2009台中地區成屋市場分析

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(1)第五章台中地區成屋市場分析梁仁旭 1 賴靖雯 2. 台中市位居台灣中間地帶，地理位置及氣候條件良好，台中縣市合計人口260萬餘人，與台北、高雄並列台灣三大都會區。臺中市為台中彰化都會區的核心都市，亦是中部地區最具代表性之人口聚集地帶，衛星市鎮有豐原、太平與大里市等。在近幾年的房價上揚行情中，台中市因多項重大利多以及新興發展區塊，亦參與了此波熱潮。台中市政府近年來積極規劃的大型公共建設工程，如台中捷運、高鐵烏日站開通後周邊地區建設等，以及重劃區逐漸發展成熟等，帶動台中市的房市行情。在居民生活的改善上，各期公園開發、綠化工程接續進行，道路拓寬、鋪面改善工程，以及公車路線與班次的密集化，都使台中市的城市形象令人耳目一新。早期台中市的發展以台中火車站商圈為中心向外輻射，近年來發展軸線隨著產業及交通建設而逐漸往西移動，使舊都心呈現衰退景象，而近年西屯區房市崛起，以及七期重劃區逐漸成為新市政中心，使台中市正面臨新都市景觀的變革。台中市過去受到重劃區規劃密集，土地供給寬鬆的影響，房地產的過量供給向來成為抑制台中市房價的原因。不過隨著人口進駐、機能逐漸成熟，重劃區漸漸擺脫「荒涼」的意象，逐漸成為民眾想要進駐生活的區域，同時也反映在房價的表現上；包括七期、八期重劃區、中科周邊、五期及美術館特區。. 289. 尤其是七期新市政中心周邊，隨著區內百貨公司進駐營運、新市政中心及大都會歌劇院等都會級設施的陸續動工，其發展潛力被比擬成台北的信義計畫區。在鐵路運輸部分，海線與山線分別行經台中市重要行政區域；公路部分，國道一號中山高在台中市區部分有大雅、中港交流道與南屯交流道，台中縣部. 1 中國文化大學土地資源系副教授 2 合美工程股份有限公司工程師. 信義年鑑第3.4篇.indd. 289. 2010/6/30. 下午 06:43:19.

(2) 分則有豐原與后里交流道；另透過國道四號可在台中系統交流道與國道三號串連。此外，台中市亦有西濱快速道路、中彰與中投快速道路，而市區路網規劃呈蜘蛛網狀分佈，由數條放射狀連外幹道及環繞市區的環狀幹道所組成，可與市中心街道連結；惟近年來台中市區交通塞車問題嚴重，於居民多使用汽車代步下，使問題更加嚴重，期望未來能透過捷運與高潛力公車等大眾運輸系統紓解交通問題。 2009年通過的台中市與台中縣合併升格，可望透過增加的統籌分配款提升整體建設。台中市以服務業為主且有最大之工業區，台中縣則以農、工業為主，台中縣、市產業發展，實可居於互倚互補之關係，合併後大有機會提升大台中都會區整體公共建設，創建大台中都會區居民高品質之居住環境，進而符合「區域均衡發展」之生活圈目標。台中西屯區七期重劃區為台中房地產高價區之一，亦為行情的指標地區。近年來生活機能有相當幅度改善，08年下半年全台房市盤整之下，高總價的七期房市也面臨挑戰，但因推案量未見過多，因此在價格表現上並未受到太大影響，仍有不錯的需求支撐行情。此外，台灣高鐵也對台中市帶來商機，除高鐵烏日站與台鐵台中線新烏日車站共構外，亦將與台中捷運系統綠線連結。未來可透過高鐵烏日站經台鐵系統轉乘至台中衛星城市，以及彰化、員林等處。捷運綠線將以高鐵烏日站為起點，經大慶車站、文心路與台中港路交會，終點為北屯區。途中行經南屯、西屯七期重劃區等精華地段，已於2009年開始動工，預定於2015年完工。近年應因台鐵轉型、地區都市更新發展與嚴重的都市交通問題，行政院編列「新十大建設」之「台鐵捷運化」，整合都會區運輸系統，研議辦理「台中都會區鐵路高架捷運化計畫」（簡稱：台中計畫），自. 290. 豐原站經台中站至大慶站，將現有地面鐵路改為高架鐵路，納入台中市大眾運輸系統。除完善交通系統、強化台中市成為中部都會區的樞紐機能外，產業與就業機會的擴增，也是帶動台中市人口成長的主要動能。最受矚目的產業特區莫過於中部科學園區，預計引入光電、精密機械、半導體產業，扮演中部區域高科技發展的核心領導先驅，引領中部產業轉型與升級。對房市而言，在中科發展成熟之下，龐大就業勞工的乘數效果可為台中帶來更多消費以及住宅需求。. 信義年鑑第3.4篇.indd. 290. 2010/6/30. 下午 06:43:19.

(3) 一、台中市整體行情就業機會的創造帶動台中市整體發展，台中地區的精密機械工業規模龐大，近年來在園區化集中發展之下，更具規模經濟；加上積極營運的中科園區，產業的升級及就業的創造，成為帶動台中蓬勃發展的關鍵；房市也因此而受惠。不僅吸引鄰近縣市人口的流入，同時在區域發展前景看好之下，也將吸引資金流入投資；如近年有相當多北部建商南下購地，即具有相當的話題性。根據營建署核發之建照與使照統計資料，台中市2009年的建造執照核發面積延續08年趨勢，呈現回升跡象。使用執照核發樓地板面積則因過去新建案量陸續完工加入市場，而呈現近30%的成長，故08年的房市下修盤整並未維持太久，雖然整體房市仍被各界看好，但市場仍有觀望氣氛。表3-5-1 台中市近五年建照、使照申請樓地板面積 . 2005. 建照. 943,520. (-35%). 744,146. (-21%). 使照. 854,406. (-1%). 884,267. (-3%). . 2007. 建照. 1,700,134. -128%. 864,433. (-49%). 1,062,249. 23%. 使照. 1,698,219. -92%. 1,404,985. (-17%). 1,825,083. 30%. ૿ ᗨ. 2006. 2008. 2009. ˅ʿ˃˃˃ʿ˃˃˃ ˄ʿˋ˃˃ʿ˃˃˃ ˄ʿˉ˃˃ʿ˃˃˃ ˄ʿˇ˃˃ʿ˃˃˃ ˄ʿ˅˃˃ʿ˃˃˃ ˄ʿ˃˃˃ʿ˃˃˃ ˋ˃˃ʿ˃˃˃ ˉ˃˃ʿ˃˃˃ ˇ˃˃ʿ˃˃˃ ˅˃˃ʿ˃˃˃ ˃. 291. ʻ. ؓ ֱ ֆ ֡. ʼ. ˅˃˃ˈ. ˅˃˃ˉ ৬ᅃ. ˅˃˃ˊ. ˅˃˃ˋ. ˅˃˃ˌ. ࠌᅃ. 資料來源：內政部營建署 ቹ ‫؀‬խᗼؑ२ն‫ڣ‬৬ᅃ ࠌᅃு࿇૿ᗨ. 圖3-5-1 台中縣市近五年建照、使照核發面積. 信義年鑑第3.4篇.indd. 291. 2010/6/30. 下午 06:43:19.

(4) 08年受房市修正壓力影響，成長力道趨緩，但09年台中市仍有不錯表現。從平均總價變動來看，交易總價達到666萬，較08年成長4.93%，呈現持續上升趨勢。平均成交單價則為每坪11.5萬，較08年上升3.6%。. 資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖3-5-2 2009年台中市單位成交價之比例分佈圖另觀察單位成交價之分佈情形，由表3-5-2可知，台中市向來以總價500 萬元以下之住宅為主要成交產品；但近年來500萬以上的產品比重逐漸增加，顯示台中市高總價的產品成交數量越來越多，消費者對高價位產品的接受越來越大，09年與08年相比並無太大變動。. 292. 資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖3-5-3 2009年台中市單位成交坪數之比例分佈圖. 信義年鑑第3.4篇.indd. 292. 2010/6/30. 下午 06:43:19.

(5) 在面積方面，09年台中市平均每戶成交坪數呈現上移現象，35坪以上各級產品比重均提高，而以35坪到45坪間之成屋為主要交易類型，取代去年多以25坪到35坪為主的情形。15坪以內的小套房產品交易比重頗低，變化不顯著；15~25坪產品比重09年由08年的13.5%下跌到5.6%，甚至低於過去水準。45坪以上產品有相當大的成交量，55坪以上產品比重，09年提高至 24.7%，顯示08年受景氣影響轉而選擇小坪數產品的情形，在09年又回復較大坪數的購屋需求模式。至於流通天數方面，08年為67.9天，09年再度拉長為70.6天，觀望氣氛似乎較為濃厚。表3-5-2 近五年台中市住宅成屋成交狀況分析表年度. 2005年. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 36.6%. 31.9%. 27.4%. 25.9%. 21.9%. 300-500萬. 28.9%. 29.1%. 29.5%. 28.0%. 27.3%. 500-700萬. 16.5%. 15.1%. 18.4%. 19.0%. 18.6%. 700-1000萬. 10.8%. 14.2%. 13.4%. 11.9%. 15.7%. 1000-2000萬. 6.2%. 7.8%. 10.1%. 12.2%. 13.2%. 2000萬以上. 1.0%. 2.0%. 1.3%. 3.1%. 3.2%. 平均總價(萬元). 495. 547. 574. 635. 666. 平均單價(萬元/坪). 8.4. 9.1. 10.5. 11.1. 11.5. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 4.2%. 3.8%. 4.3%. 2.2%. 3.6%. 15-25坪. 7.8%. 8.7%. 8.0%. 13.5%. 5.6%. 25-35坪. 23.7%. 21.0%. 18.2%. 24.9%. 18.0%. 35-45坪. 29.5%. 28.3%. 29.5%. 24.1%. 28.3%. 45-55坪. 18.1%. 18.3%. 19.8%. 16.8%. 19.6%. 55坪以上. 16.9%. 20.0%. 20.2%. 18.5%. 24.7%. 66.1. 68.8. 63.6. 67.9. 70.6. 流通天數(天). 293. 資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑第3.4篇.indd. 293. 2010/6/30. 下午 06:43:20.

(6) 台中市南區南區屬於台中市發展成熟之地域，生活機能方便，區內的中興大學構成南區獨特的文教氣息，周邊也成為發展成熟的住宅社區。在房價方面，因為鐵路阻隔南區及市中心的發展，使得南區向來商業活動並不十分突出，房價水準在台中各行政區當中相對較低，2009年每戶住宅成屋平均為431萬元。受到台中發展軸線逐漸向西北偏移的影響，因南區的發展步伐相對較慢，但臨近高鐵烏日站的南區，在臨近台鐵大慶車站處因有綠線捷運通過設站，以及高鐵等「三鐵共構」的交通網，將成為高鐵站通往台中市區的第一站，交通建設利多使南區頗受關注。觀察台中市南區近五年平均價格變動趨勢可知，南區住宅交易總價多維持在400萬元之間，09年的431萬元較08年上漲7%；而平均單價則為每坪9.3 表3-5-3 近五年台中市南區住宅成屋成交狀況分析表年度. 2005年. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 42.4%. 52.6%. 41.6%. 44.4%. 35.0%. 300-500萬. 26.0%. 24.8%. 36.4%. 35.5%. 42.5%. 500-700萬. 19.2%. 11.7%. 13.0%. 8.9%. 14.4%. 700-1000萬. 11.3%. 11.0%. 5.2%. 7.3%. 5.0%. 1000-2000萬. 1.1%. 0.0%. 3.3%. 3.2%. 1.9%. 2000萬以上. 0.0%. 0.0%. 0.7%. 0.8%. 1.2%. 平均總價(萬元). 404. 370. 412. 404. 431. 平均單價(萬元/坪). 7.3. 7.4. 8.4. 8.4. 9.3. 單位成交價. 294. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 0.8%. 0.9%. 2.4%. 0.8%. 2.7%. 15-25坪. 6.7%. 9.1%. 5.6%. 13.7%. 7.5%. 25-35坪. 39.5%. 30.9%. 25.6%. 31.5%. 23.3%. 35-45坪. 33.6%. 38.2%. 41.6%. 31.5%. 37.0%. 45-55坪. 13.5%. 14.6%. 20.0%. 16.9%. 19.2%. 55坪以上. 5.9%. 6.4%. 4.8%. 5.7%. 10.3%. 67.9. 59.1. 62.3. 62.5. 69.1. 流通天數(天) 資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑第3.4篇.indd. 294. 2010/6/30. 下午 06:43:20.

(7) 萬元，較08年有10.71%的成長。觀察成交總價區間的變動，過去南區主要以 300萬元以下的產品為成交主力，09年則由300-500萬的產品取代，比重為 42.5%；至於500-700萬產品也有相當幅度的增加，顯示此區消費者的負擔能力有上升趨勢。在成交產品坪數分佈比例方面，09年15坪以下套房產品在歷經08年的減少後再度重出江湖，比重回到07年之水準，而15-25坪兩房產品、25-35坪三房產品比重同樣減少；值得關注的是35-45坪的產品有相當增加比例，可能原因為透天住宅的成交量增加。至於55坪以上住宅在09年的比重高達10%，為歷年新高。在代表市場交易熱絡程度的流通天數方面，2009 年來到69.1天，銷售速度微幅拉長。. 台中市西區西區位於台中市中心地帶，為市政府與議會所在地區，是現階段台中市發展的核心之一。區內交通便捷、學校林立，精明一街商圈更吸引大量的消費族群。美術館周邊近年推案密集，經國綠園道景觀塑造理想的居住環境，足以媲美台北敦化南北路與仁愛路，吸引台北客南下購屋。此外，中港商圈為台中近年商圈發展重心，國際知名飯店林立，良好的住宅環境及商業機能，使得西區近年來房市維持穩定的發展。由於臨近西屯區七期重劃區，受惠於七期開價近70萬高價豪宅推擠效果，因此吸引許多購屋負擔能力不足者進入本區市場，建商積極在此購地建屋，成為中等客層的購屋首選。觀察台中市西區近五年平均價格變動趨勢可知，西區住宅交易總價增幅頗大，09年之平均成交總價898萬，較08年增加7.29%，較之上年度大幅上. 295. 揚之14%，成長趨緩；但仍優於台中市整體表現。平均單價為13.5萬元；與 08年之13.1萬相近。觀察成交總價區間的結構，近年300萬以下的比例逐漸萎縮，而成交價在2000萬以上者，比例大幅提高首度突破10%，具有明顯的高價化移動趨勢；此應為每坪可達20餘萬的經國綠園道一帶新大樓交易比重提升的結果。. 信義年鑑第3.4篇.indd. 295. 2010/6/30. 下午 06:43:20.

(8) 表3-5-4 近五年台中市西區住宅成屋成交狀況分析表年度. 2005年. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 28.0%. 13.9%. 20.1%. 13.5%. 10.3%. 300-500萬. 30.5%. 33.3%. 21.5%. 24.1%. 25.0%. 500-700萬. 12.7%. 15.7%. 20.8%. 20.6%. 19.2%. 700-1000萬. 13.6%. 19.4%. 18.1%. 14.2%. 16.7%. 1000-2000萬. 13.6%. 14.8%. 16.1%. 22.0%. 18.6%. 2000萬以上. 1.7%. 2.8%. 3.4%. 5.7%. 10.3%. 平均總價(萬元). 612. 732. 733. 837. 898. 平均單價(萬元/坪). 9.5. 11.2. 12.2. 13.1. 13.5. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 0.0%. 1.3%. 3.9%. 0.7%. 1.6%. 15-25坪. 9.1%. 5.0%. 5.4%. 9.2%. 3.2%. 25-35坪. 20.2%. 10.0%. 12.4%. 19.9%. 12.0%. 35-45坪. 21.2%. 28.8%. 20.9%. 19.9%. 16.8%. 45-55坪. 19.2%. 26.3%. 25.6%. 16.3%. 28.0%. 55坪以上. 30.3%. 28.8%. 31.8%. 34.0%. 38.4%. 76.3. 70.7. 65.4. 65.7. 79.4. 流通天數(天) 資料來源：信義不動產企劃研究室. 經國綠園道一帶、科博館與美術館周邊中高端住宅社區大坪數產品，確為西區交易之主力，55坪以上產品09年比重再破新高達到38.4%，45-55坪的產. 296. 品也有顯著增加至28%；15坪以下產品則萎縮至1.6%。平均流通天數方面，由08年的65.7天大幅增加14天為79.4天，屬台中市流通天數最長之地區。. 台中市北區台中市北區是台中市文教機構最密集的行政區，素以文教氣息著名，區內有中部地區第一學府台中一中、培育體育人才之台灣體院等；而台中一中等學校亦在北區形成了三民商圈，補教機構、飲食與連鎖書店等各種異業商店交雜排列，形成多元商業文化，素有台中「南陽街」之稱。休閒娛樂則有天津成衣街，文藝機構則有國立自然科學博物館。本區公園綠地密集，如中. 信義年鑑第3.4篇.indd. 296. 2010/6/30. 下午 06:43:20.

(9) 正公園、台中體育場，提供市民良好的休閒運動空間。整體而言，北區生活機能完善健全，且位於台中市中心地帶，構成住宅需求的基本動能。台中市北區之平均總價在08年小幅下降為517萬，09年重拾上升力道，逼近600萬元大關，上漲幅度達16%；然平均成交單價則僅上揚1.2%來到每坪10.8萬，成交總價的攀升主要來自於成交產品坪數結構的變動。觀察單位成交價之分佈比例，台中市北區以總價500萬元以下之房地產產品為成交主力，歷年來占總成交件數之六成左右，但300萬以下產品在09年由40.3%萎縮至26.6%，減少近15個百分點，顯示西區等臨近地區的大面積、高價化趨勢，漸漸影響本區發展。另觀察單位成交坪數之分佈比例，台中市北區成屋物件各坪數區間比重逐漸往大坪數產品傾斜，09年以55坪以上住宅達29.3%。至於在流通天數，與08年相較並無太大變動。表3-5-5 近五年台中市北區住宅成屋成交狀況分析表年度. 2005年. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 35.5%. 31.9%. 36.9%. 40.3%. 26.6%. 300-500萬. 32.7%. 24.1%. 22.7%. 22.6%. 25.7%. 500-700萬. 15.0%. 19.8%. 15.6%. 13.2%. 13.8%. 700-1000萬. 9.4%. 10.3%. 15.6%. 13.8%. 17.0%. 1000-2000萬. 5.6%. 12.1%. 8.5%. 8.2%. 16.5%. 2000萬以上. 1.9%. 1.7%. 0.7%. 1.9%. 0.5%. 平均總價(萬元). 567. 582. 527. 517. 599. 平均單價(萬元/坪). 8.4. 9.3. 10.3. 10.7. 10.8. 單位成交價. 297. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 1.2%. 4.4%. 9.7%. 4.4%. 3.3%. 15-25坪. 11.0%. 11.0%. 15.8%. 16.4%. 7.7%. 25-35坪. 28.1%. 22.0%. 19.3%. 29.6%. 25.4%. 35-45坪. 22.0%. 12.1%. 20.2%. 13.8%. 18.8%. 45-55坪. 23.2%. 19.8%. 14.0%. 15.7%. 15.5%. 55坪以上. 14.6%. 30.8%. 21.1%. 20.1%. 29.3%. 70.1. 62.6. 55.4. 63.4. 67.5. 流通天數(天) 資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑第3.4篇.indd. 297. 2010/6/30. 下午 06:43:20.

(10) 台中市北屯區北屯區是台中市面積最大、人口最多的行政區域，土地使用發展兼具都市風貌與鄉村氣息。因應人口漸增導致的交通壅塞問題，台中市捷運綠線自北屯機場起，將穿越北屯區、北區、西屯區直達高鐵烏日站，屆時將可使北屯區居民享有更便捷的大眾運輸系統，帶動本區房市的成長。由於西屯區與南屯區房價的高漲，使北屯區與南區的房價相對具競爭優勢，北屯區內的十期重劃區，周邊綠地大且公共休閒設施眾多，道路系統規劃整齊，區內土地多屬住一、住二的低密度單純住宅，透天別墅是該區的主流產品。但因地理位置受山線縱貫鐵路阻隔，進入市中心必須經地下道或平交道，連帶影響民眾購屋意願。不過隨著台鐵高架捷運化正式動工、台中生活圈4號道路進入實質施工階段，未來阻隔排除之後，將提升本區不動產的價值。表3-5-6 近五年台中市北屯區住宅成屋成交狀況分析表年度. 2005年. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 32.5%. 30.2%. 22.0%. 19.0%. 25.7%. 300-500萬. 26.4%. 24.8%. 27.0%. 34.7%. 23.6%. 500-700萬. 20.9%. 11.6%. 21.0%. 19.8%. 20.9%. 700-1000萬. 11.0%. 24.8%. 17.0%. 15.7%. 23.6%. 1000-2000萬. 8.6%. 7.0%. 11.0%. 9.9%. 5.4%. 2000萬以上. 0.6%. 1.6%. 2.0%. 0.8%. 0.7%. 平均總價(萬元). 509. 556. 667. 573. 557. 平均單價(萬元/坪). 7.3. 7.8. 8.6. 8.5. 9.0. 單位成交價. 298. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 1.0%. 2.5%. 1.9%. 0.0%. 0.0%. 15-25坪. 7.8%. 7.6%. 14.8%. 24.8%. 3.2%. 25-35坪. 14.7%. 20.3%. 7.4%. 26.5%. 21.5%. 35-45坪. 37.3%. 31.7%. 35.2%. 22.3%. 33.3%. 45-55坪. 18.6%. 20.3%. 22.2%. 15.7%. 23.7%. 55坪以上. 20.6%. 17.7%. 18.5%. 10.7%. 18.3%. 55.7. 77. 75.9. 67.2. 58.4. 流通天數(天) 資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑第3.4篇.indd. 298. 2010/6/30. 下午 06:43:21.

(11) 觀察北屯區近年來平均總價與平均單價之變動情形，平均單價呈現穩定上揚態勢，09年上升至每坪9萬元；至於平均總價於2007年達到高點，自08 年起受到景氣衝擊影響後，上升力道不再，09年更下降至557萬，主要係高價產品減少所致。北屯區千萬以上住宅成交比重，09年再度下降至僅6%，區內主要成交結構為1000萬以下產品，各級分布平均。300-500萬產品在08年為成交比重之首位，09年再次回到歷年水準。整體而言北屯區的總價分配平均，各種價位等級都有，有從低價位向中價位轉移之現象。在單位成交坪數方面，北屯區最大宗產品坪數仍為35~45坪數住宅，至於15~25坪的兩房產品，09年大幅萎縮；而25-35坪產品則小幅萎縮。至於45坪以上產品交易比例，成交量合計達42%，較08年增加16%，移轉趨勢明顯。在流通天數方面，09年流通天數為58.4天，在台中市各區當中流通相對活絡。. 台中市西屯區台中市西屯區為轄區中最早開發的地區之一，也是台中市大學院校較多的地區，人口約20萬人。近年區內七期重劃區已成為台中最受矚目的區域，價位水準不僅為中部房市的指標，在全台的房地產市場也形成話題，大陸開發商來台幾乎都會到此參訪；因價格與品質頗佳，受到台北客的歡迎與偏好。除了七期重劃區高總價住宅市場交易活絡外，中科園區的發展、水湳經貿園區的規劃，也為西屯區過去兩年來房市發展的重要議題。西屯區內擁有東海與逢甲兩所知名大學，近年皆已發展成為重要觀光景點，西屯區可說是台灣重要的陸運與空運交通中樞之一，中山高速公路在. 299. 西屯區設有台中交流道與大雅交流道；台中交流道兩側為台中市交通樞紐、朝馬地區為多家國道客運業者的駐點，中港轉運站為統聯客運國道重要中繼站，亦是該客運市公車發車站。 09年西屯區平均主宅成交總價706萬元，相較08年略減5.2%，但仍是長期的高點。平均成交單價則由08年的13.1萬下修至12.6萬元。另觀察本區之單位成交價分布比例，總價在500萬元以下的房地產商品在過去為本區之主要成交坪數類型，近五年來比重雖呈遞減趨勢，但於2009年合計仍有五成左右。總價500~700萬、700-1000萬與1000-2000萬的產品，雖然之間互有增. 信義年鑑第3.4篇.indd. 299. 2010/6/30. 下午 06:43:21.

(12) 減，但五年來均呈現遞增的情形；尤其是1000萬以上的產品類型，成交比重持續增加明顯，09年合計已達20%；使西屯區成為台中地區中高價位產品集中之處。另外在單位平均成交坪數方面，西屯區以坪數35坪到45坪間之房地產商品為主力產品，歷年來總成交量三成左右，2009年為33.5%；08年居次者為坪數25~35坪產品，但09年易位為55坪以上大坪數住宅，其所占比重達 21%。近年來，35坪以上類型產品比重持續增加，2008年以來維持七成以上比重。在流動天數部分，西屯區之流動天數2009年為77.5天，與08年相仿，流通時間在近五年內相對較長。表3-5-7 近五年台中市西屯區住宅成屋成交狀況分析表年度. 2005年. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 40.8%. 38.7%. 24.1%. 22.7%. 22.4%. 300-500萬. 28.4%. 30.7%. 33.2%. 27.3%. 27.5%. 500-700萬. 14.8%. 13.6%. 19.6%. 19.9%. 19.0%. 700-1000萬. 9.2%. 8.0%. 12.3%. 10.7%. 11.2%. 1000-2000萬. 5.6%. 7.0%. 10.0%. 13.9%. 15.6%. 2000萬以上. 1.2%. 2.0%. 0.9%. 5.6%. 4.5%. 平均總價(萬元). 471. 484. 563. 745. 706. 平均單價(萬元/坪). 8.7. 9.3. 11.6. 13.1. 12.6. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 300 單位成交坪數. 15坪以下. 6.8%. 8.9%. 6.2%. 4.2%. 8.2%. 15-25坪. 7.8%. 11.2%. 8.8%. 10.2%. 5.8%. 25-35坪. 23.4%. 21.3%. 19.6%. 23.2%. 14.4%. 35-45坪. 32.2%. 29.6%. 30.4%. 29.6%. 33.5%. 45-55坪. 17.1%. 13.6%. 15.5%. 15.7%. 17.1%. 55坪以上. 12.7%. 15.4%. 19.6%. 17.1%. 21.0%. 61.7. 63.7. 61.3. 77. 77.5. 流通天數(天) 資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑第3.4篇.indd. 300. 2010/6/30. 下午 06:43:21.

(13) 台中市南屯區南屯區內設有中山高速公路南屯交流道，具便利的公路交通路網，因緊臨高速鐵路台中烏日站，已成為中台灣的運輸大門。台中七期重劃區的成功發展，連帶活絡八期重劃區房市；八期重劃區本身的機能條件，也是吸引購屋者青睞的重要因素，除一般公共設施及學校外，知名量販店好市多的進駐以及闊達2萬坪的豐樂雕塑公園，對南屯區生活機能產生重點加分效果。南屯區另一重要交通建設為特三號道路的即將開通，該計畫為台中市政府配合交通部辦理的「台中港聯外道路台中港特定區計畫」的部分，特三號道路將延伸至南屯交流道，總工程款25億元，道路全長5.2公里，可連接台中市的西屯、南屯，一直到第二高速公路，為重要的交通幹道；目前已部分通車，預計全線完成後南屯區將可受惠。與西屯區的價格變動相似，南屯區亦屬近年總價水準快速上揚地區，08 年南屯區平均成交總價上揚11%，09年力道更強，續升17.9%，已逼近800 萬元大關，成為台中市區之冠；平均成交單價上漲亦達13%。八期重劃區以中高端住宅為主的推案結構，是造成南屯區住宅總價、單價水準明顯上揚的主因。若觀察單位成交價之分佈比例，可發現本區仍以總價300萬元到500萬元間之房地產商品為主要成交對象。至於屬低價位之300萬元以下產品，過去所占比重逐年減少，但09年則有近一倍的成長；反觀500-700萬中價位的產品，過去比重逐年增加，09年則大幅減少。至於高價位之1000萬元以上產品比重則有連年增加的現象，2009年1000萬元以上產品所占比例已近20%，顯. 301. 示南屯區的產品總價結構有往兩端發展跡象。另觀察本區單位成交坪數之分佈，南屯區過去大坪數的產品比重向來較高，35坪以上比重近五年都在七成以上，呈現穩定情勢；惟15坪以下的套房產品09年有不錯的成長，由08年的1.8％大幅提高至8.2％。在流通天數方面，近三年並無太大差別，2009年交易時間為62.7天。. 信義年鑑第3.4篇.indd. 301. 2010/6/30. 下午 06:43:21.

(14) 表3-5-8 近五年台中市南屯區住宅成屋成交狀況分析表年度. 2005年. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 24.1%. 16.0%. 15.3%. 10.6%. 22.4%. 300-500萬. 37.5%. 36.1%. 37.1%. 31.0%. 27.5%. 500-700萬. 17.0%. 21.0%. 20.2%. 31.9%. 19.0%. 700-1000萬. 14.3%. 13.5%. 15.3%. 10.6%. 11.2%. 1000-2000萬. 5.4%. 9.2%. 11.3%. 13.3%. 15.6%. 2000萬以上. 1.8%. 4.2%. 0.8%. 2.7%. 4.5%. 平均總價(萬元). 538. 644. 598. 664. 783. 平均單價(萬元/坪). 9.1. 10.1. 10.8. 11.0. 12.4. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 1.1%. 1.0%. 0.0%. 1.8%. 8.2%. 15-25坪. 5.3%. 5.1%. 0.9%. 6.2%. 5.8%. 25-35坪. 17.0%. 18.2%. 15.7%. 18.6%. 14.4%. 35-45坪. 26.6%. 26.3%. 31.5%. 24.8%. 33.5%. 45-55坪. 23.4%. 21.2%. 25.9%. 24.8%. 17.1%. 55坪以上. 26.6%. 28.3%. 25.9%. 23.9%. 21.0%. 78.1. 82.9. 68.1. 61.0. 62.7. 流通天數(天) 資料來源：信義不動產企劃研究室. 302. 信義年鑑第3.4篇.indd. 302. 2010/6/30. 下午 06:43:21.

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