2012住宅租賃市場分析

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(1)第一章住宅租賃市場分析楊建傑1. 壹、住宅租賃市場概論一、所得與租賃市場的關係根據近年來住宅租賃市場觀察，一個地區的住宅租金價格，受限於該地區上班族所得，大約為當地上班族每月可支配所得的1/3~1/2。以台北市為例，套房的主流租金價格在8千至2萬，以台北市上班族月薪從22K至60K來估算，正是台北市上班族月薪的1/3~1/2，而至於會有8千到2萬的價格差異，主要是在於地段、套房面積大小和房東提供的裝潢配備而有所不同。20坪以上的家庭型住宅租金價格，也是同樣的情況，其主要租金價格也是集中在2萬5至3萬5 之間。此一現象，也適用新北市、台中市、台南市、高雄市等都會區。. 二、地段與租賃市場的關係至於地段的影響因素，則可以區分出核心和邊陲區域。租金單價在核心區域可以高於邊陲區域大約1~2成。一則是反應房價的差異，二則是核心區域的租賃需求較強，出租週轉較快，價格欲低不易。邊陲區域則是房價較低，而且為求吸引租屋人口承租，價格必須具有吸引力。以台北市為例，核心區域像是大安區、中山區、中正區、松山區及信義區，這些區域每年調查統計，均是租金單價的前5名。同樣地，新北市的新店區、永和區、中和區、三重區、新莊區及板橋區，也屬於新北市的核心區域，租金單價在新北市各行. 403 1 台灣搜房網總經理.

(2) 政區中排名在前。. 貳、市場行情分析一、總體 (一)都會區的比較:與2011年相比，呈現住宅漲，套房跌格局就以全台灣的北中南主要都會區域來劃分，並且與2011年的租金行情做比較，我們可以看出一個現象，就是2012年新北市和台中市住宅的租金，較 2011年增長幅度明顯，其他地區的租金行情則普遍持平，台北市和新北市套房跌幅較大。以產品區隔來觀察，全台去年各區域的套房類租金，普遍呈現下跌走勢，住宅類租金則較抗跌，價格大部份均上揚。其中，尤其以台中市在套房及住宅2大產品方面，租金單價均較去年走揚，表現最佳。｢住宅漲，套房跌｣，是去年租賃市場一個明顯的現象。這點，從戶政統計資料上，可以看得台灣近幾年的結婚率及嬰兒出生人數均有明顯好轉，尤其 2012年適逢龍生，及2011年適逢民國百年，都創造了高結婚(見圖4-1-1)及生育率(見圖4-1-2)，單身人口走入家庭狀況明顯成長。但是，在此同時，台灣經濟成長卻在2012年出現自2008年金融風暴以來的最差表現(見圖4-1-. 404. 圖4-1-1近5年台灣結婚對數走勢圖資料來源：內政統計年報(http://sowf.moi.gov.tw/stat/year/list.htm).

(3) 3)。弱勢的經濟成長，造成消費力減退，就業不易，薪資福利縮水，對於單身人口而言，則產生更多不利在都會區生活就業的因素，更加導致單身族群尋求回歸家庭或與父母同住、離開都會區…等現象。家庭式的住宅租賃，則因為屬於穩定剛性需求，不會輕易減少需求或搬遷，甚至因為結婚生子等因素，反而會更加強穩定的居住意願。因此，反映在2012年的租賃市場，以單身租屋人口為主力的套房單價，表現相對家庭式住宅租賃單價弱勢。. 圖4-1-2近5年台灣生育率走勢圖資料來源：內政統計年報(http://sowf.moi.gov.tw/stat/year/list.htm). 405. 圖4-1-3近7年台灣經濟成長率走勢圖資料來源：行政院主計處(http://www.dgbas.gov.tw/point.asp?index=1).

(4) 表4-1-1主要都會區住宅套房年度增減比較表類型. 住宅. 單位:元/坪/月. 套房. 年份. 2010. 2011. 2012. 較去年. 2010. 2011. 2012. 較去年. 台北市. 794. 796. 796. 0%. 1,182. 1,140. 1,104. -3.16%. 新北市. 466. 458. 468. 2.18%. 949. 927. 892. -3.78%. 台中市. 438. 451. 464. 2.88%. 642. 701. 707. 0.86%. 高雄市. 299. 293. 283. -3.41%. 618. 625. 618. -1.12%. 桃園縣. --. --. 298. --. --. --. 628. --. 資料來源：台灣租屋網(http://www,twhouses.com.tw). 二、北部 (一)台北市 1.台北市住宅租金上漲:松山區較去年漲幅最大，大安區單價最高 2012年的台北市各行政區的住宅類單價租金，與2011年相比，漲幅最高前5名中，松山區以6.21%奪冠，其次為中山區5.97%、中正區5.19%、大同區5.06%及信義區的4.08%。另外也有5個行政區的住宅類單價租金是較去年下跌的，包括：文山區、南港區、士林區、北投區及萬華區。總體而言，7個行政區的住宅類單價租金呈現上漲態勢，平均而言，台北市住宅類單價租金較 2011年，小漲0.04%，並且有7個行政區的租金單價呈現上漲。漲多區域偏向表4-1-2台北市各行政區近2年住宅租金單價統計住宅. 406. 2011. 2012. 較2011增減. 近三年平均. 松山區. 846. 899. 6.21%. 872. 中山區. 900. 954. 5.97%. 927. 中正區. 879. 925. 5.19%. 902. 大同區. 809. 850. 5.06%. 830. 信義區. 841. 876. 4.08%. 858. 內湖區. 677. 684. 0.96%. 681. 大安區. 974. 983. 0.90%. 979. 文山區. 611. 610. -0.11%. 610. 南港區. 644. 639. -0.84%. 642. 士林區. 832. 781. -6.11%. 806. 北投區. 715. 660. -7.69%. 688. 萬華區. 819. 692. -15.49%. 756. 平均. 796. 796. 0.04%. 796. 資料來源：台灣租屋網(http://www,twhouses.com.tw).

(5) 租金單價位在中間價位的行政區，租金單價最高的大安區漲幅僅在1%左右。另外，以2012年租金單價來看，市中心和東區的住宅仍舊包辦了前5 名，包括：大安區、中山區、中正區、松山區、信義區。參考與2011年的數值比較，發現租金單價較低的區域，仍舊有走跌趨勢，租金單價較高的區域，則是幾乎持平，反而是租金單價處在中間值的區域，漲幅較大。表4-1-3台北市2012住宅的行政區分月比較住宅. 單位:元/坪/月. 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月平均排名. 大安區. 1031 978 972 983 944 1008 974 958 930 916 1073 1029 983. 1. 中山區. 928 947 957 967 995 960 971 984 918 948 1004 871 954. 2. 中正區. 912 1031 883 862 853 835 881 1017 861 871 1015 1080 925. 3. 松山區. 854 830 881 876 889 859 933 890 957 958 976 882 899. 4. 信義區. 844 795 753 907 871 836 937 779 809 895 981 1099 876. 5. 大同區. 734 749 799 866 812 812 895 895 812 905 921 1004 850. 6. 士林區. 738 758 828 712 789 751 722 841 783 799 815 832 781. 7. 萬華區. 742 807 654 679 679 654 824 654 654 654 654 654 692. 8. 內湖區. 635 686 670 817 734 606 659 667 675 701 670 685 684. 9. 北投區. 638 638 638 638 646 744 638 647 647 638 701 709 660. 10. 南港區. 589 671 622 627 665 667 684 589 589 589 589 785 639. 11. 文山區. 609 627 623 613 629 613 614 621 580 590 593 607 610. 12. 平均. 771 793 773 796 792 779 811 795 768 789 833 853 796. 資料來源：台灣租屋網(http://www,twhouses.com.tw). 2.台北市套房租金下跌:內湖區跌幅最大、大同區漲幅最大，大安區單價最高 2012年的台北市各行政區的套房單價租金，與2011年相比，呈現與住宅相反的情形，下跌的區域有7個，上漲的區域只有5個。漲幅最高前5名中，大同區以8.06%奪冠，其次為中山區3.7%、松山區2.51%、萬華區1.66%及文山區的0.56%。其它行政區則全部是下跌走勢。平均而言，台北市套房單價租金較2011年下跌4.93%，其中內湖區、士林區、信義區包辦了下跌前3 名。內湖區和信義區還是單價租金前5名的地區，這現象代表了越高價位的地區，反而租金下跌的程度更高。 2012年的台北市各行政區的每坪租金單價比較，以套房類而言，最高每坪租金單價仍是出現在大安區及信義區。分別是1,273元及1,214元。但也都較去年下跌了1.69%及11.36%。. 407.

(6) 表4-1-4台北市各行政區近2年住宅套房單價統計套房. 2011. 2012. 較2011增減. 近三年平均. 大同區. 1011. 1092. 8.06%. 1021. 中山區. 1095. 1135. 3.70%. 1098. 松山區. 1157. 1186. 2.51%. 1168. 萬華區. 995. 1012. 1.66%. 997. 文山區. 991. 996. 0.56%. 1059. 大安區. 1295. 1273. -1.69%. 1294. 南港區. 1038. 1000. -3.64%. 1032. 中正區. 1200. 1155. -3.76%. 1170. 北投區. 1235. 1134. -8.21%. 1205. 信義區. 1370. 1214. -11.36%. 1289. 士林區. 1054. 905. -14.14%. 1015. 內湖區. 1489. 1140. -23.42%. 1319. 平均. 1161. 1104. -4.93%. 1139. 資料來源：台灣租屋網(http://www,twhouses.com.tw). 表4-1-5台北市2012套房的行政區分月比較套房. 2月. 3月. 4月. 5月. 6月. 7月. 8月. 9月 10月 11月 12月平均排名. 大安區 1232 1322 1329 1289 1270 1272 1210 1137 1083 1377 1457 1303 1273. 1. 信義區 1059 1104 1249 1097 1248 1289 1308 1237 1113 1259 1469 1141 1214. 2. 松山區 1128 1202 1171 1293 1180 1179 1048 1214 1248 1241 1173 1159 1186. 3. 中正區 986 1140 1141 1146 1143 1317 1161 1203 1121 1146 1106 1248 1155. 4. 內湖區 1150 1117 1063 1060 1245 974 1417 1200 1087 995 1137 1237 1140. 5. 中山區 1082 1091 1092 1082 1127 1163 1123 1098 1136 1134 1289 1206 1135. 6. 北投區 1218 1086 1101 993 1074 1218 1154 1183 1058 1085 1218 1218 1134. 7. 大同區 962 1206 1215 963. 937 1063 1123 1131 1007 1037 1174 1287 1092. 8. 萬華區 948 1042 1051 968. 987. 980 1012. 9. 南港區 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000. 10. 文山區 1094 1062 1061 1009 910. 928. 917. 811. 943 1016 1075 1130 996. 11. 士林區 1001 845. 835. 919. 835. 737. 12. 平均. 408. 1月. 單位:元/坪/月. 872. 926. 830. 980 1004 966 1137 1095 980. 956 1069 1038 905. 1072 1101 1112 1069 1079 1102 1115 1085 1056 1112 1179 1162 1104. 資料來源：台灣租屋網(http://www,twhouses.com.tw).

(7) (二)新北市 1.新北市住宅:新莊區以13.21%漲幅居第一，新店區以567元/坪為最高價區 2012年的新北市各行政區的住宅類單價租金，與2011年相比，漲幅最高前5名中，新莊區以13.21%奪冠，其次為三重區5.68%、新店區5.59%、淡表4-1-6新北市各行政區近2年住宅租金單價統計住宅. 2011. 2012. 較2011增減. 近三年平均. 新莊區. 440. 499. 13.21%. 449. 三重區. 486. 513. 5.68%. 496. 新店區. 537. 567. 5.59%. 545. 淡水區. 513. 538. 4.86%. 525. 三峡區. 386. 394. 1.94%. 389. 永和區. 542. 551. 1.62%. 545. 土城區. 433. 433. 0.00%. 433. 林口區. 343. 343. 0.00%. 343. 蘆洲區. 361. 361. 0.00%. 382. 中和區. 504. 501. -0.74%. 497. 板橋區. 506. 489. -3.36%. 498. 汐止區. 450. 428. -4.78%. 428. 平均. 458. 468. 2.08%. 461. 資料來源：台灣租屋網(http://www,twhouses.com.tw). 表4-1-7新北市2012住宅的行政區分月比較住宅. 單位:元/坪/月. 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月平均排名. 新店區. 530 564 533 569 579 495 552 548 569 616 628 616 567. 1. 永和區. 523 556 523 571 591 523 523 569 520 563 587 557 551. 2. 淡水區. 511 545 545 584 545 456 545 545 545 545 545 545 538. 3. 三重區. 446 487 425 445 571 556 574 519 489 539 508 602 513. 4. 中和區. 464 491 560 488 527 509 494 501 486 490 520 476 501. 5. 新莊區. 492 483 457 462 536 540 547 514 449 517 489 496 499. 6. 板橋區. 427 456 483 497 459 423 452 476 579 547 525 544 489. 7. 平均. 558 585 580 586 611 575 600 595 587 616 623 625 595. 8. 土城區. 433 433 433 433 433 433 433 433 433 433 433 433 433. 9. 汐止區. 438 392 392 414 478 467 473 392 519 392 392 392 428. 10. 三峡區. 386 476 386 386 386 386 386 386 386 386 386 386 394. 11. 蘆洲區. 361 361 361 361 361 361 361 361 361 361 361 361 361. 12. 林口區. 343 343 343 343 343 343 343 343 343 343 343 343 343. 資料來源：台灣租屋網(http://www,twhouses.com.tw). 409.

(8) 水區4.86%及三峽區的1.94%。另外也有3個行政區的住宅租金單價是較去年下跌的，包括：中和區、板橋區、汐止區。總體而言，新北市主要行政區，有9個行政區的住宅租金單價較去年上漲或持平，平均而言，新北市住宅租金單價較2011年，增長2.08%。漲多區域包括副都心概念及新興人口移入區。另外，以2012年租金單價來看，新北市各行政區的每坪租金單價，新店區以每坪租金單價567元居冠，其次則是永和區的551元，另外包括:淡水區、三重區及中和區，也都有500元以上的行情。 2.新北市套房:平均下跌3.79%，三重區、永和區、汐止區、中和區、板橋區包辦跌幅前5名。土城區、蘆州區、林口區、新店區、永和區則是單價最高區域新北市的套房，在新市鎮、副都心、捷運站週邊，較易出現高價，包括土城區、新店區、新莊區、蘆洲區及林口區，這5個行政區的套房較去年均有增長，以土城區增加1成最多。而傳統的新北市主要市鎮，包括：三重區、永和區、汐止區、中和區及板橋區，則包辦了跌幅前5名，最多跌幅達 16.83%。表4-1-8新北市各行政區近2年套房租金單價統計套房. 2011. 2012. 較2011增減. 近三年平均. 土城區. 1128. 1242. 10.15%. 1175. 新店區. 902. 932. 3.31%. 943. 新莊區. 746. 764. 2.32%. 779. 蘆洲區. 1204. 1231. 2.19%. 1195. 林口區. 1167. 1167. 0.00%. 1195. 三峡區. 756. 750. -0.82%. 752. 淡水區. 596. 545. -8.48%. 566. 三重區. 850. 776. -8.64%. 858. 永和區. 992. 897. -9.60%. 982. 汐止區. 971. 862. -11.20%. 933. 中和區. 878. 759. -13.50%. 881. 板橋區. 936. 778. -16.83%. 927. 平均. 927. 892. -3.79%. 932. 資料來源：台灣租屋網(http://www,twhouses.com.tw). 410.

(9) 表4-1-9新北市2012套房的行政區分月比較套房. 1月. 2月. 3月. 4月. 5月. 6月. 7月. 8月. 單位:元/坪/月. 9月 10月 11月 12月平均排名. 土城區 1260 1046 1260 1260 1260 1260 1260 1260 1260 1260 1260 1260 1242. 1. 蘆洲區 1250 1250 1250 1250 1250 1250 1250 1250 1250 1011 1250 1258 1231. 2. 林口區 1167 1167 1167 1167 1167 1167 1167 1167 1167 1167 1167 1167 1167. 3. 新店區 862. 4. 913. 952 1029 950. 永和區 940 1014 1167 863. 910. 889. 781. 765 1029 973 1006 1029 932. 885 1005 842. 707. 715. 827. 883. 897. 5. 汐止區 1000 721. 792. 852 1039 1039 712. 770. 859. 749 1039 772. 862. 6. 板橋區 850. 910. 966. 901. 753. 709. 651. 628. 634. 598. 792. 948. 778. 7. 三重區 762. 787. 918. 795. 662. 730. 729. 819. 772. 812. 748. 783. 776. 8. 新莊區 796. 810. 793. 762. 700. 728. 769. 646. 720. 813. 813. 813. 764. 9. 中和區 850. 935. 880. 864. 869. 686. 660. 666. 681. 647. 724. 647. 759. 10. 750. 750. 750. 750. 750. 750. 750. 750. 750. 750. 750. 750. 750. 11. 淡水區 455. 831. 455. 783. 455. 455. 455. 455. 579. 711. 455. 455. 545. 12. 912. 928. 946. 940. 897. 879. 849. 835. 867. 851. 903. 897 891.9. 三峡區. 平均. 資料來源：台灣租屋網(http://www,twhouses.com.tw). 三、桃園以南都會區 (一)台中市、高雄市、桃園縣住宅租金單價：均較去年上漲 2012年住宅租金單價，中南部均呈現較去年上漲或持平格局，台中市住宅租金單價較去年上漲2.92%最為明顯。其中，以北區租金單價545元為最高，其次則為西區的520元、中區的462元，此3個行政區為台中市各行政區中超過400元的區域。高雄市的住宅租金單價則均在200元至350元之間，並且除前鎮區之外，大多跟去年持平。其中，以鼓山區371元、三民區333元及新興區的303元為高雄市各行政區中超過300元的區域。桃園縣則是首次加入統計，故沒有歷年數據可供比較。其中，以中壢市的456元為最高，蘆竹鄉的415元及八德市的300元分列2、3名。 411.

(10) 表4-1-10桃園以南的都會區住宅租金單價住宅. 租金單價區間(元). 價格最高的前3行政區. 台中市. 200~550. 北區、西區、中區. 高雄市. 200~350. 鼓山區、三民區、新興區. 桃園縣. 200~500. 中壢市、蘆竹鄉、八德市. 資料來源：台灣租屋網(http://www,twhouses.com.tw). 表4-1-11台中市各行政區近2年住宅租金單價統計住宅. 2011. 2012. 較2011增減. 近三年平均. 西區. 459. 520. 13.19%. 500. 北區. 500. 545. 8.95%. 515. 中區. 462. 462. 0.00%. 462. 東區. 390. 390. 0.00%. 390. 南區. 240. 240. 0.00%. 240. 北屯區. 265. 265. 0.00%. 265. 西屯區. 293. 293. 0.00%. 293. 平均. 451. 464. 2.92%. 458. 資料來源：台灣租屋網(http://www,twhouses.com.tw). 表4-1-12高雄市各行政區近2年住宅租金單價統計住宅. 2010. 2011. 2012. 較2011增減. 近三年平均. 前鎮區. 212. 216. 226. 4.55%. 218. 新興區. 303. 303. 303. 0.00%. 303. 鼓山區. 371. 371. 371. 0.00%. 371. 三民區. 333. 333. 333. 0.00%. 333. 左營區. 261. 261. 261. 0.00%. 261. 楠梓區. 212. 215. 212. -1.17%. 213. 平均. 282. 283. 284. 0.43%. 283. 資料來源：台灣租屋網(http://www,twhouses.com.tw). 412.

(11) 表4-1-13桃園縣各行政區近2年住宅租金單價統計住宅. 2010. 2011. 2012. 較2011增減. 近三年平均. 中壢市. n/a. n/a. 456. n/a. 456. 平鎮市. n/a. n/a. 294. n/a. 294. 龍潭鄉. n/a. n/a. 222. n/a. 222. 楊梅市. n/a. n/a. 240. n/a. 240. 桃園市. n/a. n/a. 267. n/a. 267. 龜山鄉. n/a. n/a. 272. n/a. 272. 八德市. n/a. n/a. 300. n/a. 300. 大園鄉. n/a. n/a. 214. n/a. 214. 蘆竹鄉. n/a. n/a. 415. n/a. 415. 資料來源：台灣租屋網(http://www,twhouses.com.tw). (二)台中市、高雄市、桃園縣套房租金單價：均較去年小跌或持平 2012年套房租金單價，中南部均呈現較去年小跌或持平格局，台中市套房租金單價較去年上漲0.6%。其中，以南區租金單價837元為最高，其次則為西屯區的770元、北區的714元，此3個行政區為台中市各行政區中超過700 元的區域。高雄市的套房租金單價則主要在500元至600元之間，並且則較去年小跌 1.14%。以單價而言，有2個例外區域，分別為前鎮區及楠梓區，其單價大幅超過600元。除此2個例外區域，其他行政區則以新興區的600元及鼓山區的 562元為最高單價區域。桃園縣則是首次加入統計，故沒有歷年數據可供比較。其中，以楊梅市、蘆竹鄉、龜山鄉和桃園市為套房租金單價最高的前4名，價格在600至 900元之間。表4-1-14桃園以南的都會區套房租金單價套房. 租金單價區間(元). 價格最高的前3行政區. 台中市. 500~800. 北區、西區、中區. 高雄市. 500~600. 前鎮區、楠梓區、新興區. 桃園縣. 500~800. 楊梅市、龜山鄉、桃園市. 資料來源：台灣租屋網(http://www,twhouses.com.tw). 413.

(12) 表4-1-15台中市各行政區近2年套房租金單價統計套房. 2010. 2011. 2012. 較2011增減. 近三年平均. 西區. 462. 489. 545. 11.43%. 498. 西屯區. 514. 727. 770. 5.96%. 670. 南區. 667. 833. 837. 0.47%. 779. 北屯區. 575. 606. 607. 0.08%. 596. 中區. 510. 510. 510. 0.00%. 510. 北區. 798. 752. 714. -5.06%. 754. 南屯區. 671. 709. 671. -5.36%. 684. 平均. 600. 661. 665. 0.60%. 642. 資料來源：台灣租屋網(http://www,twhouses.com.tw). 表4-1-16高雄市各行政區近2年套房租金單價統計套房. 2010. 2011. 2012. 較2011增減. 近三年平均. 苓雅區. 485. 418. 438. 4.86%. 447. 前鎮區. 914. 902. 917. 1.65%. 911. 新興區. 593. 599. 600. 0.11%. 598. 楠梓區. 798. 804. 789. -1.81%. 797. 左營區. 500. 516. 500. -3.16%. 505. 三民區. 508. 544. 519. -4.76%. 524. 鼓山區. 562. 591. 562. -4.93%. 572. 平均. 623. 625. 618. -1.14%. 622. 資料來源：台灣租屋網(http://www,twhouses.com.tw). 表4-1-17桃園縣各行政區近2年套房租金單價統計. 414. 套房. 2010. 2011. 2012. 較2011增減. 近三年平均. 中壢市. n/a. n/a. 481. n/a. 481. 平鎮市. n/a. n/a. 537. n/a. 537. 龍潭鄉. n/a. n/a. 593. n/a. 593. 楊梅市. n/a. n/a. 889. n/a. 889. 桃園市. n/a. n/a. 600. n/a. 600. 龜山鄉. n/a. n/a. 684. n/a. 684. 八德市. n/a. n/a. 504. n/a. 504. 大園鄉. n/a. n/a. 550. n/a. 550. 蘆竹鄉. n/a. n/a. 815. n/a. 815. 628. n/a. 628. 平均資料來源：台灣租屋網(http://www,twhouses.com.tw).

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