汙名化不動產探討──以司法案件中的凶宅為例

(1)

汙名化不動產探討

──以司法案件中的凶宅為例

1

Study on stigmatized real estate —

Taking the murderous house in judicial cases as an example

陳耀峰*

(Win Chen)

摘要若不動產標的物為凶宅時，目前的法律未對此有嚴謹的規範管制，僅內政部的行政命令約略闡述，但凶宅卻會衍伸相關的交易糾紛，此於司法判例中屢見不顯，實務上均靠相關司法人員依個案加以判奪，若相關司法人員能以合於社會整體福祉的角度審定此類案件，並建立合理的量刑判決比例，使司法人員於量刑時有規則可循，可助司法人員於處理此種事件時，並能因應時代與社會環境變遷，其判決裁奪既能進而補充法律規定之漏洞，此為眾所樂見，本文以量化統計為基礎，探討司法承辦人員針對此事物之見解與共識，望能對此類爭議之處置有所助益。關鍵詞：凶宅、瑕疵不動產、巨量資料、汙名化不動產 1 關於非自然死亦或稱凶宅等事務，因敝人於實務案例接觸經年，業與學術層面探討些年，另業已從相異角度思維探討此事物及相關司法案例經年，故本文部分內文與案例會引用部分自我文獻之，在此先行述明之。

(2)

Study on stigmatized real estate —

Taking the murderous house in judicial cases as an

example

Win Chen

Abstract

When the house is haunted house, there is no law definition for a haunted house. Only some statement from ministry of interior of R.O.C indicates haunted house often causes people dispute or conflict in real estate purchasing cases. If there are good judgment mechanism and cases can be established, it will greatly help future ruling as reference material for the court. Our institute is focusing on using scientific statistics research method on profiling haunted house cases.

(3)

壹、前言於華人傳統中「有土斯有財」的觀念根深蒂固，在一般百姓的觀感中亦多以認定必需擁有不動產，既是財富的象徵，生活亦才會較為安穩與確切，且因不動產有著面積不可增加以及區位不可移動的財貨特性存在，為有限性的資源之一，因而此財物的需求性質頗為堅強，但其供給卻非常有限，導致此財貨的價格昂貴，亦使國民購入門檻頗高，政府部門亦屢施政策對其加以打壓，但終結敵不過市場的壓力，亦即是政策對此財貨價格影響有限2_{，不動產的實質價值在現今的經濟社會層面中，具有相當程度之實際利益，經} 由不動產交易所衍生的經濟效益，更為增進金融市場之活絡與資金靈活運用，有助於國家整體經濟發展與國際競爭力，而不動產交易安全所呈現之整體狀態，經年屢屢為社會重大的經濟議題之一，因而確有必要對於不動產相關法制做更深程度之探討，若能有效的對此重要的財貨，建立一完善且較能有效預防不動產糾紛的交易機制，並促進相關交易資訊的流通互動，會使不動產交易的風險能夠借由此交易安全制度，而得以事先預防或減少不動產交易糾紛3_{，如不動產標的物是否為凶宅，對於買方即是重要交易資訊。} 透過觀念溝通可以瞭解對汙名化不動產（凶宅即是）的認知，並藉由觀念互動對汙名化不動產的認知加強，會後可以解決不動產汙名化的社會隔閡，可以藉由觀念溝通過程的，提出「訊息 -認知-態度-社會隔閡」的假設過程，亦有研究將其設定為「訊息-認知-態度」簡化過程，同樣發現認知為訊息和態度的重要關建中間因素，不同的研究發現同樣個觀念，即是「認知」此因素，故若能藉由觀念溝通與加強訊息傳遞，可以解釋汙名化不動產標的的部分影響因素4_{，另不動產標的金額高昂且交易程序頗為繁瑣，一般民眾} 對於交易資訊之調查及理解能力等是有不足之處，為能取得不動產交易有關的正確資訊，是項頗為艱難且略為專業之事物，現行不動產交易相關法律，雖已強制規範揭露不動產交易標的物的相關訊息，但其卻未置完善，故更為完善的資訊範圍標準實有必要性，妥適的法律，不僅對於不動產交易雙方給予較為妥善的保護，並可使各種交易紛爭較為減少，而就長期不動產市場發展而言，亦是架構一個能安心且完整的不動產交易環境5。在不動產的整體交易流程中，不論是消費者自行洽購或是藉由專業人士加以輔佐、仲介等，均是許多的不動產相關資訊的傳遞過程，其所牽涉的法律規範頗眾，亦涉及到眾 2 鄭惠佳，不動產交易中的公證制度，中正大學法學研究所博士論文，2012.06，P.1-2。 3 郭俊佑，不動產交易相關法制-以履約擔保及產權保險為中心，中正大學法研所博士論文，2016.06，摘要。 4 陳依煜、連盈如，大學生精神病去污名教育介入成效初探，中華心理衛生學刊28 卷 3 期，2015，P.421-447。 5 李品諭，不動產仲介經紀業說明義務及其違反之民事責任之研究，政大地政所碩士論文，2016，摘要。

(5)

多的不動產訊息的傳達，若此些不動產資訊的傳遞是對等公平的，亦即是訊息的傳遞是完全的公開完整的交換，則此不動產交易亦可減少相關的糾紛，但於實務不動產交易過程則非此狀，不動產交易中的消費者在蒐集相關不動產交易資訊時，相較下較為不易（如凶宅既然），相較下供給者可獲得較多的動產交易資訊，其若隱瞞或不為告知等，則會產生資訊不對稱之情事，進而產生不動產的交易糾紛，於現行法規中對於何項資訊需揭露以及其揭露的程度為何，未詳加以擬清，不動產是否發生有凶宅（亦或稱非自然死）更未有詳實的規範與法條，由於涉及不動產的資訊相較一般財貨更為繁雜，不動產資訊的傳遞不對稱亦更為嚴重，如何平衡消費者與供給者之間的資訊傳遞情勢，尤其針對不動產標的物是否有所謂凶宅情勢，於目前國內的確未有相關的法律規範，但在司法實務層面相關案例頗多，故本文對其加以探討，望能擬清相關爭議並探求司法層面對於此議題的最大共識6_。貳、動機不動產此產品對我國民頗為重要，若不動產標的或價值層面有所瑕疵或爭議，對相關權利人的權利部分將產生損耗，故有以下幾項的研究動機。一、定義未明不動產標的是否有發生非自然死（凶宅）事件，亦或何種狀況會被認定為凶宅等資訊，為不動產交易中頗為重要的交易資訊，標的物若為凶宅時在不動產實體使用上尚無實質的損失或耗損，但對使用者或居住者在心理層面，大多有一定的負面性影響，在不動產交易市場中亦會影響部分消費者的購買意願，進而影響其成交價格，此等現象對於售屋者不能謂其無損失，不動產標的物若有此等現象，是否可稱其為瑕疵不動產，目前不動產實務上、法律層面、行政部門之間均尚無統一定義與認定，連其稱謂在行政部門、司法部門等亦無統一稱謂，故如何釐清相關權利、義務，並明確定義之，以便減少相關糾紛與爭議等情事可謂有其探討之空間7。二、範圍未詳凶宅情事在不動產標地上未真的造成不動產標的之客體的損耗，因此可謂無客觀實體的損失，但此情事卻會產生司法糾紛，尤其凶宅的客體認定範圍為何，在目前司法層面上均需有賴承辦人員於個案做個別的判決認定並自行對其處置，因此本文針對此爭議在 6 何彥陞，不動產交易管制與資訊揭露之研究，臺北大學不動產與城鄉研究所博士論文，2011.07，P.1-8。 7 陳耀峰，以符號學角度淺析凶宅稱謂之訊息傳遞效益，土地問題研究 54 期，2015.06，P.44-53。

(6)

司法層面的真實判決加以探討，因為社會上產生許多真實相關爭議，且無專門或相關法律規範加以管制，若能由妥適完善的法律規章對其加以規範，進而可減少交易雙方的相關糾紛，達到增加社會整體福利，本文望能從相關司法判決中解析此議題8_。三、影響範疇不動產交易行為是現行經濟活動中頗為重要項目之一，若此交易標的物有瑕疵時，會對交易雙方帶來交易糾紛，若此瑕疵為非自然死（亦稱凶宅）時其爭議亦頗大，但此狀況於目前的法律規範中並未有確切規定，供給者於交易行為中的訊息傳遞者時，其所擔負的訊息傳遞程度為何，望能藉由解析相關的私法案件後對其加以有所認知與擬清，亦即是能協助相關責任者供給真實資訊的傳遞與告知事實義務。參、目的不動產若產生凶宅情勢，會對其交易帶來些許司法糾紛，但在法律上對其的認定程度、範圍等為何，尚無定論，故本文望能藉由探討司法案件後得其些許共識，因而有以下幾項研究目的。一、擬清共識依據我國目前的法律規範，我國目前對於不動產標的發生何種狀況會被認定為凶宅，尚無確切的法律規範，亦既是發生何種死亡狀況或死亡方式會被認定為凶宅尚無法律規定，但與此相關的法律爭議亦屢見之，故何種情事會被認定為凶宅，有其探討之必要性，故本文藉由探索相關的法律案件並整理之，望可得其較佳共識。二、影響區域若不動產發生所謂凶宅情勢時，其所影響的不動產標的範圍為何，目前亦無專業的法律或相關法條加以判定，我國目前對於不動產標的管理規範，約略可分為建築改良物及土地改良物兩大類，而當若有相關死亡事件產生時，其所影響的區域範疇尚無規定，故本文望能藉由統計分析相關司法案件後，求此類事件的影響區域範疇之較佳解析。三、影響程度若不動產標的物發生所謂凶宅情事時，因買方對其多有所顧忌，進而發生相關的司法糾紛，於司法案件中此類型之司法糾紛所在多有，本文望能經統計整合相關案件後，探 8 陳耀峰，以法律經濟學初探司法判決中凶宅地點認定之權責，銘傳學報 22 期，2014，P.74-97。

(7)

求此情事於司法領域的影響程度之最佳共識，盼能藉由統整此類事件的司法共識後，對減少糾紛與確認影響程度等有所助益。肆、範圍與限制一、研究範圍本文針對此類司法案件整合統整了相關類型案件，統計時間為民國九十六年一月一日至民國一百零五年十二月三十一日此十年間與所謂凶宅相關之所有案件，共一百七十一件，更因我國司法案件是以三級三審制度為之，故本文望能增加案件之實質效益，故以最高法院及全國的六大高院為統計範疇，再因司法案件之類性亦頗多，本文是以民事案件為探討對象，故乃以最高法院及高等法院中的民事判決和裁定為研討範圍，對於案件的檢索語詞是以既定俗成的稱謂凶宅與非自然死為之，另為了探索此類事務的問題癥結點，避免流於文辭層面的爭論，故本文乃以探求其判決或裁定的真義，對於無關事務均加以去除之。表一：研究範圍與限制研究時間 96.01.01 至 105.12.31 此十年間，共 171 件。研究範圍最高法院、臺灣高等法院、臺灣高等法院台中分院、臺灣高等法院台南分院、臺灣高等法院高雄分院、臺灣高等法院花蓮分院、福建高等法院金門。裁判類別民事類判決、裁定。檢索語詞凶宅、非自然死。研究限制探求司法判決中對於此類事務的認知，不涉及文辭爭議，以避免流於形式，探求相關司法人員於司法文書中對此項事務的認定與認知。資料來源 jirs.judicial.gov.tw/FJUD/ 二、研究限制探求司法判決中對於此類事務的認知，不涉及文辭爭議，以避免流於形式，探求相關司法人員於司法文書中對此項事務的認定與認知，當不動產發生非自然死此種情事時有所聞，但此現象在法律上無規範，亦無相關的行政命令或章則管制之，故全國性的不動產專業組織為了解決此類糾紛，特行文於中央主管機關協助定奪之9_{，因而內政部於民國} 97 年回復函詢有關「凶宅」之認定標準及資料如何查詢，以便明示於不動產說明書內一案之文函中言之，本部（內政部）訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載「凶宅」 9 發文日期:民國 97 年 7 月 24 日，發文字號:內授中辦地字第 0970048190 號。

(8)

事宜，且「凶宅」非為法律名詞，內政部並於其資訊網站中意如此言之，由此可得知，在我國的行政部門認定中，無「凶宅」此法律詞彙，且此現象尚非應該記載，其僅在不動產委託銷售契約書範本的附件，不動產標的現況說明書中的第11 項提及，本建物(專有部分)於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，可得知，內政部不以「凶宅」對此事務加以闡述，且其定義僅有兇殺及自殺情事，尚未提及意外事故與病故等緣由，故若發生相關情事則須依賴司法體系加以闡述之，另此項範本之法律效用為何程度亦有討論空間，但不在本文探討範疇內。伍、理論概述 Goffman（1963）所認為覺得的觀念是指一個自我的屬性、行動和估算，所認同的成分包括了經由界定過程的認同過程和轉換（transformation、change），個人認同反映出其與周遭環境的關係與認定，這樣的自我認定會受到社會規範和周遭環境的影響，所以可言之，認同的觀念包含了個人與社會整體環境的互動與相互影響，Ｍead（1934）言之人類意識的特性就是一種自我與外部環境的互動關係的整體過程，認同確定了人在社會架構中的歸屬與地位，因此認同的過程亦是連結了自我與社會架構的關係，並藉此界定了人與社會客體，從而與社會關係產生互動，亦是個人的社會架構、地位和角色的自我認定過程，並多藉由對他人的認定、互動而完成，所以認同的邏輯，亦是考量個人的內在與外在環境的觀念相似性，所以個人的認同多是藉由他人的顯示，亦具體化了個人與社會關係的其他者，也是象徵性質的隱喻符號，反映出個人經驗與社會的對體來源，也是社會的整體規範10_。根據韋伯（Ｗebster）字典，Stigma 的字源是來至希臘字 stizo，此字是指一種標示用的工具或符號，經過演變引申為用以標示不名譽、缺陷或汙點的符號、記號，在中文裡 Stigma 的意思常被譯成烙印而引申有汙名或恥辱的觀念，古今中外對於汙名的現象多有存在，在學術界最早的汙名觀念出現的社會學領域（Ｇoffman，1963）；近來人類學家 Kleinman（1995）將汙名化訂為於社會文化中的一種歷程，其並重視汙名化的社會演變歷程；Corrigan 和 Kleinlein（2005）又將其擴充汙名的範疇，主張汙名化包含了三個領域面，即是刻板印象、偏見和歧視三大層面，亦即是屋明的內涵包括了認知、情緒和行為三大層面；宗和社會學、人類學和心理學三領域，對汙名的定義，可約略知其將汙名定義為三領域層面，為不受喜愛的符號、記號，其次為負面的認知層面，最後是將其負面符號、標識將以行動化，加以規避與其相關事務，進而汙名化的三大因素，即是「情緒 10 林耀盛、吳英璋，進退維谷－糖尿病患者的認同建構，中華心理衛生學刊13 卷 3 期，2010.09，P.1-34。

(9)

－認知－行為」反映出對汙名化的態度和行動11。所謂的「巨量資料」英文多言為（Big Data）又可稱作「大數據」、「海量資料」等，巨量資料此觀念的顯著探討，主要乃因電子科技的發達與資料儲存技術的改進等眾多科技的發展進化進而產生出的現象，資訊科技的發達演進使人類可以用更為便捷的方式創造與儲存資料，而各項科技設備的普及與進化更讓資料的數量更為快速的增長，亦使得管理者與使用者可以更為便利的了解和使用相關資料，「巨量資料」觀念的出現，除了網路設施的普及和相關基礎建設的完善之外，更為關鍵的是資料儲存設施的演進，尤其數位化相關資訊系統的出現與普遍性更為提高，進而使資料的儲存與運用更為便利，亦不再受空間、時間等相關限制，「海量資料」亦或稱作「大數據」在定義層面，目前於各界尚未有統一或確切的觀念，是要以資料數量的大小為之，亦資料數據的產生方式或資料的處理方式為之，尚未有一共論12_。

麥塔集團（META Group）分析員道格（Doug Laney）其在 2001 年的一份研究報告和其相關的演講中，指出資料增加的速度和挑戰有三個層面：一是資料大小（Volume）、二是增加的速度（Velocity）以及資料的變化多樣性（Variety），統稱做「3V」或「3Vs」 13_{，以往資料的產生是由人工方式加以記錄儲存之，現今相關資料可由電子設備、網路、} 人際間的社群組織等為之，因而可產生頗為龐大的資料系統，導致數量頗具傳統的方式較難以探討研究之，更因為科技的發達與演變，進而越來越為先進的電子設備出現，此類相關資料的增長速度更為快速與繁多，不論管理者亦或使用者在面對如此快速增長的資料，如何使用與探討，以便使其發揮最大的價值亦是議題，另資料的來源頗為多樣化，雖可簡單的對其加以略分為，結構化與非結構化兩項，然而隨著科技的發達，資料的來源更為多元化及多樣性，尤其對於非結構化資料的存儲與探勘更為棘手，並有其一定的難度，已亦是一般所謂的大數據的三項特性，資料數量、資料速度、資料多樣14_。所謂「巨量資料」（Big bData）主要是以資料的觀點來進行問題解析研究、探討等，探尋尚未發掘的知識與訊息，巨量資料分析可約略包和含三項層面，分别為資料存取計算、資料隱私與領域知識、巨量資料探索，資料存取計算部份是處理巨量資料與分析的分散式平台與技術（technology），資料隱私及領域知識部份是在解決問題的專業領域知 11 韓德彥，憂鬱汙名探究－病因歸因與面子顧慮之影響，台大心理研究所博士論文，2009.09，P.5-13。 12 謝俊輝，應用大數據及分析網路程序法探討學校用地再運用策略之研究，臺北大學不動產與城鄉環境研究所碩士論文，105.09，P.28-29。 13

Doug Laney，META Group 研究報告---3D 數據管理：控制數據量，速度和品種，2001.02.06。 14

(10)

識（domain），而巨量資料探勘部份則為分析巨量資料所引用的方法（technique）等，巨量資料分析的特色在於平台架構層面，使用分散式運算處理儲存架構，鬆綁了電腦資源的限制，另於分析部份，巨量的歷史執行資料經常蘊含著大量有價值的潛存資訊和知識，讓資料說話之新思維的解決問題方法，能夠真實、理性及客觀的呈現問題或事實，對於問題獲得解決及知識發會帶來頗為重要的助益15_。關於「巨量資料」，目前尚未有相同共識的明確的解釋與定義，原始的觀點，出至於資訊產業因為資訊過於龐大，且無法完善亦完整的儲存於處理資訊的電腦系統中，因而相關工程人員必須重新的規劃工具對其加以分析及分類，因此，新的電腦設備的處理技術因而產生，或開放碼的更加公開與透明化，均可讓使用者更為便利的管理更多或更巨大的資料與資訊，除此之外，更出現新的資料處理科技，能更為便捷的管理過往無法處理的資料或突破更多的技術限制，亦因有強大的經濟誘因，在此類因素促使之下，使得相關人員與技術的科技層面更為提升，並帶動的此類觀念與技術更為蓬勃發展 16_，「巨量資料」的核心觀念在於評估與預測，借由此觀念計算大量的資訊或資料，以此評估判斷相關事務的機率，以便藉由此得出事前的規劃與行事策略，其關鍵點在於須有大量的資料可以做為判斷事物的基礎，「巨量資料」的觀念雖然帶來了新的經濟價值與創新的思維，其亦使分析資訊的方式發生了變革，首先是可取得的資料更為龐大與繁瑣，其次是因為我們須面對更為龐大的資料，故不會堅持一切須做到精準無誤，正常而言，巨量資料的資訊內容多為紛亂不堪、品質略有差異，並且分布寬廣無序，因而處理此類資料僅需固守正確的方向即可，不須做到一分、一寸無誤，但此亦無是我們須放棄精準此真諦，僅是勿需將完全精準做為圭裊，讓相關研究資料成為巨量資料的最重要源委，絕非在於資料的數量多寡亦或資料的大小為基準，確切的巨量資料判奪準則，在於此資料是否為隨機抽驗，若非，則為巨量資料的類型，簡言之，樣本既為母體則既可謂為巨量資料，巨量資料的巨量，不是絕對的概念，而是相對的概念，指的是要有完整的資料集，若為此則可謂為巨量資料分析 17_{，本文亦然，蒐集了所有與凶宅相關的司法案件，對其} 加以研析求其最大共識點，此等司法案件既是母體，亦即是樣本既母體，母體即樣本。陸、司法案例一、司法案件範圍本文經由搜尋最高院及六個高院中的相關案件後得知，以「凶宅」加以搜尋最高院於 15 陳婷妤，EPSO-GHSOM 股票巨量資料選擇交易策略，政治大學資訊管理所博士論文，2015，P.21-25。 16

Viktor May, Kennech Cukier 著，林俊宏譯，大數據，遠見天下文化出版，臺北，2017.12，P.14-18。 17

(11)

區間內的所有案件共有十二件，以「非自然死」此詞句加以搜尋後得到四件案件，其中兩字句均出現的共有四件，故與此事件有關的司法案件共十二件，但其中有七件與不動產無涉及 18_{故加以去除之，得知不動產標的涉及凶宅此類爭議事件之司法糾紛於此十年} 間在最高院共有五件，其六個高院同此理整合後於高院有五十件、台中分院有十九件、台南分院有七件、高雄分院有六件、花蓮分院有一件、金門分院無，因而總何之，不動產標的涉及凶宅類型之民事司法糾紛，於最高院和所有高院之案件共有八十八件（詳如附表二），而此八十八件即是本文探討研究之範疇。表二：搜尋總數表最高院高院台中台南高雄花蓮金門Ａ凶宅１２８７２６１３１１２０１５１Ｂ非自然４３７１２１１３２０６９Ｃ均有４２９７６２１０４９Ｄ總數１２９５３１１８１２３０１７１有關５５０１９７６１０８８註：Ａ＋Ｂ－Ｃ＝Ｄ二、稱謂當不動產標的產生了所謂的非自然死情事時，而此類情事在我國目前的所有法律條文中，卻尚未有一定的、統一的法定稱謂，因而相關司法人員遇見此類司法糾紛時，均以其個人偏好對其稱謂之，在本文蒐尋的88 件司法判例裡，此等事務的稱謂有非自然死及凶宅兩類，此兩類型稱謂方式亦是我國現今社會中對此事務的約略共識稱謂，但司法判例亦與社會現象無法切割，畢竟社會中產生了無法解決之情事時，最終尚得依靠司法體系加以判奪，此88 件司法判例中僅稱為凶宅者共有 44 件（50%），稱其為非自然死者僅有2 件（2.27%），而當中兩類稱謂均出現者共有 42 件（47.72%），因而可知現有司法判例中的多數司法人員均多以較有社會多數共識之方式，對不動產標的物若有非自然死現象發生時，多會以凶宅加以稱謂之，若我國法律對社會現象及相關法律事務有統一規定或稱謂，可有效減少相關人等的資訊蒐集成本，亦是邁向擬定有關規範的先決步驟，並可間接逐步減少相關的法律糾紛，有助於間接增進社會整體福祉，並減少不動產交易中的資訊搜尋成本19_。 18 如車禍糾紛、保險金理賠等等，故因為與不動產事件無關係，本文加以去除之。 19 以符號學角度淺析凶宅（非自然死）稱謂之訊息傳遞效益---以司法判決為例，土地問題 54 期，2015/06。

(12)

表三：稱謂統計表最高院高院台中台南高雄花蓮金門Ａ僅凶３２３１２２４１０４４Ｂ僅非０２０００００２Ｃ均有２２５７５２００４２Ｄ共５５０１９７６１０８８註：Ａ＋Ｂ＋Ｃ＝Ｄ「凶」字在漢學中代表的是不吉利、狠、惡、饑饉等負面意義，如：凶年是指荒年，凶兆是指不吉利的預兆，「凶」字亦是形容很厲害的負面情況或情勢，如病勢很凶等 20，「自然」此詞彙在漢學中的意思乃指天然、當然、不免強等意思 21_{，若加以非字，顧名} 思義則為反向解釋，如：不是天然、非當然及免強的意思，亦言之，若以「凶宅」為文字符號顯示不動產標的物，則有不吉利的、狠、惡的不動產的表示，較為負面顯示此標的物，若以「非自然死」此文字符號顯示不動產標的物，則在詞彙層面有不是天然死亡、免強、非當然死的意思表示，如：自殺、他殺、意外、病故等，均非自然的死亡方式，因為人類最為自然的死亡方式唯有壽終正寢之，然而，「非自然死」雖其無正面意思顯示，但相較下則較無積極的負面符號顯示，此等文字符號顯示出的意涵亦較無明顯的凶、惡表示，另依法律判例文解釋，其言之，依通常不動產的交易觀念，大多數消費者均會因為交易標的物因發生此等事件時，對於交易標的物不動產會產生嫌惡、畏懼、迴避心理，致交易不動產標的物的交易流通產生障礙，進而減損其交換價值 22，因此等多為影響當事人的心理層面，而文字符號亦可影響當事人的心理面，臺灣高等法院亦認為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，會因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，當事人亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理 23_{，簡言之，法律界} 亦認同此等文字符號，即是此類詞彙亦僅認其多為心理層面之嫌惡，而心理層面之作用，亦為文字符號帶來之表示行為，若單以「凶宅」和「非自然死」相較之，「凶宅」其在文字層面之負面程度較多於後者。在最高法院的司法判例中言之，所謂「凶宅」係指曾發生兇殺或自殺致死情事之不動 20 何容主編，國語日報字典，國語日報，臺北，1990，第 50 頁。張嘉文主編，辭海，鐘文出版社，局版台業字第 4824 號，臺北，第 92 頁。 21 張嘉文主編，辭海，鐘文出版社，局版台業字第 4824 號，臺北，第 883 頁。 22 臺灣高等法院 101 年上字第 830 號判決。 23 臺灣高等法院 99 年度上易字第 229 號判決。

(13)

產標的物，衡諸一般社會常情，一般社會大眾對不動產標的物曾經發生非自然死亡之凶宅建築物，大多會存有嫌惡畏懼之心理作用，故對於當事人的居住其內之住戶而言，除了使其針對居住、生活品質發生疑慮外，在當事人心理層面上更有相當程度之負面影響，因此，在不動產交易市場及實務經驗中，若不動產標的物具有此類非自然身故情事之不動產，會嚴重影響購買意願及不動產價格，並因此造成該等不動產標的市場接受程度和交易價格的嚴重低落，就此不動產交易市場之通常交易觀念而言，不動產標的物內是否曾發生有人自殺致死之情事，屬於不動產交易之重要資訊，影響此等不動產標的物之交價值甚鉅，若有此等情事應屬於不動產標的物的重大瑕疵 24_{，可知其將「凶宅」定義在} 兇殺和自殺而已。臺灣高等法院亦於判決中言之，不動產標交易之通常交易觀念而言，不動產標的內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏懼、嫌惡而無意購買，房價必重大減損，若當事人因病故產生之情事，非此等現象情勢，不可同其視之 25，另其言之，非自然身故情事之不動產，即一般所稱之凶宅，其定義依不動產市場之通常交易觀念，此等是指曾發生兇殺或自殺致死情事之不動產標的物，故若不動產標的物於買賣時，其不動產標的物現況說明書欄中係記載「是否發生非自然身故之情事（凶殺、自殺、他殺），並不包括車禍意外死亡部分，故所謂非自然身故情事，亦應指（凶殺、自殺、他殺）列舉三項相類似性質之行為，自不包括非他殺及自殺行為之車禍意外死亡事件 26_{。另若當事人於高處樓層墜下死亡事件時，認定效力} 為何亦有所爭議，因當事人已死亡，無法判斷於其墜樓原因，故在司法實務上，會多加以佐證加以判定之，若為所謂的「自為性墜樓」則認定其為自殺之行為，若為意外墜樓，則顯與凶宅之定義有別27_。另臺灣高等法院台南分院言之，一般所稱之凶宅，其定義依不動產市場之通常交易觀念，係指不動產標的物曾發生兇殺或自殺事故等之房屋（臺灣高等法院暨所屬法院95 年法律座談會提案第 9 號），但此並不包括意外死亡（如車禍），是此等現象與「非自然死亡」之情形有異，故若有此情事時此不動產標的物非為「凶宅」之28_。由以上之探討約略可知，在文字符號層面「凶宅」會產生較大的負面心理感受，且若以 24 最高法院 103 年度台上字第 960 號判決。 25 臺灣高等法院 101 年度訴字第 41 號判決、臺灣高等法院 99 年度上字第 1105 號判決。 26 臺灣高等法院 101 年度上字第 87 號判決。 27 臺灣高等法院 100 年度上國字第 9 號判決，臺灣高等法院 99 年度抗字第 784 號判決，臺灣高等法院台中分院 102 年度重上字第 177 號。 28 臺灣高等法院台南分院 101 年度上字第 187 號判決。

(14)

較嚴謹的解釋而言「非自然死」乃之不是壽終正寢的所有死亡方式，而行政單位明文言之，無「凶宅」此法律詞彙，且非自然死乃僅指兇殺、自殺情事，而意外和病故卻未提及與解釋，在我國司法體系中，則多以「凶宅」對此等事務加以稱之，且判決中多認為意外、病故非此等現象之產生原因，因而可知，我國目前的行政體系與司法體系對此等事務的認定有相異之處，而此會產生文字符號的表示不一致，導致閱讀者無所適從，進而會導致不動產交易資訊的誤判或誤導等。三、方式在不動產交易過程中，若交易標的物發生非自然死情事時，此不動產標的物均會因此延伸出不動產交易糾紛，司法體系均認定此類不動產將會有經濟層面之損失，損失原因多在於個人主觀因素、心理層面等因素，因而司法人員會針對行為當事人發生此情形（非自然死）原因為何探求之，但此類型之行為當事人多業已往生，故僅得由其死亡方式或原因加以判斷，本文所搜尋的171 件司法判例中，共有 88 個非自然死案件，當事行為人的死亡原因約略可分為自殺（多為跳樓、上吊、燒炭、藥物）、他殺、意外、病故、送醫途中等類型，其中自殺共有65 件，司法判決書中均言之，所謂「凶宅」是因行為人以極端終極之方式結束生命，衡諸一般社會常情，民眾對於曾經有發生非自然死之不動產標的物，大多會存有嫌惡畏懼之心態，故對於使用居住於此類型標的物時，多易造成心理層面的負面影響，且民眾多易因此心生畏懼，因而若不動產標的物倘若行為人的死亡原因為自殺時，亦即死亡原因標註為自殺，在司法判例上既以「凶宅」加以認定 29，倘若不動產標的物中，其有行為人的死亡方式為遭受他人殺害，即建築物中曾發生他人加工致死（如凶殺），不論其運用方式為何類，此標的物即為「凶宅」無誤，在本文所搜尋的司法判例裡，死亡方式為他殺之案例共有 8 件，相關司法人員業均以「凶宅」對其認定之30。表四：死亡方式統計表最高院高院台中台南高雄花蓮金門自殺５３４１６５５００６５他殺０６１０１００８意外０８１２０１０１２未涉及０２１００００３ 29 最高法院 103 年度台上字第 960 號、最高法院 99 年度台抗字第 520 號、臺灣高等法院 103 年度上字第 67 號、臺灣高等法院 102 年度抗字第 109 號。 30 高等法院 99 年上字 516 號、臺灣高等法院 100 年上易字 1073 號、臺灣高等法院 100 年重上字 396 號。

(15)

倘若不動產標的物中，其有行為人的死亡方式為遭受他人殺害，即建築物中曾發生他人加工致死（如凶殺），不論其運用方式為何類，此標的物即為「凶宅」無誤，在本文所搜尋的司法判例裡，死亡方式為他殺之案例共有 8 件，相關司法人員業均以「凶宅」對其認定之31。行為人死亡原因若為意外時，亦即是當行為人不是以故意的方式終結自我之生命，亦非因故被他人加以殺害結束生命，此類不動產標的物中若有行為人之死亡原因為以上行為時，此則非為凶宅，如行為人不小心墜樓死亡，此類意外墜樓則非為凶宅之成因，或因交通事故導致當事人被撞進民宅，進而當事人死於此等民宅時，此不動產標的物均非凶宅，一般社會常情均以自殺和凶殺亦包括在他殺範圍等，是所謂非自然身故情事，亦應指自殺、他殺、凶殺三項相類似性質之行為，自當然不包括非他殺及自殺行為之交通意外、墜樓意外、施工意外等意外死亡事件，共有12 件，簡言之，若當事人死亡原因為意外事故時，在司法體系之認定中其非為凶宅32。我國不動產交易市場之通常交易觀念而言，房屋內是否曾經發生有非自然身故之情事，乃屬於不動產交易之重要資訊，消費者若知悉不動產標的物有上諸情事，多會因此而心生畏懼進而無購買意願，大眾的此類行為並會影響到此類不動產標的物之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之標的物重大瑕疵，此類瑕疵原因多因死亡原因為非自然死，但若當事人死亡方式為病故即是自然死，就不是凶宅，當事人若是於送醫途中往生，在司法判例上此類死亡原因亦非凶宅成因之一，且若當事人死於送醫途中其死亡地點既非當下不動產標的物，更不能以凶宅加以認定33。依據本文所蒐集統計之共 88 件司法案例，可約略得知，此類相關之最高法院和各高等法院的司法判例之判決，與臺灣高等法院暨所屬法院95 年法律座談會提案第 9 號，可知我國現今的相關司法人員對於不動產標的物若產生凶宅或非自然死情勢時，其在行為人死亡原因方面之認定，乃多以自殺、他殺兩類型加以認定，若當事人死亡原因為意外、病故或死於送醫途中時，均認定其非為凶宅（非自然死），但此類相關資訊若非專業人士，一般民眾均未知悉，政府若能以法治方式將其統一規格化，則應可有效減少相關的司法爭議事件產生，進而增進社會的穩定並間接觸進社會整體福利。 31 高等法院 99 年上字 516 號、臺灣高等法院 100 年上易字 1073 號、臺灣高等法院 100 年重上字 396 號。 32 最高法院 99 年度台抗字第 679 號、高等法院 101 年度上字第 87 號、高等法院台中分院 102 年度重上字第 177 號、高等法院台南分院 101 年度上字第 187 號、高等法院台南分院 100 年度上易字第 44 號。 33 臺灣高等法院台中分院 101 年度上字第 40 號、臺灣高等法院 99 年度上字第 1105 號。

(16)

不動產交易中若能針對不動產契約中的承諾內容，要求做出承諾之一方強制履行時，此時交易雙方均會對契約中的承諾慎行其事，且若交易當事人之一方法若發生違約情事時，賦予交易相對人有求償的權利，在此等狀況下，不動產交易的當事人會慎重思考契約中的承諾事務，並且使違約之一方所擔負的賠償大於其因為違約而產生的利益，如此在不動產交易中的當事人，則會對其承諾做到慎重其事，因其需擔負履行承諾之責，在瑕疵不動產中的「凶宅」相關事務有一爭議，即是其定義目前未有統整且並不明確，故導致契約發生爭議時，交易雙方於司法訴訟中，交易雙方多會為其定義加以爭論，因為如此可以免除是否須達到契約中承諾須履行之爭端，亦即是，此不動產標的物若非瑕疵，則買方應有履約之義務（依據契約價格購買），若為瑕疵，則賣方既需擔負瑕疵擔保或賠償等事宜，此等爭議之端點與此類不動產的定義未明確亦有頗密切之關係，故相關單位（行政部門及司法部門）是否可對其有統整之規範管理亦有所討論空間。不動產標的物若發生非自然死事時，目前對於其死亡原因部分，乃為相關單位頗有歧見之處，如當事人死亡原因為自殺、他殺此兩原因時，行政、司法部門對其較有共識，均認其為凶宅之成因，但若當事人死亡方式為意外、病故等時，既有所差異，在行政部門未對其加以解釋，而司法部門則明確言之其非凶宅之成因，故導致此類爭端在實務上屢見不顯，若能有效統合解釋相關事務，對社會整體經濟效益亦會有所助益。不動產相關資訊在不動產交易中至關重要，此等資訊會有三問題，即是當事人是否知悉、是否須告知、傳遞假資訊，若資訊的優勢者未告知資訊的弱勢者，導致弱勢者做出錯誤的決定，如此會產生不公平現象，而在凶宅此事務方面，法院明確將此等告知義務擔負於出售者身上，其在判決中明確言之，不論售屋者是否知悉交易標的物是否為凶宅，其均需擔負瑕疵擔保之責任 34_{，亦即是法院為避免糾紛，將資訊告知之義務加附於售屋} 者，由其擔負標的物是否為凶宅此等資訊的搜尋與告知義務，若交易中之一方以虛假之資訊傳遞與相對人，會導致不公平之交易行為，此時會破壞社會經濟秩序，故政府對於虛假、欺詐之行為應加以嚴懲之，綜合言之，於瑕疵不動產的交易行為中，若政府能以良善的規範促進交易相關人所傳達之不動產資訊為正確真實，如此可促進交易雙方合作，並間接增進社會整體福利，即政府應獎勵資訊發覺與傳遞之行為，規範相關人並應盡告知義務，與嚴懲詐欺虛假訊息之傳遞，如此應較符合整體經濟效益。四、地點 34 最高法院 103 年度台上字第 960 號判決。

(17)

在不動產市場實務與現行法律規定，不動產的權利認定在不動產登記上主要有建號及地號兩類，建號亦又分為主建物、附屬建物、公共設施等三類，土地地號部分則較為單存僅有地號此一區分，當不動產標的物產生非自然死事件時，司法單位如何對其加以判定其死亡地點，目前法律層面無完善的法律體系加以規範，實務上均依靠承辦之司法人員依據個案加以解析，本文針對此議題統計分析最高法院及各高等法院其針對此類事務的見解與認定，並盡力探求對社會最有效之解析方式。此類案件共 171 件，其中之判決中有 88 件對若有非自然死現象發生，多判定於建號當中，包含了附屬建物亦然，亦即是若附屬建物中若有非自然死現象時，此建號既為行為人之死亡地點，簡言之，當不動產標的物在其建築改良物之專有部有（包括主建物及附屬建物），若曾經發生他人加工致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺）之情形，則此標地物既為一般大眾所謂之凶宅，但若當事人死於頂樓鐵皮加蓋部分時，法律層面上鐵皮屋依法無法辦理產權登記，但係供系爭房屋原所有權人使用，具有使用上之獨立性，自當屬於其專有部分，且該鐵皮屋無法與系爭房屋分離而單獨處分，應屬系爭房屋之附屬建物；故若當事人死於鐵皮屋時，則房屋所有權人其標的物既為死亡地點35_。表五：死亡地點統計表最高院高院台中台南高雄花蓮金門建號５３７１６４３００６５地號００１１１００３其他０３００２００５未涉０１０２２０１０１５假若當事人於露台、陽台等附屬建物處有非自然死現象時，相關的司法判決則言之，又「非自然身故之情事」，係指曾發生兇殺或自殺致死之情事而言，而假若房屋內曾經發生過此類情事，故此等不動產標的物亦為一般民眾認定之死亡地點 36_{，但若非買賣之} 標的物產生此等非自然死現象，而是於鄰近標的物發生非自然死事件時，該案件該如何加以判定之，於司法實務判決上亦有相關情事，司法單位言之，此租售之不動產標的物其內，既未曾發生兇殺或自殺致死之情事，為不爭之事實，則此類標的物顯非一般所謂之凶宅，依不動產市場交易之通常觀念，即難謂有經濟性之價值減損，而影響其市場價格等情，亦曾有同棟不同樓層發生跳樓自殺、上吊自裁、燒炭自殺等事件時，相關司法 35 臺灣高等法院 99 年度上字第 516 號。 36_{臺灣高等法院台南分院}_{99 年度上易字第 131 號。}

(18)

判決中均言之，在一般交易觀念上，尚難指稱此標的物為凶宅，主因為此不動產標的物中無此等非自然死事件發生，此不動產標的物既無所謂影響居住品質或負面觀感等情事，故不可以凶宅認定之37_。於不動產交易標的物中發生非自然死事故，但當下即時有加以救治或通報相關單位拯救時，此等狀況亦有之，因為一般所稱之凶宅，其定義依不動產市場之通常交易觀念，乃係指曾經發生過兇殺或自殺事故等之不動產（參照臺灣高等法院暨所屬法院95 年法律座談會提案第9 號），此等定義並不包括意外死亡（如車禍），故當然無「非自然死亡」之情形，且當事人又有送醫救治之行為，此類不動產標的物非為一般所謂的凶宅，因而其死亡地點亦非此等標的物本身，建築工地亦偶有施工人員發生施工意外情形，此些情事多有送醫救治之行為，況且不論當事人其是否有被救治成功，此類不動產標的物均非為死亡地點，另依據不動產估價學理適合性理論原則而言，假若不是「非自然身故」之情事產生，對不動產標的物之個別條件既不會產生負面影響，亦無造成經濟層面的經濟耗損，進而增加標的物銷售之困難度，故當不得以凶宅對其稱謂之 38_{，綜合言之，不動} 產標的物若有非自然死亦或意外事故產生時，當有送醫救治等行為時，不論是否救治成功，當下不動產標的物在司法判決中均已非死亡地點。實務上時有非自然死事件但非發生在建築改良物中，即是其非自然死之行為是發生於其土地上，亦或是原發生非自然死事件之建築改良物業已拆除之，此時需如何對其加以判定之，此類社會現象亦時有所聞，於不動產市場上，不動產標的物內是否曾發生有人自殺或凶殺致死情事，屬於不動產交易之重要資訊，於出售時應充分揭露之，否則即認係爭標的物之瑕疵（重大交易資訊未告知），此即實務上所謂之「凶宅」，此多為系爭不動產標的物之房屋之緣故，故於是此類不動產，若拆除房屋，即應認為已袪除其負面影響之因素，不能以「凶屋」對其加以類推之模式，認其係為「凶地」，況且不動產標的物之房屋內有人自殺或凶殺致死事實，嗣後將此不動產標的物加以拆除後，僅為出售其標的物之土地的情形，與曾發生多人死亡的重大災難之土地（例如空難）、行刑場地、墳場等類，民間均將其視為「凶地」之情形，亦屬有間，是類曾有發生自殺之房屋，於房屋拆除後出售土地，因主觀上「凶之依附」業已消除之，已不同以往之面貌，不再存有普遍大眾皆對之存有嫌惡心理，故客觀上亦足認已袪除不利之負面影響條件，原則上售地者無須揭露類此資訊之義務，此類土地不會因附著於其上之不動產標的物為透天 37_{臺灣高等法院 100 年度上易字第 1073 號、臺灣高等法院 100 年度抗字第 982 號、臺灣高等法院 99 年度上易字第 229} 號。 38_{臺灣高等法院台南分院 100 年度上易字第 44 號、臺灣高等法院台中分院 102 年度重上字第 177 號。}

(19)

厝、集合式房屋、公寓大廈等而有所不同，即就集合式之公寓大廈而言，假若其中一戶標的物曾發生非自然死亡事故，將該大樓拆除，該建築基地絕非可歸列為「凶地」，此類同屬於利用土地建築房屋於其上之平房、透天樓房，雖利用之空間密度或平行、垂直利用之方式，惟要不能因此而謂有差異性之影響，故建物拆除、整理成空地，客觀上均業已袪除不安之負面影響條件，當自不能以「凶地」對其加以視之 39_{，實務上另有當事} 人死亡地點為草叢間、空地等情事，因為此等當事人其陳屍處所為土地，非為相關爭議之不動產建築改良物內或相關建築改良物，故其爭議建築改良物部分（建號部分）非為當事人死亡地點（亦即是非陳屍處），故此等不動產建築改良物非為凶宅，司法判決中認知有所謂凶宅，但無「凶地」，亦即是有「凶宅」而無「凶地」40_，以財產權之管控能力而言，若當事人對其財產權有管控能力既顯示其有積極的控制此標的物而從中獲得利益之能力，並亦有消極的排除、防免此標的物遭受破壞之能力，故若對其財產權有越高之管控能力，其對此標的物之消極責任亦須為高；因為訊息之搜尋需擔負成本，且當此訊息有其一定價值時，交易之雙方若其中一方能以較低成本搜尋訊息時，其若當擔負訊息提供者可以減少雙方交易成本的支出，亦可因此促進交易雙方進行交易；在我國現行的司法制度下，對於凶宅之認定多以不動產標的物之建號為主，亦即是若此交易行為中之不動產標的物有非自然死現象時，其既為凶宅。五、小結經由敝人探索此類糾紛之不動產爭訟案件，約可得知在我國最高法院與各高等法院系統的相關司法人員對於此類案件，約略有些許共識，在稱謂部分其業多以「凶宅」此稱謂對其稱呼之；另在死亡方式層面，若會對其標的物以凶宅稱之時，其當事人之往生方是多以自殺、他殺兩者為限，但如何判定則另以醫護或警政系統等單位認定為主；在死亡地點之認定面，則是以不動產標的物的建號為之，此建號亦包含專有部分、共用部分，其均包括在內，此為統計相關案件後得知，但其是否適宜亦有所探討空間，另在符號學觀點的符號、圖象理論中，乃以「情緒－認知－行為」為其解釋架構，而當消費者得知其標的物之資訊時，是以「凶」字而探詢，因此字彙在漢學中多是以負面意義加以闡釋，故行為人的主觀情勢亦會編為非正向或負面，此情緒會加以影響行為人的認知領域，此認知會助使行為人對此標的物有負面程度的認知，進而導致行為主體對此類標的物的購 39_{臺灣高等法院高雄分院 99 年度上字第 47 號、臺灣高等法院台中分院 101 年度家上字第 91 號。} 40_{臺灣高等法院 97 年度建上字第 112 號}

(20)

買行為降低，因消費者對其意願非正常一般物件的態度，業因如此緣由，此類的不動產消費行為在司法體系中屢有爭議。41 柒、結論與建議對於不動產標的物產生死亡事件時，其在稱謂層面，行政部門與司法體系未有統合的稱謂方式，如此會增加當事人的誤判和遵循方向未知的情形，若公部門能統合整理後對其有一統整的稱謂較適宜，且較為精準與統一的稱謂文字，亦可適度的減少當事人的相關爭議，對減少不動產糾紛有所助益，且雖司法案件非正式法律條文，但其在司法實務層面卻有一定之影響程度，故若能統整此類糾紛之稱謂是頗有正面效益，亦即是對不動產標的物的相關事務，若能以較精準和統一的文字加以傳遞訊息，可以有效的減少相關爭議事項，但當不動產標的物發生非自然死的所謂凶宅現象時，現今的不動產實務層面，卻較難以達成此目標值，故若能以較佳的文字符號加以表示或以傳遞相關訊息時，對於整體的經濟效益因有些許助益，尤其當訊息的發送者與接受者對於其文字符號所顯示的資訊能有所共識決時，乃為較有經濟效益之情事。不動產標的物若發生非自然死事時，目前對於其死亡原因部分，乃為相關單位頗有歧見之處，如當事人死亡原因為自殺、他殺此兩原因時，行政、司法部門對其較有共識，均認其為凶宅之成因，但若當事人死亡方式為意外、病故等時，既有所差異，在行政部門未對其加以解釋，而司法部門則明確言之其非凶宅之成因，故導致此類爭端在實務上屢見不顯，若能有效統合解釋相關事務，對社會整體經濟效益亦會有所助益。建築改良物在現行的法律規範層面，除了專有部分外，尚有所謂的公共設施部分，此在登記實務上，包含俗稱的大公、小公及公共設施，其產權由相關權利人依據法定持分加以分配，其性質介於私有財和公共財之間，另依據公寓大廈管理條例之規定，公共設施部分其較有直接的管控能力之者為其管理委員會，相關權利人僅有間接之管控能力，其若要改變之，須經由區分所有權人會議之決議後而為之，其資訊的搜尋能力亦為間接得知，對其之管控和資訊等能力均較為間接，而行政命令層面亦因為如此，在僅有的行政文函中，不動產標的物當有凶宅情事時，針對相關權利人的告知和責任擔負之義務進而加以除去之，因為其僅言之，關於訊息告知義務為專有部分之權利人，不包含公共設施部分，雖此規範僅為參考性質，而司法判決卻言之，關於凶宅之訊息告知和瑕疵擔保 41 鄭敏芝，知識提供與接收行為跨層次因素探討–社會交換理論與社會認知理論之整合模型，中央大學企管所博士論文，2015，P.11-15。林國慶，臺灣地區成人精神病患被迫害妄想之認知理論建構，高師大輔導研究所博士論文，2011， P.41-47。Bandura, A. and Cervone, D. “Differential Engagement of Self-Reactive Influences in Cognitive Motivation,” Organizational Behavior and Human Decision Processes, Vo1. 38,1986,P.92-113。

(21)

責任乃針對建號為之，故此亦包含公共設施，凶宅權責在此層面之規範，行政與司法兩者為相反之，若有糾紛時，極易使交易中相關人之糾紛擴大且較難取得共識，進而阻礙交易行為且增加不動產交易之爭議，針對此部分，頗有須加以統合之必要性。不動產交易行為中，除了建築改良物外尚有土地，土地在官方的不動產登記層面以土地地號為之，土地所有權人對其多僅有間接或較為困難的管控能力，對於其資訊的獲得和搜尋能力與建號相較下亦較為低，行政單位對於若不動產標的物為凶宅情事時，僅認定為專有部分，關於土地地號其為排除之，而在司法判決中，均認為僅有凶宅之爭議，無凶地之爭議，故地號非凶宅之認定範圍，簡言之，地號非為之，此亦為北、中、南等高院之共識42_{，簡言之，在凶宅的認定部分，司法系統均以建號為認定範圍。} 藉由本文的統計，約略可將不動產標的物產生死亡事件時，相關的糾紛與判定分為死亡方式與死亡地點等事項，不論其架構為何，若能有統一認定與判決標準，對社會整體效益而言就有正向助益。 42_{臺灣高等法院高雄分院}_{99 年度上字第 47 號、臺灣高等法院台中分院 101 年度家上字第 91 號、臺灣高等法院 97 年} 度建上字第112 號。

(22)

參考文獻

江明諺，大數據下的糖尿病醫療管理，中山大學企管所碩士論文，105.07。李品諭，不動產仲介經紀業說明義務及其違反之民事責任之研究，政大地政所碩士論文， 2016。林國慶，臺灣地區成人精神病患被迫害妄想之認知理論建構，高師大輔導研究所博士論文，2011，P.41-47。何彥陞，不動產交易管制與資訊揭露之研究，臺北大學不動產與城鄉研究所博士論文， 2011.07。何容主編，國語日報字典，國語日報，臺北，1990。林耀盛、吳英璋，進退維谷－糖尿病患者的認同建構，中華心理衛生學刊 13 卷 3 期， 2010.09，P.1-34。張嘉文主編，辭海，鐘文出版社，局版台業字第4824 號，臺北。郭俊佑，不動產交易相關法制-以履約擔保及產權保險為中心，中正大學法研所博士論文， 2016.06。陳婷妤，EPSO-GHSOM 股票巨量資料選擇交易策略，政治大學資訊管理所博士論文，2015。陳耀峰，以符號學角度淺析凶宅稱謂之訊息傳遞效益，土地問題研究 54 期，2015.06， P.44-53。陳耀峰，以法律經濟學初探司法判決中凶宅地點認定之權責，銘傳學報22 期，2014，P.74-97。陳依煜、連盈如，大學生精神病去污名教育介入成效初探，中華心理衛生學刊28 卷 3 期， 2015.09，P.421-447。鄭敏芝，知識提供與接收行為跨層次因素探討–社會交換理論與社會認知理論之整合模型，中央大學企管所博士論文，2015，P.11-15。鄭惠佳，不動產交易中的公證制度，中正大學法學研究所博士論文，2012.06。韓德彥，憂鬱汙名探究－病因歸因與面子顧慮之影響，臺大心理研究所博士論文，2009。謝俊輝，應用大數據及分析網路程序法探討學校用地再運用策略之研究，臺北大學不動產與城鄉環境研究所碩士論文，105.09。

Oug Laney，META Group 研究報告---3D 數據管理：控制數據量，速度和品種，2001.02.06。 Viktor May, Kennech Cukier 著，林俊宏譯，大數據，遠見天下文化出版，臺北，2017.12。

Bandura, A. and Cervone, D. “Differential Engagement of Self-Reactive Influences in Cognitive Motivation,” Organizational Behavior and Human Decision Processes, Vo1. 38,1986,P.92-113。

汙名化不動產探討──以司法案件中的凶宅為例