圖解都市更新最新修法、流程
及執行注意事項 – 第二話
都市更新：依本條例所定程序，在都市計畫範圍內，實
施重建、整建或維護措施。
都市更新 重建注意事項
【第一步】: 籌組實施者團隊
第三十二條 都市更新事業計畫由實施者擬訂… 。
【第二步】: 評估更新單元範圍
都市更新條例 第23條(略以) …，土地及合法建築物所有權人得 按主管機關所定更新單元劃定基準，自行劃定更新單元，依前條 規定，申請實施都市更新事業。
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都市更新條例 第23條(略以) … 於本條例中華民國一百零七年 十二月二十八日修正之施行前訂定者，應於三年內修正，經該管 政府都市計畫委員會審議通過後發布實施之。更新單元劃定基準 訂定後，主管機關應定期檢討修正之。
新竹市都市更新單元劃定準則 第4條(略以) …臨接計畫道路或本 府已指定建築線之現有巷道且面積達一千平方公尺…。
新竹市都市更新單元劃定準則 第5條(略以) …前項更新單元內建築 物總投影面積未達更新單元土地面積三分之一者， 至少應有一項 指標符合附表所列第十二項至第十五項指標。 十二 : 擬申請之更新單元內公園、綠地、廣場未開闢 完成者。 十三 : 內政部及本市指定之古蹟、都市計畫劃定之保 存區、本府指定之歷史建築及推 動保存之歷史街區。 十四 : 更新單元周邊距離下列地區二百公尺內: 1.本市重大建設 2.古蹟 3.位於已開闢或已編列年度預算開闢面積達○‧五公頃 以上之公園、綠地。 4.基地面積達一千平方公尺以上之廣場 十五 : 更新單元面積在三千平方公尺以上或完整街廓， 並應舉辦地區說明會及土地及合法建築物所有權人均 超過十分之三，並其所有土地總面積及合法建築物樓 地板面積均超過十分之三之同意。
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誰可以吃蛋糕 ?
都市更新條例相關規定身分別 : •土地所有權人、 •合法建築物所有權人、 •他項權利人、 •實施者、 •與實施者協議出資之人、 •建築物所有權人(有屋無地)、 •地上權人、 •永佃權人、 •農育權人 •耕地三七五租約承租人。 •限制登記機關、 •預告登記請求權人、 •承租人、 •占有他人土地之舊違章建築戶、
權利登記的效力…
（一）地籍圖謄本或其電子謄本。 （二）土地登記謄本或其電子謄本。
（三）建物登記謄本或其電子謄本，或合法建物證明。
【第四步】 : 分配試算、選配、資訊
揭露、一起找估價師
都市更新條例 第50條 (略以) : 權利變換前各宗土地、更新後土地、建築物及 權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委任三家以上 專業估價者查估後評定之。 A : 更新後價值，參考公式 (仍需以估價師簽證為準): 【更新單元土地面積(坪) × 法定容積 × (1+都更容積獎勵係數+容積移轉系 數) × (可銷售坪數但免計容積之係數) × 正常市場交易價(元/坪) 】+ 【創造 車位數(位) × 正常市場車位價格(元/位)】 B : 更新成本，參考公式 ( 仍以都市更新審議會為準 ): 【總地板面積(坪) × 正常市場營建單價(元/坪) + 特殊工程項目】+【委託專 業技師、管理費、 人事費、 稅雜、 風險管理等費用】 C : 預期可分配利潤 : A - B本條例第五十一條所定負擔及費用，範圍如下： 一、原有公共設施用地：指都市更新事業計畫核定發布實施日權利變換地區內 依都市計畫劃設之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場 等七項公共設施用地，業經各直轄市、縣（市）主管機關或鄉（鎮、市）公所 取得所有權或得依法辦理無償撥用者。 二、未登記地：指都市更新事業計畫核定發布實施日權利變換地區內尚未依土 地法辦理總登記之土地。 三、得無償撥用取得之公有道路、溝渠、河川：指都市更新事業計畫核定發布 實施日權利變換地區內實際作道路、溝渠、河川使用及原作道路、溝渠、河川 使用已廢置而尚未完成廢置程序之得無償撥用取得之公有土地。 四、工程費用：包括權利變換地區內道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣 場、綠地、停車場等公共設施與更新後土地及建築物之規劃設計費、施工費、 整地費及材料費、工程管理費、空氣污染防制費及其他必要之工程費用。 五、權利變換費用：包括實施權利變換所需之調查費、測量費、規劃費、估價 費、依本條例第五十七條第四項規定應發給之補償金額、拆遷安置計畫內所定 之拆遷安置費、地籍整理費及其他必要之業務費。 六、貸款利息：指為支付工程費用及權利變換費用之貸款利息。 七、管理費用：指為實施權利變換必要之人事、行政、銷售、風險、信託及其 他管理費用。 八、都市計畫變更負擔：指依都市計畫相關法令變更都市計畫，應提供或捐贈 之一定金額、可建築土地或樓地板面積，及辦理都市計畫變更所支付之委辦費。 九、申請各項建築容積獎勵所支付之費用：指為申請各項建築容積獎勵所需費 用及委辦費，且未納入本條其餘各款之費用。 十、申請容積移轉所支付之費用：指為申請容積移轉所支付之容積購入費用及 委辦費。
權利變換分配試算、資訊充分揭露，舉例說明，如有雷同純屬巧合。
都市更新條例第50條規定 (略以) : …估價者由實施者 與土地所有權人共同指定； 無法共同指定時，由實施者 指定一家，其餘二家由實施 者自各級主管機關建議名單 中，以公開、隨機方式選任 之。
本條例第五十條第一項所稱專業估價者，指不動產估價師或其他依 法律得從事不動產估價業務者所屬之事務所。
【第五步】 : 簽同意書，建議以100%
為目標 。
都市更新條例 第37條 (略以): …應經更新單元內私有土地及私有
合法建築物所有權人均超過五分之四，且其所有土地總面積及合
營建署已重新檢討同意書格 式，增訂權利價值比率或分 配比率等選項，並配合實務 需求酌作注意事項文字提醒 修正。
權利變換實施辦法第17 條
實施權利變換後應分配之 土地及建築物位置，應依 都市更新事業計畫表明分 配及選配原則辦理… 。
【第六步】 : 正式申請，登報、張貼公
告、自/公辦公聽會、聽證
都市更新條例第32條(略以) : 擬訂或變更都市更新事業計畫期間， 應舉辦公聽會，聽取民眾意見。
專屬網頁 資訊充分公開 有無影響鄰地
有爭議時 需開聽證
最棒的公聽會 無聊到睡著
未充分溝通 會降低審議效率
耐心、恆心、毅力 不同意戶訴求
【第七步】 : 都市更新委員、幹事審議
都市更新條例第29條(略以) : 各級主管機關為審議事業概要、都市 更新事業計畫、權利變換計畫及處理實施者與相關權利人有關爭 議，應分別遴聘（派）學者、專家、社會公正人士及相關機關 （構）代表，以合議制及公開方式辦理之，其中專家學者及民間 團體代表不得少於二分之一，任一性別比例不得少於三分之一。內容錯誤 達最低標準
【第八步】 : 核定發布實施
都市更新條例 第32條(略以) :都市更新事業計畫由實施者擬訂， 送由當地直轄巿、縣（巿）主管機關審議通過後核定發布實施
容積獎勵 及 容移標準放寬 土地稅、地價稅、增值稅減免
