都市再生之意涵
都市更新這個字眼完全是外來的，中文的「都市更新」可能與下列幾個意思有相關 聯：
（一）Renewal：這個字眼特別指涉美國 60 至 70 年代所進行的大範圍大規模都市 更新，以清除平民窟為目標，Urban Renewal 的制度根據美國 1949 年住宅 法（Housing Act）來進行，由聯邦政府補貼地方政府徵收平民窟土地，以 較低價格轉售給民間開發商，再由開發商將該區域發展為商業或辦公使用 等。
（二）Redevelopment：在 80 年代以後，美國大規模的 Urban Renewal 雖已停止，
但個別街廓或數個街廓的小規模再開發則方興未艾，特別是著重與鄰近舊 市區紋理的結合與交通系統的改善；同時，在日本也開始許多都市更新的 計畫，稱之為「市街地再開發」。
（三）Reuse/ Remodel：對於更小規模的建築物或幾塊土地所進行的調整工作，往 往是以建物保存或整修的方式進行。整修建物賦予新用途稱之為 Remodel，
對於土地或建物使用重新調整，例如工業區轉變為商業區、工廠轉變為商 場等，則屬於 Reuse。Remodel 或 Reuse 往往並不牽涉到大規模的街廓系統 調整或都市交通系統的改變。
（四）Regeneration：在英國，都市更新往往使用 Regeneration 這個字眼，其代 表的意義不只就房子改為新房子或是都市實質環境的改善而已，亦包含更 廣泛的社會與經濟意義；換言之，其認為都市更新追求全面的都市再生，
創造更多的工作機會、改善都市經濟、建造符合環保的綠建築、引入豐富 的文化活動與商業機能、降低都市犯罪等，皆屬都市更新之目標。Couch 認 為（轉引自黃定國＆彭光輝，民 86：7）：Urban Regeneration 包括國家或 地方社會冀望尋回投資、就業與消費，並且加強都市地區內的生活品質之 意。
（五）Regeneration 與 Renewal：此二字的意思，其實是極為相近的，二者都有「賦 予新生命」的積極意義；甚至後者的定義範圍更廣，更符合實務精神。二 者的字面意義為：
1.Regeneration：係指＂to give (obtain) new life＂；
2.Renewal 有三種意義：＂to give new and freshness＂，＂to make as good as again＂，＂to place something old with something new of the same kind＂。 （整理自財團法人都市更新研究發展基金會，2002）
都市再生(Urban Regeneration)係依都市發展時空背景的需求，產生不同用語。1960 年代都市更新(Urban Renewal)一詞產生，1970 年代稱為都市再開發(Urban
Redevelopment)，1980 年代稱為都市再利用(Urban Reuse) ，到1990 年代，則稱為都 市再生(Urban Regeneration)，而上述用語的變遷，分別寓含有不同的學術觀點，茲分 述如下：
一、社會學的觀點
社會學對於都市研究取向，向來注意是「人」與特殊「都市」狀態間的關係
（Wirth,1938），「都市」作為人類歷史特殊生活狀態，都市再生在空間行政或實踐有 其特殊的歷史性、社會性。由芝加哥學派以降的都市社會學如Gans, Michlson,Hunter, Keller 等，針對人群及其所居地之研究，大約分成兩派系，總體論者的都市描述模型，
將都市再生與社會生態連結，都市再生為都市集中、分散、侵入、承繼過程的現象，在 這過程往往是較下層階級被驅離。個體論者就社區關係變換，將都市再生視為城市的推 土機，促使「社區」瓦解。
二、經濟學的觀點
依據Chris Couch 解釋，都市再生主要是為了維繫資本主義系統，以支持市場與供 需之運作，並改善都市運輸、創造都市良好環境，同時藉由工業發展，可以不斷尋找新 的市場，增進地方的利益（黃健二，1985）。在方法上，對都市再生之解釋不外包含採 取重建、整建、維護等方式。就上述不同的定義加以歸納，在目的上則以寧適、安全、
適宜人居的環境，以創造都市之經濟利益及保存人類文物古蹟。
三、文化學的觀點
David Harvey 認為，當代都市制度體制已由管理主義轉向企業主義的體制，「城 市行銷」已成為城市強化生產、消費與管理競爭力的主要策略。其提出文化為「財富創 造」的策略，歷史文化保存與歷史街區與建築物的再利用本身，即是一種經濟力量，一 種成長產業及財富資源，實質上並超越經濟策略。
四、生態學的觀點
依據美國洛杉磯加州大學Leo Grebler 教授所謂都市再生是指都市環境透過設計予 以變更，將現存之都市區域進行大規模之調整，以適合現在及未來生活及工作之需要，
並擴及住宅區與非住宅區域。其過程包括土地之重建計畫與興建，那些受衰敗威脅的地 區則設法復興，其有歷史與文化價值的則加以保護，所以這些工作皆包括在城市發展全 部計畫的範疇之內（Leo Grebler 著，洪瑞堅譯，1990）。
都市再生之理論
都市再生是一種綜合社會學、經濟學、政治學、生態學等學科的行動方案，需建立 完整的法令制度、推動策略及實施機制體系，才能有效推展，包括建築容積獎勵與稅捐 減免、不動產證券化、土地信託及權利變換等策略及建立整體都市更新評估指標系統，
以作為政府公共投資決策之依據。
都市再生的理論，富含有社會學、經濟學、文化學與生態學的論證思維，依此論證 思維，產生不同學派的論證研究，茲分述如下：
一、人文區位學派
此學派乃以都市社會學解釋人口在空間上的分布為其理論探討的對象。其認為都市 之發展如生物之有機體一般，是經由各不同部分經過相當複雜的過程融合而成，而非一 混亂毫無秩序的集體。經過長時間的演變與探討，人文區位學派主要分為三個主要論 點，即都市決定論、人口組成理論及副文化理論。然而以現今都市社會問題的複雜性與 多樣化而言，我們實在難以以單一學派或理論去解釋都市社會現象。
人文區位學派著重以人口在空間上的分布來觀察其社會關係及背後隱含之經濟文 化因素。因此以人文區位學派解釋都市再生現象，可視為由於人口高度集中於市中心，
過渡的擁擠導致許多都市問題產生，如住宅的不足與違章建築的興建，影響了居住之寧 適性與都市市容；而人口集中於都市造成交通流量之增加，公共設施之需求亦隨之提 高，然而這些公共設施包括交通系統、都市衛生系統、都市休憩系統都市生態系統等卻 很難隨者人口的增加而增添，結果影響居住的便利，生活水準及環境衛生。再者，人口 的異質性亦產生許多都市社區衝突。都市居民為求其居住上的理想性、安全性、寧適性 及地位性，而向外遷移，間接使得老舊市中心區逐漸凋零窳陋，進而造成族群分離的現 象。
二、新古典經濟學派
新古典經濟學派主要著重在對都市社會所產生之影響，尤其是都市房地產之運行及 產生之後果。其主張，都市稀有土地資源的分配，是通過市場來組織與平衡的，而市場 價格的運作則受制於一般規律，以解釋都市型態變遷的動因和預測未來都市發展的趨勢
（logan，1988）。都市房地產市場的運作無疑是一個相當重要的都市現象，不僅可以 解釋都市型態變遷的動因及預測都市未來發展趨勢，亦具有帶動或塑造其他都市社會現 象的效果。
以新古典經濟學派解釋都市再生之現象與必要，可配合都市成長所形成之拉力效果 來說明。由於都市的快速成長，提供了較多就業機會，而市中心區基於區位上的優勢，
使得早期市中心人口聚集，形成房地產高度需求，造成價格上揚，此時可說是市中心房 地產的高峰期；然房地產市場的繁榮與需求無法同時反映在各項公共設施的適時提供 上，致使生活與居住品質漸趨低落。而在交通建設日盛及汽車普及率漸高之後，人們反 過來傾向於往郊區購屋，以求更為寧適的居住生活環境，結果造成郊區化現象。由於有 此偏好的消費者多為高所得者，使得留在市中心者皆為低收入戶，不僅使得政府之稅收 收入減少，無力改善市中心之環境，商業行為等亦因此而遠離市中心，形成惡性循環。
因此，為重新提振市中心的競爭力，需對舊市中心區進行機能再造的工作，以恢復 其生活、商業與行政文化等功能，以免惡化之環境破壞了都市發展成果。
三、新馬克斯主義學派
主要以社會生產方式為出發點的新馬克斯主義學派，在探討都市動態變遷過程中，
其研究重點在於資本的累積與動態過程。主要代表人為Smith，其以貶值循環來解釋市 中心鄰里價值下降之過程與原因。貶值循環理論主要由下列幾個程序構成。
1.新建及第一次使用循環（new construction and the first cycle ofuse）
2.租賃使用轉變為單純佔用（landlordism and homeownership）
3.房屋的移轉及破壞(blockbusting and blowout) 4. 融資機構的拒絕往來戶(reding)
5.放棄(abandonment)
而此循環最後將產生租隙，由於租隙（即殘餘價值獲利潤）的存在，將創造衰敗地 區再投資的機會（李承嘉，1998）。而以重建高消費住宅與商業區為主要的對象；這亦 是資本家對郊區投資到飽滿以後的一種投資，亦即在都市中心，經過「投資」與「離投 資」後而發現可「再投資」的一種現象（蔡勇美，1997）。從都市發展的歷程來看，由 於郊區化發展產生的資本累積作用，使得市中心固定資本的投資減少，導致舊市區中心 逐漸產生租隙效應，顯示舊市中心區正符合資本家與政府進行都市再生的投資環境（林 潔如，2000）。
根據經建會的推估，1991 年後，除了1994、1998 年因為市長選舉外移人口流入使 人口呈現正成長外，其餘人口發展均呈現負成長，在此條件下，臺北市已無須再擴張其 都市發展用地，至於臺北市未來之都市發展政策應再回歸市中心。
四、都市政治經濟學派
都市政治經濟學派研究之重點在於分析都市的政治經濟結構，其將都市的地點或地
都市政治經濟學派研究之重點在於分析都市的政治經濟結構，其將都市的地點或地