估，主要的成本差異皆在於室內環境表現，成本增加約在 25,000 至 100,000 美元間。其餘的成本增加分別在熱島效應減緩、能源效率及建築過程的室內環境 維持等，分別多出數千美元的成本，但在 37 個主要成本項目中，亦有許多項目 是可以靠著規劃設計取得 LEED 分數且不增加成本，例如基地選址、景觀及資源 回收等項目。 然而由於卡內基梅隆大學的建築在原本設計已經具有相對較高的標準，因此 新宿舍在尋求 LEED 銀級認證所需的額外成本可能相對較小。此外，在研究中指 出，雖然取得 LEED 銀級認證而導致成本略高，但額外的成本對於使用者的財務 及舒適度上產生許多正面助益，並能夠降低建築物對於環境的負面影響。因此從 整體而言，儘管綠建築設計成本稍高，但後續的正面效益可大於增加的成本，在 學校住宿類建築仍值得採用綠建築設計，且能夠成為具有教育意義的範例。

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表 2-8 以 LEED 銀級為標準之新建住宿類宿舍成本增加表