香港補強評估制度實施課題及績效

世 界 大 部 分 的 強 震 都 發 生 於 地 殼 板 塊 邊 緣，香 港 位 於 歐 亞 板 塊 內 ， 而 並 非 處 於 板 塊 邊 緣 。 著 名 的 環 太 平 洋 地 震 帶 位 於 歐 亞 及 太 平 洋 板 塊 的 邊 界 並 貫 穿 日 本 、 台 灣 及 菲 律 賓 。 香 港 距 離 這 條 活 躍 地 震 帶 頗 遠 ， 發 生 大 地 震 的 機 會 甚 微 。 但 是 ， 香 港 也 是 會 發 生 地 震 的 ， 香 港 天 文 台 1905 年 開 始 記 錄 香 港 有 感 地 震 ， 至 今 共 有 176 次 強 度 不 等 的 有 感 地 震 記 錄 。 而 由 1979 年 香 港 短 週 期 地 震 台 網 投 入 運 作 起 計 算 ， 天 文 台 共 錄 得 67 次 有 感 地 震 ， 平 均 每 年 不 到 2 次 。

由 1905 年至今，香港的有感地震從未引致任何傷亡，其中絕大部份的地 震烈度為「修訂麥加利地震烈度表」的 V(五)度以下，最高記錄則是 1918 年 由距離香港 300 多公里汕頭附近發生的地震所引起的 VI 至 VII(六至七)度，其 造成香港少數建築物的牆壁出現輕微損毀，是有史以來唯一在香港引起損毀的 地震。近年香港震感較強的一次地震發生於 1994 年，烈度為 V 至 VI(五至六) 度，震央位於台灣海峽南部。

香港有感地震的震中位置大部分都在香港境外，例如台灣、南海北部、廣 東河源及陽江、粵閩交界、北部灣以及菲律賓等。1979 年至今震央位於香港 境內的地震共有 7 次：1983 年在米埔(1 次)，1982 年(2 次)與 1995 年(3 次)在 大嶼山以東海域，及 2014 年(1 次)在大欖涌水塘附近，這些境內地震引起的震 動均屬輕微，烈度在 V(五)度以下。

香港非位於地震帶，但由於其經濟發展較早，部分建築物存在失修問題，

老舊建築物若欠缺妥善維修保養，可能對居民和大眾構成威脅，而窗戶欠缺妥 善保養和使用不當，亦會嚴重威脅公眾安全。香港政府以預防勝於治療防患於

未然，於 2003 年和 2005 年先後進行兩次公眾諮詢，結果顯示社會各方已有共 識，同意推行強制檢驗計畫，以切實處理香港部份建築物失修的問題。另參照 香港之用語，「樓宇」與「建築物」雷同，而「修葺」則與「補強」相似，本 節後續關於香港制度之說明皆沿用其慣用辭。

壹、強制檢驗計畫之立法

香港政府為推動執行建築物強制檢驗計畫，2011 年 6 月制定「2011 年建 築物(修訂)條例」以修訂「建築物條例」，而有關附屬法例包括《建築物(檢驗 及修葺)規例》亦已於 2011 年 12 月制定，藉以引入強制驗樓計畫及強制驗窗 計畫。法例授權建築事務監督在有需要的情況下，可每 10 年及 5 年分別向業 主發出法定通知，規定業主為其樓宇及窗戶進行訂明檢驗及訂明修葺。有關法 例亦載有條文，規範註冊檢驗人員及符合資格人士的委任、監管及職責等事宜，

以及規定樓宇和窗戶的檢驗及修葺程序。

貳、強制檢驗樓計畫之規定

一、強制驗樓及驗窗規定

強制驗樓計畫規定樓齡達 30 年或以上的私人樓宇(不高於三層的住用 樓宇除外)的業主，須委任一名註冊檢驗人員就樓宇的公用部分、外牆及 伸出物或招牌每 10 年進行一次訂明檢驗，並負責監督檢驗後認為需要進 行的訂明修葺工程。強制驗窗計畫則規定樓齡達 10 年或以上的私人樓宇 (不高於三層的住用樓宇除外)的業主，須委任一名合格人士就樓宇的所有 窗戶每 5 年進行一次訂明檢驗，並負責監督檢驗後認為需要進行的訂明修 葺工程。屋宇署會向這些樓宇的業主送達法定通知，規定他們進行訂明檢 驗及檢驗後認為需要的訂明修葺。每年，屋宇署會選定 2000 幢樓宇同時 進行強制驗樓計畫及強制驗窗計畫，另外會選定 3800 幢樓宇只進行強制 驗窗計畫。

二、目標樓宇之揀選

針對每年被揀選的目標樓宇，會包括位於不同地區內不同狀況及樓齡 的樓宇。當局已成立選取目標樓宇諮詢委員會，委員會成員包括專業團體、

相關非政府機構、物業管理專業人士、區議會及相關政府部門的代表，就 揀選兩個計畫的目標樓宇事宜向屋宇署提供意見。屋宇署在發出法定通知 前會先向目標樓宇的業主發出預先知會函件，告知業主其樓宇已被選定為 目標樓宇，讓業主有充分時間做好準備及預先籌劃。政府、香港房屋協會 及市區重建局則預備隨時為業主提供支援，並會安排介紹有關計畫的地區 簡報會，以鼓勵及協助業主籌備檢驗及修葺工程。

三、強制驗樓計畫的程序

1. 屋宇署在送達法定通知前，會向被選定為目標樓宇的業主發出預 先知會函件，提示業主作出準備及安排所需的訂明檢驗和訂明修 葺工程。

2. 在發出預先知會函件不少於 6 個月後，屋宇署可向目標樓宇的業 主送達法定通知，規定業主在指定期限內對樓宇的公用部分、外 牆及伸出物或招牌進行訂明檢驗，以及進行檢驗後認為需要的訂 明修葺工程。在送達法定通知後，有關樓宇名單會上載屋宇署網 站。

3. 樓宇業主(在大多數情況下是有關樓宇的共同業主或業主立案法團) 如接獲根據強制驗樓計畫送達的法定通知，須委任一名註冊檢驗 人員在指定期限內進行所需的訂明檢驗。

4. 除非獲得有關附屬法例的相關條文豁免，否則註冊檢驗人員須親 自進行訂明檢驗，以確定該樓宇是否已變得危險或可變得危險。

5. 如註冊檢驗人員認為需進行訂明修葺，有關業主須委任一名註冊 一般建築承建商或已註冊進行相關修葺工程的註冊小型工程承建 商，在一名註冊檢驗人員(此註冊檢驗人員與進行訂明檢驗的註冊 檢驗人員是否同屬一人，可由業主決定)的監督下進行所需的訂明

修葺。

6. 訂明檢驗及訂明修葺完成後，獲委任的註冊檢驗人員須向建築事 務監督錄及抽樣審查之用分別呈交檢驗報告和完工報告，連同以 指明表格填寫的證明書，以供記。

四、樓宇檢驗之涵蓋範圍

在強制驗樓計畫下，檢驗的範圍包括以下樓宇構件︰

1. 外部構件及其他實體構件；

2. 結構構件；

3. 消防安全構件；

4. 排水系統；

5. 認明位於樓宇公用部分、公用部分以外的樓宇外部(如外牆、天臺 或平臺、與樓宇毗鄰的庭院或斜坡)，或在樓宇面向或緊連的任何 街道上的違建工程。

參、強制檢驗樓計畫之支援政策

為配合兩項強制檢驗計畫的實施，香港政府已聯同香港房屋協會及市區重 建局推行多項支援計畫，以協助業主遵從法定要求。業主可就執行法定通知的 事宜聯絡屋宇署。香港房屋協會及市區重建局的一站式聯絡服務亦可提供技術 及財政支援的資訊。在兩項強制檢驗計畫的各個階段，符合資格的業主均可從 香港房屋協會、市區重建局及政府獲得不同形式的協助和支援：

一、籌備階段

1. 宣傳守法:屋宇署/民政事務總署/房協/市建局/廉政公署為業主安 排簡報會，以協助他們遵從法定通知。

2. 提供意見:房協/市建局/廉政公署就委任註冊檢驗人員、符合資格 人士及註冊承建商，提供技術意見。

3. 成立法團:民政事務總署/房協/市建局協助業主成立法團。

4. 資助金額:房協/市建局對每個將成立的法團提供最高 3,000 港幣的 資助及成立法團所需的技術支援。

二、檢驗與修葺階段

1. 房協/市建局設立「強制驗樓資助計畫」向符合資格的業主提供設 有上限的資助，用以委任註冊檢驗人員為樓宇進行首次檢查或評 估。

2. 房協/市建局就檢驗和維修樓宇及窗戶的相關事宜，提供技術諮詢 服務，並在有需要時把個案轉介相關專業團體，以便安排免費提 供專業意見。

3. 房協/市建局推行一站式的「樓宇維修綜合支援計畫」，向樓宇業 主提供財政及技術支援。於該計畫下，業主只須填妥該計畫的一 套申請表格，便能作出多項申請，包括下列各類資助金及／或免 息貸款。這些資助金和貸款在協助符合各項計畫申請資格的人士 進行樓宇及窗戶的修葺工程：

(1) 公用地方維修津貼:對於符合資格的樓宇，房協/市建局提供 最高資助額為核准工程費用總開支兩成至三成的費用，上限 為每個單位 3,000 港幣或每個法團 120 萬港幣(以較低者為 準)。

(2) 公用地方維修免息貸款: 對於符合資格的業主就樓宇公用地 方修葺工程費用，房協/市建局提供最高為每個住宅單位 100,000 港幣的免息貸款。

(3) 家居維修免息貸款: 對於符合資格的業主就內部維修工程 (包括窗戶)提供最高為每個住宅單位 50,000 港幣的免息貸 款。

(4) 樓宇安全貸款計畫: 屋宇署向業主提供貸款(上限為每個單

位 100 萬港幣)以進行樓宇及窗戶的檢驗和修葺工程，而符合 資產審查規定的業主可獲免息貸款。

(5) 長者維修自住物業津貼計畫:向符合所得稅及資產審查規定 的長者自住業主，就公用地方和單位的修葺工程，以政府撥 款由房協管理方式提供最高為每個單位 40,000 港幣的津 貼。

三、完成修葺後

房協/市建局向成功申請「樓宇維修綜合支援計畫」的公用地方維修 津貼或公用地方維修免息貸款而又完成修葺工程的法團，提供購買樓宇公 用部分公眾責任保險／第三者風險保險的保費資助(最多連續 3 年，資助 額為保險年費的 50%，上限為每年 6,000 港幣)。

肆、強制檢驗樓計畫之績效

參考香港屋宇署網頁，自 2012 年 11 月至 2015 年 4 月屋宇署已送達法定 驗樓或驗窗通知的目標樓宇統計如表 2-13。依規定屋宇署每年會選定 2000 幢 樓宇同時進行強制驗樓計畫及強制驗窗計畫。

表 2-13 香港強制驗樓計畫目標樓宇統計

年度 同時進行強制驗樓

及驗窗的樓宇 祗進行強制驗窗的樓宇

2012^※1 0 22

2013 1326 1039

2014 1480 808

2015^※2 163 101

(單位：幢)

※1

2012 年資料統計由 11 月 12 日開始

※2

2015 年資料統計至 4 月 29 日為止

(資料來源：香港屋宇署網站，本計畫整理)

伍、強制檢驗樓計畫之研討

香港對於建築物相關檢驗制度，由於其政治因素，實行方式較為強制，若

香港對於建築物相關檢驗制度，由於其政治因素，實行方式較為強制，若