從物業管理探討建築物生命週期營運成本與績效評估之研究---子計畫二：公寓大廈建築規劃設計階段「能源成本」與營運績效之診斷研究

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行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告

從物業管理探討建築物生命週期營運成本與績效評估之研究--子計畫二：公寓大廈建築規劃設計階段「能源成本」

與營運績效之診斷研究研究成果報告(精簡版)

計畫類別：整合型

計畫編號： NSC 98-2221-E-011-131-

執行期間： 98 年 08 月 01 日至 99 年 07 月 31 日執行單位：國立臺灣科技大學建築系

計畫主持人：杜功仁共同主持人：吳和甫

計畫參與人員：碩士班研究生-兼任助理人員：林承鴻碩士班研究生-兼任助理人員：賴靜芬碩士班研究生-兼任助理人員：張又心碩士班研究生-兼任助理人員：童詣雯

報告附件：出席國際會議研究心得報告及發表論文

處理方式：本計畫可公開查詢

中華民國 99 年 10 月 31 日

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公寓大廈規劃設計階段「能源成本」與營運績效之診斷研究

摘要

公寓大廈有許多管理問題皆因規劃設計階段欠缺物業管理的考量而造成的。有鑑於此，本研究擬從既有公寓大廈案例之使用管理問題著眼，釐清界定可能造成各類公共設施項目使用管理問題的重要規劃設計決策因子，並彙整出規劃設計檢核表與設計準則建議，

提供建築師於規劃設計階段、從物業管理前期置入的概念，檢討其規劃設計之設計工具。

具體而言，本研究的研究目的有三：(1) 調查公寓大廈公共設施之使用管理問題、能源管理策略；(2) 調查公寓大廈公共設施之規劃設計特性查與耗能量分析；(3) 提煉規劃設計階段之能源管理知識，提出公共設施之檢核表與設計準則建議。本研究選取十個既有公寓大廈案例作為研究對象，並採訪談（住戶、管委會、物管公司）及田野調查（設計圖面、耗能量、水電費用等）之研究方法，進行相關研究工作。首先，本研究歸納出五大類國內常見的公共設施使用管理問題（大公設施、小公設施、戶外庭園設施、停車設施、其他設施等），

及六種節能手法，如選用省電燈具、採用燈具開關之控制模式（中央控制燈具開關、人員控制開關燈具、感應式燈具開關）升降設備採省電模式設定開啟公共設施空調之人數限制等。其次，本研究發現公寓大廈公共設施之單位面積平均每月電費約為 6.0~9.6 元／月-m²；單位面積平均每月水費則約為 0.4~1.0 元／月-m²。平均電費與大公、小公、停車、戶外庭園等類之設施總面積成顯著的正向線性關係。最後，本研究總計針對五大類、二十四種公寓大廈公共設施、提出 139 項規劃設計檢核項目與設計準則建議。

關鍵詞：使用管理問題、能源管理策略、耗能量分析、檢核表、設計準則建議

Evaluation of the energy cost and operational performance of apartment buildings in early design phase

ABSTRACT

The objectives of this research are: (1) to investigate the existing usage and management problems in common facilities as well as the energy management strategies taken; (2) to investigate the characteristics of the common facilities planning and design and to analyze the factors affecting the energy consumptions; and (3) to retrieve the energy management knowledge from the planning and design of common facilities, and develop a design review checklist, and design criteria. Ten existing apartment communities were chosen as research subjects, and research methods such as interview and field investigation were performed. From these ten apartment community subjects, this study first summaries five types of usage and management problems of common facilities and six energy management strategies adopted. Secondly, this study found that the average electricity expense of common facilities range from 6.0~9.6

NTD/month-m², and average water expense ranging from 0.4~1.0 NTD/month-m²). Finally, this study proposes five types, 24 types of common facilities, a checklist of 139 design review items and corresponding design criteria.

KEYWORDS: usage and management issues, energy management strategies, checklist, design criteria.

(3)

本研究為一整合型研究計畫「從物業管理探討建築物生命週期營運成本與績效評估之研究」之子計畫之二（原申請為二年期整合型計畫，然而僅獲得一年研究經費之補助）。此整合型研究計畫各個子計畫之名稱與計畫主持人條列如下：

子計畫一：公寓大廈規劃設計階段「管理成本」與營運績效之診斷研究，計畫主持人為黃世孟教授（高雄大學都市發展與建築研究所）；

子計畫二（本研究）：公寓大廈規劃設計階段「能源成本」與營運績效之診斷研究，計畫主持人為杜功仁助理教授（台灣科技大學建築系）；

子計畫三：未獲補助；

子計畫四：公寓大廈規劃設計階段「修繕成本」與營運績效之診斷研究，計畫主持人為陳啟仁副教授（高雄大學都市發展與建築研究所）。

一、研究背景

公寓大廈是我國都會區的主要住宅類型與居住型態。近年來，公寓大廈的規劃設計受到業界較多的關注、住宅產品因而有較多的演進。然而，公寓大廈建成後公共設施的使用或生命週期成本之管理、及住戶之設施需求，並未受到開發業者或規劃設計者同等的重視、

因而出現公共設施設計不符住戶需求，多呈現閒置狀態之問題。

此外，本研究對於公寓大廈管委會及管理維護公司做了初步的訪查，發現其公共設施的能源管理上是比較缺乏積極的管理機制與作為。在節能的時代中，如何有效降低公寓大廈公共設施之耗能量與能源成本將成為大眾與住戶共同關注的課題。公寓大廈公共設施的能源管理是本研究的主要研究課題。

公寓大廈的能源管理課題看似是一個「設施管理」的課題（如何透過管理手段來降低耗能量與成本），然而它其實也是一個「規劃設計」的課題（如何透過規劃設計來降低耗能量與成本）。因為有研究指出80%的建築物生命週期成本其實是取決於初期的規劃設計決策

（Bogenstätter，2000）。換句話說，規劃設計對於營運成本的影響其實是遠超過設施管理的。

本研究認為除了應從建築物的規劃設計階段著眼出發之外，尚應引入物業管理前其介入之觀點，將建築使用與能源管理的實際問題與經驗、提煉轉換成有用的能源管理知識，並適當地呈現知識資訊、提供決策支援功能，以利規劃設計團隊針對其規劃設計決策、進行「綜合性」的能源效率診斷評估，最後終能獲致最佳規劃設計方案。

有鑑於此，本研究擬以公寓大廈建築為研究對象，從物業管理的觀點切入，累積對於既有公寓大廈的使用管理狀況、實際耗能量與能源成本、及能源管理上所遭遇的問題之案例資訊與知識，檢視並界定可能影響能源成本的重要規劃與設計決策，建構「公寓大廈規劃設計階段能源診斷檢核表」，來協助業主、建築師、機電計師、物業管理專業廠商於規劃設計階段，針對其規劃設計決策進行能源效率診斷，提供其有效的決策支援工具。本研究擬採用的研究方法包括既有公寓大廈案例調查分析、訪談（住戶、管委會、物業管理公司）

等。本研究將原本二年期之研究目的經修正、整合成為以下三個：

1. 調查公寓大廈公共設施之使用管理問題、能源管理策略；

2. 調查公寓大廈公共設施之規劃設計特性查與耗能量分析；

3. 提煉規劃設計階段之能源管理知識，提出公共設施之檢核表與設計準則建議。

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二、文獻探討

如何在規劃設計階段有效地預估建築物的耗能量與能源成本？本研究進行有關各類營建生命週期成本及既有建築物能源效率的預測評估之相關文獻回顧，並發現本研究的核心課題「如何以物業使用與能源管理的觀點切入，於建築規劃設計階段提供有效的能源效率評估方法與決策支援？」仍是一個嶄新的研究課題，既有理論與方法尚無法提供解決之道，

因此值得進一步探究：

1. 各類營建生命週期之預測模型：「營建成本預測模型」是營建領域重要的研究課題，已有多類成本預測模型被發展出來、預測生命週期不同階段的營建成本（Newton, 1991）。雖然有些預測模型適用於規劃設計階段，然而它們主要在於預測興建某類土木建築的營造費用（Chou and O＇Connor, 2007; Kim et al., 2004），而非預測營運費用。雖然有些預測模型是用來預測營運成本，然而它們適用於營運管理階段、而非規劃設計階段

（Boussabaine and Kirkham, 2004; Christian and Pandeya, 1997）。這些預測模型運用迴歸分析、類神經網路、案例式推演、平均值（特徵值）來建立某類成本及影響因子間的關係。而後，只要將參數值輸入預測模型，即可運算預測出其成本。「營建成本預測模型」領域尚缺能於規劃設計階段預測生命週期成本的模型。

2. 既有建築物之能源效率評估：「建築能源（Energy and buildings）」是當今熱門的建築研究領域。有許多研究著重於建築物規劃設計成果的能源模擬分析方法與耗能量預測方法。亦有不少研究針對建築物使用階段的能源管理議題進行探討，而此類研究大致上可被歸納為以下二個研究觀點。首先，是著重於單一建築個案能源效率之診斷、找出問題點、提出改善建議。此類研究通常透過能源效率檢核表或能源模擬分析軟體，來評估建築個案的能源效率；而後再操控模擬軟體的參數，來找出最能提升能源效率的改善方法（Zhu, 2006；Hatamipour, 2007；Poel et al., 2007）。再者，是著重於從大量建築案例中、建構能源效率評估模型、及耗能量基準值，以提供不同建築個案能源效率之客觀比較方法與基準。此類研究的能源效率評估方法與基準有數種不同的概念（Deng and Burnett, 2000；Chung et al., 2006；Lee, 2008；Haji-Sapar and Lee, 2005）。

三、研究方法

本研究選取國內 10 個既有公寓大廈案例為樣本及研究對（表 1），進行一系列的基礎調查、資料蒐集、與訪談（住戶、管委會、物管公司），以掌握既有公寓大廈公共設施之規劃設計、使用現況、能源管理策略、各類能源之使用量與費用。其次，本研究進行 10 個既有公寓大廈公共設施能源使用量與費用之比較與統計分析，試圖找出能源使用之共同趨勢及影響能源使用之重要因子。最後，本研究試圖提煉規劃設計階段能源管理知識，研擬設計檢核表，與提出設計準則建議。

具體而言，本研究針對 10 個既有公寓大廈案例之共用部分公共設施、進行以下六項主要研究工作：

(1)案例之規劃設計調查 (2)案例之使用成效調查 (3)案例之能源使用現況調查 (4)案例之能源管理策略調查 (5)案例之能源使用成本統計分析

(6)規劃設計階段能源管理知識之提煉、設計檢核表之研擬。

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表 1：10 個既有公寓大廈案例之基本資料

案例 案例名稱 樓層 總戶數 公設比

C1 台中市喬立建設 LaVie 地上 9~12 層，地下 2 層 86 戶 27.00%

C2 台中市模範街國宅地上 5~7 層 70 戶 18.00%

C3 台中市商務中心地上 12 層 233 戶 30.00%

C4 台中市甘州六街公寓地上 6 層 18 戶 12.00%

C5 台北縣君臨天廈地上 18 層，地下 2 層 164 戶 22.20%

C6 台中市綠灣大廈地上 12 層 269 戶 39.00%

C7 台北縣國家交響樂社區地上 18 層，地下 4 層 397 戶 33.00%

C8 台北市富仕館社區地上 12 層，地下 3 層 70 戶 30.00%

C9 台中市福華臻邸地上 10 層，地下 3 層 24 戶 33.00%

C10 台北市明水富御地上 10 層，地下 3 層 18 戶 32.00%

四、公寓大廈公共設施之使用管理問題、能源管理策略

4.1 公寓大廈公共設施的使用管理問題

本研究針對十個既有公寓大廈案例的管委會主委及物管公司總幹事進行訪談，請他們列舉其公寓大廈中大公、小公、庭園、停車場、其他等五類公共設施常見之使用管理問題。

國內公寓大廈公共設施之常見使用管理問題，及問題出現之次數與案例，經本研究彙整，

如表 2 所示：

1. 大公設施：係指公寓大廈所有住戶皆可使用的室內公共設施，如門廳、會客室、交誼廳、健身房、閱覽室、會議室、視聽室、室內游泳池等。在大公設施中較常出現的使用管理問題為「規劃設計未採省電燈具，公共用電量大」（60%案例有此問題）；其次為「社區規劃之柱棟及出入口多，進出管制不易」（30%案例有此問題）；再者為。其餘少部分問題則出現於單一公寓大廈社區中，如「公共設施設備常損壞」、「外牆或地下室牆壁滲漏水」、「消防設備誤報」、「立面或地磚水漬汙痕」等。

2. 小公設施：係指單棟建築物中的樓梯、電梯、梯廳等供特定建築物內之住戶使用的公共設施。小公設施的使用管理問題常出現於昇降設備，有「梯箱材料選擇不當、不易清潔保養」（20%案例有此問題），及「昇降設備電力控管困難、節能不易」（10%案例有此問題）。

3. 庭園設施：係指公寓大廈社區中戶外之庭園空間與設施。庭園設施常見之使用管理問題有「景觀維護不易」（30%案例有此問題）、「庭園面積規模過大、不易保養」（30%

案例）、和「庭園空間採光不足、植栽不易生長」（20%案例有此問題）等。其餘少部分問題則出現於單一公寓大廈社區中，如「庭園灑水設備設計不良、草坪維護費用高」，

「庭園水池耗電和耗水量大」，「庭園地磚無勾縫、造成地磚變色、堆積髒汙」等。

4. 停車設施：十個既有公寓大廈案例均有地下停車場，常出現的使用管理問題有「機械停車及照明設備耗電量大」（70%案例有此問題），及「機械停車設備常損壞、維護費用高」（20%案例有此問題）。其餘少部分問題則出現於單一公寓大廈社區中，如「車道設計不佳、車道坡度落差大、易造成行車危險」，「地坪選用不當材質、輪胎痕跡難以清洗」，「地下室漏水、造成地坪水漬汙痕」等。

5. 其他：其他使用管理問題則有「公共設施不足」，「鄰房陽台違建、造成住戶糾紛」，「公共設施之使用造成住戶噪音」等。

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表 2：十個既有公寓大廈案例中五類公共設施之常見使用管理問題

公共設施 使用管理問題 出現問題之案例編號

大公設施

建造時公共設施燈具未選用省電燈具，耗電量大 C2, C3, C4, C5, C6, C8 出入口或是垂直動線多且分散，造成管理不易 C6, C7, C9

建築群組切割成好幾塊，造成管理不易 C6, C9

管理中心全天候空調設備耗能量大 C7, C8

消防設備過保固期就損壞 C1

家庭劇院及對講機損壞，沒有維修經費可以維修 C1

整個社區街廓都是對外開放的,休閒設施經常損壞 C2

社區人口逐漸老化，卻沒有升降設備，出入不方便 C2

由於管理費內含公共水費和公共電費，無法確切掌握進行節約 C3

時常有偷接有線電視的事件發生 C6

完工後不久，立面外牆就有水漬的污痕 C7

建物立面探照燈耗能量大 C8

外牆防水沒做好，下大雨時會滲水進室內 C8

消防設備經常性出現火警誤報 C10

一樓室內水牆施工防水不確實，造成地面磁磚水漬汙痕及周邊木料變形 C10

入口和門廳距離遠、管理不易 C10

小公設施

昇降設備內部材質選用易受磨損及髒汙，保養不易 C1, C10

昇降設備的電力無法有效的控管 C1

庭園設施

中庭景觀維護保養不易 C5, C7, C8

庭園面積大，清潔及維護不易 C6, C7, C8

中庭採光不足，植栽不易生長 C3, C9

庭園灑水設備設計不良，草坪維護費用高 C1

庭園水池耗電和耗水量大 C5

庭園地磚無勾縫，造成地磚變色、堆積髒汙 C8

中庭花園裝置藝術吊裝吊車漏油，造成地磚汙漬 C10

停車設施

機械停車設備和停車場照明耗能量大 C1, C4, C5, C7, C8, C9, C10

機械停車設備經常損壞，維修費用高 C1, C4

地下停車場的坡道設計有問題，有些坡度落差很大很危險 C1 地下室停車場地坪材質選用不當，使得輪胎痕跡難清理 C8

地下室漏水造成地坪水漬汙痕 C10

其他

住戶眾多，公共設施嚴重不足 C3, C7

鄰房外推陽台貼近,兩棟建物間距離狹隘,準備打官司訴訟 C1 建築內部規劃不同空間機能配置僅隔一面牆的規劃，造成住戶受噪音干擾 C9

4.2 公寓大廈公共設施的能源管理策略

本研究針對十個既有公寓大廈案例之管委會主委進行其公共設施能源管理設略與節能手法之訪談。結果發現、歸納出以下被採用的四類節能策略、六種節能手法（表 3）。

選用省電燈具（A）

在研究調查的十個案例之中，採用省電燈具的就佔了 70%。其採用省電燈具的手法，

大致可以分成二種。一是全面將公共空間的燈具汰換成省電燈具。這種做法將會造成管理基金一次性大筆支出。若是同時有其他設備損壞需要維修，則會需要額外向住戶收取均分的裝設費用。二是針對部分照明燈具直接汰換省電燈管、而不更換整組燈具。以更換省電燈管來進行節約能源的做法。其優點是在管理維護費用方面的支出可以較為經濟，同時也可以在局部的耗能上達到省能的效益，但是對於全面性的省能效果仍然較為有限。

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表 3：十個既有公寓大廈案例中各類公共設施所採用之能源管理策略與節能手法

大公設施

小公設施案

例編號

門廳和

會客室交誼廳圖書室閱覽室

多功能

會議室健身房兒童

遊戲區視聽室游泳池籃球場其他昇降設備

梯廳走道

庭園設施

停車設施

C1 A F AB A

C2 C

C3 AC AC C C

C4 AC

C5 AC AC C

C6 C C C

C7 AB A A ^(KTV) D AB A

C8 B D B

C9 AB AB A

C10 AB ^(咖啡吧) DE AB A

灰色方格表示某案例並無該項公共設施；空白方格表示某案例之某公共設施並未採用任何節能手法。

採用燈具開關之控制模式（B-D）

十個既有公寓大廈案例中採用之燈具開關控制模式有以下三種：

1. 中央控制燈具開關（B）：中央控制燈具是將開啟燈具的使用時間固定，達到節省能源的效用，也可以避免使用人力控制開關燈具，而忘記開關燈具造成多餘的能源損耗情形發生。若是採用整體照明控制系統，如照明中央監控系統、二線式照明控制系統等等，加以監控管理，大約可節約照明用電 30%左右。就調查的十個案例來看，有中央控制燈具開關的案例佔了 50%，且案例皆是近兩三年的新建案例才會採用這種節能控制的手法，在管理人力上面也可以較為節約。

2. 人員控制開關燈具（C）：就所調查的時的案例之中，有 50%使用這種省電手法，且皆為較為老舊的公寓大廈（十年以上）。近兩三年所新建的公寓大廈，大多為使用中央控制或是感應式來控制開關燈具。對於沒有使用自動控制或是感應的形式來控制開關燈具的案例，想要在節能上面有所改善，則由管理人或是住戶自行控制燈具的使用時間，

來達到減少公共電費和降低燈具損耗的效用。

3. 感應式燈具開關（D）：目前常見的形式有兩種，一種是使用熱源感知器自動點滅，有人時自動開燈、沒人時自動關燈，既方便又可避免多餘的能源浪費，對於公共空間的節約能源上有很大的助益。另外一種比較少見的形式，是附亮度檢知器可自主控制燈具來調節亮度，附亮度檢知器可感知周圍亮度，當周圍亮度太暗時，可以自動調亮燈具的亮度；當周圍亮度太亮時，亦可以自動調暗燈具的亮度。僅有 30%的案例有使用這種省能的手法，多數是在昇降設備以及公共廁所等等方面使用。

升降設備採省電模式（E）

昇降設備的省電模式是指電梯在停止三分鐘之後，進入省電模式，將電梯廂內燈光關閉、風扇關閉，設備進入待機的狀態；直到有人再度使用才會重新自動啟動。昇降設備進入省電模式之後，外觀並不會任何顯示資訊，唯有內部之開啟電梯之按鈕會持續亮燈，以防止使用者在待機狀態時誤以為受困之防治。昇降設備的省電模式這種節能的手法，在所調查的案例之中，僅僅有一個案例使用，比例只有 10%，算是比較少見的手法。

設定開啟公共設施空調之人數限制（F）

公共設施開啟空調人數限制的省能手法，是針對個別單元的公共設施，像是閱覽室、

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健身房等等的獨立公共設施空間來進行的省能手法。由使用的人數來決定是否開啟空調設備。若是低於某人數限制，就不開啟空調設備來節約耗能的支出。這個方法在案例中較少出現，僅佔 10%的比例，僅出現在一個案例之中，該案例於管理規章中，限制三人以下不開放閱覽室空調設備，以節約公共電費的支出。

五、公寓大廈公共設施之規劃設計特性與耗能量分析

5.1 公寓大廈公共設施之規劃設計特性

表 3 呈現十個既有公寓大廈案例之各類公共設施設置結果。若進一步分析，可以發現我國公寓大廈之公共設施規劃設計具有以下特性：

1. 大公設施之數量：部分案例並未設置大公設施（C2、C4）；大公設施設置最多者為 C7，

共九項，其餘則介於二者之間。每個公寓大廈平均約設置三至四項大公設施。

2. 「門廳和會客室」是最為普遍設置的大公設施，80%的公寓大廈案例設置該設施。

3. 「交誼廳」亦為大部分社區會設置的大公設施，60%的案例設置該項設施。

4. 「圖書閱覽室」、「會議室」、「健身房」為常見之大公設施，40%的案例設置該項大公設施。

5. 「兒童遊戲區」、「視聽室」、「游泳池」、「籃球場」等為罕見之大公設施，只有 20%的案例設置該項大公設施。

5.2 公共設施特性與耗能量之關聯性分析

十個既有公寓大廈研究案例中，本研究僅獲得 C1、C7、C10 等三個案例之同意，得以進一步調查收集到其公寓大廈社區之規劃設計圖面及水電費用。在此僅能以資料收集較為完整的為對象，進一步進行公共設施規劃設計與耗能量之關聯性分析。首先，本研究根據公寓大廈之規劃設計圖面，條列出各類公共設施之項目，並量測、計算其面積與該面積佔

「室內外公共設施總面積」之百分比、並進行彙整；其次，本研究將收集到的每年總電費與總水費換算為平均每月電費與水費。最後，依據此平均每月水電費及各項公共設施之面積百分比，估算該項公共設施之平均水電費。這些資料分析結果經初步彙整如表 4 所示，

並有以下初步分析結果：

1. 社區與公共設施規模：C1、C10 的「室內外公共設施總面積」相近，約為中小型社區與公共設施規模（5390、5165m²）；C7 則為大規模社區與公共設施（28,350m²）。 2. 各類公設面積所佔百分比：就整個公寓大廈社區所需維護管理的「室內外公共設施總

面積」而言，其中面積百分比最高者為「停車設施」，約佔 50~75%；其次為「小公設施」，約佔 15~30%；再者為「戶外庭園設施」，約佔 10~15%；最小者為「大公設施」，

約佔 10%以下（表 4 中之百分比欄位）。

3. 平均電費：C1、C10 之平均電費亦較為接近，約 51,600 元／月及 40,000 元／月；C7 之平均電費最高，為 170,000 元／月。就單位面積之平均電費而言，則以 C7 最低（6.0 元／月-m²）；C1、C10 則較高（分別為 9.6 及 7.7 元／月-m²，表 4 中平均電費欄位）。

4. 平均水費： C10 之平均水費最低，約 2,000 元／月；C1 之平均水費最高，為 34,400 元／月。就單位面積之平均水費而言，則以 C7、C10 較低（0.7 及 0.4 元／月-m²）；C1 則較高（為 6.4 元／月-m²，表 4 中平均水費欄位）。

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表 4：C1、C7、C10 等三個案例之各類公共設施之面積、百分比、平均電費、及平均水費

C1

（86 戶、地上 9~12F、地下 2F）

C7

（397 戶、地上 18F、地下 4F）

C10

（18 戶、地上 10F、地下 3F）

各類公共設施

總面積 (m²)

百分比 (%)

平均電費 (元／月)

平均水費 (元／月)

總面積 (m²)

百分比 (%)

平均電費 (元／月)

平均水費 (元／月)

總面積 (m²)

百分比 (%)

平均電費 (元／月)

平均水費 (元／月) 大公設施 514.0 9.5% 4919.8 3279.9 1230.2 4.3% 7376.3 867.8 100.3 1.9% 776.3 38.8

門廳和會客室 223.1 4.1% 2135.0 1423.3 85.4 0.3% 443.9 52.2 29.3 0.6% 207.2 10.4

交誼廳 165.0 0.6% 857.7 100.9

圖書室閱覽室 91.8 1.7% 878.5 585.7 63.0 0.2% 327.5 38.5 29.3 0.6% 207.2 10.4

多功能會議室 88.0 0.3% 457.4 53.8

健身房 97.0 1.8% 928.4 618.9 112.0 0.4% 582.2 68.5 28.3 0.5% 200.1 10.0

兒童遊戲區 46.5 0.2% 241.7 28.4

視聽室 102.2 1.9% 978.0 652.0 81.0 0.3% 421.0 49.5

游泳池 497.0 1.8% 2583.4 303.9

籃球場 92.3 0.3% 479.6 56.4

其他(咖啡吧) 13.5 0.3% 95.6 4.8

小公設施 1561.8 29.0% 14949.1 9966.0 7362.0 26.0% 44144.2 5193.4 685.0 13.3% 5304.6 265.2 A 棟 185.8 3.4% 1778.0 1185.4 1810.1 6.4% 10853.7 1276.9 685.0 13.3% 5304.6 265.2 B 棟 495.0 9.2% 4738.0 3158.7 1810.1 6.4% 10853.7 1276.9

C 棟 530.9 9.8% 5081.4 3387.6 1820.3 6.4% 10915.2 1284.1 D 棟 350.2 6.5% 3351.6 2234.4 1921.5 6.8% 11521.6 1355.5

停車設施 2741.9 50.9% 26245.0 17496.7 15984.9 56.4% 95849.2 11276.4 3939.2 76.3% 30505.5 1525.3 室內公設總計 4817.7 89.4% 46113.9 30742.6 24577.0 86.7% 147369.8 17337.6 4724.5 91.5% 36586.5 1829.3 庭園設施 573.2 10.6% 5486.1 3657.4 3774.1 13.3% 22630.2 2662.4 440.8 8.5% 3413.5 170.7 室內外公設總計 5390.9 100.0% 51600.0 34400.0 28351.1 100.0% 170000.0 20000.0 5165.3 100.0% 40000.0 2000.0

單位面積能源費用 9.6

元／m²-月 6.4 元／m²-月

6.0 元／m²-月

0.7 元／m²-月

7.7 元／m²-月

0.4 元／m²-月

本研究進一步分析各類公共設施面積與水電費之關聯性。由於只有三個樣本，因此無法進行統計檢定，以驗證二者的關係是否顯著。有鑑於此，本研究僅針對平均電費與某一個公共設施的關聯性進行散佈圖之繪製與分析，結果如圖 1~4 所示。所得之初步分析結果如下：

1. 平均電費與常見的大公設施項目面積（「門廳會客室」、「圖書閱覽室」）之間並無顯著之關聯性存在（圖 1 中三個案例之分佈缺乏規律性、線性關係）。

2. 平均電費與「大公設施總面積」及「小公設施總面積」之間呈現顯著之關聯性存在（圖 2 中三個案例之分佈極為接近正向線性關係）。然而，由於樣本只有三個，二者間之線性關係結論需收集更多之樣本與資料，以進一步分析、驗證、與確認。

3. 平均電費與「停車設施總面積」及「戶外庭園設施總面積」之間呈現顯著之關聯性存在（圖 3 中三個案例之分佈極為接近正向線性關係）。然而，由於樣本只有三個，二者間之線性關係結論需收集更多之樣本與資料，以進一步分析、驗證、與確認。

4. 平均電費與「室內公共設施總面積」及「室內外公共設施總面積」之間呈現顯著之關聯性存在（圖 4 中三個案例之分佈極為接近正向線性關係）。然而，由於樣本只有三個，

二者間之線性關係結論需收集更多之樣本與資料，以進一步分析、驗證、與確認。

(10)

y = -113.15x + 99937 R² = 0.0246

0 50,000 100,000 150,000 200,000

0 50 100 150 200 250

門廳會客室面積

平均每月電費（元／月）

y = 290.15x + 69401 R² = 0.0159

0 50,000 100,000 150,000 200,000

0 50 100 150 200 250

圖書閱覽室面積

圖 1：門廳會客室、圖書閱覽室等常見大公設施項目之面積與平均每月電費未有顯著關係

y = 120.61x + 13046 R² = 0.9185

0 50,000 100,000 150,000 200,000

0 2,500 5,000 7,500 10,000 12,500 15,000 17,500 20,000

大公設施面積

y = 19.811x + 23747 R² = 0.9984

0 50,000 100,000 150,000 200,000

0 2,500 5,000 7,500 10,000 12,500 15,000 17,500 20,000

小公設施面積

圖 2：「大公設施」與「小公設施」之總面積與平均每月電費呈現顯著的正向關係

y = 9.6919x + 13977 R² = 0.9738

0 50,000 100,000 150,000 200,000

0 2,500 5,000 7,500 10,000 12,500 15,000 17,500 20,000

停車設施面積

y = 38.076x + 26430 R² = 0.9979

0 50,000 100,000 150,000 200,000

0 2,500 5,000 7,500 10,000 12,500 15,000 17,500 20,000

庭園設施面積

圖 3：「停車設施」與「戶外庭園設施」之總面積與平均每月電費呈現顯著的正向關係

y = 6.2727x + 15862 R² = 0.9941

0 50,000 100,000 150,000 200,000

0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000

室內公共設施面積

y = 5.3861x + 17348 R² = 0.9948

0 50,000 100,000 150,000 200,000

0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000

室內外公共設施面積

圖 4：「室內公共設施」與「室內外公共設施」總面積與平均每月電費呈現顯著的正向關係

(11)

六、規劃設計階段能源管理知識之提煉

本研究訪談十個公寓大廈案例之物管公司總幹事及建設公司規劃設計人員，針對本研究所彙整之「公寓大廈公共設施常見使用管理問題」，逐項討論某項使用管理問題出現之原因，是否主要取決於規劃設計階段之決策、如何設計才能避免該使用管理問題之發生。本研究進一步彙整這些訪談結果，並從中提煉出各項公共設施在規劃設計時所應檢核的項目、設計準則建議、及主要之物業管理效益考量因素。本研究所彙整出之「公共設施規劃設計檢核表」將可供公寓大廈之開發業主與建築設計者於建築務規劃設計階段，從物業管理前期介入與管理成效之角度，檢討各項公共設施之規劃設計合理性。

本研究將公寓大廈之公共設施分為大公設施、小公設施、庭園設施、及停車設施等四類，並條列每類公共設施中之主要設施項目、應檢討之規劃設計檢核項目、及相對應之建築設計準則。此外，本研究亦試圖將每一檢核項目與建築設計準則於物業管理上之效益與考量因素具體化。經歸納整理，本研究提出五類效益考量因素：(1) 使用機能，指可以讓某項公共設施在使用機能上更為便利的設計準則，大多為設備和傢俱之配置有關；(2)維護難易度，指針可以讓某項公共設施更容易維護管理之設計準則，大多為材質選用和施作方式有關；(3)安全考量，指可以讓某項公共設施更為安全之設計準則；(4)節能手法，指可以讓某項公共設施更具節能成效之規劃建議準則，大多針對設備和照明有關，少數為設計手法之建議；及(5)管理因素，指可以讓某項公共設施更容易管理、減少管理人力之規劃設計準則，有些是針對設備類、有些是針對規劃配置考量等。

本研究總計針對五大類、二十四種公寓大廈公共設施、提出 139 項規劃設計檢核項目與設計準則建議。由於各項公共設施之規劃設計檢核項目與設計準則建議之內容較為冗長、繁瑣，詳細檢核表與設計準則建議之內容請參見表 7~11。以下本研究僅做架構性、概略性的介紹與說明：

1. 「大公設施」之規劃設計檢討：本研究針對十一種主要的大公設施，如門廳和會客室、

多功能會議室、兒童遊戲區、交誼廳、視聽室、圖書室/閱覽室、游泳池、健身房、頂樓花園（戶外）、烤肉區（戶外）、公共曬衣場（戶外）等，提出總計七十五項之規劃設計檢核項目與設計準則建議，詳如表 5。

2. 「小公設施」之規劃設計檢討：本研究針對四種主要的小公設施，如昇降設備、樓梯及梯間、梯廳、其他相關小公空間和走道之部分等，提出總計二十八項之規劃設計檢核項目與設計準則建議，詳如表 6。

3. 「庭園設施」之規劃設計檢討：本研究針對四種主要的庭園設施，如水池、植栽、地坪材質、其他相關中庭花園之部份等，提出總計十七項之規劃設計檢核項目與設計準則建議，詳如表 7。

4. 「停車設施」之規劃設計檢討：本研究針對停車設施之四種主要元素，如車道、車位、

機械停車、其他相關停車場相關之部分等，提出總計十三項之規劃設計檢核項目與設計準則建議，詳如表 8。

5. 「其他設施」之規劃設計檢討：本研究針對其他公共設施重點，如公寓大廈社區之整體規劃配置等，提出總計六項之規劃設計檢核項目與設計準則建議，詳如表 9。

(12)

表 5：「大公設施」規劃設計之檢核項目、設計準則建議、與效益考量因素

大公設施項目檢核項目設計準則建議效益考量

管理服務櫃檯設置位置櫃台位置應設置於門廳進入後，最顯著之位置，以發揮其功用。使用機能

管理服務區設施規劃時，若無管理室之設置，考慮將所需的管理設備(管理 CCTV 設備空間、消防警示系統、緊急扣押設備

之設置)空間設置於門廳，使管理者易於管理。使用機能

管理服務人員需求使用空間管理服務人所需之空間，例如休息區、盥洗室、衛浴設備等等，需於服務性動線上設置。使用機能

公共廁所(男女) 若公共設施密集，應設置公共廁所供其使用。使用機能

等待座位區設置門廳若設置會客室，則需提供座位區之設置，供住戶或親友等待之場所。使用機能

自然採光門廳若規畫多面向採光，日間照明可以大幅節約，但需注意是否有東西日曬直射造成室內溫度過高。節能手法人工照明(省電燈具) 除了裝飾藝術品之色溫需求，以及特殊的燈光照明需求外，應盡量規劃省電之照明燈具以利節約能源。節能手法

照明設備線路設置照明線路之規劃，應依照日照垂直方向設置燈具，以利配合日照來開關燈具。節能手法

空調設備形式考量 1 公共設施使用空間之空調形式設置，應選擇變頻式，較為節能。

2 空調之控制形式，可選擇為人員控制或中央控制兩種。

使用機能、節能手法

住戶信箱及信件管理區的設置需考慮收發信件之服務區位置，以及在其旁設置住戶之信箱區。使用機能

門廳和公共設施的配置關係門廳和公共設施的配置關係，應適於針對各項設施進行管理。管理因素

門廳與管理室之功能門廳與管理室功能，應相輔相成，便於聯繫及共同管理。管理因素

門禁卡設施設備(感應設備) 為管理住戶安全性，應於門廳入口設置門禁刷卡感應設備，並維持入口大門常時關閉。安全考量

對講機設備設置對外設置對講機，以便訪客和管理櫃台直接聯繫。使用機能

門廳和會客室

玻璃大門需設置不反光區若有大片面積之玻璃大門，則需設置不反光區，避免碰撞。安全考量

多功能會議室設施設備設置(硬體) 投影設備(含布幕)、音響麥克風設備、OA 照明設備設置等等使用機能多功能會議室設施設備設置(軟體) 會議室桌椅、桌椅配置數量(依照面積規模)、桌椅類型選擇、標準白板設置等等使用機能空調設備形式考量建議使用人員控制的變頻式空調設備，因開啟時間沒有固定，使用時才啟用對節能比較有助益。節能手法

燈具線路配置形式適合 OA 照明燈具，一般鼓勵使用日光燈管搭配安定器使用。節能手法

強弱電線路設置和牽線出口安置需考慮使用時之線路配置形式，需搭配傢俱配置來設置線路收頭及牽線形式。使用機能多功能會議室

隔音考量多功能會議室使用時為防止外部噪音干擾或會議干擾其他使用空間，應特別注意隔音問題的考量。使用機能

遊戲設施之安全性考量兒童遊樂設施需考量其安全性，避免兒童遊戲時發生危險。安全考量

家長看管等待區提供一個供家長可看管兒童的等待區劃設，其應設置於可清楚掌握兒童遊戲區動靜的位置。安全考量

公共廁所(親子廁所) 提供親子廁所，讓家長可帶著兒童一起使用之機能設施。使用機能

統一地面高程差(避免碰撞) 避免地面有過多的高低差，防止兒童絆倒。安全考量

兒童座椅區設置提供遊戲中的兒童有一個符合人體工學、舒適的休息空間。使用機能

監控設備系統兒童遊戲過程中有任何緊急狀況，皆可在監控設備系統中發現。安全考量

避免過多裝飾物設置規劃兒童遊戲區應避免過多的裝飾物，防止破壞或墜落危險發生。安全考量

照明設備形式考量應有充足之採光或照明，但不過量設置燈具。節能手法

兒童遊戲區

空調設備形式考量應有充足之通風換氣，建議使用人員控制之變頻式空調設備，僅於需求時開啟使用。節能手法

交誼廳規模和傢俱配置交誼廳規模訂定，並配合桌椅形式一併考量。使用機能

照明設備形式考量若交誼廳無特殊需求，應盡可能選用省電燈具設置。節能手法

空調設備形式考量建議使用人員控制之變頻式空調設備，僅於需求時開啟使用。節能手法

彈性使用設施設置斟酌彈性使用之空間留設，考量未來銷售對象來設想。使用機能

監控設備系統監控設備應設置於可監測整個公共設施空間範圍處。安全考量

交誼廳

茶水間設置提供茶水間供交誼廳使用。使用機能

視聽室需求設備影音設備、放映設備、桌椅形式考量。使用機能

隔音需求使用時為防止外部噪音干擾，應特別注意隔音問題的考量。使用機能

清潔需求考量視聽室之清潔需特別考量，避免髒汙難以復原及維護。維護難易度

照明設備形式考量若視聽室無特殊需求，應盡可能選用省電燈具設置。節能手法

視聽室

空調設備形式考量建議使用人員控制之變頻式空調設備，僅於需求時開啟使用。節能手法

圖書室/閱覽室設施依據藏書量訂定書櫃數量、桌椅形式考量等等使用機能

照明設備形式考量需為適宜閱讀之照明燈具，建議日光燈或 OA 照明燈具選用。使用機能

空調設備形式考量建議為人員控制之變頻式空調設備，僅於需要使用時開啟。節能手法

自然採光面設置舒適的閱讀空間應盡可能有良好之自然採光，但需特別注意東西曬造能室內過熱。節能手法圖書室

閱覽室

閱讀空間照度需求閱讀空間最少需 500Lux 照度之需求。使用機能

泳池硬體設備設置循環過濾設備工程、加熱恒溫設備施工、恒溫器以及配件裝置、熱泵整合規劃、殺菌過濾設備工程、清潔設備、遊泳池水下照明設備工程、遊泳池岸邊設備、遊泳池管道配件等等。使用機能

泳池規模泳池長度及深度考量。使用機能

游泳池相關空間需求盥洗空間(更衣空間、廁所)設置、私人用品存放空間設置考量、救生員需求空間及設施設置等等。使用機能

緊急使用設備急救箱設備設置、緊急扣押設備設置、緊急電話設置等等。安全考量

照明設備形式考量建議規劃自然採光，夜間則採用中央控制燈具開關。節能手法

通風換氣設備形式考量建議設制定時機械通風設備。使用機能

游泳池

泳池結構泳池水量對於結構上之承重考量。安全考量

健身房設備健身設備樣式選擇及需求考量，以及維護清潔設施設備之設置。使用機能

設備使用需求空間考量盥洗空間(更衣空間、廁所)設置、私人用品存放空間設置考量等使用機能

緊急使用設備急救箱設備設置、緊急扣押設備設置、緊急電話設置等等。安全考量

照明設備形式考量建議規劃自然採光，減少日間照明耗能；夜間則採用人員控制燈具開關，僅在使用時開啟。節能手法健身房

空調設備形式考量建議自然通風或利用變頻式空調設備來達到通風效果。節能手法

防水層工程屋頂確實做好防水層工程，避免對樓下住戶造成漏水困擾。管理因素

植栽覆土重量應考量植栽覆土重量對結構承載的負荷。安全考量

植栽種類選擇植栽選擇應選用易於維護之種類，並考量當地氣候環境，避免產生維護困難之問題。維護難易度庭園相關設備清洗水槽之設置、澆灌設備設置、相關園藝器具及材料存放空間設置、座位區之規劃設置。使用機能

水池之設置若規劃有水池之設置，需對維護和清潔問題進行考量。維護難易度

標示和隔柵庭園或草坪區，需設置有防止踐踏之標示和隔柵。管理因素

頂樓花園 (戶外)

照明設備之設置和控制夜間照明設備建議 LED 燈具之設置和固定時間之中央控制開關。節能手法

烤肉相關設備烤肉設備、請洗水槽之設置，並考量烤肉設備之清潔和維護。使用機能

照明設備之設置和控制照明設備建議採用省電燈具設置和人員控制開關。節能手法

緊急使用設備急救箱設備之設置、滅火器材及消防緊急扣押設備設置等等。安全考量

監控設備系統設置於可監測整個烤肉區之位置，並考量其設置高度，避免破壞安全考量

烤肉區 (戶外)

烤肉氣味處理之考量烤肉氣味應考慮當地風向來設置烤肉區位置，以免對住戶干擾，使用機能

曬衣架規劃考量曬衣架數量應依照住戶數量考量、也應依照住戶權益分配位置。使用機能

曬衣架牢固性曬衣架之牢固性應特別注意，避免破壞。安全考量

公共曬衣場相關設施手洗水槽設置、洗衣板設置、急救箱設備設置、洗衣用具暫時存放區域之規劃。使用機能

照明設備之設置和控制夜間可使用感應式燈具，搭配局部固定式燈具使用。節能手法

公共曬衣場 (戶外)

曬衣場若設置於屋頂其出入口管制曬衣場若設置於屋頂，應在出入口設置管制之感應設備，避免反鎖或危險。安全考量

(13)

表 6：「小公設施」規劃設計之檢核項目、設計準則建議、與效益考量因素

小公設施項目檢核項目設計準則建議效益考量

昇降設備設置數量考量一般來說，同層 10 戶，設計 2 部電梯，且速度每分鐘達 105 公尺者，服務品質屬於中上程度。使用機能

機箱內部材質選用機箱內部材質選用耐刮及易清潔者。維護難易度

昇降設備之省電昇降設備省電系統之採用，以降低昇降設備耗能量。節能手法

施工防護若住戶有裝潢或施工時，運送建材之梯箱內應有施工防護。維護難易度

客梯及貨梯住戶用之客梯及服務性使用之貨梯，應分別設置。使用機能

梯箱內設備需求梯箱內公告欄需求之留設、監控設備系統之設置等等使用機能

昇降設備內緊急使用設備昇降設備應有緊急用對講機和門廳櫃檯連線、若遇停電應有緊急照明或緊急供電系統維持昇降設備。安全考量昇降設備

昇降設備之使用管理感應設備之設置昇降設備使用上為便於管理，應設置感應設備，僅供住戶到達居住樓層、一樓及通往頂樓之樓層。安全考量

樓梯止滑條之設置樓梯為防止地坪過滑，應設制止滑條避免摔跤。安全考量

樓梯扶手設置樓梯之扶手應設置雙層扶手，提供大人、小孩皆可使用。使用機能

牆面粉刷材質選擇樓梯之牆面易髒汙，應於規劃時，選用不易附著髒汙之表面粉刷材質。維護難易度

監控設備系統在樓梯死角處，為安全考量應設置監控設備系統。安全考量

梯間若為住戶之入口處之空間保留梯間若為住戶之入口處，保留鞋櫃之設置空間，避免使用時住戶占用梯間。安全考量

樓梯採光樓梯應盡可能規劃有自然採光，減少日間人工照明之使用。節能手法

樓梯照明樓梯在夜間之照明，應設置充足。安全考量

樓梯通風規劃時，應特別注意樓梯之通風考量，可運用開窗或是設備達到通風之目的。節能手法樓梯之燈具控制樓梯之燈具控制，建議為中央控制之形式，設定為固定時段開啟或關閉。節能手法樓梯及梯間

樓梯標示每層樓之樓梯間都應有樓層標示。使用機能

梯廳標示若每層住戶數量較多，需於動線節點處有適當之標示。使用機能

梯廳採光樓梯應盡可能規劃有自然採光，減少日間人工照明之使用。節能手法

梯廳燈具控制及形式梯廳在夜間之照明建議採中央控制開關之固定式照明，另可搭配局部感應式燈具使用。節能手法梯廳監控設備系統應於每層樓小公空間之梯廳、走道及死角處設置監控設備系統。安全考量

梯廳大小建議依住戶數量來考量梯廳規模設置。使用機能

梯廳

梯廳之通風注意梯廳之通風方式，可運用自然通風或採用空調設備形式。節能手法走道燈具小公空間的照明規劃，可依梯廳和樓梯採用中央控制之固定照明、走道採用感應式照明。使用機能消防設備箱的設置位置消防設備箱的設置位置，注意不要妨礙到住戶開門節能手法小公空間的照明規劃小公空間的照明規劃，可依梯廳和樓梯採用中央控制之固定照明、走道採用感應式照明。節能手法其他相關小公

空間和走道之

部分 _{緊急使用設備} 每層樓應於固定位置設置對講系統，供緊急狀況使用、停電時每層小公空間應設置適當

緊急照明，及緊急時的逃生標示安全考量

表 7：「庭園設施」規劃設計之檢核項目、設計準則建議、與效益考量因素

庭園設施項目檢核項目設計準則建議效益考量

水池規模和設備考量中庭花園之水池規模規劃，應配合相關設施設置，並注意清潔保養維護方式。使用機能水池對結構之承受重力考量應考量水池之水量對於地下室結構上之承載。安全考量

防水工程對地下室之防水工程應確實。維護難易度

水池

水池安全性水池深度及安全性考量。安全考量

植栽種類選擇植栽種類選擇避免有毒植物，並選用適合當地氣候之植栽，較易於保養。安全考量

植栽特性考慮植栽特性和適合之覆土深度維護難易度

日照量注意植栽受陽光面及日照量之考量。維護難易度

植物分布位置大門、游泳池、水池附近不宜種植落葉類植物。維護難易度

植栽

澆灌應設置植栽澆灌系統。維護難易度

地磚設置建議不要使用無縫地磚設置，避免髒汙不易清理。維護難易度

地坪材質

石材選用石材應選用粗糙面，避免刮傷。維護難易度

庭園燈具庭園燈具之形式及控制方式建議中央控制開關，並使用 LED 省電燈具。節能手法

燈具數量避免過多的燈具數量設置，造成能源浪費。節能手法

監控設備系統庭園死角需設置監控設備系統。安全考量

庭園形式規劃庭園規劃應避免過於狹長、面積太大或太多死角，不易管理。管理因素

圍欄中庭花園之開放空間需設置防止車輛駛入之圍欄。管理因素

其他相關中庭花園之部份

清潔相關設置中庭花園需設置打掃用之水龍頭。安全考量

表 8：「停車設施」規劃設計之檢核項目、設計準則建議、與效益考量因素

停車設施項目檢核項目設計準則建議效益考量

車道設備轉彎處設置反射鏡、車道各樓層入口處設置小截水溝安全考量

車道出入口管制入口柵欄機設置及管制考量管理因素

車位尺寸車位大小應該一致。使用機能

車位車位規畫車位規畫應避免柱位阻礙車門開關。使用機能

機械停車位機械停車位的大小應該能夠停放中型房車。使用機能

機械停車

機械停車設備因機械停車設備故障率高、維護費用高及耗電量大，規劃時應盡可能避免使用。管理因素地下室通風考量地下室通風方式，留設直通戶外之天井、或自然通風、或機械通風設備之選用。節能手法通向戶外之天井盡可能規畫通向一樓戶外之天井，以利自然採光和通風。節能手法地下停車場照明形式車道可採用固定燈具照明，車位可採用感應式燈具。節能手法地下停車場之出入標示地下停車場出入及動線標示需設置於明顯之處，轉角可設置車燈反射標示，以利駕駛者行進。使用機能緊急設備設置緊急逃生標示、緊急對講機設備、消防設備和緊急扣押設置安全考量地下室管線應避免影響淨高地下室管線應於規劃時詳細套繪，避免影響淨高 230 公分。使用機能其他相關停車場