第三章 辦公類智慧建築量化效益評估方法彙整初擬
第四節 辦公類智慧建築『管理』效益評估項目及方法
2014 年 Buckman 等學者針對智慧建築進行了一個定義 : 智慧建築是將智慧，
企業，控制，材料和建築作為一個整體建築系統進行集成和考慮的建築這表明隨 著建築物的發展，存在四個方面的變化：
(一) 收集和響應建築物操作信息的方法(智慧)；
(二) 居住者與建築物之間的互動(控制)；
(三) 建築物的物理形態(材料和結構)；
(四) 收集建築物使用信息並用於改善居住者性能(企業)的方法。
其核心是適應性而非反應性，以便滿足建築進步的驅動力。所謂適應性就是 利用從各種來源內部和外部收集的信息，在事件發生之前為特定事件準備建築物，
這與反應性根本不同。適應性的例子包括：
(一) 人們在一天的不同時間和一年中的不同時間對舒適度的看法不同；
(二) 居住者或建築物用途的變化；
(三) 不同的佔用數據特徵； 和 (四) 年度平均外部條件是否變化。
日本曾以辦公建築五十年生命週期來進行經濟評估，發現初期的企畫、設計、
營建成本僅佔 26﹪後期的維運管理佔 74%。這表示辦公建築的初期成本約僅佔 四分之一，完工後的運轉成本高達初期成本的三倍。
根據 memoori 的 smart building research 網站所公布的資料，明確的說明了智 慧建築生命週期的三個重要性
(一) 在新大樓『實際竣工』時，如果缺乏有效的數據，信息和責任轉移，
可能會對運營效率產生嚴重的不利影響。雖然建築生命週期的設計和 建造階段通常介於 2 到 5 年之間，但建築運營的“使用中”階段構成了建 築壽命的絕大部分。
(二) 對於從事新建項目的開發人員而言，最經濟高效的智能解決方案交付 方式將涉及在比以往更早的階段將技術交付計劃嵌入到建築設計中。
開發人員應考慮採用“生命週期成本”方法，從更高的租金或占用率的角
度考慮運營效率的潛在改善和建築物的創收潛力，並用部署和維護該
優化的節能運行和節能
持續建築過程中需要大量信息，因此需要有效的信息管理方法。缺乏適合於設計 和建造的不同階段以及進行比較的適當方法，這是可持續建築的障礙。這些方法 在不同的處理階段中執行不力是一個嚴重的障礙。研究的最後，透過評估調查將 可能影響可持續建築的障礙進行條列說明，本研究將 75%以上的受訪者認為重要 的項目進行整理如下表所示
表 3.7 影響可持續建築的障礙
可持續建築障礙 %
缺乏評估方法，無法對建築物進行可持續性比較 79
缺乏支持可持續建築要求設置的方法 85
房地產開發商的時間觀點只有幾年 76
買方未說明可持續建築的要求，因為他們沒有有關可持續建築的替代
方案和可能性的信息 90
買方沒有有關可持續建築對運營成本的影響的信息 86
可持續建築對租戶的利益進行監控和分配的情況很少 80
沒有足夠的知識來考慮潛在的新替代方案 81
該流程缺少負責管理可持續建築總體設計的參與者或團隊 77 沒有足夠的激勵機制來支持設計師發展可持續建築設計的知識和方法 84 維護服務不包括用戶指導，對建築物運行和維修的監控以確保預期的
建築物性能 76
決策過程中不考慮產生低碳足跡熱量的替代可能性，因為始終優先考
慮現有的區域供熱 76
可持續建築翻新概念缺失 79
為了使可持續的翻新投資在相對較短的時間內獲利，經濟激勵措施不
足。 84
同年 Wilkinson 等學者也發表了一篇有關可持續辦公大樓的用戶滿意度初步 研究報告。該報告提出了五點影響辦公樓用戶滿意度的標準，分別為
(一) 熱舒適性和空氣質量(例如；太熱，太冷以及悶熱或通風不足)
(二) 美觀，設備完善且維護良好(例如；現代美觀的最新外觀和設備，及時 維修和定期保養)
(三) 對窗戶/百葉窗/ HVAC 系統的個人控制(例如；能夠改變周圍環境) (四) 燈光和聲音(例如，眩光過多，覆膜不足和聲音傳輸不良)
(五) 開放空間設計和靈活性(例如，能夠重新配置空間以適應不同的空間計 劃/用戶需求)。
根據調用戶在溫度，照明和通風等關鍵領域對環境的控製程度有關的問題。
回應突出表明，滿意度和期望值之間的差距非常大。最大的差距在於對溫度的控 制，其次是通風，接著是照明，最後是打開自然通風窗的能力。 這些標準對於 辦公室用戶的舒適度和滿意度至關重要，因為在這些方面，可持續辦公樓的表現 非常差。顯然，對這四個標準的期望值始終很高，但建築用戶的體驗始終低於期 望值。
智慧建築在結合智慧科技裝置後，應該可以發揮提升管理效能進而降低營運 成本及確保大樓營運可靠度等實質效益。本評估項目將基於管理績效評估的角度 出發，評估智慧大樓是否透過分散控制集中管理的架構，實現自動化建設運營和 控制。通過優化管理可以減少更多的能源使用與提高居住者的舒適度和生產力。
透過管理效益中的管理工具和管理方法評估，可有效提升管理效力和降低管理成 本。評估項目：
(一) 提升管理效能 : 分別從營運管理效率提升及設備運轉效能管理，兩方 面評估智慧建築應發揮的提升管理效能績效。智慧大樓的 ICT 資訊主 幹連結智慧感知裝置，應該可以發揮主動感知、事故通報與故障診斷 等功能，並且透過雲端平台顯示即時的運轉時態，讓管理單位可以即 時掌握大樓營運狀態提升管理效率。此外，針對大樓主要耗電的空調 與照明系統應該具環境偵測及智慧化效能管理的功能，可確保大樓維 持最佳化運轉效能。
(二) 降低管理成本 : 應用智慧科技或結合管理機制達成降低勞動力成本的 績效評估。智慧大樓在維持正常營運功能及不降低服務水準的前提下，
應用智慧科技或結合管理機制，達到降低物業管理所需的保修、保潔、
保全的勞動力成本的目標
(三) 優化營運管理 : 分別從 FM 設施管理平台、3D 輔助查修及巡檢、備援 機制等面向評估大樓營運的可靠度。智慧大樓的 FM 設施管理平台應可 以發揮預防性保養功能及支援快速巡檢及查修等功能以提升大樓營運 的穩定性。此外，為了確保緊急事故發生時大樓可以維持主動應變的 營運性能，評估大樓的備援機制是否可發揮功效。
(四) 共享經濟 : 導入共享經濟觀念分別從資源共享、建築營運廢棄物資源 循環再利用、以服務採購替代所有權採購等面向進行評估。智慧大樓 應該確實管理大樓的廢棄物資源回收，以降低廢棄物並且讓資源有機 會循環再利用。對於大樓的使用者可提供網路共享平台，提供大樓的 停車位、共乘、二手物品交換等共享資訊媒合。此外，鼓勵循環經濟 以租代買的新型態消費模式，可減少傳統線性消費製造大量的廢棄品，
創造產品循環利用的經濟價值。
三、 『管理』效益量化評估方法制定
智慧建築管理效益中針對上述四大評估項目的量化評估方法制定如下：
(一) 提升管理效能量化評估方法 :
將透過完成任務的時間來衡量管理效能，也就是說參與者成功完成任 務所需的時間(以秒為單位) 。
計算公式 : τ =
∑ ∑
Ｎｎ
ｉｊ×ｔ
ｉｊ ｉ=１Ｒ ｊ=１
ＮＲ
τ= 管理任務時間效率(秒/任務) N = 任務總數。
R = 參與者數量。
n ij =參與者 j 的任務 i 的結果；如果參與者成功完成任務，則 n ij = 1；
否則，n ij = 0。
t ij =參與者 j 完成任務 i 所花費的時間。如果任務未成功完成，那麼將 測量直到用戶退出任務的時間。
其中任務內容詳列如下：
1. 參與者操作管理平台分析趨勢圖和報表。
2. 緊急事故發生時參與者確認其正確性和發生位置。
3. 外部氣候條件改變時參與者完成設備調整。
4. 參與者掌握建築物設備狀態和控制流程。
5. 子系統連鎖控制操作。
(二) 降低管理成本量化評估方法 :
透過分析每年服務坪數的服務力的勞動力之服務坪效 ，來進行評估。
計算公式 :y =
m
s
y =勞動力之服務坪效
m = 勞動力每年支出成本(單位千元) s = 服務坪數
(三) 優化營運管理量化評估方法 :
透過管理可靠度的計算方法，來進行評估 計算公式 :c =
∆ta
(∆ta+∆tb)
c =營運可靠度
∆ta = 平均故障間隔時間。計算方式為 Σ ( TSn + TEn + TFn ) / N
∆tb = 平均復原時間。計算方式為Σ ( TEn + TFn ) / N TSn = 設備正常狀態時間
TEn = 設備故障時間。
TFn = 設備維修時間。
(四) 共享經濟量化評估方法 :
透過共享服務提供率的計算方法，來進行評估
計算公式 : 【提供共享服務的數量 / 可提供共享服務項目數】* 100%
其中可提供共享服務項目數表列如下 1. 停車位共享服務
2. 會議室共享服務 3. 上下班共乘服務
4. 設施設備以租代買服務 5. 學習資訊共享服務
6. 照料共享服務(老年 / 寵物…) 7. 家庭打掃共享服務(衛生 / 洗衣…)
表 3.8 辦公類智慧建築『管理』效益評估項目架構 (Protocol)及範例程式(Sample Code) 讓各廠商進行整合連結。
效益評估
效益評估 準(TAICS TS-0009)
2. 智慧建築能源管理系統資料格式標 準(TAICS TS-0022)
資料格式標準可發揮智慧建築系
效益評估
效益評估
指標 效益評估項目及評估內容說明 評估方法 基準建議值
質化效益 量化效益
(例如：冷氣、電視、冰箱；洗衣機 等由家電廠商提供，並負責維護保 養及保證服務績效。
3. 其他以租代買的設施 設 備服務契 約。