四動一 A 蔡佩容 4970T092
書名:如何破解房屋買賣?
作者:林永汀
民法報告
第一篇:沒有過戶而交屋會不會造成無權占有?
內容大意:
大貴向文輝購買房子，早就應該辦完所有權移轉登記，可是為了要 讓文輝辦自用住宅用地優惠稅率的土地增值稅，而讓稅捐機關查欠拖了 不少時間，以致於大貴承租房子的租約期快到了，文輝只好同意在過戶 之前先把房子交給大貴搬家進住使用，也就是說先辦交屋手續，卻還沒 過戶，這對大貴會有什麼風險呢?
主要涉及法律概念:
所有權是不是以移轉到買方名下，與買方是不是可以占有買賣標的 物的房子使用、收益，是屬兩回事；因為，賣方把房子交付給買方，才 是買方可以真正對房子使用收益的開始。
不動產的買賣，除了移轉物權的契約必須以書面訂立，才能發生效 力，更必須經過登記才能取得權，單純的交付，並不能使買方取得所有 權。因此就有法律明確表示:「不動產之轉移，不以交付該不動產為其 效力發生要件，不動產買受人雖受到交付，而依物權法之規定，出賣人 移轉所有權於買受人之法律行為已產生效力者，自不能因買受人尚未交 付即謂其所有權未曾取得，又不動產之重複買賣，已先辦妥所有權移轉 登記者，應受法律之保護。」
閱讀心得:
每個人在生活中都避免不了交觸到物權得轉換，就因為有些交易 的金額都很龐大，而不得不小心謹慎，有些人會因龐大的交易金額而心 生歹念，專挑一些對法律一無所知的人下手，所以在處理不動產轉換時 盡量找尋懂這方面法律的人陪同參與，才不會受害。
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第二篇:承租人向出租人購買房子，要不要辦交屋?
內容大意:
育仁原先向文輝承租房子居住，雙方本是房東、房客的關係，相處 多年甚為愉快；同時，育仁再這幾年來省吃儉用也小有積蓄，想要購買 自己的房子；可是因為對自己承租的房子住的相當滿意，而捨不得搬 家，於是要求文輝把房子賣給他，文輝念在雙方多年來相處既然愉快，
而育仁又如此中意自己的房子，就同意把房子賣給育仁；產權過戶完 畢，文輝要求租金應結算至房屋所有權移轉登記為育仁之日同時交屋時 為止。這項要求是否合理?
主要涉及法律概念 :
法律上明文規定:「買賣雙方在簽定房屋買賣契約之前，既由買方 本於租賃關係而佔有，則依民法第九百四十六條準用民法第七百六十一 條第一項但書(簡易交付)之規定，買方就該房屋自買賣契約成立之日 起，既已接受賣方之交付，所以房屋的利益，也因此歸屬於買方；賣方 仍主張原有的租賃關西並未消滅，其基於出租人的地位，請求買方支付 租金，顯非正當。」
除非買賣雙方特別約定:「賣方應向第三人收回房屋後，辦理交屋 於買方」，否則賣方可以將其對於第三人的返還房屋請求權讓與買方，
而免除於交屋的義務。
閱讀心得:
在往後的生活中難免會遇到租屋的問題，在租屋前一定得先閱讀一 些關於租賃房屋時得注意的事項，如有不清楚的地方，都一定要詳細了 解，不能放任不管，就算是已經很熟識的人，也不要太過大意，要懂得 保護自己的權益不要讓人有機可乘。
四動一 A 蔡佩容 4970T092
第三篇:買方指定登記名義人，違約時賣方可否解 約?
內容大意:
大貴與文輝的購屋契約內，約定大貴可指定登記名義人，但必須在 完稅款繳付時通知代書，究竟應以何人名義辦理所有權登記；倘若大貴 及指定其兒子育仁為登記名義人，辦畢所有權移轉登記，但對於佔了總 價百分之五十而以銀行貸款支付的尾款卻遲不繳付，迭經文輝催付，亦 均置之不理，文輝擬予解除契約，究竟應如何辦理?
主要涉及法律概念 :
父母購買不動產，而約定逕行移轉登記在其未成年子女名下，依民 法第二百六十九條第一項之契約，亦即係屬父母與他人間為未成年子女 利益之契約，在父母與未成年子女之間，既無贈與不動產之法律行為，
自難謂該不動產是由父母之贈與。
契約訂定項第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給 付，該第三人對債務人，亦有直接請求給付之權，這種契約稱為:「利 他契約」。
閱讀心得:
指定登記名義人的方式買賣不動產，是很常見的事情，也是父母親 為子女置產的方法，可是，以這種方法做不動產買賣，牽涉的問題卻很 複雜，所以買賣雙方對於相關事項有瞭解的必要，才能在碰到買賣糾紛 時能夠妥當的解決。
