香港強制驗樓計畫 1

香港政府於 2011 年 6 月 29 日公告『2011 年建築物(修訂)條例』，主要 為提高既有老舊建築物安全並解決香港長期存在的樓宇失修問題，同時為提 高就業環境，將強制要求特定建築物應驗樓計劃和強制驗窗計劃，同時亦請 房屋協會推動「自願樓宇評審計劃」，以鼓勵樓宇更為安全、環保以及更具服 務性。強制驗樓計劃和強制驗窗計劃分別涵蓋樓齡達三十年或以上及樓齡達 十年或以上的所有私人樓宇，但不高於三層的住用樓宇除外。屋宇署今已統 計應辦理本計畫之目標樓宇分別計 2000 幢及 5800 幢，並將每季要求強制辦 理。每季選定的目標樓宇，會包括在不同地區內有不同狀況及樓齡。

為配合強制驗樓及驗窗計劃的推行，香港政府已聯同香港房屋協會及市區重 建局（市建局）推行多項支援計劃，以協助業主遵從法定要求。業主可就當 局執行法定通知的事宜聯絡屋宇署。至於技術及財政支援的事宜，房協及市 建局會為業主提供一站通聯絡服務。屋宇署亦會聯同房協和市建局為目標樓 宇的業主安排地區簡介說明會，講解強制檢驗計劃及配套支援的詳情。

壹、強制驗樓計劃程序

1. 在發出法定通知的6個月前，屋宇署會向被選定為目標樓宇的業主發出預 先知會函件，提示業主準備及安排所需的訂明檢驗和訂明修葺工程。

2. 在發出預先知會函件的6個月後，屋宇署會向目標樓宇的業主發出法定通 知，規定業主在指定期限內對樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌進 行訂明檢驗，以及進行檢驗後認為需要的訂明修葺工程。在發出法定通 知後，有關樓宇名單會上載屋宇署網站。

3. 委任檢驗人員： 樓宇業主（在大多數情況下是有關樓宇的共同業主或業 主立案法團(“法團＂）如接獲根據強制驗樓計劃送達的法定通知，須委 任一名註冊檢驗人員在指定期限內進行所需的訂明檢驗。

4. 提出檢驗報告和修葺工程建議書： 除非獲得有關附屬法例的相關條文

────────────────

１強制驗樓計畫及強制驗窗計畫作業守則，香港屋宇署 http://www.bd.gov.hk/index.html，2012/07。

豁免，否則註冊檢驗人員須親自進行訂明檢驗，以確定該樓宇是否已變 得危險或可變得危險。並提出檢驗報告和修葺工程建議書給業主，如有 需要則需提至屋宇署。

5. 施工與承包： 如註冊檢驗人員認為須進行訂明修葺，有關業主須委任一 名註冊一般建築承建商或已註冊進行相關修葺工程的註冊小型工程承建 商，在一名註冊檢驗人員（此註冊檢驗人員與進行訂明檢驗的註冊檢驗 人員是否同屬一人，可由業主決定）的監督下進行所需的訂明修葺。

貳、強制驗窗計劃程序

1. 在發出法定通知約一至兩個月前，屋宇署會向被選定為目標樓宇的法團 發出預先知會函件，或將有關函件張貼在樓宇的顯眼位置，以預先通知 業主進行所需的訂明檢驗及訂明修葺工程。此預先知會函件不會另行向 個別業主發出。

2. 在發出預先知會函件的一至兩個月後，屋宇署向目標樓宇的業主發出法 定通知，規定業主在指定期限內對樓宇的窗戶進行訂明檢驗及檢驗後認 為需要的訂明修葺工程。在發出法定通知後，有關樓宇名單會上載屋宇 署網站。

3. 樓宇業主如接獲根據強制驗窗計劃送達的法定通知，須委任一名合資格 人士在指定期限內進行所需的訂明檢驗。

4. 該合資格人士須親自進行訂明檢驗，以確定窗戶是否已變得危險或可變 得危險。

5. 如該合資格人士據其檢驗所得認為須進行訂明修葺，有關業主須委任一 名註冊小型工程承建商（此承建商須就關乎窗戶的小型工程獲得註冊資 格）或註冊一般建築承建商，在一名合資格人士（此合資格人士與進行 訂明檢驗的合資格人士是否同屬一人，可由業主決定）的監督下進行所 需的訂明修葺。

6. 如合資格人士本身是註冊小型工程承建商或註冊一般建築承建商，該合 資格人士亦可就由他進行檢驗的窗戶，擔任有關訂明修葺的承建商。

7. 當訂明檢驗及訂明修葺完成後，該獲委任的合資格人士須向建築事務監 督呈交以指明表格填寫的證明書，以供記錄及抽樣審查之用。

參、目標樓宇的揀選

揀選目標樓宇時，考慮多項因素包括樓宇年齡、及其維修保養狀況、檢驗 及修葺記錄以及地點。如樓宇的公用地方或外牆有較多的失修及欠妥之處、外 部有較多違例建築工程或緊鄰行人或交通流量高的街道，會獲優先處理。而屋 宇署已成立選取目標樓宇諮詢委員會，成員包括專業學會、相關非政府機構、

物業管理團體、區議會及相關政府部門的代表，就揀選目標樓宇向屋宇署提供 意見。諮詢委員會已於 2012 年 6 月舉行會議，揀選首批目標樓宇，以配合檢 驗計劃的展開。

肆、強制驗樓檢驗範圍

強制驗樓計劃下，檢驗的範圍包括以下樓宇構件︰

1、 外部構件及其他實體構件 2、 結構構件

3、 消防安全構件 4、 排水系統

5、 認明位於樓宇公用部分、公用部分以外的樓宇外部(如外牆、天台或平 台、與樓宇毗鄰的庭院或斜坡)，或在樓宇臨向或緊連的任何街道上的僭 建物。

在強制驗樓計劃下，註冊檢驗人員須向屋宇署報告位於其檢驗的樓宇的公用部 分、公用部分以外的樓宇外部（如外牆、天台或平台、與樓宇毗鄰的庭院或斜 坡），或在樓宇臨向或緊連的任何街道上被認明的僭建物。屋宇署會按當時的執 法政策處理，優先取締那些對生命財產明顯構成威脅或迫切危險的僭建物，新 建的僭建物，以及其他根據執法政策屬須予以取締的僭建物，規定業主把僭建

物拆除。 

伍、自願樓宇評審計劃

房協將推出「自願樓宇評審計劃」，嘉許獲妥善管理及維修的樓宇。全港 所有私人住宅及綜合用途樓宇，不限樓齡，均可參與「自願樓宇評審計劃」。

是項計劃涵蓋的範圍包括涉及樓宇安全的項目、樓宇管理、樓宇保養、環境保 護，以及其他增值項目。「自願樓宇評審計劃」在樓宇安全方面的標準和要求，

與強制驗樓計劃和強制驗窗計劃所採用的標準和要求一致。經評審計劃認證的 樓宇，將獲屋宇署認可在相關的檢驗周期內，已符合強制驗樓計劃和強制驗窗 計劃(限於公用部分)的要求。房協已在 2012 年 5 月開始「自願樓宇評審計劃」

評審員的招聘和培訓工作。計劃將在 2012 年 7 月開始接受申請，以配合強制驗 樓計劃和強制驗窗計劃的推行。

陸、給予業主的支援

（一）財政支援

香港房屋協會（房協）將聯同市區重建局（市建局）推行「強制驗樓資助 計劃」，向合資格業主提供強制驗樓計劃下首次驗樓全部費用的資助（設有上 限）。合資格的業主／法團可參加「強制驗樓資助計劃」，用以支付在強制驗 樓計劃下為樓宇公用部分進行首次檢驗的費用。如在強制驗樓計劃下檢驗樓宇 公用部分的實際費用不超過資助上限，則在強制驗窗計劃下為樓宇公用部分進 行首次檢驗窗戶的費用亦可納入「強制驗樓資助計劃」的資助範圍內。至於詳 細調查及隨後的修葺工程的費用則不屬資助計劃的範圍。

在「強制驗樓資助計劃」下，樓宇會按單位數目被分為不同組別，而每個組別 各有不同資助上限。為助釐訂資助上限水平，房協與市建局在過去數月進行了 一項市場調查，邀請多家私人建築顧問公司及三個專業學會（即香港建築師學 會、香港工程師學會和香港測量師學會）提供有關進行強制驗樓計劃樓宇檢驗 所需的費用估算。這些顧問公司及專業學會獲邀請根據屋宇署公布的《強制驗 樓計劃及強制驗窗計劃作業守則擬稿》所訂明的檢驗技術要求和註冊檢驗人員 的職責，提供所需的人工日和專業服務單位費用估算。房協和市建局已完成分 析在調查中收集到的數據，現正敲定「強制驗樓資助計劃」下建議的資助水平

上限。

為了方便業主及提高清晰度，房協和市建局在「強制驗樓資助計劃」中，

將採用「樓宇維修綜合支援計劃」同一有關應課差餉租值的資格準則。有鑑於 近年應課差餉租值有上升趨勢，房協和市建局自2012年4月1日起已提高了「樓 宇維修綜合支援計劃」下的應課差餉租值上限，讓更多業主受惠。市區住宅單 位（包括荃灣、葵青和沙田）的平均應課差餉租值上限已由港幣10萬元放寬至 港幣12萬元，而新界物業則已由港幣7萬6千元放寬至港幣9萬2千元。經修訂的 應課差餉租值上限覆蓋約8成樓齡達30年或以上的樓宇。

至於根據檢驗而須進行的修葺工程，政府將聯同房協和市建局繼續在多項 現有計劃下提供財政支援，有關計劃包括由房協和市建局聯合管理的「樓宇維 修綜合支援計劃」、由屋宇署管理的「樓宇安全貸款計劃」及由房協管理的「長 者維修自住物業津貼計劃」。這些支援計劃的摘要載於附件。為貫徹提供“一 站式＂服務的精神，業主只須填妥「樓宇維修綜合支援計劃」的一套申請表格，

便能作出多項申請，包括上述計劃的各類資助金／貸款申請。

（二）技術支援

政府將聯同房協和市建局在檢驗計劃的各階段，向有需要的業主提供技術

政府將聯同房協和市建局在檢驗計劃的各階段，向有需要的業主提供技術